Actualmente, en el distrito de La Molina diversos operadores, nacionales y extranjeros, están desarrollando proyectos de Centros Comerciales enfocados en el segmento socioeconómico A y B. Inmobiliaria y Constructora Manco Cápac S.A (INCOMAC S.A), dueña del terreno de 12,212 m2 en el distrito de La Molina con habilitación urbana y zonificación Comercio Zonal; encargó los estudios a los Señores Arquitecto José Alfonso Langberg Pinzas e Ingeniero Christian Vladimir Montes Arroyo, teniendo como alcance el análisis comercial, técnico, económico y financiero para el desarrollo de un Centro Comercial que rentabilice el patrimonio de la empresa y facilite la toma de decisiones del Directorio. Se identifica correctamente al segmento objetivo de La Molina que refleje el tenant mix adecuado y las características de la elección de la Tienda ancla que participará en Molisol; siendo clave y crítico porque desarrollara la sinergia de todo el Centro Comercial. Las mayores dificultades, en el presente estudio, han surgido como consecuencia de la escaza información bibliográfica sobre centros comerciales en las Escuelas de Postgrado y trabajos de Investigación para consulta que han explorado anteriormente este rubro cuya participación y aporte resulta cada vez más significativa a la economía de nuestro País. Desarrollamos los estudios e investigaciones con el apoyo de las herramientas del web mapping para el análisis de las isócronas y el Método de cuota de Mercado para la capacidad comercial, así como de entrevistas a reconocidos profesionales expertos en el sector Retail y Centros Comerciales en Lima, Perú. Los resultados del análisis comercial sugieren que participen como negocios anclas; un Supermercado, por ser un servicio de primera necesidad en tiempo de crisis respecto a un Home Center o Tienda por departamento como primera opción; y un Centro Médico, actualmente en la zona de influencia existe una oportunidad para la prestación de servicios de salud, siendo el supermercado muy crítico y clave por las sinergias que se desarrollarán para el Strip Center. La segmentación del proyecto resultado del análisis de variables como Nivel Socio Económico, ubicación Geográfica, Estilos de Vida y Nivel de Gastos indican un targeting de NSE A2, B1 y B2, para hogares de las urbanizaciones Sol de la Molina, Rinconada del Lago y Las Lagunas con estilos de vida sofisticados, progresistas, Modernas y conservadoras, y con niveles de gastos por hogares en el rango de S/4,000 a S/ 8,000 soles al mes como clientes objetivos por estar circundantes dentro de las zonas de influencias en base a las isócronas. El Strip Center Molisol tendrá como ventaja diferencial enfocarse en una cultura de entretenimiento y ocio con el objetivo de desarrollar un lugar más atractivo, productivo y centrado en las personas, una mejor experiencia para el cliente y fidelizar las visitas que incrementan el retorno, a través de una oferta de entretenimiento con soluciones que complementen y potencien la oferta comercial del tenant mix. El resultado, a nivel técnico, sugiere un Proyecto de un (01) sótano y cinco (05) pisos que involucran espacios para locatarios de Grandes Formatos, medianos y pequeños formatos, zonas de circulación, equipos y depósitos, zona de jardines abarcando un área techada de 27,286 m2, un área arrendable de 18,123 m2 que incluirá tiendas de Shopping Center, Supermercado, Centro medico, Multicine, Instituto, Gimnasio y 274 estacionamientos. A nivel de costos tenemos una inversión total de US $ 23,270,528 que incluye el terreno, estudios preliminares, proyectos, construcción, equipamiento, licencias, seguros, servicios, puesta en marcha, publicidad, gestión y estructuración. Por último, para facilitar la toma de decisiones del Directorio y los inversionistas mostramos los resultados