I och med den tredimensionella fastighetsbildnings lagstiftningen möjliggörs enfastighetsindelning både horisontellt och vertikalt. Den tredimensionellafastighetsbildningen ska så långt som möjligt omfattas av den traditionellafastighetsbildnings lagstiftningen. Det krävdes dock vissa kompletteringar både med samverkansfrågor och med frågor om när den tredimensionella fastighetsbildningen är lämplig att använda. För att nybilda och ombilda fastigheter till tredimensionella fastigheter användsavstyckning, klyvning, sammanläggning och fastighetsreglering.  Innan lagstiftningen för tredimensionell fastighetsbildning tillkom användes alternativ till tredimensionelltfastighetsutnyttjande genom servitut, nyttjanderätt och gemensamhetsanläggningar.Alternativen ansågs som otillräckliga exempelvis vid komplicerande anläggningar och otillgängliga bergrum. Den tredimensionella lagstiftningen är idag ett komplement till de traditionellaalternativen att utnyttja tredimensionellt avgränsade utrymmen. För att få bilda entredimensionell fastighet krävs att det står klart att åtgärden är lämpligare än andraåtgärder med hänsyn till ändamålet, samt att särskild hänsyn ska tas till den specifikakaraktär tredimensionella fastigheter utgör. Det lämplighetsvillkor som uppställts är en begränsning i möjligheten tilltredimensionell fastighetsbildning. Begränsningen kan undandra fördelar förfastighetsägare som kan uppnå det avsedda ändamålet med de traditionella alternativen men skulle föredra att utrymmet i fråga blev en egen tredimensionell fastighet.Framställningens slutsats är att lämplighetsvillkoret för den tredimensionella fastighetsbildningen ska vara lämpligare än annan fastighetsbildning, är för restriktiv och bör utgå.

Denna rapport är en studie av en påbyggnad om två våningar i Stockholms innerstad. Påbyggnaden är en tredimensionell fastighet, Obelisken 27, som har bildas genom avstyckning från stamfastigheten Obelisken 26. Enligt vision för Stockholm ska nya täta, miljövänliga och varierande stadsmiljöer växa fram med en blandning av bostäder och verksamheter. Detta ska möjliggöras bland annat genom förenkling av planprocessen och bättre samordning mellan nationella regelverk. Genom att koncentrera förtätning till redan bebyggd mark ökar förutsättningen för hushållning med mark och grönområden. Förtätningen kan bryta funktionalismen stadsplaneringsprincip och skapa blandning av bostäder och verksamheter. Från och med 1 januari 2004 kan fastigheter även begränsas vertikalt och bilda slutna volymer. En ny fastighet kan bildas som en tredimensionell volym på befintlig bebyggelse. Behovet av att kunna bilda tredimensionella fastigheter (3D-fastighet) är många, t ex. då man vill skikta en byggnad som har olika typer av verksamheter men kan också vara av förvaltnings- eller finansieringsskäl. Metoden för att bilda och förändra 3D-fastighet är desamma som för traditionella fastigheter. Bebyggelsen på fastigheten Obelisken 26 uppfördes på sen 60-tal. Inom fastigheten inryms fyra stycken femvåningars lamellhus uppförda på en sockelbyggnad. En ny detaljplan som fick laga kraft 2007 ger utökad byggrätt för fastigheten genom till –och påbyggnad. Påbyggnaden utgörs av 10 stycken takvåningar i två våningsplan samt ett fill-in hus med ytterligare 3 takvåningar. Byggnaden är uppförd i trästomme kombinerat med stål. Taket är böljande och beklätt med sedummossa, den böljande takformen ger en variation i rumshöjden. Installationer som dragits genom stamfastigheten är förlagd i ett installationsplan mellan stamfastigheten och påbyggnaden. Fastigheten har tillförsäkrats nödvändiga rättigheter genom bildande av 12 stycken servitut och 3 stycken gemensamhetsanläggningar. Tredimensionella fastigheten Obelisken 27 köptes av Brf Söderstak 1, tillträdde till lägenheterna / This report is a study of an additional building about two floors in central Stockholm. The building is a three-dimensional estate, the Obelisken 27, which has been formed though a parceled out division from the estate Obelisken 26. According to a vision for Stockholm a new, dense, environmentally conscious and varied urban surrounding shall emerge with a mixture of residential and commercial properties. This will be implemented by simplifying the scheming process and an enhanced coordination between national principals. Through concentrating densification to lands already exploited and built on, areas for parks and open lands are better maintained. The densification can create a new option to the functionalistic city planning and thereby create a mixed residential and commercial urban environment. From January 1st 2004 estates can be limited vertically and create closed volumes. A new estate can be established as a three-dimensional additional volume on an already existing object. The necessities to build three-dimensional estates (3D-estate) are many, for example when you want to layer a building, which has different types of purposes, but it can also be administrative and financially beneficial. The procedure of forming and transforming a 3D-estate is the same as for traditional building structures. The construction of the estate Obelisken 26 was erected in the later sixties. The property contains four five-level laminated houses constructed on a plinth building. A new plan, which was legally enforced in 2007, enables further expansive construction possibilities. The additional building consists of ten penthouses each on two levels and an additional fill-in house with three more penthouses. The building has wooden frames combined with steel. The roof is billowed and dressed with sedummossa. The undulating shape gives a varied and vivid shape in the heights of the rooms. Installations, which have been used from the main estate, are located in a separate level between the main building and the additional building in top. The estate has been assured essential rights though twelve easements and three common facilities. The three-dimensional estate Obelisken 27 was bought by Brf Söderstak 1 and the admittance to the apartments is planned to August 2011.

