År 2004 blev det genom ny lagstiftning möjligt att bilda tredimensionella fastigheter. Dessa fastigheter består av en sluten volym som är begränsad i alla riktningar. När denna möjlighet infördes uppkom också speciella regler för fastigheterna, till exempel speciella villkor för bildandet av dessa. Anledningen till införandet av en ny typ av fastigheter var att det fanns behov av att kunna bilda nya eller ombilda befintliga fastigheter, till exempel i nära anslutning till andra. På grund av markbrist i tätbebyggda områden började byggandet utvecklas till att även ske ovanpå eller under befintliga fastigheter, vilket gjorde den befintliga lagstiftningen otillräcklig. Det anges inte specifikt i lagstiftningen hur gränserna för dessa fastigheter ska dras, däremot finns riktlinjer från Lantmäteriet. Denna uppsats utreder hur gränsdragningen på två olika platser i landet sker och i vilken omfattning Lantmäteriets riktlinjer följs. Intervjuer med Lantmätare både i Stockholm och i Göteborg är gjorda. Även förrättningar avseende bildande av tredimensionella fastigheter från dessa städer är studerade för att se hur de går till väga vid bestämningen av gränserna för fastigheterna. I båda städerna säger de att de, åtminstone till viss del, följer de riktlinjer Lantmäteriet kommit med. I Stockholm utgår de även från praxis, det vill säga hur gränsdragningen vid tidigare 3D-förrättningar inom staden har genomförts. Av informationen som framkom under intervjuerna är tillvägagångssättet i städerna olika, främst avseende hur de yttre vertikala gränserna dragits, det vill säga om fasaden ingår i den nya tredimensionella fastigheten eller i stamfastigheten. Vid studerandet av de utförda förrättningarna visade det sig dock att gränserna drogs på ungefär samma sätt i de båda städerna. Däremot fanns det skillnader mellan informationen från intervjun med Göteborgs stad och resultatet från gränsdragningen vid de förrättningarna, de yttre gränserna drogs inte på det sätt som det i intervjun sagts. En del möjliga anledningar till dessa skillnader diskuteras vidare i arbetet.

Vid införandet av tredimensionell fastighetsbildning i Sverige fanns det en oro för att det befintliga fastighetsbeståndet skulle fragmentiseras, något som skulle medföra stora kostnader för det allmänna vid planläggning och inventering av beståndet. Det har nu gått drygt sju år sedan det blev tillåtet att indela fastigheter i tre dimensioner i Sverige och det är nu möjligt att studera hur laginstitutet används idag och i vilken omfattning det används. Informationen som behövts för att genomföra denna studie har hämtats från förarbeten men har också till stor del inhämtats från Olof Sjöblom, förrättningshandläggare med stor erfarenhet av tredimensionell fastighetsbildning och Björn Hedlund, bolagslantmätare vid JM som har erfarenhet av tredimensionell fastighetsbildning från byggbolagens sida. Studien visar att tredimensionell fastighetsbildning fortfarande sker i begränsad omfattning, även om det sakta ökat sedan möjligheten att fastighetsindela i tre dimensioner öppnades. Det svaga intresset kan starkt kopplas till den skepsis och osäkerhet inför tredimensionell fastighetsbildning som fortfarande finns hos de stora aktörerna, främst förenat med ännu ouppklarade spörsmål grannar och försäkringsbolag emellan. Trots det svaga intresset kan vi se att rättsinstitutet fungerar så som det var tänkt. Den nya lagstiftningen har gett en möjlighet att förenkla förvaltningssituationer och möjliggöra en effektivare markanvändning.

