Como es sabido, en nuestro país existe una gran brecha de infraestructura pública que tiene como consecuencia un alto déficit en los servicios públicos que el Estado debe proveer en beneficio de la población. Preguntándonos acerca de las posibles causas, hemos identificado que una de ellas, se debe a la falta de entrega oportuna de predios, debido a la excesiva demora para su obtención, relacionado a la demora en identificar a su titular y en conseguir su liberación. A nuestro criterio, la causa no sólo se debe a una falta de saneamiento físico legal, sino también al deficiente sistema catastral y a la completa informalidad que existe al momento de edificar, adquirir o disponer un predio; sin dejar de lado, la falta de planificación en el crecimiento de las ciudades. En esa línea, por más que el Estado trate de solucionar el problema emitiendo normas para agilizar la obtención y liberación de predios, el problema sigue vigente, siendo transversal a todo tipo de proyecto de infraestructura. Por ello, llegamos a la conclusión, que resulta necesario declarar de necesidad pública, por un plazo de cinco años, la consolidación estandarizada de toda la información catastral de predios urbanos y rústicos a nivel nacional; asimismo, que a los proyectos no declarados de necesidad pública, se les aplique los procedimientos del T.U.O del D.L. Nº 1192, con excepción de la expropiación; y que a los predios comunales de la sierra y selva requeridos para este tipo de proyectos, se les reduzca a no menos del 50%, el número de votos requeridos en asamblea comunal, para aprobar actos de disposición o administración, tal como se da en las comunidades campesinas de la costa.

La falta de una norma sustantiva vigente que establezca de manera clara quién es el Ente Generador de Catastro competente para llevar a cabo el procedimiento de visación de planos de predios rústicos que se encuentran ubicados en un área de expansión urbana, ha generado la obstaculización de los procedimientos de saneamientos en estos y su posterior inscripción en los Registros Públicos. Por tanto, partimos de la crítica de que, ante la existencia de diversos tipos de procedimientos de saneamiento, que requiere la aprobación y verificación de la documentación técnica por parte de una Autoridad Administrativa, la falta de homogenización en la normativa vigente, generan vacíos en la regulación interna de los procedimientos administrativos que pueden llevar a cabo dichas entidades. Asimismo, se evalúa si la denegatoria por parte de las Municipalidades de la visación de planos para efectuar los procedimientos de saneamiento en predios que cuentan con dicha naturaleza, podría constituir una barrera burocrática. Finalmente, se trae a colación la calificación registral de los actos administrativos, evaluándose los límites de la Calificación Registral en los documentos visados por la Municipalidad respecto a predios rústicos ubicados en área de expansión urbana, toda vez que en muchas oportunidades tanto estos son cuestionados por el Registrador bajo la premisa de que la Municipalidad no es el Ente Generador de Catastro Competente para predios que cuentan con dicha naturaleza, lo cual no se condice con lo establecido en el Pleno XCII del Tribunal Registral. En ese sentido, el presente trabajo de investigación tiene como objetivo principal evidenciar que resulta imperante realizar una homogenización y regulación del procedimiento de visación de planos en el Texto Único de Procedimientos Administrativos de las Municipalidades Provinciales y/o Distritales, así como, en la Ley N° 29090 y en su Reglamento aprobado en el Decreto Supremo Nº 029- 2019-VIVIENDA.

Actualmente en el mundo, existe un aumento de la población adulta mayor, que ha ocasionado que diversos países elaboren una figura jurídica que permita incrementar sus ingresos en esta etapa, teniendo como valor activo, la vivienda. Es por ello, que en varios países se ha creado la figura jurídica de la hipoteca inversa, con la finalidad de obtener de la vivienda un valor líquido que permita el solvento de los adultos mayores. En nuestro país, la hipoteca Inversa fue creada el pasado 28 de marzo del 2018, por lo cual es una figura jurídica reciente en nuestra legislación. En ese sentido, hemos considerado conveniente realizar un trabajo de investigación sobre las principales características de la hipoteca inversa regulada en el Perú y sus aspectos registrales. Asimismo, hemos realizado un breve análisis de la regulación de la hipoteca inversa en México y España a fin de dar a conocer algunos aspectos importantes de su regulación que consideramos debieron ser tomados en cuenta en nuestra legislación.

