3D fastigheter möjliggör att byggnader kan delas upp i flera fastigheter för olika ändamål med olika ägare. 3D fastigheter bildas i lantmäteriförrättningar genom avstyckning, fastighetsreglering eller klyvning. Vid bildande av en 3D fastighet finns specifika krav som måste uppfyllas för att den ska bli lämplig för sitt ändamål. Det innebär att alla fastighetens rättigheter ska vara säkrade redan vid lantmäteriförrättningen. Rättigheterna kan bildas genom gemensamhetsanläggningar och servitut. Trapphus, korridorer och stomme är några exempel som kan behöva säkras upp med rättigheter. Syftet med studien är att kartlägga hur 3D fastighetsbildning sker i praktiken och hur fastigheternas rättigheter tillgodoses vid lantmäteriförrättningen. Vidare undersöks hur rättigheterna kan få en fungerande och hållbar förvaltning. På vilket sätt bostadsexploatörer och förrättningslantmätare samarbetar för att nå en hållbar förvaltning är också en del av studiens syfte. I studien undersöks vilka möjligheter som finns för 3D fastighetsbildning utifrån rådande lagstiftning. För att undersöka hur lagarna tillämpas i realiteten har tio förrättningsakter från fyra kommuner med 3D fastighetsbildningar och bildande av gemensamhetsanläggningar studerats. Intervjuer har genomförts med två erfarna förrättningslantmätare och två bostadsexploatörer som arbetat med projekt där 3D fastigheter förekommer. Intervjuerna har gjorts för att få svar på frågor som framkommit vid studerandet av förrättningsakterna och hur samarbetet mellan bostadsexploatörer och förrättningslantmätare fungerar. Studien visar att det går att genomföra fastighetsbildning av 3D fastigheter på flera olika sätt. Hur lantmäteriförrättningarna har gått till beror på de unika förutsättningarna i projekten, vilket arbetssätt förrättningslantmätaren använder, hur erfarna bostadsexploatörerna är och om det förekommit inhyrda konsulter. För att förvaltningen av gemensamhetsanläggningarna ska kunna ske på ett hållbart sätt gäller det att dessa utformas för att vara lämpliga både vid bildandet och för ett framtida behov. Karlatornet i Göteborg är ett unikt projekt med upp till 20 olika fastighetsägare i samma byggnad. Planering och samarbete mellan lantmäteriet och bostadsexploatören är viktig för att helheten ska fungera. Att inte detaljstyra gemensamhetsanläggningarna mer än vad som krävs för att tillåta framtida justeringar är ett måste i detta projekt. Studien visar fyra olika lösningsförslag på hur rättigheterna kan upplåtas. Att låta stommen och grundläggning ingå i både marksamfällighet och gemensamhetsanläggning är kanske inte av väsentlig betydelse men slutsatsen är att den bör ingå för en förenklad framtida förvaltning. / 3D real estate enable buildings to be divided into multiple real estates for different purpose and with different ownership. 3D real estates are created through a cadastral procedure according to Swedish law. When establishing a new 3D real estate there are specific requirements that has to be fulfilled so the purpose of the real estate is adequate. This means that all the real estate rights has to be acquired at the time of the cadastral procedure. The rights can be obtained through jointly-owned facilities or easements. Stairwells, hallways and the buildings core are a few examples where rights may have to be acquired. The purpose of this study is to map how creating a 3D real estate can be done and how the real estate rights is acquired in the cadastral procedure. Furthermore, it examines how rights can be managed and sustainable. How developers and cadastral engineers are cooperating to accomplish a sustainable management is also part of purpose of this study. This study examines what possibilities there are for 3D real estate's according to the Swedish law. To examine how the Swedish law is applied in reality, we studied ten cadastral procedure reports from four different municipalities. Interviews have been done with two experienced cadastral engineers and two developers who has been working with projects where 3D real estates were present. The purpose of the interviews was to acquire answers from questions that arose when the cadastral procedure reports were studied and how the developers and cadastral engineers cooperation works. The study shows the different possibilities of creating 3D real estates. How the cadastral procedure is done is based on the unique conditions between the projects, what way of work the cadastral engineer use, how experienced the developers are and if consultants has been used. To make sure that the management of the jointly-owned facilities can be done in a sustainable way they have to be formed to be adequate both from the beginning and even for future needs. The tower Karlatornet is a unique project where around 20 different real estate owners will share the building. Planning and cooperation between the cadastral engineers and the developer is an important part to make sure the project will work. Avoiding more details than what is needed in the jointly-owned facilities to enable future adjustments is a must in a project like this. The study show four different solutions on how the rights can be obtained. To let the core of the building and the foundation be a part of the jointly-owned facilities and the jointly-owned land may not be of essential importance but the conclusion is that they should be included for a simplified future management.

