I början av 2014 ifrågasatte revisorernas branschförening FAR användandet av progressiva avskrivningar i bostadsrättsföreningar, då avskrivningsmetoden ansågs skjuta upp stora minusposter på framtida generationer. Argument fördes, från byggbolag och bostadsrättsinnehavare, om att alternativet; en linjär avskrivningsmetod, skulle bidra till höjda avgifter och i förlängningen en avstannande bostadsmarknad. Denna uppsats använder de båda avskrivningsmetoderna för att undersöka vilka konsekvenser avskrivningsmetodvalet kan få på bostadsrättsföreningars ekonomi i framtiden. Detta görs genom en omräkning av tre bostadsrättsföreningars årsredovisningar. Möjliga effekter på föreningars resultat, medlemsavgifter samt alternativa lösningar på avgiftshöjningsproblemet diskuteras. Slutsatser dras om att en linjär avskrivningsmetod i kombination med mindre avgiftshöjningar och negativa resultat är bäst lämpad för användning.

Denna studie består av två delsyften. Det första delsyftet är att utveckla ett verktyg i form av en ekonomisk analysmodell specifikt anpassad för bostadsrättsföreningar. Avsikten med analysmodellen är att den ska fungera som ett verktyg för att avbilda det ekonomiska resultatet och ställningen i bostadsrättsföreningar. Analysmodellen skall även kunna hjälpa till att förenkla och tydliggöra den ekonomiska informationen i bostadsrättsföreningarnas årsredovisningar. Det andra delsyftet är att använda den framtagna analysmodellen i en empirisk studie av svenska bostadsrättsföreningar för räkenskapsår 2014. Studien syftar till att avbilda det ekonomiska resultatet och ställningen i svenska bostadsrättsföreningar och jämföra det med faktorer. Metoden som har använts i studien är en kvantitativ empirisk undersökning i form av en dokumentstudie, där årsredovisningar från bostadsrättsföreningar för räkenskapsår 2014 varit det huvudsakliga underlaget. För att besvara det första delsyftet i studien har en analytisk metod används. Ett test av den ekonomiska analysmodellens har genomförts på 30 studenter för att bedöma den ekonomiska analysmodellens begriplighet. Den ekonomiska analysmodellen har med hänsyn till tidigare forskning utformats för att hjälpa till att avbilda det ekonomiska resultatet och ställningen i bostadsrättsföreningar. Testet av den ekonomiska analysmodellen ger indikationer på att den är begriplig. Den ekonomiska analysmodellen har gått att använda i den empiriska undersökningen vilket uppfyller syftet med modellen. Studien finner även att faktorerna storlek, marknadsläge och ålder på föreningen har en påverkan på den ekonomiska ställningen.

<p>The report includes important concepts that they are in need of, irrespective if one is active in a tenant-owner home association or if the interest is big of taking up residence in a tenant-owner home. What can today's tenant-owner associations do in order to be equally attractive on the market over the time? Proposal measures are taken up on what can be done to the prevailing deficiencies, proposals that also can give a guidance and creativity in the daily work. All people who live in the tenant-owner home association is influenced more or less of which decisions the association take, and in order they will be influenced in the best way if all people in the tenant-owner home requires a big commitment of everyone as belong to the association. Due to the checklist the associations can create itself an analysis off themselves.</p><p>Keywords: attractive living, attractive tenant owner home, checklist, good living, tenant owner, tenant-owner home association</p>

<p><strong>Syfte</strong>: Syftet med denna uppsats är att få en bild av huruvida mer ekonomisk information så som viktiga nyckeltal från årsredovisningar bör lyftas in i bostadsrätters objektsbeskrivningar eller ej. </p><p> </p><p><strong>Metod</strong>: I denna studie har vi influerats av ett hermeneutiskt perspektiv och ostrukturerade, kvalitativa intervjuer har gjorts. Dessa har genom ett strategiskt urval hållits med fastighets-mäklare samt bostadsrättsköpare som under eller efter deras bostadsrättsaffärer stött på problem gällande bostadsrättsföreningarnas ekonomi. Vår analys och slutsats är till största delen baserade på empirikapitlet, där vi redovisat det vi från intervjuerna anser relevant för denna studie. De är även till viss del sammankopplade med kapitlet om regelverk.   </p><p><strong> </strong></p><p><strong>Resultat & slutsats:</strong> De intervjuade konsumenternas kunskaper om bostadsrättsköpets risker och vad medlemskap i en bostadsrättsförening innebär är bristfälliga. Inga av de intervjuade fastighetsmäklarna använder nyckeltal, ofta på grund av tids- och/eller kunskapsbrist. De ser dock fördelar för konsumenterna med nyckeltal och majoriteten av konsumenterna välkomnar dem. Fastighetsmäklarnas tydningar av årsredovisningar är ofta otillräckliga, vilket bidrar till oro från dem över att använda nyckeltal. Vi anser att nyckeltal i objektsbeskrivningar är nödvändiga för att få bättre informerade bostadsrättsköpare, en idé är att presentera dem med en förklarande text, riktvärden och medelvärde för orten. Utbildningskvällar och köpguider för bostadsrättsköpare kan bidra till mer öppna, för-klarande diskussioner mellan fastighetsmäklare och konsument, och att konsumenter uppmärksammas på det latenta behovet av mer informerade köp.</p><p> </p><p><strong>Förslag till vidare forskning:</strong></p><p>-         Undersöka fastighetsmäklares bristande kunskaper gällande årsredovisningar, vad dessa bristande kunskaper bottnar i och hur de kan förebyggas.</p><p>-         Granska nyckeltal vidare och undersök hur de bör redovisas för att vara mest fördelaktig för både bostadsrättsköpare och fastighetsmäklare.</p><p>-         Granska Årsredovisningslagen och dess bestämmelser om nyckeltal.</p><p> </p><p><strong>Uppsatsens bidrag:</strong> Uppsatsen har framförallt belyst problematiken kring kunskaps- och informationsbristen gällande bostadsrättsföreningars ekonomi vid bostadsrättsköp. Det är vår förhoppning att denna studie ska skapa en diskussion om denna problematik. </p><p> </p><p><strong>Nyckelord:</strong> Fastighetsmäklare, årsredovisning, nyckeltal, objektsbeskrivning, bostadsrätt, bostadsrättsförening. </p> / <p><strong>Aim:</strong> The aim of this study is to get an idea if more economic information such as business ratios from annual reports should be part of<strong> </strong>the prospectus or not.<strong> </strong></p><p><strong> </strong></p><p><strong>Method: </strong>We have been influenced by a hermeneutic perspective throughout this study and interviews using qualitative method have been held. A strategic selection has been made to find real estate agents and consumers that have experienced problems with their tenant owned associations' economy after buying a tenant owned flat.  Our analysis and conclusion are mainly based on the chapter about empirical foundations, where the most relative parts from the interviews have been presented. They are also somewhat connected to the chapter about regulations.</p><p><strong> </strong></p><p><strong>Result & Conclusions: </strong>The interviewed consumers have lacking knowledge concerning the membership in tenant-owner's associations and the risks of buying a tenant-owned flat.  None of the interviewed real estate agents use business ratios, often due to lack of time and/or knowledge. It is their opinion that consumers may benefit from business ratios and the majority of the consumers are in favour of them. The real estate agents knowledge concerning annual reports is often inadequate, which makes them doubtful about using business ratios. It is our belief that business ratios should be presented in prospectus, in order to create better informed purchases of tenant-owned flats. One idea is to present them with a factual explanation, mean values of the area and a value showing what is considered appropriate. Actions need to be taken to create more open, pedagogical discussions between consumer and real estate agents. Education nights and brochures with information for consumers can contribute to this. </p><p> </p><p><strong>Suggestions for further research: </strong></p><p>-         Look into real estate agents lack of knowledge concerning annual reports and why their knowledge is short.  </p><p>-         Get to the bottom of business ratios, i.e. examine how to present them in the most beneficial way for both consumers and real estate agents.</p><p>-         Review the law about annual reports and examine if regulations concerning business ratios in annual reports need to be made.</p><p><strong> </strong></p><p><strong>Contribution of the thesis: </strong>This thesis has illustrated the problems concerning the lack of knowledge and information when buying tenant-owned flats. Hopefully the thesis will create a discussion about these complex problems.</p><p><strong> </strong></p><p><strong>Key words: </strong>real estate agent, annual report, business ratio, prospectus, tenant-owned flat, tenant-owner's association.</p>

