<p>Synen på förvaltningen har ändrats ganska kraftigt under 1900-talet och med uppkomsten av externa förvaltningsbolag började vi fundera kring vad det kunde ha för betydelse för förvaltningsprocessen. Därför blev vår problemformulering; Finns det några organisatoriska och strategiska skillnader mellan förvaltning i egen regi kontra outsourcing som kan få effekter för förvaltningen? Syftet med uppsatsen är att beskriva och analysera hur fastighetsförvaltningen påverkas av de organisatoriska och strategiska skillnader som finns mellan olika typer av fastighetsförvaltningsbolag. Vi har arbetat med ett uppdragsförvaltande bolag, ett bolag med fastighetsförvaltning i egen regi samt ett företag som står för hela processen från mark och byggande till förvaltning. Information har samlats in från relevant teori och via intervjuer med berörda företag. Vi har använt oss av en kvalitativ metod med intensiv utformning för att skapa en öppenhet och helhetsbild av företagen.</p><p>Slutsatsen vi gjorde av studien är att de inte finns några större organisatoriska skillnader mellan bolagen. Däremot finns det vissa strategiska skillnader men de beror inte på typ av företag utan grundas på andra orsaker.</p>

Synen på förvaltningen har ändrats ganska kraftigt under 1900-talet och med uppkomsten av externa förvaltningsbolag började vi fundera kring vad det kunde ha för betydelse för förvaltningsprocessen. Därför blev vår problemformulering; Finns det några organisatoriska och strategiska skillnader mellan förvaltning i egen regi kontra outsourcing som kan få effekter för förvaltningen? Syftet med uppsatsen är att beskriva och analysera hur fastighetsförvaltningen påverkas av de organisatoriska och strategiska skillnader som finns mellan olika typer av fastighetsförvaltningsbolag. Vi har arbetat med ett uppdragsförvaltande bolag, ett bolag med fastighetsförvaltning i egen regi samt ett företag som står för hela processen från mark och byggande till förvaltning. Information har samlats in från relevant teori och via intervjuer med berörda företag. Vi har använt oss av en kvalitativ metod med intensiv utformning för att skapa en öppenhet och helhetsbild av företagen. Slutsatsen vi gjorde av studien är att de inte finns några större organisatoriska skillnader mellan bolagen. Däremot finns det vissa strategiska skillnader men de beror inte på typ av företag utan grundas på andra orsaker.

<p>Outsourcing, som innebär att ett företag köper in tjänster från ett annat företag, har blivit allt vanligare bland fastighetsbolag i dagens samhälle. De outsourcade aktiviteterna rör sig mest om fastighetsförvaltning, men kan även innefatta mycket av de administrativa delarna i en organisation. De fastighetsbolag som idag använder sig av outsourcing pekar gärna på de positiva effekterna som externt upphandlade tjänster innebär så som kostnadsbesparingar, ökad flexibilitet samt möjlighet att kunna fokusera på det som är viktigt. Men att lägga ut tjänster på entreprenad innebär inte bara positiva effekter, det finns även nackdelar. Samtidigt som man kan fokusera på det som är viktigast genom att lägga ut en mindre viktig aktivitet på entreprenad innebär det även förlorad kontroll. När fastighetsbolag outsourcar aktiviteter eller delar av organisationen är vissa effekter önskvärda. De vill till exempel se kostnadsbesparingar och få ökad flexibilitet i organisationen. Utöver dessa kan även effekter som inte var planerade dyka upp. Dessa behöver inte nödvändigtvis vara positiva utan kanske rentutav upplevs som en nackdel för fastighetsbolaget som beställare.</p>

ABSTRACT   Title:                                   Leadership within property management Course:                              Bachelor Dissertation - Leadership Authors:                            Isabell Andersson och Marlene Lundqvist Advisor:                             Ingemar Wictor Keywords:                         Leadership, property management Problem formulation:   How can managers within property management lead their employees to achieve company goals? Purpose:                           Our purpose was to identify similarities and differences between different property managers’ way to lead their employees. Theoretical framework:    In our study, we have chosen to use the four basic theories which we found most relevant to the subject after studying literature in the field of leadership and leadership within property management. In the theoretical framework we discuss theories such as practical leadership, motivation and commitment, service quality and communication which are all important components for succeeding with an effective leadership according to O'Reilly et al. (2010). Methodology:                   We have conducted a qualitative study with an intensive format and a deductive approach. The empirical data were collected through six interviews in which we interviewed three managers and a member of each managers’ staff within property management companies. Results:                             In our research we have reached the conclusion that all our respondent managers are working to motivate their employees and communicate with them in order to guide them towards the company goals. The common goals that all three companies are working towards are financial goals and goals of customer satisfaction through high service quality. The study shows that how property managers lead their employees to achieve the goals are quite similar but differs in some ways such as the managers different leadership styles, their way of working to ensure good service quality and their way to communicate the company goals to their employees. We hope our study will create a greater understanding between leadership and property management.