Sedan den 1 januari år 2004 är det möjligt att bilda tredimensionella fastigheter i Sverige. Ett av syftena med den nya lagstiftningen var att möjliggöra äganderätt för tunnlar. Tunnlar kan användas till många olika ändamål, bland annat för järnväg. Järnvägen i Sverige har på många sträckningar ett stort behov av kapacitetshöjande åtgärder. När järnvägen byggs ut och byggs om kan det i många fall vara lämpligt med tunnlar, bland annat då den ska passera en stad eller dras i ett kuperat landskap. Till skillnad från när järnvägen går i markplan, där järnvägshållaren äger marken i långsmala fastigheter, har markåtkomsten för tunnlarna traditionellt lösts genom servitut kopplade till järnvägsfastigheterna. I och med lagändringarna år 2004 är det nu möjligt att även äga utrymmena för tunnlarna, då de kan utgöra tredimensionella fastigheter. I detta examensarbete undersöker författarna om de aktuella aktörerna tagit till sig av den nya lagstiftningen, alltså när, hur och varför möjligheten att skapa tredimensionella fastigheter använts. I studien har samtliga järnvägstunnlar vars ansökan om lantmäteriförrättning inkommit mellan den 1 januari år 2004 och den 20 maj år 2018 eller vars järnvägsplan vunnit laga kraft senast den 20 maj år 2018 undersökts angående hur markåtkomsten lösts. Detta omfattar 27 järnvägstunnlar, belägna från Malmö i söder till Umeå i norr. Materialet delades in i två tidsspann för att se om någon förändring skett under perioden angående valet av markåtkomstlösning. Resultatet visar att så är fallet. I det första spannet var det klart dominerande tillvägagångssättet officialservitut, medan det i det andra var övervikt för tredimensionella fastigheter. Studien visar dock att rätten till tunnelutrymme fortfarande ibland säkras med servitut. I examensarbetet har fem intervjuer genomförts varav fyra angående två aktuella projekt, nya Strängnästunneln och Västlänken i Göteborg, för att finna olika motiv bakom valet av markåtkomst. I de två intervjuer som genomförts med förrättningslantmätare som tagit/kommer att ta beslut om markåtkomst för järnvägstunnlarna framkommer att både tredimensionell fastighetsbildning och officialservitut är goda lösningar och att valet dem emellan de facto ligger hos sökanden. De två intervjuade markförhandlarna på Trafikverket delade med sig av relevanta motiv som legat till grund för valen. Både officialservitut och tredimensionell fastighetsbildning har för- och nackdelar, vilket gör att frågan måste avgöras från tunnel till tunnel. / Since 1 January 2004 it is possible to form three-dimensional properties in Sweden. One of the purposes of the new legislation was to enable ownership of tunnels. Tunnels can be used for many different purposes, including railway. The Swedish railway needs improvement regarding the capacity. When the railway is expanded and rebuilt, it may sometimes be suitable to build a tunnel. This may be the case when the railway is passing a city or built in a hilly landscape. Unlike when the railway runs on the ground, where the rail holder owns the land in very long real estate, the land access for the tunnels has traditionally been solved with easements. The changes in the legislation in 2004 makes it possible to own the tunnels in the form of three-dimensional properties. In this bachelor thesis, the authors investigate if the actors concerned are using the new legislation and, if so, when, how and why. In the thesis, all railway tunnels whose cadastral application have been submitted between 1 January 2004 and 20 May 2018 or whose railway plan has become final before 20 May 2018 was investigated regarded the land access. This includes 27 railway tunnels, from Malmö in the south of Sweden to Umeå in the north. The data was divided into two periods to investigate if any change occurred regarding how the land access was solved during the period. The result displays that this is the case. In the first time span, easement was clearly the dominant choice, while three-dimensional properties was the main pick in the second. However, as the study shows, easement is still sometimes used as a choice. Five interviews have been carried out in the thesis, four of which are related to two current projects, the new railway tunnel in Strängnäs and Västlänken in Gothenburg. The purpose behind the interviews was to find different motives regarding the choice of land access. The two interviews with the cadastral surveyors reveals that both three-dimensional property formation and official easement are suitable solutions and that the choice in between de facto lays with the applicant. The two interviewed land negotiators at Trafikverket shared the motives on which the choices were based. Both official easements and three-dimensional property formation have pros and cons, meaning that the choice must be decided for each tunnel apart.