The report includes important concepts that they are in need of, irrespective if one is active in a tenant-owner home association or if the interest is big of taking up residence in a tenant-owner home. What can today's tenant-owner associations do in order to be equally attractive on the market over the time? Proposal measures are taken up on what can be done to the prevailing deficiencies, proposals that also can give a guidance and creativity in the daily work. All people who live in the tenant-owner home association is influenced more or less of which decisions the association take, and in order they will be influenced in the best way if all people in the tenant-owner home requires a big commitment of everyone as belong to the association. Due to the checklist the associations can create itself an analysis off themselves. Keywords: attractive living, attractive tenant owner home, checklist, good living, tenant owner, tenant-owner home association

Syfte: Syftet med denna uppsats är att få en bild av huruvida mer ekonomisk information så som viktiga nyckeltal från årsredovisningar bör lyftas in i bostadsrätters objektsbeskrivningar eller ej.    Metod: I denna studie har vi influerats av ett hermeneutiskt perspektiv och ostrukturerade, kvalitativa intervjuer har gjorts. Dessa har genom ett strategiskt urval hållits med fastighets-mäklare samt bostadsrättsköpare som under eller efter deras bostadsrättsaffärer stött på problem gällande bostadsrättsföreningarnas ekonomi. Vår analys och slutsats är till största delen baserade på empirikapitlet, där vi redovisat det vi från intervjuerna anser relevant för denna studie. De är även till viss del sammankopplade med kapitlet om regelverk.      Resultat &amp; slutsats: De intervjuade konsumenternas kunskaper om bostadsrättsköpets risker och vad medlemskap i en bostadsrättsförening innebär är bristfälliga. Inga av de intervjuade fastighetsmäklarna använder nyckeltal, ofta på grund av tids- och/eller kunskapsbrist. De ser dock fördelar för konsumenterna med nyckeltal och majoriteten av konsumenterna välkomnar dem. Fastighetsmäklarnas tydningar av årsredovisningar är ofta otillräckliga, vilket bidrar till oro från dem över att använda nyckeltal. Vi anser att nyckeltal i objektsbeskrivningar är nödvändiga för att få bättre informerade bostadsrättsköpare, en idé är att presentera dem med en förklarande text, riktvärden och medelvärde för orten. Utbildningskvällar och köpguider för bostadsrättsköpare kan bidra till mer öppna, för-klarande diskussioner mellan fastighetsmäklare och konsument, och att konsumenter uppmärksammas på det latenta behovet av mer informerade köp.   Förslag till vidare forskning: -         Undersöka fastighetsmäklares bristande kunskaper gällande årsredovisningar, vad dessa bristande kunskaper bottnar i och hur de kan förebyggas. -         Granska nyckeltal vidare och undersök hur de bör redovisas för att vara mest fördelaktig för både bostadsrättsköpare och fastighetsmäklare. -         Granska Årsredovisningslagen och dess bestämmelser om nyckeltal.   Uppsatsens bidrag: Uppsatsen har framförallt belyst problematiken kring kunskaps- och informationsbristen gällande bostadsrättsföreningars ekonomi vid bostadsrättsköp. Det är vår förhoppning att denna studie ska skapa en diskussion om denna problematik.    Nyckelord: Fastighetsmäklare, årsredovisning, nyckeltal, objektsbeskrivning, bostadsrätt, bostadsrättsförening. / Aim: The aim of this study is to get an idea if more economic information such as business ratios from annual reports should be part of the prospectus or not.   Method: We have been influenced by a hermeneutic perspective throughout this study and interviews using qualitative method have been held. A strategic selection has been made to find real estate agents and consumers that have experienced problems with their tenant owned associations' economy after buying a tenant owned flat.  Our analysis and conclusion are mainly based on the chapter about empirical foundations, where the most relative parts from the interviews have been presented. They are also somewhat connected to the chapter about regulations.   Result &amp; Conclusions: The interviewed consumers have lacking knowledge concerning the membership in tenant-owner's associations and the risks of buying a tenant-owned flat.  