Outsourcing, som innebär att ett företag köper in tjänster från ett annat företag, har blivit allt vanligare bland fastighetsbolag i dagens samhälle. De outsourcade aktiviteterna rör sig mest om fastighetsförvaltning, men kan även innefatta mycket av de administrativa delarna i en organisation. De fastighetsbolag som idag använder sig av outsourcing pekar gärna på de positiva effekterna som externt upphandlade tjänster innebär så som kostnadsbesparingar, ökad flexibilitet samt möjlighet att kunna fokusera på det som är viktigt. Men att lägga ut tjänster på entreprenad innebär inte bara positiva effekter, det finns även nackdelar. Samtidigt som man kan fokusera på det som är viktigast genom att lägga ut en mindre viktig aktivitet på entreprenad innebär det även förlorad kontroll. När fastighetsbolag outsourcar aktiviteter eller delar av organisationen är vissa effekter önskvärda. De vill till exempel se kostnadsbesparingar och få ökad flexibilitet i organisationen. Utöver dessa kan även effekter som inte var planerade dyka upp. Dessa behöver inte nödvändigtvis vara positiva utan kanske rentutav upplevs som en nackdel för fastighetsbolaget som beställare.

<p>Abstract</p><p>Title: Environmental demand solutions - a study within real-estate business.</p><p>Problem statement:</p><p>Today, the society stands before a permanent accelerated environmental threat. Companies</p><p>become increasingly over the environmental problems and more companies look over their</p><p>activity and how it influences the environment. Historical the environmental issue has been forgotten and it is first during the end of 1990 the environmental issue intensive has been noticed. Earlier the environmental work’s high costs was the cause, but now the companies realized the weight and the importance of imposing focus on environment commitments and sees it, as an investment. In order to few one surely functioned premises that meets the environmental requirements, is it important that both tenant and real-estate owners know each others needs. On the basis of the prevailing situation environmental equirement, it is interesting to study how tenant and real-estate owners collaborates with each other in order to find sustainable and operational development, and how important environment standards on premises is, for tenants respective real-estate owners?</p><p>Approach: The essay aims to describe from an economic perspective, how a selection big</p><p>company, organizes environmental adaptations of premises, and to explain and analyze,</p><p>possible differences average real-estate owners and tenant.</p><p>Method: The authors have chosen a describing design of the essay, and primary - and</p><p>secondary information constitute the bas. The consistently have a qualitative run-up been chosen and the reality has been studied through applying interviews. During the process's time it has been checked that the essay holds a high validity.</p><p>Conclusions: Environmental work has become increasingly integrated, and today the</p><p>company’s sees environment investments, as competitive advantage on the market. The</p><p>majority of big Swedish companies own their buildings, and they see it as a good capital</p><p>investment, and mean lower costs for the company. Facility management has today been</p><p>increased with the aid of added values, so as good service and customer care. The real-estate owners take an active interest in the tenant’s activity and works with getups replies, adapted to environmental demand solutions. The most common request to environmental demand solution is refuse collection and energy efficiency improvement. The tenants consider that</p><p>noises are the factor that is most important to deal with. The tenants' requirements are in front that premises will be tailored after the company activity. The real-estate owners believe that it ahead, will become a bigger request on environmental demand solutions and the companies are preparing for future needs. Today, there is also a</p><p>bigger willing to pay for environmental solutions of premises.</p>