Sammanfattning Tredimensionella fastigheter är, i större utsträckning än traditionella fastigheter, beroende av att samverka med omkringliggande fastigheter för att bli lämpliga för sitt ändamål. Av den anledningen finns särskilda villkor för att sådan fastighetsbildning ska få ske. Bland annat måste fastigheten tillförsäkras vissa nödvändiga rättigheter redan vid bildandet. Det här arbetet fokuserar på en specifik typ av nödvändig rättighet som de allra flesta tredimensionella fastigheter har behov av, nämligen elektriska starkströmsledningar. Hur rätten till dem ska tryggas preciseras inte i lagtext, utan är upp till Lantmäteriet att besluta om i de enskilda fallen. Någon tydlig praxis för hur de behandlar frågan har inte vuxit fram och det finns en viss osäkerhet gällande vilken lösning som är mest lämplig för sådana tekniskt komplicerade anläggningar. Det har från Lantmäteriets håll vidare ansetts oklart vilka krav elnätsföretagen (ägarna av elnätet) ställer i dessa avseenden. Det här examensarbetet syftar därför till att utreda vilka rättigheter och skyldigheter elnätsföretagen har samt om de har en gemensam syn på hur de tredimensionella fastigheternas elförsörjning ska tryggas. Detta har skett genom intervjuer med sakkunniga på Sveriges fyra största elnätsföretag, Fortum Distribution, E.ON. Elnät, Vattenfall Eldistribution och Göteborg Energi Nät. Resultatet från intervjuerna har sedan jämförts med varandra och med Lantmäteriets praktiska tillämpning av 3D-lagstiftningen. Avslutningsvis ges rekommendationer för hur frågan lämpligen bör behandlas i framtiden. Arbetet visar att det i dagsläget inte finns några särskilda rekommendationer eller riktlinjer för hur elnätsföretagen ska ansluta tredimensionella fastigheter till sina nät. Anslutningarna sker därför i regel på samma sätt som för traditionella fastigheter, det vill säga med en anslutningspunkt per byggnad. Sakkunniga på E.ON. Nät och Fortum Distribution sitter dock i en arbetsgrupp som i samarbete med Svensk Energi och Elektriska Installatörsorganisationen EIO arbetar med att ta fram nya riktlinjer för anslutningen av tredimensionella fastigheter. De föreslår bland annat att det vid nybyggnation sker en teknikseparering så att varje fastighet får en anslutning var till elnätet. Detta för att minska risken för tvister mellan fastighetsägarna. I befintliga byggnader föreslår de dock att det även i framtiden används gemensamma anslutningar. De betonar dock vikten av att det bildas gemensamhetsanläggningar för att reglera förvaltningen av dessa.  Tidigare studier av Lantmäteriets tillämpning av 3D-lagstiftningen har visat att elektriska starkströms-ledningar ofta tryggas med fastighetsbildningsservitut eller gemensamhetsanläggning, men att redovisningen av rättigheterna i många fall är otydlig. På grund av detta har det i vissa fall varit svårt att i efterhand förstå vilken omfattning rättigheterna har, exempelvis om ansutningen (serviscentralen) ingår eller inte. Detta examensarbetet visar att det är av stor vikt att denna del av anläggningen tryggas och redovisningen bör därför göras tydligare på denna punkt. Vid framtida 3D-fastighetsbildningar är det vidare viktigt att valet mellan servitut och gemensamhetsanläggning görs med omsorg, så att förvaltningen av anläggningen kan skötas på ett ändamålsenligt sätt. Detta examensarbete visar bland annat att antalet anslutningar och elabonnemang påverkar vilken rättighetslösning som är mest lämplig i de enskilda fallen. Det är därför viktigt att Lantmäteriet har kännedom om och tar hänsyn till detta när starkströmsledningar ska tryggas vid 3D-fastighetsbildning.

Sedan införandet av ny lagstiftning 2004 blev det möjligt att bilda tredimensionella fastigheter i Sverige och intresset har därefter gradvis ökat, dock har utbredningen av denna typ av fastighet inte mött förväntade nivåer. Anledningarna till denna utveckling har i största sannolikhet många bakomliggande orsaker som behöver utforskas. Detta arbete ämnar dock fokusera på att utreda hur lagstiftningen för 3D-fastighetsbildning påverkar utbredningen av dessa fastigheter i landet ur perspektivet av de förrättningslantmätare som tillämpar den praktiskt. Varför lagstiftningen i sig bör granskas är en fråga som härstammar i propositionen till Riksdagen där steg togs för att avsiktligt begränsa möjligheterna att bilda 3D-fastigheter. Detta med grund i en oro för en potentiellt skadlig uppsplittring av befintligt fastighetsbestånd vilket skulle medföra en ökad ekonomisk belastning för samhället.  Studien riktade sig till förrättningslantmätare med erfarenhet av att tillämpa lagstiftningen och innefattade både intervju- och enkätstudier i förhoppning att kunna besvara frågeställningen med samlade kvantitativa och kvalitativa data. Tre intervjuer planerades och genomfördes, transkriberades, sammanfattades och bildade sedan stomen för utormningen av enkätstudiens frågeställningar i ämnet. Den digitala enkäten distribuerades till samtliga kommunala Lantmäterimyndigheter och genom kontakt med Kundcenter till en statlig Lantmäterimyndighet. 36 svar inkom, efter applicering av inklusions- /exklusionskriterier kunde 32st svar användas som grund för enkätstudien av arbetets frågeställning.  