<p>Real estate is defined as ground, which is divided into property. Ground means every part of the surface, which is situated within the country. There is no legal definition of property to be found. Property is usually explained as every unit, which legally should be registered in the register of landed properties. To constitute a property the property must permanently be suited for its purpose. Property subdivision has up to now been made by a lateral demarcation on the ground level. A precise vertical demarcation of property has hitherto not been found. A government bill has recommended that properties could also be divided vertically, so called three-dimensional property subdivision. The purpose of three-dimensional property subdivision is to create the opportunity of, for instance, house-building on already existing commercial premises. To properties belong certain belongings, which is called fixtures. It could be buildings, pipes etc. Due to the establishment of three-dimensional property subdivision the need to use the adjoining property fixtures will be more apparent. In the government bill it is suggested that for instance fixtures to buildings should belong to the property where the fixture is. Thus there can be situations where a fixture stretches through a number of properties, which imply that a property, to a greater extent than by traditional property subdivision, is obliged to use an adjoining property. To relieve some problems those occur due to three-dimensional property subdivision the use of easement or jointly-owned facilities could be useful. These two trouble-shooters´ advantages and disadvantages are analysed in the theses. The result is that jointly-owned facilities is the best solution to the problem.</p>

Real estate is defined as ground, which is divided into property. Ground means every part of the surface, which is situated within the country. There is no legal definition of property to be found. Property is usually explained as every unit, which legally should be registered in the register of landed properties. To constitute a property the property must permanently be suited for its purpose. Property subdivision has up to now been made by a lateral demarcation on the ground level. A precise vertical demarcation of property has hitherto not been found. A government bill has recommended that properties could also be divided vertically, so called three-dimensional property subdivision. The purpose of three-dimensional property subdivision is to create the opportunity of, for instance, house-building on already existing commercial premises. To properties belong certain belongings, which is called fixtures. It could be buildings, pipes etc. Due to the establishment of three-dimensional property subdivision the need to use the adjoining property fixtures will be more apparent. In the government bill it is suggested that for instance fixtures to buildings should belong to the property where the fixture is. Thus there can be situations where a fixture stretches through a number of properties, which imply that a property, to a greater extent than by traditional property subdivision, is obliged to use an adjoining property. To relieve some problems those occur due to three-dimensional property subdivision the use of easement or jointly-owned facilities could be useful. These two trouble-shooters´ advantages and disadvantages are analysed in the theses. The result is that jointly-owned facilities is the best solution to the problem.

Sammanfattning Tredimensionella fastigheter är, i större utsträckning än traditionella fastigheter, beroende av att samverka med omkringliggande fastigheter för att bli lämpliga för sitt ändamål. Av den anledningen finns särskilda villkor för att sådan fastighetsbildning ska få ske. Bland annat måste fastigheten tillförsäkras vissa nödvändiga rättigheter redan vid bildandet. Det här arbetet fokuserar på en specifik typ av nödvändig rättighet som de allra flesta tredimensionella fastigheter har behov av, nämligen elektriska starkströmsledningar. Hur rätten till dem ska tryggas preciseras inte i lagtext, utan är upp till Lantmäteriet att besluta om i de enskilda fallen. Någon tydlig praxis för hur de behandlar frågan har inte vuxit fram och det finns en viss osäkerhet gällande vilken lösning som är mest lämplig för sådana tekniskt komplicerade anläggningar. Det har från Lantmäteriets håll vidare ansetts oklart vilka krav elnätsföretagen (ägarna av elnätet) ställer i dessa avseenden. Det här examensarbetet syftar därför till att utreda vilka rättigheter och skyldigheter elnätsföretagen har samt om de har en gemensam syn på hur de tredimensionella fastigheternas elförsörjning ska tryggas. Detta har skett genom intervjuer med sakkunniga på Sveriges fyra största