None of the interviewed real estate agents use business ratios, often due to lack of time and/or knowledge. It is their opinion that consumers may benefit from business ratios and the majority of the consumers are in favour of them. The real estate agents knowledge concerning annual reports is often inadequate, which makes them doubtful about using business ratios. It is our belief that business ratios should be presented in prospectus, in order to create better informed purchases of tenant-owned flats. One idea is to present them with a factual explanation, mean values of the area and a value showing what is considered appropriate. Actions need to be taken to create more open, pedagogical discussions between consumer and real estate agents. Education nights and brochures with information for consumers can contribute to this.    Suggestions for further research: -         Look into real estate agents lack of knowledge concerning annual reports and why their knowledge is short.   -         Get to the bottom of business ratios, i.e. examine how to present them in the most beneficial way for both consumers and real estate agents. -         Review the law about annual reports and examine if regulations concerning business ratios in annual reports need to be made.   Contribution of the thesis: This thesis has illustrated the problems concerning the lack of knowledge and information when buying tenant-owned flats. Hopefully the thesis will create a discussion about these complex problems.   Key words: real estate agent, annual report, business ratio, prospectus, tenant-owned flat, tenant-owner's association.

<p>Styrelser i bostadsrättsföreningar har ett omfattande ansvar för beslut de tar rörande föreningens ledning och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Lider en part skada av styrelsens beslut kan styrelsen bli skadeståndsskyldig utifrån bestämmelserna i bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar. Utredningen har visat att denna skadeståndstalan kan avse sak- och personskador samt rena förmögenhetsskador. Ansvaret är således vidsträckt och kan komma som en överraskning då många bostadsrättsföreningsstyrelser kan bestå av lekmän.</p><p>För att skydda sig mot dessa skadeståndanspråk tecknar många bostadsrättsföreningar ansvarsförsäkringar för sina styrelseledamöter. Detta innebär att ansvarsförsäkringen tar på sig betalningsansvaret vid eventuell skadeståndsskyldighet. Uppsatsens syfte är att utifrån Länsförsäkringar Göteborgs styrelseansvarsförsäkring för bostadsrättsföreningar utreda i vilken omfattning ansvarsförsäkringen åtar sig att skydda styrelsen mot eventuella skadeståndsanspråk. Syftet med uppsatsen har genomförts genom en studie av relevanta rättskällor tillsammans med försäkringsvillkoren för ansvarsförsäkringen.</p><p>Komparationen mellan det lagstadgade styrelseansvaret och försäkringsvillkoren i ansvarsförsäkringen har frambringat en konkret slutsats i vilken omfattning styrelsen skyddas mot eventuella skadeståndsanspråk. Utanför tillämpningsområdet för ansvarsförsäkringen kvarstår många situationer där skadeståndsskyldighet kan uppkomma för styrelsen. Följden av detta blir att försäkringstagaren i realiteten kan bli utan skydd i många situationer även om det existerar en ansvarsförsäkring.</p>

Styrelser i bostadsrättsföreningar har ett omfattande ansvar för beslut de tar rörande föreningens ledning och förvaltningen av föreningens angelägenheter. Lider en part skada av styrelsens beslut kan styrelsen bli skadeståndsskyldig utifrån bestämmelserna i bostadsrättslagen och lagen om ekonomiska föreningar. Utredningen har visat att denna skadeståndstalan kan avse sak- och personskador samt rena förmögenhetsskador. Ansvaret är således vidsträckt och kan komma som en överraskning då många bostadsrättsföreningsstyrelser kan bestå av lekmän. För att skydda sig mot dessa skadeståndanspråk tecknar många bostadsrättsföreningar ansvarsförsäkringar för sina styrelseledamöter. Detta innebär att ansvarsförsäkringen tar på sig betalningsansvaret vid eventuell skadeståndsskyldighet. Uppsatsens syfte är att utifrån Länsförsäkringar Göteborgs styrelseansvarsförsäkring för bostadsrättsföreningar utreda i vilken omfattning ansvarsförsäkringen åtar sig att skydda styrelsen mot eventuella skadeståndsanspråk. Syftet med uppsatsen har genomförts genom en studie av relevanta rättskällor tillsammans med försäkringsvillkoren för ansvarsförsäkringen. Komparationen mellan det lagstadgade styrelseansvaret och försäkringsvillkoren i ansvarsförsäkringen har frambringat en konkret slutsats i vilken omfattning styrelsen skyddas mot eventuella skadeståndsanspråk. Utanför tillämpningsområdet för ansvarsförsäkringen kvarstår många situationer där skadeståndsskyldighet kan uppkomma för styrelsen. Följden av detta blir att försäkringstagaren i realiteten kan bli utan skydd i många situationer även om det existerar en ansvarsförsäkring.