<p>Real estate is defined as ground, which is divided into property. Ground means every part of the surface, which is situated within the country. There is no legal definition of property to be found. Property is usually explained as every unit, which legally should be registered in the register of landed properties. To constitute a property the property must permanently be suited for its purpose. Property subdivision has up to now been made by a lateral demarcation on the ground level. A precise vertical demarcation of property has hitherto not been found. A government bill has recommended that properties could also be divided vertically, so called three-dimensional property subdivision. The purpose of three-dimensional property subdivision is to create the opportunity of, for instance, house-building on already existing commercial premises. To properties belong certain belongings, which is called fixtures. It could be buildings, pipes etc. Due to the establishment of three-dimensional property subdivision the need to use the adjoining property fixtures will be more apparent. In the government bill it is suggested that for instance fixtures to buildings should belong to the property where the fixture is. Thus there can be situations where a fixture stretches through a number of properties, which imply that a property, to a greater extent than by traditional property subdivision, is obliged to use an adjoining property. To relieve some problems those occur due to three-dimensional property subdivision the use of easement or jointly-owned facilities could be useful. These two trouble-shooters´ advantages and disadvantages are analysed in the theses. The result is that jointly-owned facilities is the best solution to the problem.</p>

Real estate is defined as ground, which is divided into property. Ground means every part of the surface, which is situated within the country. There is no legal definition of property to be found. Property is usually explained as every unit, which legally should be registered in the register of landed properties. To constitute a property the property must permanently be suited for its purpose. Property subdivision has up to now been made by a lateral demarcation on the ground level. A precise vertical demarcation of property has hitherto not been found. A government bill has recommended that properties could also be divided vertically, so called three-dimensional property subdivision. The purpose of three-dimensional property subdivision is to create the opportunity of, for instance, house-building on already existing commercial premises. To properties belong certain belongings, which is called fixtures. It could be buildings, pipes etc. Due to the establishment of three-dimensional property subdivision the need to use the adjoining property fixtures will be more apparent. In the government bill it is suggested that for instance fixtures to buildings should belong to the property where the fixture is. Thus there can be situations where a fixture stretches through a number of properties, which imply that a property, to a greater extent than by traditional property subdivision, is obliged to use an adjoining property. To relieve some problems those occur due to three-dimensional property subdivision the use of easement or jointly-owned facilities could be useful. These two trouble-shooters´ advantages and disadvantages are analysed in the theses. The result is that jointly-owned facilities is the best solution to the problem.

