Title: Pandemic's impact on real estate companies - a qualitative study of privately owned and commercial real estate companies' management during the pandemic. Authors: Anton Berg and Anton Bjerborn Keywords: Commercial properties, property management, operation and maintenance work. Aim: The aim of the study is to describe and explain how the commercial real estate companies have been affected by the current pandemic and then with a focus on its operation and maintenance work as well as investments. The study also aims to describe the economic consequences that the pandemic has caused for the real estate companies, this to create an understanding over the situation and to cope with similar circumstances in the future. Theoretical reference frame: The study's theoretical frame of reference is established through three subject areas that are relevant to the study and consists of external and internal circumstances as well as property management. Each subject area also has several subcategories that address essential parts for each area. The chapter concludes with a graphic model that summarizes the theoretical frame of reference and its subcategories to make it easier to get an overview of the study's theory. Method: The study has been established through a qualitative research method at the same time as the empirical material has been collected through semi-structured interviews of eight different privately owned and commercial real estate companies in Sweden. Conclusion: After analyzing the theoretical and empirical material, the study's conclusion shows that the real estate companies have to some extent been affected by the pandemic in the form of poorer cash flows, postponed operation and maintenance work and minor investments. The actual outcome cannot be determined in this situation

Många inom fastighetsförvaltning upplever att budgeten inte räcker till, för att tillgodose fastighetens underhållsbehov och därmed släpar underhållsåtgärderna efter vilket bidrar till att fastighetens underhållsskuld växer. I många fall är det upp till den enskilde förvaltaren att fatta beslut om vart resurserna ska gå, vilket inte alltid är det bästa tillvägagångssättet. Rapporten utförs på uppdrag av Fastighet och service vilka bär fastighetsförvaltaransvaret för bland annat vårdcentraler inom Region Uppsala. Syftet och målet är att synliggöra problematiken mellan underhållsbudget och underhållsskuld samt framställa ett verktyg som kan användas vid beslut om att prioritera underhållsåtgärder. Verktyget går ut på att en tillståndsbedömning av fastighetsbeståndet genomförs, utifrån tillståndsbedömningen tilldelas betyg till fastighetens olika system varpå historik om underhållskostnader för samtliga system inhämtas. Av underhållskostnaderna beräknas systemets bidrag till fastigheten som en kvot av systemets underhållskostnad och fastighetens underhållskostnad, vilket blir systemets viktning. Produkterna av systemens betyg och viktning summeras för att tilldela fastigheten ett tillståndsbetyg, vilket senare används som ett jämförelsetal. Verktyget sattes på prov genom en fallstudie utförd på tre vårdcentraler inom Region Uppsala. Resultatet visar att testobjekt 3 är i störst behov av underhåll. / Many in property management feel that the budget is not enough to meet the property's maintenance needs and thus a lag in the maintenance measures will arise, resulting in the property's maintenance debt growing. In many cases, it is up to the individual facility manager to decide where resources should be distributed, which is not always the best approach. The report is carried out on behalf of Fastighet och service, which bears the property management responsibility for, among other things, health centres within the Region Uppsala. The purpose and goal are to highlight the problem between maintenance budget and maintenance debt as well as to produce a tool that can be used when deciding how to prioritize maintenance measures. The tool is based on a condition assessment of the property portfolio, based on the condition assessment, grades are awarded to the property's various systems, after which a history of maintenance costs for all systems are obtained. Of the maintenance costs, the system's contribution onto the property is calculated as a ratio of the system's maintenance cost and the property's maintenance cost, which becomes the system's weighting. The product of the system's rating and weighting are summed to assign the property a condition rating, which was later used as a figure of comparison. The tool was tested by a case study conducted in three clinics in Region Uppsala. The result shows that test-object 3 is the one in most need of maintenance.

No description available.