Background: Studies indicates that housing cooperatives doesn't save enough for future renovations with various factors as explanation. This is a high risk for the tenants who might need to pay increased rents because of the lack of savings. In 2015 there was an investigation partly to investigate how the current rules operates and if there is a need for a new rule set for housing cooperatives. Purpose: The study is to investigate how housing cooperatives in Stockholm save for future maintenance in order to cover future expenses and how the factors the associations age, indebtedness and annual fee affect savings. The study also intends to analyse the impact of smaller associations and associations that hold land rights on the associations savings. Framework: Accounting in organizations without any purpose for profit, theories about resource valuation, maintaining capital and depreciations explains. Today’s practice is presented together with earlier research in this area. Method: The study is a part of a quantitative research and the sample size is 357 housing cooperatives. Data has been collected through annual reports with calculation of key figures as help. To aim the purpose of the study was the data analysed with a correlation analysis and multiple regression analysis. The result has thereafter been analysed with support of theories and previous research. Results: The study has provided evidence that housing cooperatives save too little for future maintenance. The study has also helped to reduce the ambiguity regarding which factors affect saving. The multiple regression analysis showed a statistical significance for the variables indebtedness and age, but not for annual fee, size and land ownership.

How the renovation of the vast Swedish existing building stock with renovation needs will be performed is considered as decisive in order to achieve the target set by the Swedish government of reducing the energy use by 20 percent by 2020. Consequently, the challenge of the building sector consists in reducing the energy use in the existing building stock but at the same time ensuring that the indoor environmental quality is improved and the cultural values are maintained. So far, there have been a few renovation projects which strongly have reduced the energy use and at the same time have taken into account the environmental aspects and the cultural values. The main reasons are that there have been few incentives and a lack of routines in order to steer efficiently a “sustainable renovation”. The participants in a Nordic project on sustainable renovation thought that it would be a strong advantage to link the concept of sustainable renovation to the Miljöbyggnad certification system. Indeed it is trusted by the Swedish building and construction sectors and can provide sustainability targets in order to steer renovation processes. The objective of the master thesis is to show how the Miljöbyggnad certification system could be integrated in practice in the renovation process of Riksbyggen, an organization which administers housing associations (Bostadsrättsföreningar) and build houses. The method used consists in interviewing different employees who work with renovation and studying the management system of Riksbyggen in order to be able to suggest appropriate steps in their process which enable the integration of the Miljöbyggnad certification system. These steps were discussed within Riksbyggen and with researchers. Finally, the master thesis results in a procedure which step by step describes how the Miljöbyggnad certification system could be integrated in the early stages of the current renovation process of Riksbyggen. The proposal focuses on the early stages and is composed of different steps including carrying out a survey in order to investigate how the residents perceive their indoor environment and selecting targets for the project. The master thesis appreciates the extra time and the extra competences which would be required by such integration. Moreover, the report indicates how Riksbyggen could work further in order to apply in practice these steps and suggests how the Miljöbyggnad certification system could be integrated in the other stages. As opposed to new production, where the certification in itself is often the main driving force for using the Miljöbyggnad certification system, the official certification after a renovation is optional. The proposal focuses rather on supporting the environmental management during a renovation project thanks to the Miljöbyggnad