When 3D properties were introduced in Swedish legislation it was considered not necessary to also introduce new methods for property interactions. This has led to property owners wanting as little interactions as possible, where easements are the preferred solution over joint facilities when interactions are necessary. Property interactions is regarded as something negative that hinder efficient property management. Developments in Sweden are moving towards more complicated types of 3D-property complexes where commercial properties are mixed with residential units, the question is whether the current system of property interactions is optimal from an efficient property management perspective. The aim of this thesis is to examine property interactions in 3D-property complexes and how efficient property management can be achieved by property interactions. This is done by comparing the methods of property interaction in Swedish 3D-property complexes and Australian Part Strata-property complexes. In Part Strata a complex is managed as a unit. All stakeholders are bound by a management statement, and a management committee who manages the complex according to the rules stated in the management statement. Two case studies and relevant interviews were conducted in order to compare the systems and examine whether the Swedish system should take lessons from the Australian system. The two case studies were the Mall of Scandinavia-complex in Stockholm, Sweden and the Central Park East-complex in Sydney, Australia. The results show that there are several advantages of property interactions affecting property management in a positive way for all stakeholders in a complex. The key factors include efficient coordination and lower operating and maintenance costs. The conclusion is therefore that Swedish 3D-property complexes should take lessons from the Part Strata system and adopt a management committee and management statement. / När 3D-fastigheter infördes i svensk lagstiftning ansågs det inte nödvändigt att även införa nya metoder för att underlätta samverkan mellan 3D-fastigheter. Detta har lett till att fastighetsägare vill ha så lite samverkan som möjligt och föredrar servitut framför gemensamhetsanläggningar. Fastighetssamverkan anses som något negativt som hindrar effektiv fastighetsförvaltning inom den egna fastigheten. Utvecklingen i Sverige går mot mer komplicerade typer av komplex där kommersiella ytor blandas med bostäder, frågan är om det nuvarande systemet för fastighetssamverkan är optimalt ur ett effektiv fastighetsförvaltningsperspektiv. Denna uppsats ämnar att undersöka fastighetssamverkan i 3D-fastighetskomplex och hur effektiv fastighetsförvaltning kan uppnås genom fastighetssamverkan. Detta görs genom att jämföra hur fastighetssamverkan fungerar i svenska 3D-fastighetskomplex och australiska Part Strata-fastighetskomplex. I Part Strata förvaltas ett komplex som en enhet. Samtliga parter i ett komplex är bundna av ett kontrakt samt en övergripande förvaltningsförening som förvaltar komplexet enligt de regler som finns i kontraktet. Två fallstudier med tillhörande intervjuer gjordes för att kunna jämföra systemen och undersöka om det svenska systemet bör ta lärdomar från det australiska systemet. De undersökta fallstudierna var Mall of Scandinavia-komplexet i Stockholm och Central Park East-komplexet i Sydney. Resultaten från denna studie visar att det finns flera fördelar med fastighetssamverkan som påverkar fastighetsförvaltningen positivt för samtliga parter. Detta genom en effektiv samordning och lägre driftkostnader. Slutsatsen blir därför att svenska 3D-fastighetskomplex bör ta lärdomar från Part Strata genom att anamma en övergripande förvaltningsförening och kontrakt.

Ägarlägenheter kan ha flera fördelar med bland annat ökat boendeinflytande för den enskildelägenhetsinnehavaren, vilket var ett av målen när lagen infördes. Långt färre ägarlägenheter har bildats änvad som förutspåddes när boendeformen infördes i Sverige år 2009. Därmed är det relevant attundersöka varför ägarlägenheter inte har fått det genomslag som förväntades. Examensarbetet syftar tillatt ta reda på hur rättsreglerna påverkar bildandet av ägarlägenheter samt hur övriga aspekter kanpåverka bildandet av ägarlägenheter. Samt därefter komma med förslag till vad det finns för behov avregelförändringar för ägarlägenheter. I detta examensarbete har den rättsdogmatiska metoden använts där förarbeten, doktrin ochforskningsartiklar ger en bakgrund till forskningsområdet. För att ta reda på hur reglerna förägarlägenheter tillämpas