When 3D properties were introduced in Swedish legislation it was considered not necessary to also introduce new methods for property interactions. This has led to property owners wanting as little interactions as possible, where easements are the preferred solution over joint facilities when interactions are necessary. Property interactions is regarded as something negative that hinder efficient property management. Developments in Sweden are moving towards more complicated types of 3D-property complexes where commercial properties are mixed with residential units, the question is whether the current system of property interactions is optimal from an efficient property management perspective. The aim of this thesis is to examine property interactions in 3D-property complexes and how efficient property management can be achieved by property interactions. This is done by comparing the methods of property interaction in Swedish 3D-property complexes and Australian Part Strata-property complexes. In Part Strata a complex is managed as a unit. All stakeholders are bound by a management statement, and a management committee who manages the complex according to the rules stated in the management statement. Two case studies and relevant interviews were conducted in order to compare the systems and examine whether the Swedish system should take lessons from the Australian system. The two case studies were the Mall of Scandinavia-complex in Stockholm, Sweden and the Central Park East-complex in Sydney, Australia. The results show that there are several advantages of property interactions affecting property management in a positive way for all stakeholders in a complex. The key factors include efficient coordination and lower operating and maintenance costs. The conclusion is therefore that Swedish 3D-property complexes should take lessons from the Part Strata system and adopt a management committee and management statement. / När 3D-fastigheter infördes i svensk lagstiftning ansågs det inte nödvändigt att även införa nya metoder för att underlätta samverkan mellan 3D-fastigheter. Detta har lett till att fastighetsägare vill ha så lite samverkan som möjligt och föredrar servitut framför gemensamhetsanläggningar. Fastighetssamverkan anses som något negativt som hindrar effektiv fastighetsförvaltning inom den egna fastigheten. Utvecklingen i Sverige går mot mer komplicerade typer av komplex där kommersiella ytor blandas med bostäder, frågan är om det nuvarande systemet för fastighetssamverkan är optimalt ur ett effektiv fastighetsförvaltningsperspektiv. Denna uppsats ämnar att undersöka fastighetssamverkan i 3D-fastighetskomplex och hur effektiv fastighetsförvaltning kan uppnås genom fastighetssamverkan. Detta görs genom att jämföra hur fastighetssamverkan fungerar i svenska 3D-fastighetskomplex och australiska Part Strata-fastighetskomplex. I Part Strata förvaltas ett komplex som en enhet. Samtliga parter i ett komplex är bundna av ett kontrakt samt en övergripande förvaltningsförening som förvaltar komplexet enligt de regler som finns i kontraktet. Två fallstudier med tillhörande intervjuer gjordes för att kunna jämföra systemen och undersöka om det svenska systemet bör ta lärdomar från det australiska systemet. De undersökta fallstudierna var Mall of Scandinavia-komplexet i Stockholm och Central Park East-komplexet i Sydney. Resultaten från denna studie visar att det finns flera fördelar med fastighetssamverkan som påverkar fastighetsförvaltningen positivt för samtliga parter. Detta genom en effektiv samordning och lägre driftkostnader. Slutsatsen blir därför att svenska 3D-fastighetskomplex bör ta lärdomar från Part Strata genom att anamma en övergripande förvaltningsförening och kontrakt.