económicos, financieros y análisis de rentabilidad del “PROYECTO INMOBILIARIO STRIP CENTER MOLISOL”, bajo los siguientes supuestos período de evaluación de 30 años, el flujo de caja económico para una tasa de descuento de 10% se tiene un VAN económico de US $ 4, 492,443 Dólares y una TIR de 12.2%; se solicitará un préstamo con garantía inmobiliaria por US $ 10, 346,310 a una tasa de 8% y un plazo de préstamo de 15 años, obtenemos un flujo de caja financiero bajo una tasa de descuento de 8%, un VAN financiero de US $ 11, 816,842 dólares y una TIR de 15,3%, así mismo el período de recuperación económica de 19 años y un período de recuperación financiero de 12 años. El Directorio de INCOMAC, ha mostrado su satisfacción por el estudio desarrollado, el Proyecto Strip Center MOLISOL, permite contar con mayores elementos que faciliten la toma de decisiones. / Tesis

El proyecto presentado en esta tesis se trata de un edificio de vivienda multifamiliar de cinco pisos en una zona costera de la ciudad de Lima, que mantendrá un carácter sostenible desde el diseño, construcción y posterior uso de la edificación. A su vez y por el hecho de ser sostenible, la entidad financiera gestionará un bono a los clientes que adquieran alguna de las unidades del edificio, conocido como “Bono Mivivienda Sostenible”, otorgado por el Fondo MIVIVIENDA. Se entiende que en una edificación sostenible se invierte un poco más, sin embargo se incrementaría la velocidad de venta, pues una vivienda con estas características viene acompañada de un ahorro en el consumo de los servicios, aspecto que interesa mucho a los futuros usuarios. Para sustentar la efectividad del proyecto se hace un análisis del mercado, en la situación de que se edificase de un modo tradicional y sin sostenibilidad. Se presenta después al proyecto y su entorno, con todas las bondades de la nueva propuesta, para que, seguidamente se proponga la estrategia de marketing a emplearse. Más adelante, en la parte financiera se determina la rentabilidad del proyecto, con la salvedad de que se presentarán dos escenarios, uno desarrollado de modo sostenible y otro de forma tradicional, guardando las mismas condiciones arquitectónicas en cuanto a dimensiones y alturas. Se espera al final del trabajo, haber demostrado que la construcción sostenible en el Perú tiene cabida, y que puede ser catalogada como la construcción de las futuras generaciones. / Tesis

En la ciudad de Lima, no existe una oferta inmobiliaria adecuada para el desarrollo industrial, el crecimiento de este sector en los últimos años ha sido desordenado y con muy poca planificación por parte de las autoridades, prevaleciendo las iniciativas privadas en el desarrollo de parques industriales, los cuales no cuentan con todas las condiciones básicas que se requieren para su adecuado funcionamiento. Por otro lado, el rápido crecimiento de los sectores residencial y comercial ha transformado la vocación del uso del suelo en diferentes zonas industriales de Lima, generando un crecimiento de su valor y obligando a la industria a re ubicarse hacia otras zonas de Lima. En esta tesis se desarrolla el caso de un inmueble industrial ubicado en el distrito de Los Olivos en la ciudad de Lima; este inmueble industrial, como muchos otros, se ubica en una zona que ha presentado un crecimiento urbano acelerado (Residencial, comercial, educación, etc.) y ha generado un incremento sustancial del valor de la tierra y una presión para el cambio de zonificación, no encontrando condiciones para su permanencia y crecimiento. Se ha realizado un análisis de las alternativas inmobiliarias con la que cuenta el terreno para realizar un uso más eficiente de este activo inmobiliario y obtener la mayor rentabilidad posible para la empresa propietaria. Se evaluaron tres alternativas: vender el inmueble en las