elnätsföretag, Fortum Distribution, E.ON. Elnät, Vattenfall Eldistribution och Göteborg Energi Nät. Resultatet från intervjuerna har sedan jämförts med varandra och med Lantmäteriets praktiska tillämpning av 3D-lagstiftningen. Avslutningsvis ges rekommendationer för hur frågan lämpligen bör behandlas i framtiden. Arbetet visar att det i dagsläget inte finns några särskilda rekommendationer eller riktlinjer för hur elnätsföretagen ska ansluta tredimensionella fastigheter till sina nät. Anslutningarna sker därför i regel på samma sätt som för traditionella fastigheter, det vill säga med en anslutningspunkt per byggnad. Sakkunniga på E.ON. Nät och Fortum Distribution sitter dock i en arbetsgrupp som i samarbete med Svensk Energi och Elektriska Installatörsorganisationen EIO arbetar med att ta fram nya riktlinjer för anslutningen av tredimensionella fastigheter. De föreslår bland annat att det vid nybyggnation sker en teknikseparering så att varje fastighet får en anslutning var till elnätet. Detta för att minska risken för tvister mellan fastighetsägarna. I befintliga byggnader föreslår de dock att det även i framtiden används gemensamma anslutningar. De betonar dock vikten av att det bildas gemensamhetsanläggningar för att reglera förvaltningen av dessa.  Tidigare studier av Lantmäteriets tillämpning av 3D-lagstiftningen har visat att elektriska starkströms-ledningar ofta tryggas med fastighetsbildningsservitut eller gemensamhetsanläggning, men att redovisningen av rättigheterna i många fall är otydlig. På grund av detta har det i vissa fall varit svårt att i efterhand förstå vilken omfattning rättigheterna har, exempelvis om ansutningen (serviscentralen) ingår eller inte. Detta examensarbetet visar att det är av stor vikt att denna del av anläggningen tryggas och redovisningen bör därför göras tydligare på denna punkt. Vid framtida 3D-fastighetsbildningar är det vidare viktigt att valet mellan servitut och gemensamhetsanläggning görs med omsorg, så att förvaltningen av anläggningen kan skötas på ett ändamålsenligt sätt. Detta examensarbete visar bland annat att antalet anslutningar och elabonnemang påverkar vilken rättighetslösning som är mest lämplig i de enskilda fallen. Det är därför viktigt att Lantmäteriet har kännedom om och tar hänsyn till detta när starkströmsledningar ska tryggas vid 3D-fastighetsbildning.

Uppsatsen behandlar skillnader i lagstiftning om tredimensionell fastighetsbildning i Sverige och Finland. Först sker en generell beskrivning av olika sorters tredimensionell fastighetsindelning för att sedan gå över till bildandeprocessen i Sverige samt i Finland. Uppsatsen har utförts som fallstudie där en litteraturstudie gjorts genom att studera lagstiftning och propositioner i länderna. Tredimensionell fastighetsindelning infördes i Sverige 2004. Då infördes även specifik lagstiftning kring bildandeprocessen av tredimensionella fastigheter. Denna lagstiftning går att finna i 3 kap. fastighetsbildningslag (1970:998). Alla typer av fastigheter ska, enligt 3 kap 1 § bildas så att de är varaktigt lämpade för sitt ändamål, har en lämplig utformning, tillgång till vägar samt att det finns godtagbara anordningar för vatten och avlopp om fastigheten är avsedd för bebyggelse. Fastighetsbildning får endast ske om fastigheten kan anses ha varaktig användning för ändamålet inom överskådlig tid och om ändamålet inte kan tillgodoses på något annat sätt än fastighetsbildning. Specifikt för tredimensionella fastigheter gäller även att den åtgärden ska anses lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose ändamålet. Krav på tredimensionell fastighetsbildning beskrivs vidare i 3 kap. 1 a § FBL. I Sverige finns också möjlighet att bilda tredimensionella fastigheter avsedda för bostadsändamål, så kallade ägarlägenheter. Dessa kan endast bildas i ny bebyggelse eller fastigheter som inte varit bostäder de senaste åtta åren samt endast bildas i enheter om minst tre lägenheter. Finland införde tredimensionell fastighetsbildning 2018. I Finland finns krav på att tredimensionell fastighetsbildning endast får ske inom detaljplanelagt område samt med en bindande tomtindelning. Tredimensionell fastighetsbildning sker i Finland främst genom avstyckning. I båda länderna krävs en fastighetsförrättning för att få bilda fastigheter av alla slag. Ägarlägenhetsfastigheter har inte införts som ett alternativ i Finland. Den största skillnaden mellan lagstiftningen om tredimensionella fastigheter i Sverige och Finland är möjligheten att bilda tredimensionella fastigheter inom detaljplaneområde. Finland har inte heller någon lagstiftning gällande ägarlägenheter. / The thesis discusses differences in legislation about three-dimensional property in Sweden and Finland. The structure of the thesis follows a more general description of different