The objectives of this thesis are to establish the fundamental principles in the field of 3D property rights by studying such systems in different countries with a particular focus on management questions, to systemize the acquired knowledge and demonstrate different ways of dealing with key factors essential to a well-functioning 3D property rights system. A theoretical background to the 3D property concept is given by presenting proposals as to a definition of 3D property and a classification of the primary forms of 3D property rights examined into specific types and categories, as well as an overview of international 3D property use. A general description of the characteristics of 3D property, with a focus on the condominium form, is also presented. A presentation of three different 3D property rights models is given as exemplified by the countries investigated, including the independent 3D property model in Sweden, the condominium form model in Germany, and a combination of the independent 3D property form and the condominium form as evidenced by the legal systems of two Australian states, New South Wales and Victoria. It has been possible to discern from this study a number of key factors related to 3D property rights that seem to be common for most forms and systems. These include the delimitation of property units, the content of the definition of common property, the creation of easements, the forms of cooperation between property units, management and regulation issues, as well as the settlement of disputes and insurance solutions. The problems experienced within the 3D property systems studied to a large extent have concerned issues within these mentioned key areas, where the management aspect seems particularly difficult. Changes in society and the creation of new development forms to a large extent have also contributed to the need for statutory amendments. More or less substantial amendments have been required in both the Australian and German statutes studied, with shortcomings still remaining after many years of use. However, these systems in general seem to be working well, and the condominium form in particular seems to be a well-functioning concept. Based on these systems, it has been possible to discern a tendency that the more detailed and complex the legislation, the greater the need for gradual amendments. In conclusion, it would be of benefit for countries planning on introducing a system for 3D property rights to utilize the experiences of other countries, while not forgetting to consider differences in legal systems, society, etc. / QC 20100812

As recently as 2009, the Government's bill 2008/09:91 was adopted, leading to greater freedom of choice and increased housing production in the Swedish housing market. The forecast at the time was that approx. 4,000 owner- occupied apartments would be built annually, but the letting form has since increased slowly. The estimate of 4,000 owner-occupied apartments per year can be compared with the total number of completed owner-occupied apartments in Sweden in 2022 - just under 4,000.  Just like with the small house, the buyer of the owner-occupied apartment pays 100 percent of the value of his home which means direct ownership, where there is the possibility to mortgage the property and freely rent it out without approval from a condominium association.  An owner-occupied apartment is a 3D property delimited horizontally and vertically, resulting in an efficient property division because a building with these characteristics can consist of several different properties with different areas of use. Despite this modern real estate development, the letting form has become less popular than expected and the number of owner-occupied apartments sold today is few compared to condominium apartments.  The purpose of the study is to find out which decisive factors exist when choosing an owner-occupied apartment over a condominium apartment, and by studying which characteristics are in high demand and valued, these factors can be met in future projects and thus contribute to the increased popularity of owner-occupied apartments in Sweden. The question is answered based on a qualitative method where a literature study, semi-structured interviews, and a survey are used in the study.  The study is an indication that it is primarily financial aspects that are decisive due to the expensive purchase price as well as costs for title deeds and mortgage deeds, which means that the buyer of owner-occupied flats must be financially strong and at the same time demand individual freedom and full control over their home without a condominium association. The study has also shown that owner-occupied apartments are a valued form of letting and the future looks bright for owner-occupied apartments in Sweden. / Så sent som år 2009 antogs Regeringens proposition 2008/09:91 som skullemöjliggöra för större valfrihet och ökad bostadsproduktion på den svenskabostadsmarknaden. Prognosen var vid tillfället att det skulle byggas cirka 4000ägarlägenheter årligen men upplåtelseformen har sedan dess ökat långsamt ochestimatet på 4000 enheter per år kan jämföras med det totala antaletfärdigbyggda ägarlägenheter i Sverige år 2022 som var strax under 4000. En ägarlägenhet är en 3D-fastighet som avgränsas både horisontellt ochvertikalt vilket resulterar i en effektiv fastighetsindelning eftersom en byggnadmed dessa egenskaper kan bestå av ett flertal olika fastigheter med olikaanvändningsområden. Vid köp av en ägarlägenhet betalar köparen precis somför småhuset 100 procent av den totala köpeskillingen, vilket innebär ettdirekt ägande där möjligheten till pantsättning av sin egendom och friuthyrning utan godkännande från en bostadsrättsförening finns. Trots dennamoderna fastighetsbildning och fria ägandet så har upplåtelseformen inte blivitså populär som förväntat och antalet sålda ägarlägenheter är idag få ijämförelse med bostadsrättslägenheter. Syftet med studien är att ta reda på vilka avgörande faktorer som finns vid valav ägarlägenhet före bostadsrättslägenhet och genom att studera vilkaegenskaper som efterfrågas och värderas högt kan dessa faktorer mötas iframtida projekt och på så sätt bidra till ökad popularitet för ägarlägenheter iSverige. Frågeställningen besvaras utifrån en kvalitativ metod där enlitteraturstudie, semistrukturerade intervjuer och en enkätundersökninganvänds i studien. Studien är en indikation som visar att det främst är ekonomiska aspekter somär avgörande på grund av det dyra inköpspriset samt kostnader för lagfart ochpantbrev vilket innebär att ägarlägenhetsköparen måste vara kapitalstark ochsamtidigt efterfrågar individuell frihet med möjlighet till uthyrning och fullrådighet över sin bostad utan en bostadsrättsförening. Studien har även visatatt ägarlägenheter är en uppskattad upplåtelseform och framtiden ser ljus utför ägarlägenheter i Sverige.