Resultatet både kvalitativt och kvantitativt, visar att en betydande minoritet av FLM som tillämpar lagen, menar att lagstiftningen i dess nuvarande utformning bidrar till att hämma utbredningen av 3D-fastigheter i Sverige. En stor majoritet menar att det är riktigt att denna fastighetsbildningsåtgärd ska vara sekundär till traditionella metoder, då bestämmelsen i 3:1 3st FBL hindrar en skadlig uppsplittring av det befintliga fastighetsbeståndet samt bildningen av onödigt komplexa fastigheter där behovet kan tillgodoses med traditionella metoder. Gällande 3:1a FBL ansåg en dryg femtedel av respondenterna att något eller några av villkoren i paragrafen var för restriktiva. I kvalitativa data framgick mycket kritik mot finansieringsvillkoret. Utöver detta fanns att marknadens låga intresse samt aktörernas skepsis och okunskap var de största faktorerna som hämmar utbredningen av 3D- fastigheter ur målgruppen för studiens perspektiv. Dessutom att en stor brist på praxis för tillämpning av lagen rådde vid studiens genomförande. / In 2004 it became possible to form three-dimensional real property in Sweden through the introduction of new law. The interest has ever since gradually increased, however the spread of this new form of real property has not met the expected level of prevalence yet as of today. There is high probability that the reasons for this development have many underlying causes that need to be explored. This thesiswork aims to focus on investigating how the afformentioned law affects the prevalence of 3D real property in the country through the perspective of the land surveyors who use it in practice. Why the law in itself should be explored is a question stemming from the proposition to the Swedish parliament where steps were taken to intentionally limit the possibilities to found 3D real property. This was founded in a worry of a potentional damaging fragmentation of the existing Swedish real property stock, which in turn would cause an increased economic strain on society at large.  The study was directed to landsurveyors with practical experience in the application of this law and it included both interview and survey studies in hopes of answering the questions put with compiled quantitative and qualitative data. Three interviews were planned and executed, transcribed, summarized and used to create the coming survey questionnaire on the subject. The digital survey was distributed to every municipal landsurveying offices as well as one national landsurveyor through customer center. 36 answers were received. After the application of the criteria for inclusion and exclusion 32 answers were assessed fit to be used for the survey study to answer the questions of the thesis work.  The results both qualitative and quantitative show a conciderable minority of the landsurveyors who apply the law think it contributes to inhibit the spread of 3D real properties in Sweden. A vast majority think that the measure of founding 3D real property should be secondary to traditional methods is proper, since the law prevents a damaging fragmentation of the existing Swedish real property stock, as well as the foundation of unnessesarily complex real property where the needs can be met through simpler traditional methods. In the case of paragraph 3:1a FBL an ample fifth of the respondents considered one or more of the terms it contains to be overly restrictive. Apart from this it was found that the scarce interest from the market as well as the skepcism and ignorance of its actors were the greatest factors that limit the spread of 3D real property according to the respondents and that a shortage of praxis for the appliance of the law prevailed at the time of the study.

<p>Ny lagstiftning infördes 1:a januari 2004 som tillät tredimensionell fastighetsindelning. Genom en undersökning skulle information tas fram om hur tillämpningen blivit de första 2,5 åren, samt även få en bild av hur den fortsatta utvecklingen skulle bli. Frågeställningarna var om detaljplaner hade anpassats för tredimensionell fastighetsindelning, vilka ändamål som fanns representerade och hur rättigheter tillförsäkrats. Vidare skulle undersökningen behandla skillnader i tillämpningen beroende på geografisk spridning i landet, och vilken påverkan fastigheternas läge i en tätort hade.</p><p>Informationsinsamlingen gjordes genom att gå igenom data från fastighetsregistret, genomföra fallstudier, intervjua myndigheter och delta vid ett seminarium. De kommuner som valdes ut för myndighetsintervjuerna representerade en spridning i folkmängd och huruvida de hade en hög eller låg andel bildade fastigheter med tredimensionellt utrymme.</p><p>Totalt hade det bildats 89 stycken fastigheter. Den geografiska spridningen över landet var fördelad på ungefär samma sätt som folkmängden. Hyreshusenheter var den enskilt största huvudtypen, med de flesta ändamål fanns representerade. En så stor del som 75 % av fastigheterna var belägna i områden med hårt bebyggelsetryck. I storstäderna var de främst lokaliserade till innerstadsnära och vattennära områden. 92 % av fastigheterna var belägna inom detaljplanerat område. 40 % av fallen hade grundats på en detaljplan som hade ett plandatum fr o m 2003-07-01. Detta var i sig inget bevis på att dessa planer har anpassats för tredimensionell fastighetsindelning. Fastigheterna hade i 51 % av fallen enbart bildats genom avstyckning. Den relativa frekvensen av fastigheterna som använde sig av servitut var 91 %, och 51 % deltog i gemensamhetsanläggning. I minst 10 % av fallen tillgodosågs rättigheterna genom följdförrättning. I en av fallstudierna framkom att åtgärden hade anpassat fastighetsindelningen till befintliga förhållanden, och skapade förutsättningar för en mer ändamålsenlig förvaltning. Alla kommuner hade fått förfrågningar om tredimensionell fastighetsindelning. I de kommuner där tredimensionellt indelade fastigheter tidigare hade bildats, fanns nya på gång.