Syftet med examensarbetet är att analysera hur Kiab som fastighetsägare och byggherre styr sina byggprojekt och lokalanpassningar. Målet är att examensarbetet ska bidra till att det finns tydliga rutiner och metodstöd för styrning av Kiabs byggprojekt och lokalanpassningar. Frågeställningar som ska besvaras i examensarbetet är  Hur bedrivs projekteringsarbetet? Hur upphandlas byggprojekt och lokalanpassningar? Hur planerar och bereder Kiab som byggherre, byggprojekt och lokalanpassningar? Hur leder Kiab som byggherre sina projekt? Hur styr Kiab sina projekt ekonomiskt och är dom lönsamma? Studien utgår ifrån kurslitteraturen i utbildningen Bygg- och anläggningsteknik vid Luleå Tekniska Universitet. Relevanta delar av kurslitteraturen har valts som teoretisk grund utifrån studiens syfte och problemformuleringar och presenteras under respektive underrubrik i detta kapitel.  Kiab styr sina bygg- och lokalanpassningsprojekt på ett sätt som i hög grad följer de teroretiska modeller som ligger till grund för kurserna i entreprenadjuridik, bygg- och anläggningsprojektering, samt anbudskalkylering. Kiab har en gedigen kompetens när det gäller att utifrån sina hyresgästers behov projektera lokalanpassningar och utbyggnader på ett kostnadseffektivt och attraktivt sätt. Kiabs långt framskridna arbete för ökad digitalisering borgar för att företaget kan möta framtida krav och bli en ännu bättre byggherre och förvaltare.

Studien fokuserar på att skapa större förståelse kring hur fastighetsföretag organiserar sintekniska förvaltning och hur de använder externa leverantörer för att tillhandahålla olikatjänster istället för att hålla dem in-house. Vi undersöker även hur urvalsprocessen ser ut vidval av extern leverantör och hur tjänstekvalitet upprätthålls mot kunder, när arbetet ligger iextern aktörs händer. För att nå fram till ett resultat har vi utformat en intervjuguide baseradpå vår teoretiska referensram. I den teoretiska referensramen tar vi upp olika teorier omkärnkompetens, transaktionskostnader, relationer och agentteorin. Utöver teorierna består denteoretiska referensramen av avsnitt om outsourcing historiskt, outsourcingprocessen,kontraktskrivning och kvalitetsdimensioner. Intervjuerna består av fem respondenter från fyraolika fastighetsföretag i olika storlekar och fokusområden. Studien är genomförd medkvalitativ metod och intervjuerna är semistrukturerade. Intervjuerna gav oss empirisktmaterial, som vi sedan analyserade utifrån vår teoretiska referensram för att nå en slutsats.Vad vi kom fram till var att urvalsprocessen vid val av extern leverantör inte var likaomfattande som vi trott. Istället föredrog respondenterna att samarbeta med aktörer deetablerat relationer med, mycket på grund av den förutsägbarhet det ger och minskadetransaktionskostnader. Vilka tekniska förvaltningstjänster som inte behålls in-house ochistället outsourcades var för det mesta hantverksarbeten likt VVS, snickeri och måleri. Medanmer serviceinriktade och dag till dag sysslor behålls in-house. För att säkerställa att externaaktörer levererade god tjänstekvalitet övervakas och utvärderas arbetet både under och eftergenomförandet. Om kvaliteten inte uppfyllde det överenskomna, testades gärna nya aktörerpå marknaden som sållades fram genom ett noggrant due diligence arbete. / The study focuses on creating greater understanding around how real estate companiesorganize their technical management, and how they use external suppliers to provide differentservices instead of keeping them in-house. We also examine what the selection process lookslike when choosing an external supplier and how service quality is maintained towardscustomers, when the work is in the hands of an external actor. In order to reach a result, wehave designed an interview guide based on our theoretical frame of reference. In thetheoretical frame of reference, we address various theories on core competence, transactioncosts, relationships and the agent theory. In addition to the theories, the theoretical frame ofreference consists of sections on outsourcing historically, the outsourcing process, contractwriting and quality dimensions. The interviews consist of five representatives from fourdifferent real estate companies of different sizes and focus areas. The study is conductedusing a qualitative method and the interviews are semi-structured. The interviews provided uswith empirical material, which we then connected with our theoretical frame of reference toreach a conclusion. What we found was that the selection process when choosing an externalsupplier was not as extensive as we thought. Instead, respondents preferred to collaboratewith actors they had established relationships with, largely because of the predictability itprovides and reduced transaction costs. The technical management services that were not keptin-house and instead were outsourced were mostly craft work such as plumbing, carpentryand painting. While more service-oriented and day-to-day tasks are kept in-house. To ensurethat external actors delivered good service quality, the work is monitored and evaluated bothduring and after implementation. If the quality did not meet the agreed upon, new players onthe market who were sifted through careful due diligence work.