SammanfattningTitel: Underhållsplaner Nivå: C-uppsats i ämnet företagsekonomi Författare: Axelle Rozier-Joly, Stefan Danko Handledare: Jonas Kågström Datum: 2012 – 05 Syfte: Vi har skrivit vår C-uppsats i samarbete med Riksbyggen i Gävle. Riksbyggen har hjälpt oss att få fram material till vår forskning. I detta arbete har vi undersökt vad det finns för likheter och skillnader mellan tre bostadsrättsföreningar med en yrkesmässig underhållsplan kontra tre bostadsrättsföreningar utan en yrkesmässig underhållsplan.Metod: Vi har intervjuat en person i sex stycken olika bostadsrättsföreningar med hjälp av våra intervjufrågor. Vi har valt ut sex stycken vetenskapliga artiklar för att kunna skriva vår teoridel. För att kunna göra vår slutsats har vi analyserat alla intervjuer var och en för sig, sedan har vi jämfört alla intervjuer med varandra och ställt de mot teorin. Vi har analyserat intervjuerna i tre steg, 1. Underhållsplanering, 2. Finansiering, 3. Förvaltning av fastigheten. Resultat &amp; slutsats: Efter vår analys kom vi fram till slutsatsen att det ska finnas lika mycket pengar tillgängliga för bostadsrättsföreningen som det finns i underhållsfonden. Får inte bostadsrättsföreningen ihop sin ekonomi och inte kan utföra de akuta återgärderna kan det leda till att bostadsrättföreningen går i konkurs och sedan i värsta fall att det blir en exekutiv försäljning av fastigheten. Oavsett hur byggnaden ser ut, vart den ligger eller hur den ägs behöver den ha en underhållsplan. Vi anser även att en underhållsplan ska vara utformad av någon som har kunskap och erfarenhet inom detta område. Underhållsplanen ska vara yrkesmässigt gjord. Utan en underhållsplan blir det svårt att planera bostadsrättsföreningens avsättningar som skall göras årligen och behövs för att kunna klara av det framtida underhållet. Underhållsfonden skall bara användas för planerat underhåll och inte för reparationer. Används underhållsfonden för att utföra reparationer kommer pengarna inte att räcka till det planerade underhållet i framtiden. Bostadsrättsföreningarna vi har tittat på har en underhållsplan för att sprida ut kostnaderna på en längre tid och finns även till för att undvika stora kostnader. Vår slutsats är att en bostadsrättsförening bör ha en yrkesmässig underhållsplan för en tryggare framtid och en stabilare ekonomi.Förslag till fortsattforskning: Vi har stött på några problem under arbetets gång. Det svåraste har varit att hitta vetenskapliga artiklar inom vårt ämne då det tyvärr inte finns så många som handlar om just bostadsrättsföreningar i Sverige. Ett annat problem vi har haft är att beskriva vad som klassas som en underhållsplan. Det är oklart hur man egentligen definierar en underhållsplan. Det finns inga officiella regler för vad som räknas som en underhållsplan. Det vore intressant att forska om regler och mål som skall uppnås för att en underhållsplan skall klassas som giltig.Uppsatsens bidrag: Denna forskning anser vi i vara viktig för alla aktörer som är inblandade. Dessa är; Fastighetsförvaltningsföretag, bostadsrättsföreningar, banker, försäkringsbolag och fastighetsmäklare.Nyckelord: Underhållplaner Bostadsrättsföreningar Fastighetsförvaltning / ABSTRACTTitle: Maintenance plans Level: Thesis in the subject of business Author: Axelle Rozier-Joly, Stefan Danko Supervisor: Jonas Kågström Date: 2012– 05Aim: We have written our thesis in collaboration with Riksbyggen in Gävle. Riksbyggen has helped us by providing materials for our research. In this paper, we have investigated similarities and differences between three housing cooperatives with a maintenance plan and three housing cooperatives without a maintenance plan.Method: Using our questionnaire as a guideline, we interviewed a representative from six different housing associations. For the theory part, we selected six scientific papers. In order to reach a conclusion, we analyzed the interviews separately. We then compared the interviews against one another and finally applied the theory to our findings. We analyzed the interviews in three steps; 1. Maintenance Planning, 2. Finance, 3. Management of the Property.Result &amp; Conclusions: Following the analysis, we concluded that the amount of money available to the housing association should equal the maintenance fund. Where this is not the case, housing associations will have problems performing the scheduled maintenance which can lead to a foreclosure sale of the property. Regardless of the building’s appearance, its location and the nature of the ownership, it needs to have a maintenance plan. We