och upplevs av de aktörer som använder eller berörs av reglerna i praktikengenomfördes även en enkätundersökning riktad till förrättningslantmätare. Intervjuer genomfördes medexploatörer, förrättningslantmätare, experter på 3D-fastighetsbildning och personer som deltagit i arbetetmed att ta fram utredningar. En fallstudie har även utförts för att gå in djupare i en lantmäteriförrättningsom var i gränslandet för om en syftestolkning av den så kallade åttaårsregeln kunde göras eller inte. Det faktum att boendeformen år 2009 infördes med viss försiktighet och endast tilläts att bildas vidnyproduktion och i befintliga bostäder som inte haft boendeverksamhet de senaste åtta åren har troligtvislett till att färre ägarlägenheter har bildats än vad det annars hade gjort. Fastighetsbildningsreglernabegränsar antalet ägarlägenheter som bildas, men det finns även andra orsaker till varför flerägarlägenheter inte har bildats. Många aktörer var inte redo att hantera boendeformen när den infördesoch det kan även vara så att allmänheten inte har tillräcklig kunskap om vad boendeformen innebär.Problem i tillämpningen av reglerna har främst uppkommit i samband med åttaårsregeln (3 kap. 1 b §FBL) och detaljplanevillkoret (3 kap. 2 § FBL). Det finns även flera åtgärder som skulle kunna underlättabildandet av ägarlägenheter. Det innefattar att tillåta omvandling av befintliga bostadsutrymmen tillägarlägenheter, klargörande av åttaårsregeln, anpassningar av detaljplaner till 3D-fastighetsbildning samtanpassningar i AL för ägarlägenheter och 3D-fastigheter. / There can be several advantages to condominiums (sv. ägarlägenheter). Amongst them are the increasedinfluence for the residents, which was one of the objectives when the law was introduced. The number ofcondominiums that have been formed in Sweden are significantly lower than what was predicted beforecondominiums were introduced in Sweden in 2009. Therefore, it is relevant to investigate whycondominiums have not had the expected breakthrough. The purpose of this thesis is to analyse how thelegal rules and other aspects affect the amount of condominiums that are being built. Furthermore, thethesis aims to suggest changes, that are needed, to the rules and application of them regarding propertyformation of condominiums. The methods that have been used in this thesis are document studies, a survey, semi structuredinterviews and a case study. The method of document studies was used to get an understanding of thebackground of the research field by analysing the legislative history, literature within the field andresearch articles. Next, to get an understanding of how the laws of condominiums are applied andperceived by surveyors in reality a survey was used where surveyors with experience of cadastralprocedure of condominiums were the target group. Furthermore, semi structured interviews were alsoused to get an understanding of how the laws of condominiums are applied and perceived in reality byinterviewing land developers, surveyors, experts in 3D-property and people that have participated withthe work of government inquiries. Finally, a case study was used to get a deeper understanding of acadastral procedure. The cadastral procedure was a critical case for the so-called eight-year rule (sv.åttaårsregeln) and whether or not an interpretation of the purpose of the rule could be used. The fact that the tenure condominiums were introduced with caution in Sweden and condominiums wereonly allowed to be built in newly produced housing or in buildings which had not been used as housing forthe last eight year before the property formation has probably limited the amount of condominiumsproduced. The rules regarding property formation limit the amount of condominiums built but there arealso other factors that affect the amount. Many actors were not ready to handle the tenure when it wasintroduced, and it is also possible that the public does not have enough knowledge of the implication ofthe tenure. The problems with administering the law have mainly arisen regarding the eight year-rule, (3-chapter 1 b § Property Formation Act (FBL)) and the planning condition (3 chapter 2 § PropertyFormation Act). There are also several other measures that could simplify the property formation ofcondominiums. That includes introducing the possibility of forming condominiums in spaces already usedas housing, clarification of the eight-year-rule, adaption of zooning procedure to 3D-properies andcondominiums and adjustments in the Joint Facilities Act (AL) to better suit 3D-properties andcondominiums.

