De bostäder som byggdes under åren 1950‐1975 hö till det såkallade miljonprogrammet. Under miljonprogrammet byggdes 100 000 läenhet per å under tio ås tid. Totalt byggdes 1,3 miljoner bostäer i flerbostadshus under dessa å. Flera av bostäerna som upprätades under miljonprogrammet har nåt sin tekniska livslägd och ä i stort behov av diverse renoveringar. Beroende påvad det ä fö äandeform påen byggnad såfödelas underhålsansvaret påolika sät. I hus äda av bostadsrätsföeningar ä ansvaret uppdelat. Föeningen stå fö det yttre underhålet dit äen renoveringar av stammar inkluderas, medan bostadsrätshavaren stå fö insidan av den egna läenheten. Syftet med rapporten ä att kartläga ROT‐behovet hos bostadsrätsföeningar i Öebro kommun. Examensarbetet har gjorts i samarbete med NCC Construction. Underlaget till rapporten grundar sig fräst påmaterial frå personliga intervjuer och intervjuer via mejl med olika bostadsrätsföeningar men äen påmaterial frå olika böker och relevanta webbsidor. Undersöningen visade påatt de tillfråade föeningarna i dagsläet inte har nåra störe renoveringsbehov. Flera föeningar har däemot framtida behov av bl.a. stambyten och takrenoveringar av olika slag. 58 % av bostadsrätsföeningarna var äen positiva till ett eventuellt framtida samarbete med NCC. Dåresultatet av renoveringsbehovet endast grundar sig påsvar frå 12 bostadsrätsföeningar medfö detta att det finns en stor grupp vars behov inte ä undersöta. Troligtvis ser behovet störe ut ä vad som framkommit i denna rapport dådet i Öebro kommun finns ett stort antal bostäer som ä byggda under just miljonprogramsåen. / The homes that were built during the years 1950‐1975 belong to the so‐called Million homes programme (Swedish: Miljonprogrammet). During the Million homes programme 100,000 apartments were built per year for a period of ten years. Totally 1.3 million housing units in apartment buildings were built in those years. Several of the homes that were established during the Million homes programme have reached its service life and are in great need of renovations. Depending on what kind of form of ownership a building has, the responsibility for maintenance will be distributed in different ways. For houses owned by housing associations is the responsibility divided. The association represents the outer maintained there even renovations of strains are included while the owner of the apartment stands for the inside of its own apartment. The report aims to identify the ROT‐needs of housing associations in the municipality of Öebro. The work has been done in collaboration with NCC Construction. The basis for the report is based mainly on material from personal interviews and interviews via email with various housing associations, but also on material from various books and relevant Web pages. The survey found that respondents unions in the current situation do not have any major renovation needs. Several compounds have, however future needs for, inter alia, pipe replacement, and roof renovations of various types. 58% of housing cooperatives was also positive about a potential partnership with NCC. Because the result of the renovation need only is based on responses from 12 housing associations, this means that there is a large group whose needs are not examined. Most likely the need is greater than what has emerged in this report because Öebro municipality has a large number of homes that are built in the Million homes programme years.

Bakgrund: En bostadsrättsförening är ingen kommersiell verksamhet och drivs inte i vinstsyfte. Resultaträkningen kan därmed inte anses avgörande för bostadsrättsföreningars ekonomiska välmående. Det som bör betonas är föreningens kassaflödesanalys som visar finansiella flöden, samt behovet att göra avsättningar för att möta framtida underhåll. Således bör kompletterande information om bostadsrättsföreningars ekonomiska situation tillföras årsredovisningen. Syfte: Syftet är att undersöka om K2-redovisande bostadsrättsföreningar bör komplettera sina årsredovisningar med en kassaflödesanalys för att ge en bättre bild av ekonomiskt välmående. Metod: Studien utgår ifrån en kvalitativ forskningsstrategi. Empirisk data har samlats in genom semi-strukturerade intervjuer. Studiens respondenter består av tre av Sveriges största aktörer inom fastighetsförvaltning, samt en auktoriserad revisor på EY. Resultat: K2-redovisande bostadsrättsföreningar bör komplettera sina årsredovisningar med en kassaflödesanalys. En kassaflödesanalys bidrar till förståelse för betalningsströmmar under ett räkenskapsår, vilket förtydligar hur likvida medel har använts. Ett positivt kassaflöde bidrar till ett ökat ekonomiskt välmående hos bostadsrättsföreningar, eftersom likvida medel kan användas till att betala amorteringar, underhåll och investeringar. Kassaflödesanalysen bidrar således till att ge en bättre bild av bostadsrättsföreningars ekonomiska välmående. Författarna betonar dock att kassaflödesanalysen ensam inte bidrar till en komplett bild av bostadsrättsföreningars ekonomiska välmående. Årsredovisningen bör även kompletteras med nyckeltal. Vidare bör en underhållsplan upprättas samt avsättningar göras till yttre fond. / Background: Housing associations are not a commercial activity and are profit driven. The income statement can therefore not be described as crucial for housing associations. However, what should be emphasized are the association’s cash flow statements that shows the financial flows and also the need to make provisions to meet future maintenance. Thus, additional information of housing associations financial situation should be added to the annual report. Purpose: The purpose is to investigate whether housing associations reporting according to K2 should supplement their financial statement with a cash flow analysis to provide a clearer measure of economic wellbeing. Method: The study is based on an qualitative research strategy. Empirical data were collected through semi-structured interviews. The respondents consist of three of the largest companies for housing administration, as well as an accountant at EY. Result: K2-reporting housing associations should complement their annual reports with a cash flow statement. A cash flow statement contributes to the understanding of the past year´s cash flows, which clarifies how cash is used. A positive cash flow contributes to better economic wellbeing for housing associations, because cash can be used to pay debt service, maintenenace and investments. Cash flow statements helps to give a better picture of the economic wellbeing of housing associations. The authors, however, states that a cash flow analysis alone does not contribute to a complete picture of the economic wellbeing of housing associations. The annual report should also be supplemented with key figures. Furthermore, maintenance is established and provisions made to the external fund.