also believe that a maintenance plan should be designed by someone who has knowledge and experience in this field. The maintenance plan must be professionally developed. Without a maintenance plan, it will be difficult to plan the housing association´s deposits to be made annually to cope with future maintenance needs. The Maintenance Fund should be used only for scheduled maintenance and not for repairs. Using the Maintenance Fund for repair will not leave enough money for planned future maintenance. Housing associations elaborate maintenance plans in order to evenly spread out the costs over a long period of time. The aim is also to avoid high costs. Therefore housing associations should have a professional maintenance plan for a safe future and for a more stable economy.Suggestions for future research: During our research, we have encountered some problems. The hardest thing was to find scientific articles on our subject as there are unfortunately not so many articles about housing associations in Sweden. Another problem we came across was to describe the actual definition of a maintenance plan. There are no official limits on what constitutes a maintenance plan.Contribution of the thesis: This research is important to all parties involved which include: property management companies, housing associations, banks, insurance companies and real estate agents.Key words: Tenant ownership Maintenance plan Condominium ownership Facility Co-operative flat Cooperative ownership Maintenance Schedule

Abstract Title: Environmental demand solutions - a study within real-estate business. Problem statement: Today, the society stands before a permanent accelerated environmental threat. Companies become increasingly over the environmental problems and more companies look over their activity and how it influences the environment. Historical the environmental issue has been forgotten and it is first during the end of 1990 the environmental issue intensive has been noticed. Earlier the environmental work’s high costs was the cause, but now the companies realized the weight and the importance of imposing focus on environment commitments and sees it, as an investment. In order to few one surely functioned premises that meets the environmental requirements, is it important that both tenant and real-estate owners know each others needs. On the basis of the prevailing situation environmental equirement, it is interesting to study how tenant and real-estate owners collaborates with each other in order to find sustainable and operational development, and how important environment standards on premises is, for tenants respective real-estate owners? Approach: The essay aims to describe from an economic perspective, how a selection big company, organizes environmental adaptations of premises, and to explain and analyze, possible differences average real-estate owners and tenant. Method: The authors have chosen a describing design of the essay, and primary - and secondary information constitute the bas. The consistently have a qualitative run-up been chosen and the reality has been studied through applying interviews. During the process's time it has been checked that the essay holds a high validity. Conclusions: Environmental work has become increasingly integrated, and today the company’s sees environment investments, as competitive advantage on the market. The majority of big Swedish companies own their buildings, and they see it as a good capital investment, and mean lower costs for the company. Facility management has today been increased with the aid of added values, so as good service and customer care. The real-estate owners take an active interest in the tenant’s activity and works with getups replies, adapted to environmental demand solutions. The most common request to environmental demand solution is refuse collection and energy efficiency improvement. The tenants consider that noises are the factor that is most important to deal with. The tenants' requirements are in front that premises will be tailored after the company activity. The real-estate owners believe that it ahead, will become a bigger request on environmental demand solutions and the companies are preparing for future needs. Today, there is also a bigger willing to pay for environmental solutions of premises.