types of three-dimensional property rights to in the next chapter be narrowed down to three-dimensional property formation in Sweden and Finland. The thesis has been written by studying Swedish and Finnish legislation and propositions and by studying literature on the subject. Sweden introduced independent three-dimensional property in 2004 and with it came new legislation that can be found in the third chapter of the Real Property Formation Act (1970:998). According to the legislation, all property, two- and three-dimensional, should be formed so that their purpose is long-lasting, has an appropriate shape, access to road and has proper sewage and water systems if the property is to be settlements. Property formation can only happen if the purpose of the formation cannot be fulfilled any other way. For three-dimensional property there is, as mentioned, specific regulations. For a three-dimensional property to be formed the measure needs to be the most appropriate to fulfil the purpose. Other legislation is further described in the third chapter 1 a § FBL. Sweden also has special legislation regarding condominiums, they can only be formed in pairs of three and only in buildings that has not been used for living purposes the last eight years. Finland introduced independent three-dimensional property in 2018 which also brought new legislation. In Finland is it only possible to form independent three-dimensional property within a detailed development plan and with a binding site layout plan. The formation of three-dimensional property is often done with subdivision. Finland has not passed legislation regarding condominiums. In both countries one must carry out a property formation procedure that looks very much alike in both countries. The biggest difference between the legislation regarding forming three-dimensional property of Finland and Sweden is the possibility to form three-dimensional property within an area with a detailed development plan. Another big difference is that Sweden has condominiums and Finland do not. Despite some differences in the legislation both countries end up with the same results, forming independent three-dimensional property.

In 2004 a new law that allowed the formation of 3D - real estate, ie properties that are limited in both the vertical and horizontal direction and consists of a closed volume. The introduction of 3D buildings were met good by both construction companies and individuals, but in the early years after the introduction the extent of land holdings became lower than expected. In several of the metropolitan municipalities, including Stockholm and Malmö, they plan for 3D - properties already in the plan phase, while the private sphere of the property owners have not been as active. The reason is believed to be that 3D subdivisions are considered cumbersome and complex. It is therefore relevant to examine 3D subdivisions closer since it is not used to the extent that is possible while it at the same time is forecast to become an increasingly common phenomenon. The aim of this bachelor thesis is to find common dominators for completed 3D subdivisions which separates commercial and residential premises with a focus on Stockholm. A study has been conducted on eight properties through interviews with the responsible land surveyor, property owners and exploration of each objects subdivision act. The study will answer four questions: How suitability conditions in the 3rd chapter of Real property law have been met, what factors influenced whether the residential or premises was parceled off, what requirements the property owner had about the subdivision and finally the problems that arose during the subdivision. In the information that emerged during the interviews could be observed that the consideration of the appropriateness of the terms of Real Property Law is always a judgment according to law, but that depends on the specific property and its conditions. The surveyor must make a personal assessment of whether the property meets the reasoning behind the bill about the introduction of 3D properties and assessment can therefore be different depending on the property. It is also difficult to know whether the surveyors assessments leads to properties that are appropriate and functioning since 3D properties are a relatively new phenomenon and there is no practice for the surveyors to refer their decisions to. In the study of factors that influenced the choice of a cut in the subdivision it appeared that the part that would be left was split off. When subdivisioning premises it was mainly housing associations who wanted subdivide and then sell the premises so that the association could accomplish better tax benefits. Regarding the subdivision of homes it was mainly commercial factors