Konkurser ökar allt mer i Sverige och de bakomliggande skälen granskas allt för lite. Kredit och obeståndsrätt är ett område som ständigt utvecklas, trots det så finns inga riktlinjer kring tillämpningen gällande särskilda skäl. En gäldenär som inte rätteligen kan betala sina skulder allteftersom de förfaller till betalning är på obestånd och blir därför föremål för en företagsrekonstruktion eller konkurs. Företagsrekonstruktion genomgår företag innan de föremål för en konkurs. Med företagsrekonstruktion avses att bolaget får hjälp med att rekonstruera bolaget så att skulderna betalas i den mån det är möjligt. Borgenärerna som har fordringar på gäldenären får betalt i turordning. Bolag som inte har möjligheten att betala de förfallna skulderna och som under en längre tid varit på obestånd blir således föremål för en konkurs. Vid en konkurs så utser rätten en konkursförvaltare till konkursboet. Vidare ska förvaltaren vidta de åtgärder som krävs för att främja en förmånlig och snabb avveckling av boet enligt 7 kap. 8 § KonkL. En konkursansökan uppstår i samband med att en borgenär eller en gäldenär ansöker om det hos tingsrätten. Tingsrätten är den domstol som sedan prövar ansökan. Oftast beviljas konkursansökningar utan vidare utredning, vissa av ansökningarna upphävs även vid en överklagan till hovrätten eller högsta domstolen. En konkursansökan som avslås kan bero på att det finns särskilda skäl för det, exempelvis att personen ifråga saknar behörighet att ansöka om konkurs. Behörighetskravet är tämligen vagt i svensk konkurslagstiftning, vilket är ett återkommande problem för många näringsidkare. Detta leder till att domstolar dömer olika, vissa har mer erfarenhet än andra. Det förekommer även att konkursdomare förbiser behörigheter för att istället fokusera på om bolaget är på obestånd eller inte. Domstolen förutsätter enligt presumtionsregeln att de uppgifter som inkommer från gäldenären själv vid en konkursansökan är riktiga i sak. Vidare finns det inte skäl att anta att företaget inte är på obestånd när en ansökan inkommer från gäldenären själv. Problemet kan grundas i att en ställföreträdare ansöker om konkurs utan styrelsen vetskap. Beslut om att ansöka om konkurs ska tas på bolagssammanträdet. Syftet med uppsatsen är att utreda gällande rätt samt uppger reflektioner till ett framtida lagförslag för att förebygga att bolag försätts i konkurs. En lagändring bör ske i form av omarbetning av 2 kap. 7 § KonkL, eftersom vidare utredning när särskilda skäl föreligger, inte fungerar i praktiken. En form av legitimering bör ske i form av protokoll från bolagssammanträdet, angående konkursen.

Detta examensarbete innefattar en förstudie i form av en förprojektering av en eventuell utbyggnation av laddinfrastruktur hos bostadsrättsföreningen Silvertärnan 1 i Trollhättan. Syftet med detta projekt var att utföra en undersökande studie kring det eventuella värdet, tillvägagångssättet och förutsättningarna, såväl tekniska som ekonomiska, för denna utbyggnation. Målsättningen var att leverera en förprojektering som täcker dessa förutsättningar. Elfordon ökar i popularitet allt eftersom tiden går och teknologin utvecklas. För att möta den ökande efterfrågan för laddningsmöjligheter till dessa fordon måste fler laddstationer byggas ut. Detta gäller för allmänna ytor men också villor och vid bostadsrätter. Därav är det en högst aktuell diskussion inom bostadsrättsföreningar ifall en utbyggnation är av intresse. Det kan vara viktigt för dessa föreningar att ligga i framkanten för denna utveckling för att behålla sin attraktiva status då bostäderna blir anpassade för att följa med i den utveckling som sker. Den aktuella bostadsrättsföreningen, Silvertärnan 1, omfattar 148 lägenheter med tillhörande kallgarage. Rapporten innehåller den teori som ligger till bakgrund för arbetet samt ett utarbetat förslag till elbilsladdningen i bostadsrättsföreningen. Förslaget innehåller en nulägesanalys av de förutsättningar som finns såväl tekniska som ekonomiska, där befintlig anläggning, bestående av kallgarage med tillhörande belysning och motorvärmare, har undersökts och tillgänglig effekt har beräknats fram. Utifrån detta har tre scenarion med olika grader av utbyggnad formulerats, dessa scenarion består av 6, 33 och respektive 148 laddstationer som ska byggas ut. Med scenarierna som underlag har projekteringen fortlöpt där scenario 1 och 2 har projekterats till installationsnivå, medan scenario 3 har projekterats mer översiktligt då det bedömdes som tekniskt och ekonomiskt orimligt. Därefter har en kostnadsberäkning utförts på scenario 1 och 2 utefter olika entreprenörers prisunderlag, dessutom har ett skalbart kostnadsunderlag tagits fram. Rapporten innehåller också en diskussion om de tekniska och ekonomiska resultaten i arbetet samt en reflektion över den samhällsnytta som utbyggnaden kan medföra. Efter en analys av de tekniska och ekonomiska aspekterna för projektet har projektgruppen fastställt att scenario 1 är lämpligast och mest kostnadseffektivt att bygga ut efter. Därför rekommenderas det att initialt bygga ut i en liten skala för att därefter utöka installationen vid behov. Projektgruppen fastslår att projektets mål har uppfyllts till viss del men att vidare arbete krävs innan förprojekteringen är komplett och planering kan påbörjas. / This degree project consists of a pre-study in the form of a preliminary planning for a possible construction of charging infrastructure at the Silvertärnan 1 housing cooperative in Trollhättan. The purpose of this project was to conduct an exploratory study of the