</p><p>Det gick att urskilja att bostadsrättsföreningar var inblandade på något sätt i en ansenlig del av de fastigheter som var tredimensionellt indelade. Men även en stor andel utgjorde fall där målet var att optimera utnyttjandet av egna lokaler. Den enda geografiska kopplingen som fanns ur ett ändamålsperspektiv, var att hyreshusenheter i högre 3 utsträckning var placerade i större städer i södra delen av landet. Tredimensionell fastighetsindelning kommer antagligen också att få en stor betydelse vid nyutveckling och förtätning av de flesta tätorter. Det verkade då vara parkeringslösningar i kombination med annat ändamål som blir grundkonceptet. Det låg ett tungt ansvar på planförfattarna i städerna, att i ett tidigt skede av planprocessen ta upp frågor kring ett effektivt markutnyttjande. Tredimensionell fastighetsindelning kommer att bli en naturlig del i den framtida samhällsbyggnaden, oavsett geografisk placering.</p> / <p>From January 1, 2004 a new legalisation had established that allow three-dimensional real estate property founding. Through a investigation, information would be collected how the application become the first two and a half years, and also get a image of how the continuing development would become.</p><p>The questions was if detail plans had been adjusted for three-dimensional real estate property division, which purpose that existed represent, and how the rights and duties had been secured. Further the investigation would treat differences in the application depending on geographical distribution in the country, and which affect the location had in the cities.</p><p>The information was collected by go through data from the real estate property directory, carry out case studies, make interviews with public authorities and participate at a training college. The municipalities that had been chosen out for the interviews was a representative selection of different amount of population and whether it had a high or low use of real estate properties with three-dimensional space.</p><p>Totally, it had founded 89 real estate properties. The geographical spreading over the country was distributed approximately at the same way as the inhabitants. Big rental buildings come to be the biggest existed primary real estate property type, but the most purpose was existed. As big part as 75 per cent of the real estates were located in areas with roughly hard settlement pressure. In the big cities, foremost areas close to central business district and close to open water was employed. 92 per cent of the real estates were situated within a area that was covered by a detailed plan. 40 per cent had founded based on a detail plan that have a date not older than 1 July, 2003. This was in itself not a evidence on that these plans had been adjusted for three-dimensional real estate property division. The real estates had in 51 per cent of the cases only founded through partition. The relative frequency of the real estates that was encumbered with an easement was 90 per cent, and 51 per cent participating in jointly-owned facilities. In at least 10 per cent of the cases, some needs were provided in a official duty made afterwards. In one of the case studies, information came out that the official duty had founded a more suitable real estate property division, based on the existing circumstances, and had also create conditions for a more adapted administration. All municipalities had received queries 5 about three-dimensional real estate property division. There it earlier had founded threedimensional real estates properties, new official duties were going on.</p><p>It was possible to discern that co-operative apartment junctions was somehow involved in a considerable part of the real estates properties that was three-dimensionally divided. But also a big part constitute cases there the purpose was that optimise the utilization of real estate property. The only geographical connection that existed within a purpose perspective was that rental buildings in a higher extension were located to bigger cities in south part of the country. Three-dimensional real estate property division become probably also to constitute a big importance in development and condensation of the most populated areas. It seems to be mult i-story car parking in combination with other purposes that becomes the first outline concept. It lay a big liability on the plan authors in the cities, that in a early stage of the plan process take up questions about a effectively land use. Three-dimensional real estate property division will become a natural part in the future building of social structures, regardless to the geographical location.</p>

Ny lagstiftning infördes 1:a januari 2004 som tillät tredimensionell fastighetsindelning. Genom en undersökning skulle information tas fram om hur tillämpningen blivit de första 2,5 åren, samt även få en bild av hur den fortsatta utvecklingen skulle bli. Frågeställningarna var om detaljplaner hade anpassats för tredimensionell fastighetsindelning, vilka ändamål som fanns representerade och hur rättigheter tillförsäkrats. Vidare skulle undersökningen behandla skillnader i tillämpningen beroende på geografisk spridning i landet, och vilken påverkan fastigheternas läge i en tätort hade. Informationsinsamlingen gjordes genom att gå igenom data från fastighetsregistret, genomföra fallstudier, intervjua myndigheter och delta vid ett seminarium. De kommuner som valdes ut för myndighetsintervjuerna representerade en spridning i folkmängd och huruvida de hade en hög eller låg andel bildade fastigheter med tredimensionellt utrymme. Totalt hade det bildats 89 stycken fastigheter. Den geografiska spridningen över landet var fördelad på ungefär samma sätt som folkmängden. Hyreshusenheter var den enskilt största huvudtypen, med de flesta ändamål fanns representerade. En så stor del som 75 % av fastigheterna var belägna i områden med hårt bebyggelsetryck. I storstäderna var de främst lokaliserade till innerstadsnära och vattennära områden. 