Detta arbete är författat på Kungliga Tekniska Högskolan i Stockholm inom kandidatprogrammet Fastighetsutveckling med fastighetsförmedling. Studien är gjord i samarbete med JM AB i Stockholm. Ägarlägenheter infördes i svensk lagstiftning år 2009. Den nya boendeformen sågs vid införandet som en möjlighet att öka valfriheten och mångfalden i boendet. Det skulle även innebära ett större inflytande över boendet, bland annat i avseende på fri uthyrning. Boendeformen har nu funnits i Sverige i över ett decennium och antalet lägenheter har successivt ökat. Idag finns lite över 3000 ägarlägenheter i Sverige. Ägarlägenheten har under lång tid varit föremål för kritik, och en av farhågorna med boendeformen är den fria uthyrningen, som framhållits kunna leda till problem på bostadsmarknaden. Det är därmed av intresse att studera hur uthyrning av ägarlägenheter tillämpas i nuläget. Syftet med denna studie är att undersöka hur uthyrning av ägarlägenheter sker i praktiken. Undersökningen görs utifrån i vilken omfattning och på vilket sätt lägenheterna hyrs ut, vilken typ av lägenheter som hyrs ut, till vem lägenheterna hyrs ut och om det finns några problem i samband med uthyrning av ägarlägenheter. Detta har gjorts genom en enkätstudie, som kompletterats med en litteraturstudie och en intervjustudie. Respondenterna till enkätstudien har tillhandahållits genom JM. I intervjustudien medverkar ordföranden för ägarlägenhetssamfälligheter, ägare av ägarlägenheter samt Hyresgästföreningen. Studien visar att majoriteten av ägare av ägarlägenheter, aldrig hyrt ut sin lägenhet. Det framgår även att de lägenheter som hyrs ut oftast är mindre lägenheter på ett till två rum och kök, och att uthyrningen oftast sker till bekantas bekanta. De flesta uthyrningar varar mellan sex månader till ett år, och uthyrningar som varar mindre än en månad är ovanliga. Nöjdhetsgraden bland uthyrare är hög. Det framgår inga omfattande problem i samband med uthyrning men av de problem som identifierats, är hantering av gemensamma utrymmen det mest återkommande. / This essay was conducted at the Royal Institute of Technology in Stockholm, within the Bachelor's program of Property Development and Agency. The study was carried out in collaboration with JM AB in Stockholm. Condominiums were introduced into Swedish legislation in 2009. The new form of tenure was at the time of its introduction viewed as an opportunity to increase freedom of choice and diversity in housing as well as greater influence over one's own living, including the freedom to rent out your home. This form of tenure has existed for over a decade and has gradually increased. Today, there are just over 3000 condominiums in Sweden. Condominiums have long been the subject of criticism, and some of the concerns with this form of tenure are the opportunities for rental. This has been highlighted as a potential risk that can cause problems in the housing market. Therefore, it is of interest to study how the rental of condominiums is carried out in practice. The purpose of this study is to investigate how the rental of condominiums is carried out in practice. This is based on the extent and the way in which the apartments are rented out, what type of apartments are being rented, to whom the apartments are rented, and whether there are any problems associated with the rental of condominiums. This has been done through a survey, supplemented by a literature study and an interview study. The respondents for the survey were provided by JM. The interview study involves the chairmen of condominiums associations, owners of condominiums, and Hyresgästföreningen. The study shows that the majority of owners of condominiums have never rented out their apartment. It also appears that the apartments that are rented out are often smaller apartments with one to two rooms with a kitchen, and that the rental is most often to acquaintances of acquaintances. Most rentals last between six months to one year, and rentals that last less than a month are rare. Satisfaction among landlords is high. There are no significant problems associated with rentals, but of the problems that have been identified, the management of common spaces is the most recurring issue.