When 3D properties were introduced in Swedish legislation it was considered not necessary to also introduce new methods for property interactions. This has led to property owners wanting as little interactions as possible, where easements are the preferred solution over joint facilities when interactions are necessary. Property interactions is regarded as something negative that hinder efficient property management. Developments in Sweden are moving towards more complicated types of 3D-property complexes where commercial properties are mixed with residential units, the question is whether the current system of property interactions is optimal from an efficient property management perspective. The aim of this thesis is to examine property interactions in 3D-property complexes and how efficient property management can be achieved by property interactions. This is done by comparing the methods of property interaction in Swedish 3D-property complexes and Australian Part Strata-property complexes. In Part Strata a complex is managed as a unit. All stakeholders are bound by a management statement, and a management committee who manages the complex according to the rules stated in the management statement. Two case studies and relevant interviews were conducted in order to compare the systems and examine whether the Swedish system should take lessons from the Australian system. The two case studies were the Mall of Scandinavia-complex in Stockholm, Sweden and the Central Park East-complex in Sydney, Australia. The results show that there are several advantages of property interactions affecting property management in a positive way for all stakeholders in a complex. The key factors include efficient coordination and lower operating and maintenance costs. The conclusion is therefore that Swedish 3D-property complexes should take lessons from the Part Strata system and adopt a management committee and management statement. / När 3D-fastigheter infördes i svensk lagstiftning ansågs det inte nödvändigt att även införa nya metoder för att underlätta samverkan mellan 3D-fastigheter. Detta har lett till att fastighetsägare vill ha så lite samverkan som möjligt och föredrar servitut framför gemensamhetsanläggningar. Fastighetssamverkan anses som något negativt som hindrar effektiv fastighetsförvaltning inom den egna fastigheten. Utvecklingen i Sverige går mot mer komplicerade typer av komplex där kommersiella ytor blandas med bostäder, frågan är om det nuvarande systemet för fastighetssamverkan är optimalt ur ett effektiv fastighetsförvaltningsperspektiv. Denna uppsats ämnar att undersöka fastighetssamverkan i 3D-fastighetskomplex och hur effektiv fastighetsförvaltning kan uppnås genom fastighetssamverkan. Detta görs genom att jämföra hur fastighetssamverkan fungerar i svenska 3D-fastighetskomplex och australiska Part Strata-fastighetskomplex. I Part Strata förvaltas ett komplex som en enhet. Samtliga parter i ett komplex är bundna av ett kontrakt samt en övergripande förvaltningsförening som förvaltar komplexet enligt de regler som finns i kontraktet. Två fallstudier med tillhörande intervjuer gjordes för att kunna jämföra systemen och undersöka om det svenska systemet bör ta lärdomar från det australiska systemet. De undersökta fallstudierna var Mall of Scandinavia-komplexet i Stockholm och Central Park East-komplexet i Sydney. Resultaten från denna studie visar att det finns flera fördelar med fastighetssamverkan som påverkar fastighetsförvaltningen positivt för samtliga parter. Detta genom en effektiv samordning och lägre driftkostnader. Slutsatsen blir därför att svenska 3D-fastighetskomplex bör ta lärdomar från Part Strata genom att anamma en övergripande förvaltningsförening och kontrakt.

<p>Kunddriven fastighetsförvaltning handlar om att bostadsföretag i sin strävan efter att utvecklas, bör förändra sin service och värna om sina kunder, det vill säga sätta hyresgästerna i fokus. För att lyckas som bostadsföretag måste verksamheten inriktas på det som är viktigast för hyresgästen och det är enligt kundundersökningarna trygghet. Att sätta kunden i centrum blir allt viktigare, men hur kan bostadsföretag kombinera det med en effektiv ekonomisk förvaltning?</p><p>Ett arbetssätt för att skapa trygghet är brottsförebyggande åtgärder, eller situationell brottsprevention som det också kallas. Det handlar om att minska antalet gynnsamma brottstillfällen och att ta bort vinningen med att begå brott. Fastighetsförvaltning är ett vågspel av uppoffringar och prestationer som ger olika ekonomiska konsekvenser, vilket gör att bostadsföretagen måste vara noggranna i sina avvägningar av vad de ska satsa på.</p><p>Denna studie syftar till att redogöra för hur bostadsföretag har identifierat lönsamhet i att arbeta med att skapa trygghet i sina bostadsområden genom frågeställningen: <em>Hur kan kunddriven fastighetsförvaltning skapa värde i allmännyttiga bostadsföretag? </em>För att kunna svara på frågan användes variablerna omflyttning, skadegörelse och vakanser. Studien har utförts kvalitativt med intervjuer i fem allmännyttiga bostadsföretag, spridda över landet. <em></em></p><p>Undersökningen visar att resultaten har haft stor variation mellan företagen. Några kan se minskningar i skadegörelsen, andra ser att omflyttningarna har minskat. Gemensamt för företagen i undersökningen är dock att samtliga satsar mycket på trygghetsskapande åtgärder och företagen menar att de gör det för att hyresgästerna ska trivas och stanna kvar.</p>