since it was considered better to sell a purely residential building without premises. The choice of a cut was also affected by the commercial activity carried out in the property – such as telecom stations or commercial – property owners with important installations or operating units chose to subdivide the parts of the property that the business was not dependent on. Respect the wishes of the owner clear links could been drawn between that the properties where it conducted any kind of commercial activity had greater requirements on the design of the real estate cooperation. It also showed that to the greatest possible extent it was desired to achieve independence between the subdivided parts. Finally the problems raised during the subdivision were studied and it appeared that the boundaries are considered problematic and time-consuming in a 3D subdivision. It was also difficult to determine what features would consist of easements and community premises and how the percentage figures for these would be distributed. Building Collaboration has thus also had a significant role here and is something that can be experienced problematic. / År 2004 infördes en ny lagstiftning som möjliggjorde bildande av 3D-fastigheter, det vill säga fastigheter som är begränsade i både vertikalt och horisontellt led och utgörs av en sluten volym. Införandet av 3D-fastigheter bemöttes bra hos både företag och privatpersoner men under de första åren efter införandet blev omfattningen av fastighetsbildningen lägre än den förväntade. Hos flera av storstadskommunerna, bland annat Stockholm och Malmö, planeras det för 3Dfastigheter redan vid framtagandet av nya översikts- och detaljplaner medan den privata sfären av fastighetsägare inte varit lika aktiva. Anledningen tros vara att 3D-avstyckningar anses vara krångliga och komplexa. Det är därför relevant att undersöka 3D-avstyckningar närmare då det inte används i den grad som är möjlig samtidigt som det förutspås bli ett allt vanligare fenomen. Syftet med denna kandidatuppsats är därför att finna gemensamma nämnare för genomförda 3D-avstyckningar som separerar lokaler och bostäder med fokus på Stockholm. En kvalitativ studie har genomförts på åtta stycken fastigheter genom intervjuer med ansvarig lantmätare, fastighetsägare samt undersökning av varje objekts förrättningsakter. Studien besvarar fyra frågeställningar: Hur lämplighetsvillkoren i 3:e kapitlet Fastighetsbildningslagen har blivit uppfyllda, Vilka faktorer som har påverkat huruvida lokalen eller bostäderna styckades av, Vilka önskemål hade fastighetsägaren i förrättningen samt vilka problem som uppstod under förrättningen. I den information som framkom under intervjuerna kunde det observeras att vid hänsynstagande till lämplighetsvillkoren i FBL är det alltid en bedömning enligt lag men som beror av den specifika fastigheten och dess förutsättningar. Lantmätaren måste göra en personlig bedömning huruvida fastigheten uppfyller de resonemang som propositionen bakom införandet av 3D-fastigheter för och bedömningen kan således vara olika beroende på fastighet. Det är även svårt att veta huruvida lantmätarens bedömningar leder till fastigheter som fungerar i praktiken då 3D-fastigheter är ett relativt nytt fenomen och det finns ingen praxis för dem att hänvisa sina beslut till. Vid studie av faktorer som påverkat valet av styckningsdel framgick det att den del som skulle överlåtas avstyckades. Vi avstyckning av lokaler var det främst bostadsrättsföreningar som ville avstycka och överlåta dessa för att kunna bli äkta bostadsrättsföreningar. När det gällde avstyckning av bostäder var det främst affärsmässiga faktorer då det ansågs bättre att försälja en renodlad bostadsfastighet utan lokaler. Valet av styckningsdel påverkades även av den affärsmässiga verksamhet som bedrevs i fastigheten - exempelvis telekomstationer eller handelsverksamhet – fastighetsägare med viktiga installationer eller driftenheter valde att avstycka de delar av fastigheten som verksamheten inte var beroende av. Avseende önskemål från fastighetsägaren kunde tydliga samband dras mellan att fastigheter där det bedrevs någon form av affärsmässig verksamhet hade större önskemål angående utformning av fastighetssamverkan. Det framgick även att i största möjliga mån önskades det att oberoende mellan styckningslotten (3D) och stamfastigheten (2D) uppnåddes. Till sist studerades vilka problem som uppstått under förrättningarna och där framgick det att gränsdragning anses problematiskt och tidskrävande vid en 3D-avstyckning. Det var även svårt att avgöra vilka funktioner som skulle utgöras av servitut och gemensamhetsanläggningar och hur andelstalen för dessa skulle fördelas. Fastighetssamverkan har således även här en betydande roll och är något som kan upplevas problematiskt.