potential value, methodology and conditions, both technical and economic, for this development. The objective was to deliver a preliminary planning regarding these conditions. Electric vehicles are gaining popularity as time passes and technology evolves. In order to meet the increasing demand for charging these vehicles, more charging stations need to be installed. This applies to public areas, but also villas and housing cooperatives. Hence, it is a topical discussion within housing cooperatives in the event of an installation being of interest. It may be important for these housing cooperatives to be at the forefront of this development in order to maintain their attractive status as housing is adapted to keep up with the development of technology that takes place. The current housing cooperative, Silvertärnan 1, comprises 148 apartments with associated garages. The report contains the theory behind the work and a draft proposal for electric car charging infrastructure in the housing cooperative. The proposal contains a situation assessment of the conditions that exist, both technical and economic, where existing facilities, which consists of cold garages with lightning installations and engine pre-heaters, have been investigated and available power has been calculated. Based upon this, three scenarios with different degrees of development have been formulated, these scenarios consist of 6, 33 and 148 charging stations to be installed. With the scenarios as a basis a design has been created for all three of them, Scenario 1 and 2 have been projected to the installation level, while scenario 3 has been planned more casually when assessed as technically and economically unreasonable. A cost calculation has been performed on scenarios 1 and 2 according to the price of different contractors, and a scalable cost base has also been developed. The report also contains a discussion of the technical and economic results of this project as well as a reflection of the benefit to society that the expansion can lead to. Following an analysis of the technical and economic aspects of the project, the project team has determined that scenario 1 is most appropriate and cost-effective to proceed with. Therefore, it is recommended to initially perform the installation at a small scale to subsequently expand the installation if necessary. The project team finds that the project's goals have been met to some extent, but further planning is required before development takes place.

The conversion of rental apartments to tenancy-owned housing has been a common phenomenon in the housing market in Stockholm during the last two decades. Rental apartment-tenants have the opportunity to purchase their unit for a hefty discount. The existence of the discount has further resulted in banks providing a mortgage that allows the tenant to purchase the apartment with full leverage and without any cash contribution. The households have been able to sell their apartment with high profit and then reinvest it in other housing alternatives at better locations, in better technical condition and with larger living space. The main reason for the discount can be explained by the difference in the valuation methods used by property investors and private households. The property owners value the rental property through the yield method that results in a price that other property investors would be willing to pay. The return generated in a rental property consists of rental revenues. These rental revenues are state regulated according to the use-value method, which means that rents, especially in primary locations, are reduced in order to minimize the segregation in the Swedish society. A price gap appears and consists of the price difference between the present value of the running rental income and the price of each individual apartment on the secondary housing market. The tenant owned association that is willing to buy the property and the private property investor who is willing to sell, usually negotiates a price that both parties are satisfied with. The negotiated price usually results in both parties sharing the profit that arises from the price gap. This study aims to investigate how large the price gap is between the conversion price and price generated through sales of the individual units on the open housing market. The study includes completed conversions in Stockholm within the city customs during the period of January 2010 and January 2016 and condominiums sold in the same associations during the same period. The discount results to an average of 44 % in relation to conversion price and 57 % in relation to the deposit (Sw. Bostadsrättsinsats). On average, the difference between the value of the property during conversion and the value of tenant owned-housing units on the open property market results to 24,444 SEK/m². The difference between the conversion price and the market value of the deposit on the open housing market amounts to 31,231 SEK/m². This means that the average discount that an apartment holder receives amounts to SEK 1,924,025. Among the converted properties, 38 % of the total gross floor area have been sold on the open housing market within the two first years after the conversion. The value difference has resulted in a total realized discount amounting to SEK 5,279,523,434 in relation to conversion price and SEK 6,672,510,151 in relation to the deposit value. / Ombildningar har under de senaste två decennierna varit ett vanligt förekommande fenomen på Stockholms bostadsmarknad, där hyresgästerna