condiciones actuales, alquilar en inmueble y venderlo al final del periodo y como tercera alternativa desarrollar a través de una empresa inmobiliaria asociada un proyecto de viviendas aportando el terreno al proyecto, aprovechando la inmejorable ubicación del terreno y sobre todo la particularidad que tiene de ubicarse adyacente y cercano a diversas universidades masivas que se han ubicado en los alrededores en los últimos años y que han generado un potencial público cautivo que busque adquirir una vivienda como inversión inteligente o para uso propio. Después de realizar los análisis técnicos, comerciales, económicos y financieros, podemos decir que la mejor alternativa de uso del terreno es el desarrollo de un proyecto inmobiliario, pues esta alternativa obtiene el mejor VAN anual y TIR. La alternativa de la venta destruye valor pues obtiene una VAN negativo y un TIR negativo y la alternativa alquiler- venta, presenta mejores indicadores, pero sigue manteniendo un VAN negativo, por lo que destruye valor y no es recomendable. Aunque el aporte del terreno del inversionista es menor, comparativamente con la inversión total del proyecto, ayuda al proyecto a “apalancarse” sin realizar una inversión inicial muy significativa y el pago de gastos financieros adicionales al inicio del proyecto. Con ello el proyecto mejora significativamente su viabilidad pues el inversionista aporta el terreno desde el inicio sin pago alguno, el pago del terreno se realizada posteriormente una vez culminada el pago de las cuotas al banco y adicionalmente el pago del terreno es a precio de mercado, sin pago alguno de intereses, pues la rentabilidad real del inversionista la obtiene al final de cada etapa con la entrega de la utilidad total después de impuestos. Debido la envergadura del proyecto y con el objetivo de darle viabilidad económica y financiera se ha planteado desarrollarlo en cuatro etapas, con un inicio y cierre independiente. La utilidad después de impuestos de cada una de las etapas planteadas presenta márgenes de 19.43%, 20.95%, 20.99% y 18.60%, respectivamente, todas rentabilidades muy parecidas y bastante atractivas para cualquier inversionista estas tasas hacen que nuestro proyecto sea VIABLE y muy atractivo. / Tesis

El presente trabajo está ubicado en la exclusiva urbanización de La Pradera en el distrito de La Molina. Este lugar se caracteriza por su exuberante naturaleza, buen clima y seguridad lo cual es un factor muy importante para el desarrollo de este tipo de propuestas. El proyecto se trata de una lotización para un condominio, donde se busca ofrecer bienestar para toda la familia, la cual junto a la presencia de actividades deportivas y orientación hacia un estilo de vida saludable forman parte fundamental de la propuesta. Este proyecto inmobiliario de lotización en la Pradera de la Molina está dirigido hacia el sector A, específicamente se ha visualizado que este proyecto está dirigido a familias jóvenes de clase A donde las cabezas de familia probablemente son provenientes de familias nucleares que ya han vivido dentro de esta zona del distrito de la Molina y Surco, que desean proveer a su familia con un estilo de vida cerca de la naturaleza y espacios amplios y seguros. Después de haber realizados distintas investigaciones, sea a través de encuestas realizadas por nosotras mismas o estadísticas de estudios de marketing se definió el marketing mix. La lotización para el condominio de La Pradera, está compuesto por 47 lotes de 675m2 en promedio cada lote. Cuenta con una amplia área deportiva, con canchas de losa, gimnasio y piscina semi olímpica techada, salones de baile y yoga, así como un circuito para trotar o montar bicicleta en la parte alta del PONTIFICIA UNIVERSIDAD CATÓLICA DEL PERÚ MAESTRIA EN GESTION Y DIRECCION DE EMPRESAS CONSTRUCTORAS E