Det har skett en betydande folkökning i Stockholm under de senaste åren. För att kunna hantera ökningen ska tunnelbanan byggas ut. Stockholmsförhandlingen resulterade i planering och finansiering av ett antal nya sträckningar. Sträckningarna kommer mestadels att gå underjord och kräver markåtkomst och tillträde. För att tvångsvis få markåtkomst till järnvägstunnlar finns det två konkurrerande möjligheter antigen används tredimensionell fastighetsbildning eller servitutsrätt. När mark exproprieras eller på annat sätt tvångsvis överlåts ska ersättning utgå. Intrångsersättningen ska motsvara marknadsvärdeminskningen som intrånget gör.     Syftet med studien är att jämföra överlåtelseformerna servitut och tredimensionell fastighetsbildning vid tvångsvis markåtkomst för järnvägstunnlar samt även bestämma lämplig ersättning för överlåten mark eller rättighet. En kvalitativ studie har används för att svara på syftet och frågeställningen. Metoden har inkluderat en undersökning av rättssituationen, fallstudier och intervjuer. Järnvägstunnlar i Stockholm, Göteborg och Malmö har studerats som lämpliga fall. I intervjuerna tillfrågades representanter från Stockholms Statliga och Kommunala lantmäteri, Trafikverket samt även en fastighetsvärderare. Frågorna som behandlades var om tunnelns intrång, lämplig ersättning och skillnaderna mellan servitut och tredimensionell fastighetsbildning.  Undersökningen resulterade i att det är juridiskt möjligt att bilda både en tredimensionell fastighet och servitut men utifrån fallstudierna och intervjuerna har tredimensionell fastighetsbildning fördelar framför servitutsbildning. Eftersom järnvägsägaren blir fastighetsägare över tunneln så blir ansvarsfördeliningen tydligare vilket förenklar den framtida förvaltningen. När det gäller ersättningen bör den bestämmas utifrån den faktiska marknadsvärdeminskningen om det går men för de fastigheter där det är svårt att påvisa en värdeminskning kan schablonbelopp användas. Undersökningen kom fram till att intrånget blir lite större när tredimensionell fastighetsbildning används och bör resultera i lite högre ersättning. / The population of Stockholm has increased over the last few years and will continue to increase in the near future. In order to facilitate a continuing development of Stockholm the Metro will expand. The Metro expansion will run mostly underground and requires access to underground space. There are two different options to receive access either through three-dimensional property or easements. Depending on which method is used there are different consequences for the railway owner and the property owners.  The purpose of this thesis is to describe the reasons for using either ownership or easements and the consequences of the choice, the effect an underground tunnel has on the property value, and if there is a difference in the effect on property value depending on which method is utilized.    A qualitative study has been employed to answer the research questions. The research consisted of case studies and the interviews. Three cases have been studied; the cases are railway tunnels in Stockholm, Gothenburg and Malmö. Interviews have been held with the cadastral authorities in Stockholm, the Transportation administration, and a property evaluator specializing in infrastructure. The research concludes ownership is a more suitable for railways and makes the maintaining easier. However it can be considered more intrusive and thus the compensation received should be a little higher. The compensation values that Norell came up with are appropriate for the seized space.