erbjudits köpa sin hyresrätt till ett kraftigt rabatterat pris. Rabatten har inneburit att hyresgästerna sällan behövt betala kontantinsats och därmed kunnat köpa lägenheten till full belåning. Efter genomförd ombildning har hushållen haft möjlighet att sälja sin lägenhet på andrahandsmarknaden med hög vinst, vilken sedan har kunnat återinvesteras i bostäder med ett bättre geografiskt läge, skick och med större boarea. En av anledningarna till att rabatten uppstår är att fastighetsägaren värderar hyresfastigheten enligt avkastningsmetoden. Avkastningsmetoden resulterar i ett pris som en annan hyresfastighetsägare skulle vara beredd att betala. Den avkastning som genereras i en hyresfastighet består av hyresintäkterna. Dessa hyresintäkter är statligt reglerade enligt bruksvärdesmetoden vilket innebär att hyrorna, framförallt i primära lägen, är reducerade med syftet att minska segregation i samhället. En prisdifferens skapas av skillnaden mellan värdet av de löpande hyresintäkterna och priset på varje enskild lägenhet på andrahandsmarknaden. Den bostadsrättsförening som vill köpa fastigheten och den privata fastighetsägaren som vill sälja förhandlar fram ett pris som båda parter är tillfreds med. Det framförhandlade priset brukar oftast resultera i att båda parterna delar på vinsten som uppstår av prisdifferensen. Denna uppsats har till syfte att utreda storleken på prisdifferensen mellan förvärvspriset vid ombildning, jämfört med individuella bostadsrättsförsäljningar på andrahandsmarknaden. Studien omfattar genomförda ombildningar i Stockholms innerstad (innanför tullar) mellan januari 2010 och januari 2016 och bostadsrätter som är sålda i föreningarna under samma tidsperiod. Den genomsnittliga rabatten är 44 % för bostadsrättsföreningar och 57 % för individuella hushåll. I genomsnitt är skillnaden mellan förvärvspriset vid ombildningsdatum och bostadsrättens försäljningspris 24 444 kr/m² (bostadsrättsföreningarnas rabatt). Jämförs försäljningspriset med bostadsrättsmedlemmars insats blir rabatten 31 231 kr/m² (hushållens rabatt). Detta innebär att ett hushåll som är med om en ombildning får en rabatt som motsvarar 1 924 025 kr jämfört med förvärvspriset, och 2 431 673 kr jämfört med bostadsrättsmedlemmarnas insats. Av den totala ombildade boytan har 38 % sålts vidare på andrahandsmarknaden inom 24 månader efter ombildningsdatum. Den realiserade rabatten har totalt uppgått till 5 279 523 434 kr för bostadsrättsföreningar och 6 672 510 151 kr för individuella hushåll.

Köpet av en bostadsrätt är för de flesta människor den största investering i deras liv. Som bostadsrättsinnehavare förvaltas huset och fastigheten av en bostadsrättsförening. För att finansiera driften och underhållet tar föreningen ut en avgift från bostadsrättsinnehavaren, en månadsavgift. Månadsavgiften, tillsammans med eventuella räntekostnader som uppstår om finansiering skett genom lån, utgör den sammanlagda boendekostnaden för bostadsrättsinnehavaren. Därför bör det vara av stor vikt att köparen försäkrar sig om att föreningen har god ekonomi och har skötts på ett bra sätt, för att undvika stora och oväntade höjningar av månadsavgiften vilket medför ökade boendekostnader. Den här uppsatsen syftar till att undersöka i vilken omfattning aktörer på bostadsmarknaden använder årsredovisningen som beslutsunderlag vid köpet av bostadsrätt samt att ge förslag på hur man kan göra årsredovisningen mer lättläst och förståelig. Data insamlades genom fastighetsekonomisk facklitteratur, myndigheter och organisationer som är verksamma inom området. Frågeställningarna ovan besvarades genom empiriska undersökningar i form av enkäter och intervjuer samt en jämförelsestudie av tre stycken bostadsrättsföreningar i Stockholms innerstad. Resultaten från enkäterna indikerade på att endast de med ekonomisk utbildning använde sig av och kunde tolka årsredovisningarna inför köpet av sin bostadsrätt. I de mer diskuterande intervjuerna framgick att även de med ekonomisk utbildning saknade kunskaperna som krävdes för att analysera föreningarnas årsredovisning på djupet, även om de hade större förståelse än de utan ekonomisk utbildning. Jämförelsestudien illustrerade hur nyckeltal kan användas för att analysera en bostadsrättsförenings ekonomiska status. Slutsatsen är att aktörer på bostadsrättsmarknaden utan ekonomisk utbildning inte använder sig av årsredovisningen som beslutsunderlag vid köp av bostadsrätter. De med ekonomisk utbildning använder sig av föreningens årsredovisning men saknar förmågan att analysera föreningens ekonomi på djupet. Uppsatsen föreslår att de behandlade nyckeltalen med tillhörande förklarande text bör presenteras i varje årsredovisning, förslagsvis under förvaltningsberättelsen. Det skulle medföra att samtliga aktörer på bostadsrättsmarknaden kan analysera föreningens ekonomi på djupet och försäkra sig om att göra ett välgrundat köp. / The purchase of a cooperative apartment is for most people the largest venture in their life. The housing cooperative is responsible for the running expenses and maintenance of the property and the house. To finance these costs, the owner of the cooperative apartment has to pay a monthly fee. The monthly fee, combined with possible interest costs if the apartment was funded by a loan, make the total accommodation cost for the cooperative apartment owner. Therefore it should be of importance to analyze the economic status of the housing cooperation prior the purchase. The purpose of this thesis is to examine the extent to which buyers use the annual reports of the housing cooperatives as