<h2><strong>Sammanfattning</strong></h2><p>Denna uppsats fokuserar på röstspärren i lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 12 och 49 §§ (SFL). Röstspärren liknar den 20%-regel som fanns i gamla ABL och som togs bort därifrån år 1999. Bägge reglerna stoppar någon med andelar högre än en femtedel vid en om-röstning. Denna likhet väcker frågetecken om en gemensam bakgrund trots skillnaden mellan aktiebolag och samfälligheter. Den väcker också frågor kring varför röstspärren anses befogad vid omröstning på delägarsammanträde/föreningsstämma men inte längre vid en bolagsstäm-ma. Detta arbete har därför gått bakåt i tiden och undersökt ett eventuellt släktskap mellan de båda reglerna. Uppsatsen har också försökt utröna om röstspärren har någon effekt för samfäl-ligheter i dagens Sverige. Det kan ju vara så att röstspärren utgör en ”blindtarm” i SFL, precis som den gjorde i ABL innan den togs bort. De områden där röstspärrens effekter undersökts är i storkvarter, tredimensionellt avgränsade fastigheter, ägarlägenhetsfastigheter samt enskil-da vägar.</p><p>I detta arbete har visats att röstspärren såsom den ser ut i dagens SFL, har sina källor i vat-tenlagen från år 1918. Därifrån har regeln tagits från 1910-års ABL som i sin tur bygger på bolagsordningar från 1800-talet. Röstspärren och 20%-regeln har alltså gemensamma rötter i 1800-talets bolagsordningar. I detta arbete finns också klara indikationer på att röstspärren används i väldigt liten omfattning idag. Några vittnesmål om att röstspärren skulle fungera som ett effektivt skydd har inte hittats. Däremot finns det många betänkligheter kring regelns eventuellt negativa effekter för samfälligheter där ägarlägenhetsfastigheter och/eller tredimen-sionella fastigheter ingår. Detta arbete har således fastställt en historisk koppling mellan två lagregler som ej längre tillämpas i någon högre grad. Den ena är upphävd, den andra lever kvar men börjar bli omdebatterad. Slutsatsen av detta arbete är därför att regeln bör ses om och förslagsvis, i ett första steg, göras dispositiv och i förlängningen avskaffas.</p>

Sammanfattning Denna uppsats fokuserar på röstspärren i lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 12 och 49 §§ (SFL). Röstspärren liknar den 20%-regel som fanns i gamla ABL och som togs bort därifrån år 1999. Bägge reglerna stoppar någon med andelar högre än en femtedel vid en om-röstning. Denna likhet väcker frågetecken om en gemensam bakgrund trots skillnaden mellan aktiebolag och samfälligheter. Den väcker också frågor kring varför röstspärren anses befogad vid omröstning på delägarsammanträde/föreningsstämma men inte längre vid en bolagsstäm-ma. Detta arbete har därför gått bakåt i tiden och undersökt ett eventuellt släktskap mellan de båda reglerna. Uppsatsen har också försökt utröna om röstspärren har någon effekt för samfäl-ligheter i dagens Sverige. Det kan ju vara så att röstspärren utgör en ”blindtarm” i SFL, precis som den gjorde i ABL innan den togs bort. De områden där röstspärrens effekter undersökts är i storkvarter, tredimensionellt avgränsade fastigheter, ägarlägenhetsfastigheter samt enskil-da vägar. I detta arbete har visats att röstspärren såsom den ser ut i dagens SFL, har sina källor i vat-tenlagen från år 1918. Därifrån har regeln tagits från 1910-års ABL som i sin tur bygger på bolagsordningar från 1800-talet. Röstspärren och 20%-regeln har alltså gemensamma rötter i 1800-talets bolagsordningar. I detta arbete finns också klara indikationer på att röstspärren används i väldigt liten omfattning idag. Några vittnesmål om att röstspärren skulle fungera som ett effektivt skydd har inte hittats. Däremot finns det många betänkligheter kring regelns eventuellt negativa effekter för samfälligheter där ägarlägenhetsfastigheter och/eller tredimen-sionella fastigheter ingår. Detta arbete har således fastställt en historisk koppling mellan två lagregler som ej längre tillämpas i någon högre grad. Den ena är upphävd, den andra lever kvar men börjar bli omdebatterad. Slutsatsen av detta arbete är därför att regeln bör ses om och förslagsvis, i ett första steg, göras dispositiv och i förlängningen avskaffas.