Kunddriven fastighetsförvaltning handlar om att bostadsföretag i sin strävan efter att utvecklas, bör förändra sin service och värna om sina kunder, det vill säga sätta hyresgästerna i fokus. För att lyckas som bostadsföretag måste verksamheten inriktas på det som är viktigast för hyresgästen och det är enligt kundundersökningarna trygghet. Att sätta kunden i centrum blir allt viktigare, men hur kan bostadsföretag kombinera det med en effektiv ekonomisk förvaltning? Ett arbetssätt för att skapa trygghet är brottsförebyggande åtgärder, eller situationell brottsprevention som det också kallas. Det handlar om att minska antalet gynnsamma brottstillfällen och att ta bort vinningen med att begå brott. Fastighetsförvaltning är ett vågspel av uppoffringar och prestationer som ger olika ekonomiska konsekvenser, vilket gör att bostadsföretagen måste vara noggranna i sina avvägningar av vad de ska satsa på. Denna studie syftar till att redogöra för hur bostadsföretag har identifierat lönsamhet i att arbeta med att skapa trygghet i sina bostadsområden genom frågeställningen: Hur kan kunddriven fastighetsförvaltning skapa värde i allmännyttiga bostadsföretag? För att kunna svara på frågan användes variablerna omflyttning, skadegörelse och vakanser. Studien har utförts kvalitativt med intervjuer i fem allmännyttiga bostadsföretag, spridda över landet. Undersökningen visar att resultaten har haft stor variation mellan företagen. Några kan se minskningar i skadegörelsen, andra ser att omflyttningarna har minskat. Gemensamt för företagen i undersökningen är dock att samtliga satsar mycket på trygghetsskapande åtgärder och företagen menar att de gör det för att hyresgästerna ska trivas och stanna kvar.

I detta examensarbete undersökes vilka principer som styr hyresnivån för en grupp äldreboenden i Enköpings kommun, samt hur drift- och underhållskostnadsnivåerna är jämfört med kommunala äldreboenden i resten av Sverige. Bakgrunden ligger i att fastighetsförvaltarna på Enköpings kommun anser sig inte kunna ta ut den hyra de behöver för att underhålla husen i den omfattning som behövs. Fastighetskontorets kostnader för bland annat underhåll, mediaförbrukning, administration jämförs mot statistik. Dessutom granskas internhyressystemet genom att undersöka hur väl kommunen följer sina egna direktiv och styrdokument samt genom att jämföra styrdokumentet mot tillgänglig litteratur.  Enköping har historiskt sett lagt låga summor på både planerat och avhjälpande underhåll av fastigheter. Detta har varit en följd av att kommunen har haft, och fortfarande har, låga hyresintäkter jämfört med många andra kommuner i Sverige. En förändring har skett och på senare år har underhållskostnaderna ökat markant. Kommunens styrdokument för internhyressystemet har i princip inte uppdaterats sedan det skrevs och alla direktiv som står i dokumentet efterlevs tyvärr inte idag. Fastighetskontoret måste börja följa upp utfallet och kontinuerligt granska nyckeltal och mäta effektivitet. Kommunledningen måste uppdatera och förankra riktlinjerna för internhyra som ska gälla idag samt besluta om hur framtiden för husen ska se ut då de idag inte får det underhåll de behöver. Om underhållsnivån ska höjas till en acceptabel nivå behöver dessutom hyresintäkterna till Fastighetskontoret öka. / In this thesis the principles that govern the internal rent for a group of retirement homes in Enköping municipality is examined. Also the operation and maintenance cost levels are compared to other municipal-owned homes for the elderly in the rest of Sweden. Facility managers in Enköping municipality today consider the internal rent to be on a too low level. Therefore they cannot maintain the houses to the extent they consider necessary.  A comparison of the maintenance costs, media consumption, management expenses and several other expenses against the statistics from all of Sweden makes it possible to form an opinion on the current level.  The internal rent has been examined in two ways. First, by examining how well the municipality administration follows its own directives and policy documents and, secondly, by comparing the governing document with the available literature.  Key comparison shows that Enköping historically have had low amounts of both planned and unplanned maintenance expenses. A change has occurred in recent years and maintenance costs have increased significantly when large maintenance needs have arisen. Their written policy on internal rent has basically not been updated since it was written in 1990. This thesis culminates in a recommendation to both the municipal administration and facility management. They must begin to monitor key indicators and measure effectiveness. Municipal leaders need to update and establish guidelines for internal rent. If the amount of maintenance is raised to an acceptable level the rent also needs to be raised to avoid a deficit.