decision-making material for the purchase, and provide suggestions on how to make the annual report more readable and understandable. Data were collected by literature, government agencies and other organizations in the real estate economic field. The questions above were answered through empirical research in the form of questionnaires and interviews, as well as a comparative study of three housing cooperatives in the inner city of Stockholm. The questionnaires indicates that only those with economic education made use of and could interpret the annual report when buying their cooperative apartment. The more discursive interviews showed that even those with economic education lacked the knowledge to analyze the association’s annual report in depth. The comparative study illustrated how key figures can be used to analyze the housing cooperative financial status. The conclusion is that actors on the cooperative apartment market that lack economic education does not use the annual reports at all as decision making materials. Even those with economic education lack the ability to analyze the housing cooperatives financial status in depth. The thesis suggests that the treated key figures with accompanying explanatory text should be presented in each annual report. It would mean that all actors in the cooperative apartment market could analyze the housing cooperation’s The purchase of a cooperative apartment is for most people the largest venture in their life. The housing cooperative is responsible for the running expenses and maintenance of the property and the house. To finance these costs, the owner of the cooperative apartment has to pay a monthly fee. The monthly fee, combined with possible interest costs if the apartment was funded by a loan, make the total accommodation cost for the cooperative apartment owner. Therefore it should be of importance to analyze the economic status of the housing cooperation prior the purchase. The purpose of this thesis is to examine the extent to which buyers use the annual reports of the housing cooperatives as decision-making material for the purchase, and provide suggestions on how to make the annual report more readable and understandable. Data were collected by literature, government agencies and other organizations in the real estate economic field. The questions above were answered through empirical research in the form of questionnaires and interviews, as well as a comparative study of three housing cooperatives in the inner city of Stockholm. The questionnaires indicates that only those with economic education made use of and could interpret the annual report when buying their cooperative apartment. The more discursive interviews showed that even those with economic education lacked the knowledge to analyze the association’s annual report in depth. The comparative study illustrated how key figures can be used to analyze the housing cooperative financial status. The conclusion is that actors on the cooperative apartment market that lack economic education does not use the annual reports at all as decision making materials. Even those with economic education lack the ability to analyze the housing cooperatives financial status in depth. The thesis suggests that the treated key figures with accompanying explanatory text should be presented in each annual report. It would mean that all actors in the cooperative apartment market could analyze the housing cooperation’s The purchase of a cooperative apartment is for most people the largest venture in their life. The housing cooperative is responsible for the running expenses and maintenance of the property and the house. To finance these costs, the owner of the cooperative apartment has to pay a monthly fee. The monthly fee, combined with possible interest costs if the apartment was funded by a loan, make the total accommodation cost for the cooperative apartment owner. Therefore it should be of importance to analyze the economic status of the housing cooperation prior the purchase. The purpose of this thesis is to examine the extent to which buyers use the annual reports of the housing cooperatives as decision-making material for the purchase, and provide suggestions on how to make the annual report more readable and understandable. Data were collected by literature, government agencies and other organizations in the real estate economic field. The questions above were answered through empirical research in the form of questionnaires and interviews, as well as a comparative study of three housing cooperatives in the inner city of Stockholm. The questionnaires indicates that only those with economic education made use of and could interpret the annual report when buying their cooperative apartment. The more discursive interviews showed that even those with economic education lacked the knowledge to analyze the association’s annual report in depth. The comparative study illustrated how key figures can be used to analyze the housing cooperative financial status. The conclusion is that actors on the cooperative apartment market that lack economic education does not use the annual reports at all as decision making materials. Even those with economic education lack the ability to analyze the housing cooperatives financial status in depth. The thesis suggests that the treated key figures with accompanying explanatory text should be presented in each annual report. It would mean that all actors in the cooperative apartment market could analyze the housing cooperation’s financial status in depth with ease.