<p><strong>Bakgrund:                          </strong></p><p>Sverige har idag över tjugosextusen bostadsrättsföreningar och allmännyttan säljer ut allt fler hyresrätter till ombildning. Det är därför märkligt att det trots omfattande litteratur om fastighetsförvaltning, kundorientering och tjänstemarknadsföring inte finns sådan med fokus på kunden bostadsrättsföreningar. Om man har bostadsrättsföreningar som kund hur bör man då arbeta med sin tjänst och hur kundanpassar man?</p><p><strong>Syfte:                                  </strong></p><p>Syftet med arbetet är att utifrån tjänstemarknadsföringens verktyg undersöka hur man som ekonomiskfastighetsförvaltare med fördel kan bemöta bostadsrättsföreningars behov.</p><p><strong>Metod:                               </strong></p><p>Genom kvalitativa intervjuer och en kvantitativ enkätundersökning, med 9 ekonomer på Riksbyggen Mellersta respektive deras kunder samlade vi in vår empiri. Sekundärdata inhämtades från, för frågeställningen, relevanta källor.</p><p><strong>Teori:                                 </strong></p><p>Teorin är uppdelad i 6 huvuddelar där de två första förklarar begreppen tjänster och kvalitet. Därefter 3 avsnitt angående relationer och kundorientering. Avslutningsvis ett avsnitt med fokus på fastighetsförvaltning.</p><p><strong>Empiri:                               </strong></p><p>Denna del av uppsatsen bygger på intervjuer för att visa på hur Riksbyggen arbetar med sin tjänst ekonomisk fastighets- förvaltning. Även resultatet av vår enkätundersökning redovisas, vilken vi genomförde för att utröna vad kunderna anser om tjänsten.</p><p><strong>Analys:                              </strong></p><p><strong> </strong>Jämförelse mellan teorier och den empiriska undersökningen för analys och för att se vilka delar av teorin som är tillämpliga även för bostadsrättsföreningar</p><p><strong>Slutsats:                             </strong></p><p>Vi har kommit fram till att Riksbyggen arbetar tillfredställande med sin tjänst ekonomiskfastighetsförvaltning och att den därför kan ligga till grund för våra slutsatser om hur man bör arbeta med tjänsten. Vi har även funnit att den teori som finns, även om den inte är skriven för detta område, i mångt och mycket är tillämplig. Den viktigaste slutsatsen är att ekonomiska fastighetsförvaltare nu och i framtiden bör arbeta kunddrivet och kundorienterat, vi presenterar även vägar att göra detta på.</p><p> </p> / <p><strong>Background:</strong>                     </p><p>In Sweden today there are more then 26 000 bostadsrättsföreningar and the public housing are selling their renal estates and many of them are turned into bostadsrätter. There for it´s curious that, in spite of loads of various theory regarding costumer orientation, real estate management and service management concerning real estate, there lacks theory focusing on bostadsrättsföreningar. How should you work with your service and adapt to your customer if it´s at bostadsrättsförening.</p><p><strong> </strong></p><p><strong>Purpose:                             </strong></p><p>The purpose of the thesis is, based on service marketing tools, to investigate how a real estate managing company successfully can satisfy a bostadsrättsförenings needs.</p><p><strong> </strong></p><p><strong>Method:                             </strong></p><p>Through qualitative interviews with nine respondents from Riksbyggen Mellersta and thorough a quantitative survey with their customers. Our theory was gathered from, for our purpose, relevant sources.</p><p><strong> </strong></p><p><strong>Theory:                             </strong></p><p><strong> </strong>The theory is divided in to six main parts were the first two explains service and quality. There after there is three parts concerning relations and costumer orientation. The chapter ends with a part focusing on real estate management.</p><p> </p><p><strong>Empiri:                              </strong></p><p><strong> </strong>This part of the essay is based on the interviews made and through them show how Riksbyggen works with their service real estate management.  We also present the results from our survey, which was made to reveal the costumers opinions.</p><p> <strong>Analysis:                           </strong></p><p><strong> </strong>Comparing the theories and the empirical research to analyze and to see whether the existing theory is adaptable for bostadrättsföreningar.  </p><p> <strong>Conclusions:                      </strong></p><p>We have come to the conclusion that Riksbyggen provides a satisfying service to their customers, and we can there for use it as a ground for our conclusions about providing a good real estate managing service. We also found that the available theory, even though not written for this matter, can be used in this situation. Our most important conclusion is that real estate mangers today and in the future should be working with costumer orientation and use customer satisfaction as their main goal. We also present ways of working with this<strong></strong></p>