<h2><strong>Sammanfattning</strong></h2><p>Denna uppsats fokuserar på röstspärren i lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 12 och 49 §§ (SFL). Röstspärren liknar den 20%-regel som fanns i gamla ABL och som togs bort därifrån år 1999. Bägge reglerna stoppar någon med andelar högre än en femtedel vid en om-röstning. Denna likhet väcker frågetecken om en gemensam bakgrund trots skillnaden mellan aktiebolag och samfälligheter. Den väcker också frågor kring varför röstspärren anses befogad vid omröstning på delägarsammanträde/föreningsstämma men inte längre vid en bolagsstäm-ma. Detta arbete har därför gått bakåt i tiden och undersökt ett eventuellt släktskap mellan de båda reglerna. Uppsatsen har också försökt utröna om röstspärren har någon effekt för samfäl-ligheter i dagens Sverige. Det kan ju vara så att röstspärren utgör en ”blindtarm” i SFL, precis som den gjorde i ABL innan den togs bort. De områden där röstspärrens effekter undersökts är i storkvarter, tredimensionellt avgränsade fastigheter, ägarlägenhetsfastigheter samt enskil-da vägar.</p><p>I detta arbete har visats att röstspärren såsom den ser ut i dagens SFL, har sina källor i vat-tenlagen från år 1918. Därifrån har regeln tagits från 1910-års ABL som i sin tur bygger på bolagsordningar från 1800-talet. Röstspärren och 20%-regeln har alltså gemensamma rötter i 1800-talets bolagsordningar. I detta arbete finns också klara indikationer på att röstspärren används i väldigt liten omfattning idag. Några vittnesmål om att röstspärren skulle fungera som ett effektivt skydd har inte hittats. Däremot finns det många betänkligheter kring regelns eventuellt negativa effekter för samfälligheter där ägarlägenhetsfastigheter och/eller tredimen-sionella fastigheter ingår. Detta arbete har således fastställt en historisk koppling mellan två lagregler som ej längre tillämpas i någon högre grad. Den ena är upphävd, den andra lever kvar men börjar bli omdebatterad. Slutsatsen av detta arbete är därför att regeln bör ses om och förslagsvis, i ett första steg, göras dispositiv och i förlängningen avskaffas.</p>

Sammanfattning Denna uppsats fokuserar på röstspärren i lag (1973:1150) om förvaltning av samfälligheter 12 och 49 §§ (SFL). Röstspärren liknar den 20%-regel som fanns i gamla ABL och som togs bort därifrån år 1999. Bägge reglerna stoppar någon med andelar högre än en femtedel vid en om-röstning. Denna likhet väcker frågetecken om en gemensam bakgrund trots skillnaden mellan aktiebolag och samfälligheter. Den väcker också frågor kring varför röstspärren anses befogad vid omröstning på delägarsammanträde/föreningsstämma men inte längre vid en bolagsstäm-ma. Detta arbete har därför gått bakåt i tiden och undersökt ett eventuellt släktskap mellan de båda reglerna. Uppsatsen har också försökt utröna om röstspärren har någon effekt för samfäl-ligheter i dagens Sverige. Det kan ju vara så att röstspärren utgör en ”blindtarm” i SFL, precis som den gjorde i ABL innan den togs bort. De områden där röstspärrens effekter undersökts är i storkvarter, tredimensionellt avgränsade fastigheter, ägarlägenhetsfastigheter samt enskil-da vägar. I detta arbete har visats att röstspärren såsom den ser ut i dagens SFL, har sina källor i vat-tenlagen från år 1918. Därifrån har regeln tagits från 1910-års ABL som i sin tur bygger på bolagsordningar från 1800-talet. Röstspärren och 20%-regeln har alltså gemensamma rötter i 1800-talets bolagsordningar. I detta arbete finns också klara indikationer på att röstspärren används i väldigt liten omfattning idag. Några vittnesmål om att röstspärren skulle fungera som ett effektivt skydd har inte hittats. Däremot finns det många betänkligheter kring regelns eventuellt negativa effekter för samfälligheter där ägarlägenhetsfastigheter och/eller tredimen-sionella fastigheter ingår. Detta arbete har således fastställt en historisk koppling mellan två lagregler som ej längre tillämpas i någon högre grad. Den ena är upphävd, den andra lever kvar men börjar bli omdebatterad. Slutsatsen av detta arbete är därför att regeln bör ses om och förslagsvis, i ett första steg, göras dispositiv och i förlängningen avskaffas.