Den fastighetsrättsliga situationen för Stockholms befintliga tunnelbana är idag splittrad med många olika typer av rättigheter och där det i många fastigheter helt saknas rättighet. Det kan leda till problem i samband med exempelvis köp och underhållsarbeten. Syftet var därför att utreda vilka rättigheter som kan bildas och vilken eller vilka som är att föredra, vilket skulle leda till en rekommendation. Syftet var också att undersöka i vilken utsträckning gällande detaljplaner och deras bestämmelser möjliggör för tunnelbanan. För att uppnå syftet hölls intervjuer med sakkunniga för att få en inblick i hur de ser på bildandet av rättigheter för tunnelbanan och hur detaljplaner med tillhörande planbestämmelser påverkar detta. Utöver intervjuerna genomfördes också en dokumentstudie som tittade på gällande detalj- och stadsplaner för de fastigheter som idag saknar rättighet för tunnelbanan. Fokus låg på att undersöka i vilken utsträckning det finns planstöd för tunnelbanan och att göra en inventering av de planbestämmelser som skapar det planstödet. Av intervjuerna framkom att det är just stora och lilla T/t som förespråkas, men det råder delade meningar kring vilka rättigheter de möjliggör för och var i en detaljplan de kan placeras. Alla intervjupersoner förespråkade tredimensionella fastigheter (3D-fastigheter) eller officialservitut, bland annat för att de är beständiga och för att de fortsätter gälla vid såväl fastighetsbildning som ny fastighetsägare. Dokumentstudien visade att det för 87 % av de fastigheter där det saknas rättigheter för tunnelbanan också saknas planstöd, samt att de planbestämmelser som främst används för att reglera tunnelbanan är stora T (versal) och lilla t (gemen). Efter en sammanvägning av teori, dokumentstudie och intervjuer rekommenderades att rätten för den befintliga tunnelbanan säkras genom 3D-fastigheter eller officialservitut. För att möjliggöra bildandet av dessa rättigheter rekommenderades också att planstöd åtgärdas. Vidare förespråkades planbestämmelsen stora T vid reglering av tunnelbanan. / The existing Stockholm metro consists of an array of different types of real property rights, and rights are missing completely in many property units. This fragmented situation can lead to problems in connection with, for example, purchases and maintenance. The purpose was therefore to find out which real property rights can be created and which is or are preferred, leading to a recommendation. The purpose was also to find out to what extent valid detailed development plans and their plan provisions provide support for the metro. To achieve the purpose, interviews were held with experts in the field to get insight into how they view the formation of real property rights for the metro and how detailed development plans with associated plan provisions impact this. In addition to the interviews, a document analysis was also conducted. It looked at valid detailed development plans and older equivalents for those property units lacking real property rights for the metro today. Focus was on investigating to what extent the metro has support in the plans and to inventory the plan provisions creating that support. The interviews revealed that capital and lowercase T/t were advocated by all interviewees. They did, however, have different opinions concerning which real property rights are made possible by which plan provisions and where in a detailed development plan these can be placed. All interviewees favoured three-dimensional real properties (3D properties) or official easements, because they are perpetual and continue to be valid during property formation or a transfer of ownership. The document analysis showed that 87 % of the property units lacking real property rights for the metro also lacked support in plans, and that the plan provisions most frequently used to regulate the metro are capital T and lowercase t. After combining theory with the results from the document analysis and interviews, it was recommended that rights for the existing metro be secured through 3D-real property or official easements. To enable the formation of these real property rights, it was also recommended that support in detailed development plans be secured. Furthermore, the plan provision capital T was advocated in regulating the metro.