Enligt Bostadsrätterna (2018) utgörs avkastningen av en bostadsrättsinvestering av godaboendeförhållanden till en låg boendekostnad samt en möjlig värdestigning på bostadsrätten.Tidigare studier har undersökt vilken inverkan olika boendeförhållanden och bostadsrättsmässigaegenskaper har på prisbildningen av bostadsrätter. När det gäller boendekostnadens inverkan hardäremot bara den rådande avgiftsnivån tidigare beaktats men det saknas forskning kring huruvidaäven den framtida avgiftsnivån och risken för avgiftshöjning påverkar prisbildningen.Då man tidigare har visat att konsumenter har svårt för att ta del av informationen i enbostadsrättsförenings årsredovisning (Bohman, 2014), kan det vara möjligt att information somindikerar en framtida avgiftshöjning inte kapitaliseras vid köp av en bostadsrätt. I denna uppsats hardärför risken för en framtida avgiftshöjning och dess påverkan på prisbildningen undersökts.Efter en genomgående litteraturstudie drogs slutsats om att de viktigaste faktorerna för att analyseraoch bedöma den framtida avgiftsnivån var rådande avgift, kassaflöde, skuldsättning och föreningenssparande. För att undersöka om det fanns tendenser till att dessa faktorer har haft inverkan påprisbildningen gjordes tre jämförelser av likartade bostadsrättsobjekt. I två av tre jämförelser kundedet konstateras att det fanns en stor möjlighet till att dessa faktorer inte kapitaliserades vidprisbildningen.För att undersöka konsumenternas kunskaper och huruvida det är möjligt att risken för en framtidaavgiftshöjning inte kapitaliseras, gjordes en enkätstudie. Resultatet visade på att endast den rådandeavgiftsnivån kapitaliseras och att risken för en avgiftshöjning inte vägs in i priset. Enkätstudien visadepå att konsumenter besitter för dålig kunskap både om varför och hur risken för en framtidaavgiftshöjning borde analyseras och vägas in i prisbilden.Utifrån resultatet i enkätstudien har slutsats dragits om att det är möjligt att risken för en framtidaavgiftshöjning inte kapitaliseras vid köp av en bostadsrätt. För vidare studier hade det därför varitintressant att undersöka hur man kan förenkla för konsumenter så att faktorer som indikerar riskenför en framtida avgiftshöjning lättare kan vägas in i prisbilden. / According to Bostadsrätterna (2018) the return on a condominium investment is good housingconditions, a low housing cost and a possible increase in value. Several previous studies haveinvestigated how different housing conditions and characteristics of the apartment, impact on theprice of a condominium. When it comes to the housing cost only the current fee level and its impacton price has been researched, without taking into account the risk of a fee increase.Since it has previously been shown that consumers have difficulties in obtaining information in ahousing association´s annual report (Bohman, 2014), it may be possible that information indicating aupcoming fee increase will not be capitalized upon the purchase of a condominium. Therefore in thisessay the risk of a fee increased and it’s impact on the price of a condominium, has been examined.After a literature study it was concluded that the most important factors for analysing the future feelevel were current fee level, cash flow, indebtedness and the saving of the association. In order toinvestigate whether there were trends that these factors had an effect on the price, threecomparisons of similar condominiums were made. In two out of three comparisons, it was noted thatthere was a possibility that these factors were not capitalized.To further examine the knowledge of consumers and if it is possible that the risk of a fee increasemay not be capitalized, a survey study was conducted. The result showed that the current fee level iscapitalized but that the future fee level is not. The survey showed that consumers have poorknowledge both about why and how the risk of a future fee increase should be analysed andweighted into the price.Based on the result of the survey, it has been concluded that it is possible that the risk of a future taxincrease will not be capitalized upon the purchase of a condominium. For further studies, it wouldtherefore be interesting to investigate how to simplify for consumers so that factors that indicate therisk of a future fee increase can be more easily weighted into the price.

Today, Sweden suffers from a shortage of housing in many of the country's growth areas, a shortage of housing that hardens the country's growth and the creation of new jobs. Svenskt Näringsliv believes that several measures are needed to solve the shortcoming. (Svenskt Näringsliv 2019) The structures in housing policy therefore need to be reviewed and a longterm solution is a must. In the short term, however, there is a possible saving in the country's tenant-owned apartments that, with more generous rules on subleasing, could provide a necessary supplement to temporary housing where needed. According to the current provisions of Bostadsrättslagen, a tenant-owner may sublease his apartment if the board of the tenant owners’ co-operative agrees to this. In cases where consent is not required, the tenant-owner has the opportunity to turn to Hyresnämnden, which will test the interests of the two parties against each other in order to decide the issue. Thus, it can be stated that it is not up to the tenant-owner himself to decide whether he can sublease his apartment. The revisions that have been made since Bostadsrättslagen was issued have been to the benefit of the tenant-owner. Despite this there are today various restrictions that prevents the tenant-owner from freely subleasing his apartment. The purpose of this essay has therefore been to clarify the reasoning behind the provisions of the regulations, test its relevance based on the current situation and finally to analyse whether it is appropriate to introduce free provisions on subleasing, for independent use, to the advantage of the tenant-owner. In order to investigate this, an overall literature study was first conducted to map the extent of the issue in sources of law. Subsequently, an in-depth analysis of the sources of law, considered relevant regarded to the purpose of the thesis, was performed. The sources of law that were processed in this essay were laws, proposition of laws and government reports. Consequently, case law and parliament reports has not been addressed in this paper. Lastly, the question was answered with anchoring in the in-depth literature analysis. The