92 % av fastigheterna var belägna inom detaljplanerat område. 40 % av fallen hade grundats på en detaljplan som hade ett plandatum fr o m 2003-07-01. Detta var i sig inget bevis på att dessa planer har anpassats för tredimensionell fastighetsindelning. Fastigheterna hade i 51 % av fallen enbart bildats genom avstyckning. Den relativa frekvensen av fastigheterna som använde sig av servitut var 91 %, och 51 % deltog i gemensamhetsanläggning. I minst 10 % av fallen tillgodosågs rättigheterna genom följdförrättning. I en av fallstudierna framkom att åtgärden hade anpassat fastighetsindelningen till befintliga förhållanden, och skapade förutsättningar för en mer ändamålsenlig förvaltning. Alla kommuner hade fått förfrågningar om tredimensionell fastighetsindelning. I de kommuner där tredimensionellt indelade fastigheter tidigare hade bildats, fanns nya på gång. Det gick att urskilja att bostadsrättsföreningar var inblandade på något sätt i en ansenlig del av de fastigheter som var tredimensionellt indelade. Men även en stor andel utgjorde fall där målet var att optimera utnyttjandet av egna lokaler. Den enda geografiska kopplingen som fanns ur ett ändamålsperspektiv, var att hyreshusenheter i högre 3 utsträckning var placerade i större städer i södra delen av landet. Tredimensionell fastighetsindelning kommer antagligen också att få en stor betydelse vid nyutveckling och förtätning av de flesta tätorter. Det verkade då vara parkeringslösningar i kombination med annat ändamål som blir grundkonceptet. Det låg ett tungt ansvar på planförfattarna i städerna, att i ett tidigt skede av planprocessen ta upp frågor kring ett effektivt markutnyttjande. Tredimensionell fastighetsindelning kommer att bli en naturlig del i den framtida samhällsbyggnaden, oavsett geografisk placering. / From January 1, 2004 a new legalisation had established that allow three-dimensional real estate property founding. Through a investigation, information would be collected how the application become the first two and a half years, and also get a image of how the continuing development would become. The questions was if detail plans had been adjusted for three-dimensional real estate property division, which purpose that existed represent, and how the rights and duties had been secured. Further the investigation would treat differences in the application depending on geographical distribution in the country, and which affect the location had in the cities. The information was collected by go through data from the real estate property directory, carry out case studies, make interviews with public authorities and participate at a training college. The municipalities that had been chosen out for the interviews was a representative selection of different amount of population and whether it had a high or low use of real estate properties with three-dimensional space. Totally, it had founded 89 real estate properties. The geographical spreading over the country was distributed approximately at the same way as the inhabitants. Big rental buildings come to be the biggest existed primary real estate property type, but the most purpose was existed. As big part as 75 per cent of the real estates were located in areas with roughly hard settlement pressure. In the big cities, foremost areas close to central business district and close to open water was employed. 92 per cent of the real estates were situated within a area that was covered by a detailed plan. 40 per cent had founded based on a detail plan that have a date not older than 1 July, 2003. This was in itself not a evidence on that these plans had been adjusted for three-dimensional real estate property division. The real estates had in 51 per cent of the cases only founded through partition. The relative frequency of the real estates that was encumbered with an easement was 90 per cent, and 51 per cent participating in jointly-owned facilities. In at least 10 per cent of the cases, some needs were provided in a official duty made afterwards. In one of the case studies, information came out that the official duty had founded a more suitable real estate property division, based on the existing circumstances, and had also create conditions for a more adapted administration. All municipalities had received queries 5 about three-dimensional real estate property division. There it earlier had founded threedimensional real estates properties, new official duties were going on. It was possible to discern that co-operative apartment junctions was somehow involved in a considerable part of the real estates properties that was three-dimensionally divided. But also a big part constitute cases there the purpose was that optimise the utilization of real estate property. The only geographical connection that existed within a purpose perspective was that rental buildings in a higher extension were located to bigger cities in south part of the country. Three-dimensional real estate property division become probably also to constitute a big importance in development and condensation of the most populated areas. It seems to be mult i-story car parking in combination with other purposes that becomes the first outline concept. It lay a big liability on the plan authors in the cities, that in a early stage of the plan process take up questions about a effectively land use. Three-dimensional real estate property division will become a natural part in the future building of social structures, regardless to the geographical location.