Ägarlägenheter kan ha flera fördelar med bland annat ökat boendeinflytande för den enskildelägenhetsinnehavaren, vilket var ett av målen när lagen infördes. Långt färre ägarlägenheter har bildats änvad som förutspåddes när boendeformen infördes i Sverige år 2009. Därmed är det relevant attundersöka varför ägarlägenheter inte har fått det genomslag som förväntades. Examensarbetet syftar tillatt ta reda på hur rättsreglerna påverkar bildandet av ägarlägenheter samt hur övriga aspekter kanpåverka bildandet av ägarlägenheter. Samt därefter komma med förslag till vad det finns för behov avregelförändringar för ägarlägenheter. I detta examensarbete har den rättsdogmatiska metoden använts där förarbeten, doktrin ochforskningsartiklar ger en bakgrund till forskningsområdet. För att ta reda på hur reglerna förägarlägenheter tillämpas och upplevs av de aktörer som använder eller berörs av reglerna i praktikengenomfördes även en enkätundersökning riktad till förrättningslantmätare. Intervjuer genomfördes medexploatörer, förrättningslantmätare, experter på 3D-fastighetsbildning och personer som deltagit i arbetetmed att ta fram utredningar. En fallstudie har även utförts för att gå in djupare i en lantmäteriförrättningsom var i gränslandet för om en syftestolkning av den så kallade åttaårsregeln kunde göras eller inte. Det faktum att boendeformen år 2009 infördes med viss försiktighet och endast tilläts att bildas vidnyproduktion och i befintliga bostäder som inte haft boendeverksamhet de senaste åtta åren har troligtvislett till att färre ägarlägenheter har bildats än vad det annars hade gjort. Fastighetsbildningsreglernabegränsar antalet ägarlägenheter som bildas, men det finns även andra orsaker till varför flerägarlägenheter inte har bildats. Många aktörer var inte redo att hantera boendeformen när den infördesoch det kan även vara så att allmänheten inte har tillräcklig kunskap om vad boendeformen innebär.Problem i tillämpningen av reglerna har främst uppkommit i samband med åttaårsregeln (3 kap. 1 b §FBL) och detaljplanevillkoret (3 kap. 2 § FBL). Det finns även flera åtgärder som skulle kunna underlättabildandet av ägarlägenheter. Det innefattar att tillåta omvandling av befintliga bostadsutrymmen tillägarlägenheter, klargörande av åttaårsregeln, anpassningar av detaljplaner till 3D-fastighetsbildning samtanpassningar i AL för ägarlägenheter och 3D-fastigheter. / There can be several advantages to condominiums (sv. ägarlägenheter). Amongst them are the increasedinfluence for the residents, which was one of the objectives when the law was introduced. The number ofcondominiums that have been formed in Sweden are significantly lower than what was predicted beforecondominiums were introduced in Sweden in 2009. Therefore, it is relevant to investigate whycondominiums have not had the expected breakthrough. The purpose of this thesis is to analyse how thelegal rules and other aspects affect the amount of condominiums that are being built. Furthermore, thethesis aims to suggest changes, that are needed, to the rules and application of them regarding propertyformation of condominiums. The methods that have been used in this thesis are document studies, a survey, semi structuredinterviews and a case study. The method of document studies was used to get an understanding of thebackground of the research field by analysing the legislative history, literature within the field andresearch articles. Next, to get an understanding of how the laws of condominiums are applied andperceived by surveyors in reality a survey was used where surveyors with experience of cadastralprocedure of condominiums were the target group. Furthermore, semi structured interviews were alsoused to get an understanding of how the laws of condominiums are applied and perceived in reality byinterviewing land developers, surveyors, experts in 3D-property and people that have participated withthe work of government inquiries. Finally, a case study was used to get a deeper understanding of acadastral procedure. The cadastral procedure was a critical case for the so-called eight-year rule (sv.åttaårsregeln) and whether or not an interpretation of the purpose of the rule could be used. The fact that the tenure condominiums were introduced with caution in Sweden and condominiums wereonly allowed to be built in newly produced housing or in buildings which had not been used as housing forthe last eight year before the property formation has probably limited the amount of condominiumsproduced. The rules regarding property formation limit the amount of condominiums built but there arealso other factors that affect the amount. Many actors were not ready to handle the tenure when it wasintroduced, and it is also possible that the public does not have enough knowledge of the implication ofthe tenure. The problems with administering the law have mainly arisen regarding the eight year-rule, (3-chapter 1 b § Property Formation Act (FBL)) and the planning condition (3 chapter 2 § PropertyFormation Act). There are also several other measures that could simplify the property formation ofcondominiums. That includes introducing the possibility of forming condominiums in spaces already usedas housing, clarification of the eight-year-rule, adaption of zooning procedure to 3D-properies andcondominiums and adjustments in the Joint Facilities Act (AL) to better suit 3D-properties andcondominiums.