INMOBILIARIAS CONDOMINIO DE LOTES, LA PRADERA MILAGROS AGUILAR / ELLEN REYES terreno. Es así como todo este equipamiento se encuentra rodeado de naturaleza acercando al usuario a un estilo de vida más saludable y activo. Por otro lado, cabe señalar que el distrito de La Molina se caracteriza por un buen clima casi todo el año, haciendo más favorable las actividades al aire libre y genera un espacio agradable. Como resultado se tiene un proyecto de lotes con áreas comunes y verdes. El terreno cuenta con 5 hectáreas, las cuales se han desarrollado dentro de un área vendible de 31,725m2, área verde que rodea cada lote, las zonas deportivas y un cerco perimetral en todo el terreno de 16,030m2 y un área deportiva 1,865m2. Se estima una duración de 52 meses, con una velocidad promedio de 1 lote/mes. El VAN es de $ 3´512,610 y se calcula una inversión de $ 21´360,627 la cual incluye la compra del terreno y la habilitación de los lotes con áreas comunes. En este caso los propietarios del terreno forman parte del proyecto y de esta manera se les va pagando los lotes según la venta, así como también algunos lotes. La inversión se cubre a través de las ventas las cuales están proyectadas en 2 etapas. Después de investigar el mercado, se encontró este nicho de negocio que satisface a una parte de la población, interesada en un estilo de vida más saludable y deportivo; el cual le permite pasar tiempo en familia rodeado de naturaleza. Consideramos que este es un modelo de negocio exitoso de venta de lotes para el NSE A, el cual estará satisfecho de contar con una oferta como esta. / Tesis

La compra de una vivienda propia puede ser la inversión más importante en la vida de muchas personas. En muchos casos representa el uso de ahorros de muchos años de una pareja y adicionalmente suele marcar el inicio de un endeudamiento que podría llegar a extenderse hasta por veinte años. Gracias a las diferentes formas de financiamiento que ofrece el gobierno en programas como Mi Vivienda, Techo Propio, entre otros, y los créditos hipotecarios que ofrecen diferentes entidades privadas como bancos y cajas municipales, se ha impulsado la compra de casa propia en los últimos años, lo cual ha beneficiado directamente al crecimiento del sector construcción. El crecimiento económico del Perú también aporta una situación favorable para la inversión. El PBI se mantiene en alza constante y esto ha dado mayor confianza para la empresa privada. Sin embargo el caso de Huancavelica es muy particular, pues a pesar de estos indicadores positivos del país, en esta ciudad la oferta de Vivienda formal es escasa, casi nula, y por lo tanto la población tampoco accede a sistemas de financiamiento que si permiten en otras provincias que los pobladores accedan a vivienda propia de calidad. En esta tesis se ha realizado el análisis completo de la situación y características de la ciudad, así como de las oportunidades que ofrece. Este estudio exhaustivo nos ha permitido desarrollar un proyecto inmobiliario que será beneficioso para el poblador de Huancavelica así como exitoso y rentable para el inversionista. / Tesis

La presente tesis tiene como objetivo principal analizar la viabilidad del proyecto multifamiliar “Las Torres de Nueva Victoria” ubicado en la Ciudad de Chiclayo, para ello se definieron objetivos específicos como: Analizar el mercado inmobiliario en Chiclayo y determinar el segmento objetivo; así como también el análisis de la competencia ; definir el producto en cuanto a distribución de áreas, características y acabados acorde a las necesidades del público objetivo; desarrollar una estrategia de introducción del proyecto multifamiliar al mercado y finalmente analizar la rentabilidad económica y financiera del proyecto. El proyecto tiene como segmento objetivo el nivel socioeconómico C, que tiene la capacidad de endeudamiento que va acorde a los precios del estudio de oferta y demanda del sector y a los que propone el proyecto. Según el estudio de mercado se determina que el producto debe tener 3 dormitorios, de uno a dos baños, sin dormitorio de servicio y debe oscilar entre 65 a 75 m2. / Tesis