Uppsatsen behandlar skillnader i lagstiftning om tredimensionell fastighetsbildning i Sverige och Finland. Först sker en generell beskrivning av olika sorters tredimensionell fastighetsindelning för att sedan gå över till bildandeprocessen i Sverige samt i Finland. Uppsatsen har utförts som fallstudie där en litteraturstudie gjorts genom att studera lagstiftning och propositioner i länderna. Tredimensionell fastighetsindelning infördes i Sverige 2004. Då infördes även specifik lagstiftning kring bildandeprocessen av tredimensionella fastigheter. Denna lagstiftning går att finna i 3 kap. fastighetsbildningslag (1970:998). Alla typer av fastigheter ska, enligt 3 kap 1 § bildas så att de är varaktigt lämpade för sitt ändamål, har en lämplig utformning, tillgång till vägar samt att det finns godtagbara anordningar för vatten och avlopp om fastigheten är avsedd för bebyggelse. Fastighetsbildning får endast ske om fastigheten kan anses ha varaktig användning för ändamålet inom överskådlig tid och om ändamålet inte kan tillgodoses på något annat sätt än fastighetsbildning. Specifikt för tredimensionella fastigheter gäller även att den åtgärden ska anses lämpligare än andra åtgärder för att tillgodose ändamålet. Krav på tredimensionell fastighetsbildning beskrivs vidare i 3 kap. 1 a § FBL. I Sverige finns också möjlighet att bilda tredimensionella fastigheter avsedda för bostadsändamål, så kallade ägarlägenheter. Dessa kan endast bildas i ny bebyggelse eller fastigheter som inte varit bostäder de senaste åtta åren samt endast bildas i enheter om minst tre lägenheter. Finland införde tredimensionell fastighetsbildning 2018. I Finland finns krav på att tredimensionell fastighetsbildning endast får ske inom detaljplanelagt område samt med en bindande tomtindelning. Tredimensionell fastighetsbildning sker i Finland främst genom avstyckning. I båda länderna krävs en fastighetsförrättning för att få bilda fastigheter av alla slag. Ägarlägenhetsfastigheter har inte införts som ett alternativ i Finland. Den största skillnaden mellan lagstiftningen om tredimensionella fastigheter i Sverige och Finland är möjligheten att bilda tredimensionella fastigheter inom detaljplaneområde. Finland har inte heller någon lagstiftning gällande ägarlägenheter. / The thesis discusses differences in legislation about three-dimensional property in Sweden and Finland. The structure of the thesis follows a more general description of different types of three-dimensional property rights to in the next chapter be narrowed down to three-dimensional property formation in Sweden and Finland. The thesis has been written by studying Swedish and Finnish legislation and propositions and by studying literature on the subject. Sweden introduced independent three-dimensional property in 2004 and with it came new legislation that can be found in the third chapter of the Real Property Formation Act (1970:998). According to the legislation, all property, two- and three-dimensional, should be formed so that their purpose is long-lasting, has an appropriate shape, access to road and has proper sewage and water systems if the property is to be settlements. Property formation can only happen if the purpose of the formation cannot be fulfilled any other way. For three-dimensional property there is, as mentioned, specific regulations. For a three-dimensional property to be formed the measure needs to be the most appropriate to fulfil the purpose. Other legislation is further described in the third chapter 1 a § FBL. Sweden also has special legislation regarding condominiums, they can only be formed in pairs of three and only in buildings that has not been used for living purposes the last eight years. Finland introduced independent three-dimensional property in 2018 which also brought new legislation. In Finland is it only possible to form independent three-dimensional property within a detailed development plan and with a binding site layout plan. The formation of three-dimensional property is often done with subdivision. Finland has not passed legislation regarding condominiums. In both countries one must carry out a property formation procedure that looks very much alike in both countries. The biggest difference between the legislation regarding forming three-dimensional property of Finland and Sweden is the possibility to form three-dimensional property within an area with a detailed development plan. Another big difference is that Sweden has condominiums and Finland do not. Despite some differences in the legislation both countries end up with the same results, forming independent three-dimensional property.

Invånarantalet i Sverige ökar och bristen på bostäder likaså. Mark att bebygga minskar och förtätning är något som det pratas mycket om. Tredimensionell fastighetsbildning infördes år 2004 och ett motiv till det var för att underlätta vid på- och nybyggnation på befintliga byggnader. Detta har dock inte skett i så stor utsträckning och man kan fråga sig varför? I detta arbete kommer svårigheter och möjligheter med vertikal förtätning att undersökas och även varför möjligheten inte används i så stor utsträckning. Arbetet är en kvalitativ studie som grundar sig på en fallstudie, litteraturstudie och intervjuer. Examensarbetet är begränsat till vertikal förtätning med tredimensionell fastighetsbildning och de fastighetsjuridiska frågor som kan uppstå. Förtätning innebär att man bygger nya byggnader eller utökar befintliga byggnader på höjden inom redan befintlig bebyggelse. Fördelarna med vertikal förtätning är att det är yteffektivt och inga grönytor tas i anspråk. Genom tredimensionell fastighetsbildning skapas en egen fastighet som avser endast påbyggnationen. Tre påbyggnadsprojekt har undersökts och utretts varav två ligger i centrala Stockholm och ett projekt ligger i centrala Jönköping. En genomgång av detaljplaner, lantmäteriförrättningar och informationsunderlag samt intervju med fastighetsbildningskonsulter och lantmätare har legat till grund för resultatet. Även en genomgång av möjliga platser för andra liknande projekt presenteras. Projekten har många likheter men också skillnader gällande rättighetslösningarna, storlek och omfattning. Svårigheter som uppmärksammats är rättighetslösningar, planändring, samverkan mellan olika ägare samt okunskap om processen och tredimensionell fastighetsbildning. De möjligheter som uppmärksammats är att vertikal förtätning sparar på grönområden då man bygger på befintliga byggnader. Då påbyggnationen leder till fler människor inom samma område kan bland annat infrastrukturen användas mer effektivt. Vid användning av tredimensionell fastighetsbildning vid påbyggnationen kan vi få en mer blandad stad genom att få in flera typer av användningar och upplåtelseformer i samma hus. Detta kan leda till att tryggheten ökar och att segregationen minskar. Varför det inte byggs mer genom vertikal förtätning är bland