conclusion is that it is appropriate to introduce free subleasing in Bostadsrättslagen if the benefits of this provision outweigh the scope of the work that a revision of the law could entail. / Sverige lider idag av en brist på bostäder i många av landets tillväxtorter, en bostadsbrist som slår hårt mot landets tillväxt och skapandet av nya jobb. Svenskt näringsliv menar på att flera åtgärder behövs för att lösa bristen. (Svenskt Näringsliv 2019) Strukturerna i bostadspolitiken behöver därmed ses över och en långsiktig lösning är ett måste. På kort sikt finns dock ett tänkbart sparkapital i landets bostadsrätter som, vid generösare regler om andrahandsupplåtelse för självständigt brukande, hade kunnat tillföra ett nödvändigt tillskott på tillfälliga bostäder där det behövs. Enligt dagens bestämmelser i bostadsrättslagen får en bostadsrättshavare upplåta sin lägenhet i andrahand om bostadsrättsföreningens styrelse samtycker till detta. I de fall samtycke ej erhålls har bostadsrättshavaren möjlighet att vända sig till hyresnämnden, vilken prövar de två parternas intressen mot varandra för att avgöra frågan. Således kan det konstateras att det inte är upp till bostadsrättshavaren själv att avgöra om denne kan hyra ut sin lägenhet. De revideringar som genomförts sedan bostadsrättslagen infördes har varit till fördel för bostadsrättshavaren, trots detta har denne idag således diverse inskränkningar som hindrar denne från att fritt upplåta sin lägenhet i andra hand. Denna uppsats syfte har därför varit att klarlägga resonemanget bakom bestämmelsernas utformning, pröva dess relevans utifrån dagens rådande situation och slutligen analysera om det är lämpligt att i bostadsrättslagen införa bestämmelser som möjliggör fri andrahandsupplåtelse. För att utreda detta genomfördes först en övergripande litteraturstudie för att kartlägga frågans utbredning i juridiska rättskällor. Därefter utfördes en djupgående analys av de rättskällor som ansågs relevanta med hänsyn till uppsatsens syfte. De rättskällor som behandlades var lagar, propositioner och statliga betänkanden inom området. Rättspraxis och riksdagsbetänkanden har följaktligen inte berörts i denna uppsats. Slutligen besvarades frågeställningen med förankring i den djupgående litteraturanalysen. Slutsatsen i denna uppsats är att det är lämpligt att i bostadsrättslagen införa bestämmelser som möjliggör fri andrahandsupplåtelse om fördelarna denna bestämmelse medför väger tyngre än omfattningen av det arbete en revidering av lagen skulle kunna innebära.

I juni 2023 gav Bokföringsnämnden, en statlig myndighet i Sverige ut en remiss som riktar sig mot bostadsrättsbranschen. Remissen innebär delvis att man reglerar redovisningsvalet för bostadsrättsföreningar och är ett av flera ageranden från myndigheter i Sverige, där alla haft i syfte att öka jämförbarheten. Problematiken med att reglera ett redovisningsval grundar sig i effekter, konsekvenser och jämförbarhet där vi ifrågasätter nyttan av godtagandet av remissens förslag. Syftet med denna studie är att bidra med kunskap om hur de som upprättar de ekonomiska rapporterna i bostadsrättsföreningar påverkas om de tvingas övergå till att redovisa enligt K3- regelverket utifrån bokföringsnämndens remiss. Vidare är syftet att undersöka hur jämförbarheten mellan bostadsrättsföreningars ekonomiska rapporter påverkas av remissen. Studien har två frågeställningar: ➢ Vilka konsekvenser innebär övergången till K3 för upprättare av finansiella rapporter i bostadsrättsföreningar? ➢ Hur påverkar den föreslagna regleringen av bostadsrättsföreningars redovisningsval jämförbarheten i branschen? Vi har genomfört semistrukturerade intervjuer och uppsatsen är därmed av kvalitativ karaktär. Studiens population består av alla som arbetar med en bostadsrättsförenings ekonomiska rapporter, där urvalet var ekonomiska förvaltare och revisorer i Stockholm. Den tidigare forskningen i studien består exempelvis av studier som undersökt implementeringen av IFRS och jämförbarhet. Av vad som framgår av den insamlade empirin varierar uppfattningarna kring det principbaserade regelverket K3. Ur vad som går att uttyda ur den insamlade empirin kommer jämförbarheten i branschen att öka om remissen godkänns, men förslag på ytterligare åtgärder har angivits. De effekter och konsekvenser som kunnat identifieras i såväl tidigare forskning som studiens empiri är: tid, utbildning, felbedömningar och möjlig minskad kvalitét på ekonomiska rapporter. / In June 2023 the accounting board of Sweden gave a proposal that affects the industry of condominium associations. The proposal implies that the accounting choice will be regulated and is one of several actions from Swedish authorities, all of which has the purpose of increasing the comparability in the industry. The problem with regulating accounting choice is based on effects, consequences and comparability where we question the usefulness of accepting the proposal. The purpose of this study is to bring knowledge about how those who works with the financial reports within condominium associations will be affected if the proposal from the Swedish accounting board is accepted, which propose a transition to a principle-based regulation. The purpose is also to investigate how comparability in the industry is affected by the proposal. This study has two questions: ➢ What consequences will the transition to a principle-based regulation have for those who work with the financial reports within condominium associations? ➢ How will the proposed regulation of the accounting choice affect the comparability in the industry? We performed semi-structured interviews and therefore this is a qualitative study. The population in this study is all who work with the financial reporting of condominium associations. The selection further on is economists and auditors who are based in Stockholm, Sweden. Previous research used in this study's framework theory consists partly of some who studied the implementation of the IFRS and comparability. The empirical parts of the study show that the perceptions vary regarding the principle-based regulation and its meaning. From what can be deduced from the collected empirical evidence, comparability in the industry will increase if the proposal is accepted, but we have given proposals for further measures. The effects and consequences identified in previous research and the empirical parts of this study are time, education, misjudgments and possible decreased quality of the financial reporting.