certification system. The main advantages which appear are that the certification gives a framework in order to steer the whole renovation process and that it provides a good support in order to assess an existing building. Nevertheless, the master thesis shows that there are also some difficulties in order to integrate the certification. Therefore, the report indicates how these difficulties could be overcome and in which direction the Miljöbyggnad certification system could be developed further in order to meet the needs of the housing companies. Indeed, it could be difficult to select a package of renovation measures which aims to reach a better rating according to the certification because it sometimes might not be reasonable. However, it is possible to plan the renovation project in order to improve the rating for the three following categories: energy, indoor environment and materials or for some indicators. Moreover, the survey which investigates how the residents perceive their indoor environment should become an important part of the process and the results of the survey could be used in order to communicate about successful renovation projects. / Hur det svenska byggnadsbeståndet som står inför ett stort ombyggnationsbehov ska byggas om betraktas som avgörande för att uppnå svenska regeringens mål att minska energianvändningen med 20 procent 2020. Fastighetsbranschens utmaning är följaktligen att minska energianvändningen i de befintliga byggnaderna och samtidigt att säkerställa att inomhuskomforten förbättras och att de kulturella värdena säkras. Hittills har få ombyggnationsprojekt funnits som har minskat energianvändningen kraftigt och som samtidigt har beaktat de miljömässiga aspekterna och de kulturella värdena. De främsta anledningarna är att det finns få incitament och att rutiner saknas för att styra ombyggnationsprojekten på ett hållbart sätt. För att göra ombyggnationsprojekten mer hållbara, föreslog deltagarna i projektet MERCOREN (Methods and concepts for sustainable renovation) att det svenska miljöbedömningsverktyget Miljöbyggnad skulle integreras i ombyggnationsprojekten i Sverige. Verktyget är välkänt inom den svenska marknaden och det skulle hjälpa att upprätta miljömål för att styra ombyggnadsprocessen.  Examensarbetets ämne är att föreslå hur det skulle kunna fungera i praktiken inom Riksbyggen, en organisation som förvaltar och bygger bostadsrätter. Metoden som används består i att göra intervjuer och att studera Riksbyggens ledningssystem för att kunna föreslå nya steg i ombyggnadsprocessen som möjliggör att integrera Miljöbyggnad. De föreslagna stegen diskuterades inom Riksbyggen samt med erfarna forskare.  Resultatet blir ett slutgiltigt förslag som stegvis presenterar hur Miljöbyggnad skulle kunna integreras i de tidiga skedena av Riksbyggens nuvarande ombyggnadsprocess. Förslaget fokuserar på de tidiga skedena och består av olika steg inklusive att genomföra en enkät för att undersöka de boendes upplevelser och att ta fram en miljöplan. Arbetet utredde vilken extra arbetstid och vilka nya kunskaper som krävs för en sådan integrering. Dessutom anges hur Riksbyggen bör fortsätta att arbeta för att få in de föreslagna stegen och hur Miljöbyggnad skulle kunna integreras i de andra skedena. I motsats till nyproduktion där certifieringen i sig ofta är huvuddrivkraften för att använda Miljöbyggnad, betraktas den officiella certifieringen efter en ombyggnad som valfri. Förslaget fokuserar snarare på att understödja miljöstyrning under en ombyggnad med hjälp av Miljöbyggnad.  Huvudfördelarna som syntes tack vare integrering av Miljöbyggnad är att det ger en bra röd tråd för att miljöstyra hela ombyggnadsprocessen och att det bidrar med ett bra underlag för att undersöka en befintlig byggnad.  Däremot visar arbetet att några hinder ligger i vägen för att integrera Miljöbyggnad. Därför föreslår examensarbetet hur dessa svårigheter skulle kunna övervinnas och i vilken riktning Miljöbyggnad borde utvecklas för att motsvara de behov som finns inom bostadsrättsföreningarna. Det är nämligen svårt att välja ut ett åtgärdspaket med Miljöbyggnad när man fokuserar på betyget för hela byggnaden eftersom det ibland inte är rimligt att ha som mål att höja betyget. Däremot är det möjligt att projektera för att höja betyget för de tre områdena energi, innemiljö och material eller för vissa indikatorer. Dessutom ses enkäten angående de boendes upplevelser som viktig att integrera i processen och också att den bör användas för att kommunicera om en framgångsrik ombyggnad.