Purpose: New working methods are demanded as there is an increasing digitalization needed amongst the facility management industry. The information needs to be searchable and accessible for the user. To get the result wanted a reciprocally approach, that describe where and how the information should be managed, is required. In this case, the tool needed to get the desirable result is considered to be BIM. There are difficulties to understand the true opportunities and effects of using BIM, within the facility management industry, as well as where it can be used. The aim of this study is to examine how facility management corporations have chosen to invest in the implementation of BIM, as well how they contemplate on the use of BIM in the aspect of management. Method: Three methods were used to complete this study. In order to complete the theoretical framework a literature study was used. Furthermore an observation study was performed to get a wider perspective in how BIM is used in the management stage. Finally semi structured interviews were performed to obtain an ingoing perspective in how BIM contributes to the property management business. Findings: The outcome of the study indicates that the facility management business interpreters BIM differently. As a result the outlook of how BIM should be implemented, used and performed differs. The functions mentioned in the survey were; operation and maintenance, streamlining of work methods, optimizing premises, reducing environmental impact, increased security as well as the opportunity to visualize and analyze the buildings. All the respondents had a positive attitude towards using BIM and saw a value in implementing BIM in the companies. Implications: The study indicates that there are difficulties with the implication of BIM as the idea of BIM does not have a distinct definition, this may cause communication difficulties within the companies, as well as externally between the operators and their work stages. A distinctive definition of what BIM means, together with the strategies and ambitions within the companies could contribute to a simpler implementation of BIM at management stage. Limitations: The survey has been delimited to only interviewing facility management business, which have been consciously chosen to invest in implementing BIM. The survey does not take into account the dilemma of transferring information between BIM and the databases of the facility managements / Syfte: Byggbranschens behov av digitalisering ökar och kräver nya arbetsmetoder. Byggnadsinformationen behöver vara sök- och nåbar oberoende vart användaren befinner sig. För att göra det möjligt behövs ett gemensamt tillvägagångsätt och system som beskriver var och hur informationen ska hanteras. Det hjälpverktyg som anses vara mest användbart är BIM. Det finns svårigheter med att förstå vilka möjligheter och effekter som BIM kan bidra med i förvaltningsskedet samt i vilka delar i förvaltningen som BIM kan nyttjas. Målet med studien är att undersöka hur fastighetsförvaltande företag, som medvetet har valt att satsa på implementering av BIM i fastighetsförvaltningsfasen, ser på BIM-användning i förvaltningsskedet. Metod: De valda metoderna var litteraturstudie för att bygga upp studiens teoretiska ramverk, observationsstudie för att få ett bredare perspektiv om hur BIM används i förvaltning och semistrukturerade intervjuer med fem olika förvaltningsföretag. För att få ett mer ingående perspektiv på hur förvaltande företag jobbar med BIM. Resultat: Studiens resultat tyder på att fastighetsförvaltande företag ser olika på betydelsen av BIM, vilket även medför en delad syn på hur implementering av BIM ska utföras samt inom vilka användningsområden BIM kan nyttjas i. De användningsområden som nämndes var drift och underhåll, effektivisering av arbetssätt, lokaloptimering, minskning av miljöpåverkan, öka säkerheten och möjligheten att kunna visualisera och analysera fastigheterna. Samtliga respondenter var positiva och ser ett mervärde i att implementera BIM i deras verksamhet. Konsekvenser: Studien indikerar på att det finns en svårighet med att implementera BIM, då begreppet inte har en entydig definition. Detta skapar kommunikationssvårigheter både internt på företagen men även externt mellan de olika aktörerna och skedena. Vidare tyder studien på att företag som satsar på implementering av BIM anser att det är viktigt att följa med i den digitala utvecklingen. En tydlig definition på vad BIM innebär tillsammans med strategier och ambitioner inom företagen skulle kunna bidra till en enklare implementering av BIM i förvaltningsskedet. Begränsningar: Arbetet har avgränsats till att endast intervjua fastighetsförvaltande företag som medvetet valt att satsa på att implementera BIM. Studien tar heller inte hänsyn till problemet med informationsöverföringen mellan BIM- och förvaltningsdatabaser.