Several studies and government reports have indicated that a large number of apartments in Sweden built during the 1960s and 1970s require extensive refurbishment and that there is concern that some companies in the rental housing sector and in the tenant-owner cooperative (TOC) sector may have difficulties carrying out the needed activities. The overall purpose of the thesis is to increase the understanding of the factors that influence the decisions made within the multi­ faceted property management of multifamily housing in Sweden which would mitigate some of the shortcomings. Econometric analysis and semi-structured interviews as well as questionnaires carried out within the TOC sector as well as the public and the private rental housing sectors provide the basis of the conclusions arrived at. The aim is to contribute to raising efficiency in maintenance and property management within the housing sector in Sweden. The major conclusions presented in the thesis are that: maintenance as a concept is unnecessary from a decision-making perspective as the concept of investment embraces all the relevant decisions; maintenance models in manufacturing industries could be applied within the housing sector but building maintenance is different and should be grounded on a strategy that allows for the continuous adjustment of maintenance plans based on a regularly up-to-date decision support system in the company or TOC; reported maintenance costs within the municipal (public) and the private rental sectors in Sweden continuously diverge mainly due to principal-agency issues of a socio-political character, in the form of political involvement in the operations of public housing companies, as well as the way companies define maintenance together with the timing of the maintenance measures; hidden incentives in the form of cooperative members, managers or service providers that seek short term gains together with the lack of a long-term perspective in the decision-making as well as a high turnover rate of committee members are major challenges to efficient property management within the Swedish TOC sector. Similarly, the information asymmetry between the professionals (constructors as well as service providers) and the amateur decision-makers in the managing committees, especially in cooperatives with newly constructed buildings, is a substantial source of losses in efficiency within the operations of the TOCs. Major contributions of the thesis are that: it promotes the view of maintenance as an investment and highlights the possibility of cost saving through the linking together of several measures as well as the challenges involved; it points to the need within the housing sector for better decision support tools as well as knowledge transfer and sharing; it calls for the government to promote policies that would reduce the degree of information asymmetry between the procurers of services within the TOC sector and the construction companies as well as other service providers. A requirement of formal competence and certification could be a step towards increasing the degree of qualified decision making and efficiency in property management within the housing sector. How this could be implemented nationwide in the different housing sectors is an issue worth further investigation. / Flera studier och statliga rapporter har visat att ett stort antal lägenheter i Sverige som byggdes under 1960- och 1970-talet kräver omfattande renovering och att det finns oro för att vissa företag i bostadshyressektorn och i bostadsrättssektorn kan ha svårigheter att utföra nödvändiga åtgärder. Det övergripande syftet med avhandlingen är att öka förståelsen av de faktorer som påverkar beslutfattning inom den mångfacetterad fastighetsförvaltning av flerfamiljshus i Sverige, vilket skulle mildra några av bristerna. Ekonometriska analyser och semistrukturerade intervjuer samt enkäter som genomföddes inom Brf sektorn samt den offentliga och den privata hyresbostadssektorn utgör grunden för de slutsatser som dragits. Syftet är att bidra till att höja effektiviteten i underhåll och fastighetsförvaltning inom bostadssektorn i Sverige. De viktigaste slutsatserna i avhandlingen är att: underhållet som begrepp är onödigt från ett beslutsperspektiv eftersom begreppet investering omfattar alla relevanta beslut; underhållsstrategier i tillverkningsindustrin skulle kunna tillämpas inom bostadssektorn men byggnadsunderhåll skiljer sig och bör grundas på en strategi som gör det möjligt för kontinuerlig anpassning av underhållsplaner baserat på ett reguljärt uppdaterad beslutsstödsystem i företaget eller TOC; redovisade underhållskostnader inom den kommunala och den privata hyresbostadssektorn i Sverige kontinuerligt avviker från varandra främst på grund av principal-agent frågor av sociopolitisk karaktär, i form av politisk inblandning i verksamheten inom de allmännyttiga bostadsföretag, och hur företag definierar underhåll samt tidpunkten för underhållsåtgärderna; effektiv fastighetsförvaltning inom den svenska Brf sektorn kompliceras av olika aktörer (kooperativets medlemmar, che fer eller tjänsteleverantörer) med dolda incitament, avsaknaden av ett långsiktigt perspektiv i beslutsfattandet, en hög omsättning av kommittémedlemmar samt informationsasymmetri mellan yrkesverksamma (konstruktörer samt tjänsteleverantörer) och amatör beslutsfattare inom Brfer, särskilt i kooperativ med nybyggda hus, vilket utgör en stor källa till effektivitetsförluster inom verksamheten i Brf sektorn. Avhandlingens viktiga bidrag är att: det främjar synen på underhåll som en investering och understryker möjligheten till kostnadsbesparingar genom att knyta ihop flera åtgärder samt de utmaningar som kan finnas; det pekar på behovet inom bostadssektorn för bättre beslutsunderlagsverktyg liksom kunskapsöverföring och delning samt uppmuntrar den regeringen att främja en politik som skulle minska graden av informationsasymmetri mellan beställare av tjänster inom Brf sektorn och byggföretag samt andra tjänsteleverantörer. Ett krav på formell kompetens och certifiering kan vara ett steg mot att öka graden av kvalificerad beslutsfattande och effektivitet inom fastighetsförvaltning i bostadssektorn. Hur detta skulle kunna genomföras i hela landet i de olika bostadssektorerna är en fråga som ytterligare skulle kunna undersökas. / <p>QC 20160223</p>