Magíster en Gestión y Dirección de Empresas / El presente trabajo tiene como objetivo elaborar un diseño de servicio de análisis de no conformidades para utilizarlo en un proyecto inmobiliario, el servicio fue creado por el jefe de sección y autor de este trabajo, contando con su conocimiento profesional y conocimientos alcanzados en el MBA, la administración y desarrollo de la plataforma es de la sección calidad de la construcción (SCC) que pertenece al IDIEM de la Universidad de Chile, el trabajo permitirá a la sección aumentar su valor económico y sustentabilidad en el mercado. La metodología utilizada fue la elaborada por el Profesor Enrique Jofré Rojas, denominada Modelo de diseño y ejecución de estrategias de negocios , la cual integra todos los elementos que deben ser considerados en un proceso de Planificación Estratégica. El diseño del servicio se justifica porque, a juicio de quien lo realiza, existen cambios tecnológicos que deben ser utilizados en la industria de la construcción para aumentar el control de los procesos y las no conformidades, lo que lograría disminuir en el valor de un proyecto y costos en la postventa. Se describió la misión, visión, situación actual y situación deseada al 2018 y del análisis interno se obtuvieron los recursos, capacidades y competencias. En conjunto con el análisis externo y el FODA permitieron definir las líneas estratégicas de acción e identificar los factores críticos de éxito. El estudio está elaborado de acuerdo al modelo de planificación estratégica de los autores Hitt Ireland Hoskisson que primero se contextualiza el escenario actual, haciendo un diagnóstico de la empresa, análisis del entorno externo e interno y se propone una estrategia de negocios y se levanta un mapa estratégico utilizando el modelo Kaplan y Norton, levantando los principales indicadores estratégicos. Se elaboró el plan de ejecución para alcanzar los objetivos y a su vez, se diseñó una serie de indicadores que permitirán monitorear el cumplimiento del plan propuesto. Finalmente, la estrategia de crecimiento que se ha propuesto considera lo siguiente: capacitación técnica, desarrollo de alianzas con empresas constructoras e inmobiliarias, exploración de nuevos servicios y mercados, estructura e incorporación de un sistema de control y seguimiento, lo anterior permitirá a la sección SCC desde el año 2015, incrementar su cartera de clientes, ampliar su cobertura geográfica y, por lo tanto, incrementar sus ventas, con un Ebitda actual del 15% a uno del 25% al año 2018. El resultado final de las entrevistas indican que el 86% de los clientes finales, es muy importante o importante que la vivienda cuente con procesos de control de no conformidades, el mismo porcentaje además evalúa el control de procesos durante la ejecución de obra como excelente, muy buena o buena motivo por el que el servicio ofrecido será un éxito. La empresa no requiere una gran inversión inicial en activo fijo. La mayor inversión está dada por la compra de inventario inicial, la cual alcanzaría aproximadamente a los $72.000.000.- los indicadores dan una positiva rentabilidad al negocio, con valores proyectados a 5 años de $119.056727 para el VAN, un 53% para la TIR y una tasa exigida del 10%. Los principales riesgos del negocio vienen dados principalmente por las empresas de inspección que pudiesen encontrarse en riesgo por un nuevo servicio en el control de obras. Como conclusión principal, se explicita la conveniencia económica de invertir en el servicio SERVITO.com.