annat för att många aktörer ser för många osäkerheter i processen. Analysen har identifierat avgörande faktorer för att projekt ska påbörjas. Den första är konstruktionen, andra är planändringen som kräver tid och resurser samt den tredje som är samverkan mellan fastighetsägarna och de boende. Nyckeln till påbyggnadsprojekt är ekonomin. Har man en hållbar ekonomi och tror på bra avkastning på sin investering kommer man ta sig an riskerna som medföljer. / The number of people is increasing in Sweden and the shortage of housing too. Land to build on is decreasing and densification is something that is talked about a lot. Three-dimensional property formation was introduced in 2004 and one motive for this was to simplify the construction on existing buildings. However, this has not happened to that great extent and one can ask why? In this work, difficulties and opportunities with vertical densification will be investigated and also why the possibility is not used. The work is a qualitative study based on a case study, literature study and interviews. The degree project is limited to vertical densification with three-dimensional property formation and the real estate law issues that may arise. Densification means constructing new buildings or expanding buildings on the top of already existing buildings. The advantage of vertical densification is that it is surface-efficient and no green areas are used. Through three-dimensional property formation, a separate property is created that relates only to the extension. Three vertical densification projects have been studied and investigated, two which are located in Stockholm city centre and one project in Jönköping city centre. A review of local plans, cadastral survey information and information bases, as well as interviews with real estate formation consultants and surveyors, have formed the foundation for the result. A review of possible places for other similar projects is also presented. The projects had many similarities but also differences regarding the rights solutions, size and magnitude. Difficulties that have been noticed are rights solutions, plan changes, collaboration between different owners and ignorance of the process and three-dimensional property formation. The possibilities that have been highlighted are that vertical densification saves green areas when building on the roof of existing buildings. As the extension leads to more people in the same area can among other thing, the usage of infrastructure can be more efficient. When using three-dimensional property development during the extension, we can get a more mixed city by getting several types of uses and forms of tenure in the same building. This can lead to increased security and a decrease in segregation. Why it is not built more through vertical densification is because many actors see too many uncertainties in the process. The analysis has identified crucial factors for projects to be started. The first is the construction, others are the plan change that requires time and resources and the third is the collaboration between the property owners and the residents. The key to extension projects is the economy, if you have a sustainable economy and believe in a good return on your investment, you will take on the risks that come with it.

Det har skett en betydande folkökning i Stockholm under de senaste åren. För att kunna hantera ökningen ska tunnelbanan byggas ut. Stockholmsförhandlingen resulterade i planering och finansiering av ett antal nya sträckningar. Sträckningarna kommer mestadels att gå underjord och kräver markåtkomst och tillträde. För att tvångsvis få markåtkomst till järnvägstunnlar finns det två konkurrerande möjligheter antigen används tredimensionell fastighetsbildning eller servitutsrätt. När mark exproprieras eller på annat sätt tvångsvis överlåts ska ersättning utgå. Intrångsersättningen ska motsvara marknadsvärdeminskningen som intrånget gör.     Syftet med studien är att jämföra överlåtelseformerna servitut och tredimensionell fastighetsbildning vid tvångsvis markåtkomst för järnvägstunnlar samt även bestämma lämplig ersättning för överlåten mark eller rättighet. En kvalitativ studie har används för att svara på syftet och frågeställningen. Metoden har inkluderat en undersökning av rättssituationen, fallstudier och intervjuer. Järnvägstunnlar i Stockholm, Göteborg och Malmö har studerats som lämpliga fall. I intervjuerna tillfrågades representanter från Stockholms Statliga och Kommunala lantmäteri, Trafikverket samt även en fastighetsvärderare. Frågorna som behandlades var om tunnelns intrång, lämplig ersättning och skillnaderna mellan servitut och tredimensionell fastighetsbildning.  Undersökningen resulterade i att det är juridiskt möjligt att bilda både en tredimensionell fastighet och servitut men utifrån fallstudierna och intervjuerna har tredimensionell fastighetsbildning fördelar framför servitutsbildning. Eftersom järnvägsägaren blir fastighetsägare över tunneln så blir ansvarsfördeliningen tydligare vilket förenklar den framtida förvaltningen. När det gäller ersättningen bör den bestämmas utifrån den faktiska marknadsvärdeminskningen om det går men för de fastigheter där det är svårt att påvisa en värdeminskning kan schablonbelopp användas. Undersökningen kom fram till att intrånget blir lite större när tredimensionell fastighetsbildning används och bör resultera i lite högre ersättning. / The population of Stockholm has increased over the last few years and will continue to increase in the near future. In order to facilitate a continuing development of Stockholm the Metro will expand. The Metro expansion will run mostly underground and requires access to underground space. There are two different options to receive access either through three-dimensional property or easements. Depending on which method is used there are different consequences for the railway owner and the property owners.  The purpose of this thesis is to describe the reasons for using either ownership or easements and the consequences of the choice, the effect an underground tunnel has on the property value, and if there is a difference in the effect on property value depending on which method is utilized.    A qualitative study has been employed to answer the research questions. The research consisted of case studies and the interviews. Three cases have been studied; the cases are railway tunnels in Stockholm, Gothenburg and Malmö. Interviews have been held with the cadastral authorities in Stockholm, the Transportation administration, and a property evaluator specializing in infrastructure. The research concludes ownership is a more suitable for railways and makes the maintaining easier. However it can be considered more intrusive and thus the compensation received should be a little higher. The compensation values that Norell came up with are appropriate for the seized space.