Bakgrund:                          Sverige har idag över tjugosextusen bostadsrättsföreningar och allmännyttan säljer ut allt fler hyresrätter till ombildning. Det är därför märkligt att det trots omfattande litteratur om fastighetsförvaltning, kundorientering och tjänstemarknadsföring inte finns sådan med fokus på kunden bostadsrättsföreningar. Om man har bostadsrättsföreningar som kund hur bör man då arbeta med sin tjänst och hur kundanpassar man? Syfte:                                  Syftet med arbetet är att utifrån tjänstemarknadsföringens verktyg undersöka hur man som ekonomiskfastighetsförvaltare med fördel kan bemöta bostadsrättsföreningars behov. Metod:                               Genom kvalitativa intervjuer och en kvantitativ enkätundersökning, med 9 ekonomer på Riksbyggen Mellersta respektive deras kunder samlade vi in vår empiri. Sekundärdata inhämtades från, för frågeställningen, relevanta källor. Teori:                                 Teorin är uppdelad i 6 huvuddelar där de två första förklarar begreppen tjänster och kvalitet. Därefter 3 avsnitt angående relationer och kundorientering. Avslutningsvis ett avsnitt med fokus på fastighetsförvaltning. Empiri:                               Denna del av uppsatsen bygger på intervjuer för att visa på hur Riksbyggen arbetar med sin tjänst ekonomisk fastighets- förvaltning. Även resultatet av vår enkätundersökning redovisas, vilken vi genomförde för att utröna vad kunderna anser om tjänsten. Analys:                                Jämförelse mellan teorier och den empiriska undersökningen för analys och för att se vilka delar av teorin som är tillämpliga även för bostadsrättsföreningar Slutsats:                             Vi har kommit fram till att Riksbyggen arbetar tillfredställande med sin tjänst ekonomiskfastighetsförvaltning och att den därför kan ligga till grund för våra slutsatser om hur man bör arbeta med tjänsten. Vi har även funnit att den teori som finns, även om den inte är skriven för detta område, i mångt och mycket är tillämplig. Den viktigaste slutsatsen är att ekonomiska fastighetsförvaltare nu och i framtiden bör arbeta kunddrivet och kundorienterat, vi presenterar även vägar att göra detta på. / Background:                      In Sweden today there are more then 26 000 bostadsrättsföreningar and the public housing are selling their renal estates and many of them are turned into bostadsrätter. There for it´s curious that, in spite of loads of various theory regarding costumer orientation, real estate management and service management concerning real estate, there lacks theory focusing on bostadsrättsföreningar. How should you work with your service and adapt to your customer if it´s at bostadsrättsförening.   Purpose:                             The purpose of the thesis is, based on service marketing tools, to investigate how a real estate managing company successfully can satisfy a bostadsrättsförenings needs.   Method:                             Through qualitative interviews with nine respondents from Riksbyggen Mellersta and thorough a quantitative survey with their customers. Our theory was gathered from, for our purpose, relevant sources.   Theory:                               The theory is divided in to six main parts were the first two explains service and quality. There after there is three parts concerning relations and costumer orientation. The chapter ends with a part focusing on real estate management.   Empiri:                                This part of the essay is based on the interviews made and through them show how Riksbyggen works with their service real estate management.  We also present the results from our survey, which was made to reveal the costumers opinions.  Analysis:                             Comparing the theories and the empirical research to analyze and to see whether the existing theory is adaptable for bostadrättsföreningar.    Conclusions:                      We have come to the conclusion that Riksbyggen provides a satisfying service to their customers, and we can there for use it as a ground for our conclusions about providing a good real estate managing service. We also found that the available theory, even though not written for this matter, can be used in this situation. Our most important conclusion is that real estate mangers today and in the future should be working with costumer orientation and use customer satisfaction as their main goal. We also present ways of working with this