Demuestra que una empresa constructora que clasifica los inventarios utilizando el enfoque multicriterio ABC puede mejorar los resultados de la toma de decisiones del área de gestión de inventarios en comparación con los resultados que se obtienen al utilizar la tradicional clasificación ABC de los inventarios que sólo considera el criterio del valor de consumo. Para la aplicación de este enfoque multicriterio propuesto, se han seleccionado tres criterios, elegidos en el siguiente orden de importancia para esta empresa de construcción: criticidad, disponibilidad y tiempo de respuesta y el valor de consumo. / Tesis

Ingeniero Civil / Debido a la naturaleza riesgosa de los proyectos de construcción, la falta de normativa nacional sobre gestión y distribución de los riesgos en el contrato de construcción, es frecuente que existan conflictos entre las partes, durante o posterior a la ejecución de las obras. Por dicho motivo, el objetivo general del presente trabajo de título es contribuir al problema anterior, a través de una guía de recomendaciones y buenas prácticas para la gestión de los riesgos en proyectos de construcción, para evitar la ocurrencia de controversias judiciales y/o arbitrales posteriores, en el contexto de la realidad chilena y según los lineamientos de la guía PMBOK®. La guía PMBOK® es un estándar norteamericano reconocido internacionalmente y es parte de la metodología principal del estudio, dado que como parte de los capítulos se utilizan cinco de los seis procesos que define la gestión del riesgo. La identificación de los riesgos se establece mediante el análisis de una muestra representativa de las sentencias provenientes del Poder Judicial de la República de Chile, y del Centro de Arbitraje y Mediación de la Cámara de Comercio de Santiago. A través de un análisis estadístico, se establecen los principales riesgos que generan compensaciones económicas, aumento de plazos y otros factores producto de la materialización de los riesgos. Posteriormente, se efectúa un análisis cualitativo de los riesgos frecuentes, estableciendo índices de probabilidad e impacto, con el fin de priorizar los riesgos más críticos. El resultado es una estrategia de respuesta a los riesgos y el desarrollo de una guía de recomendaciones orientada a mandantes y contratistas, según el tipo de relación vinculante y la distribución del riesgo que las partes debieran considerar para la elaboración y gestión de los contratos de construcción. Se concluye que gran parte de los riesgos estudiados son producto de una inadecuada gestión de los riesgos en las etapas previas a la firma del contrato, por este motivo debe existir en el contrato: una sección independiente de políticas de distribución del riesgo o un acuerdo previo de métodos alternativos de resolución de conflictos como el panel de revisión de controversias. La última instancia debe resolver las discrepancias en un tribunal arbitral o judicial. Finalmente, dado que los riesgos no se pueden eliminar y siempre están presentes en la ejecución de un contrato de construcción, se vuelve relevante para una adecuada dirección de proyectos, su administración, gestión y consideración.

Ingeniero Civil / Las empresas de ingeniería y construcción se ven expuestas a una serie de riesgos en los proyectos que desarrollan, como cambios al diseño, variaciones en los precios, huelgas de los trabajadores, eventos de la naturaleza, etc. Existe una serie de metodologías para gestionarlos, una organización que desea mejorar en la gestión del riesgo debe saber reconocer la condición en la que se encuentra, sus fortalezas y debilidades. Como respuesta a esto, surgen los modelos de madurez en gestión del riesgo, que en la bibliografía se reconocen una serie de ellos, que se clasificaron entre modelos descriptivos y diagnósticos; los primeros más bien conceptuales, mientras que los segundos permiten identificar claramente el nivel alcanzado. En este trabajo se consideró el uso combinado entre ambos tipos para la evaluación de una empresa de ingeniería y construcción, el primero para el análisis de las prácticas y procesos del sistema de gestión integrado y el segundo para la realización de entrevistas al personal involucrado. Dado a lo anterior, se observa que el modelo final, adaptado a las condiciones nacionales, presenta una serie de virtudes que lo vuelven una herramienta útil y valiosa para las empresas de ingeniería y construcción, como su sencilla aplicabilidad, alta coherencia interna y consistencia en los resultados con otros modelos. Con su implementación se pudo observar que las debilidades se relacionan con los recursos asignados y los procesos de gestión del riesgo; la fortaleza radica en la cultura de riesgos. Con este resultado se establecieron propuestas concretas para la mejora, tales como brindar herramientas para capacitar al personal, contar con asesoría externa para el análisis cuantitativo e incorporar las etapas de gestión del riesgo dentro de los procesos establecidos en el sistema de gestión integrado. Es importante destacar el aporte concreto que significa este trabajo, ya que en la bibliografía existente no se reconoce modelos tan amplio que involucren el proceso en su totalidad, es decir: El desarrollo de un modelo de madurez en gestión del riesgo, la implementación en un caso real y finalizando con la generación de recomendaciones para mejorar.