Frente a la lucha por combatir a las mafias existentes que participan en la falsificación de documentos, suplantación de identidad y en el tráfico de terrenos, y en la búsqueda de brindar seguridad a la ciudadanía, la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos aprobó, mediante la Resolución N° 314-2013-SUNARP/SN, la Directiva N° 008-2013- SUNARP-SN que regula el procedimiento para la inmovilización temporal de las partidas de predios. Sin embargo, este procedimiento generó controversias, siendo objeto de críticas y hasta de una demanda de Acción Popular que fue declarada infundada. En ese sentido, el objetivo del presente trabajo académico es analizar el origen, contenido y efectos de la citada Directiva, para lo cual se investigó su naturaleza, su compatibilidad con la Constitución Política del Perú y el Código Civil, y sus efectos a partir de lo resuelto por el Tribunal Registral en sus resoluciones. Como resultado de la investigación se obtuvo que mediante la citada Directiva no se creó un nuevo acto inscribible, sino que ella contiene una herramienta de protección que no vulnera la Constitución Política del Perú ni el Código Civil; ya que, al ser un mecanismo de protección no representa una limitación a la propiedad. Asimismo, y a partir del análisis de las resoluciones del tribunal registral se aprecia que como mecanismo de seguridad tiene varias falencias, y que no es la solución final frente a las mafias existentes, sino una solución transitoria que tiene como fin menguar la inseguridad de los usuarios; no obstante, ser ellos quienes asumen los costos de tal mecanismo, por lo cual es imprescindible que el problema de la inseguridad tenga soluciones claras y que ellas sean asumidas por la SUNARP y no por los usuarios.

El presente trabajo académico surge a propósito de la promulgación del Decreto Legislativo N° 1192 ahora Texto Único Ordenado de la Ley marco de adquisición y expropiación de Inmuebles, y de transferencia de inmuebles de propiedad del Estado, liberación de interferencias y otras medidas para la ejecución de obras de infraestructura, aprobado mediante el Decreto Supremo Nº 011-2019-VIVIENDA en fecha 12 de marzo de 2019, y el Decreto Legislativo N°1400 que tiene por objeto regular el Régimen de Garantía mobiliaria en fecha el 10 de setiembre del 2018, en estos decretos se limita el rol encomendado al Registrador Público que es la calificación registral, por lo que el presente trabajo estará enfocado en determinar si se vulnera el derecho de igualdad en la aplicación a la ley, cuando se inscriben actos registrales que devienen de los Decretos Legislativos mencionados al no considerar la calificación registral establecida en el art. 2011 del Código Civil, Art. 3 y 6 de la Ley N° 26366, el Art. V del título Preliminar y concordante con los Art. 31 y 32 del TUO del Reglamento de General de Registros Publicas, asimismo determinar si dichas inscripciones generan seguridad Jurídica.

En el presente trabajo se busca analizar las hipotecas reguladas en normas distintas al Código Civil. Estas hipotecas son comúnmente conocidas como hipotecas especiales. Para ello, se hace una breve introducción sobre la definición y cuales son y han sido las hipotecas especiales reguladas en el Ordenamiento Peruano. Se detallan cada una de ellas, revisando sus aspectos más importantes tales como las normas que las regulan (o regulaban), su contexto histórico (en el caso de alguna de ellas) y los aspectos registrales más relevantes. El objetivo principal del presente trabajo académico, es dar a conocer la normativa peruana que regula cada una de las hipotecas especiales, incluyendo leyes, decretos legislativos, directivas dictadas por SUNARP, resoluciones del Tribunal Registral entre otras. La conclusión general del trabajo es ver que los distintos gobiernos (desde muchos años atrás) han utilizado a la hipoteca como base para crear hipotecas “especiales” con el fin de regular situaciones específicas, adaptándose a la realidad de un grupo o grupos sociales. Aproximadamente hace poco más de un año se creó la última hipoteca especial: la hipoteca inversa. Como se puede apreciar, este fenómeno es cada vez más frecuente, por lo que no debería extrañarnos si es que pronto aparece publicado una Ley General de Hipotecas.

El análisis del artículo 882 del Código Civil, a nivel registral tiene una errónea interpretación, a toda vez que a partir de los los Precedentes de Observancia Obligatoria aprobado en el Pleno XCIV, precisado posteriormente en el Pleno XCIX, se terminó zanjando el tema señalando que no se inscriban ningún tipo de pacto convencional de prohibición o restricción en las facultades de disposición o gravamen de la propiedad. De la revisión normativa en la legislación comparada, se analiza que hay una decantación por flexibilizar la prohibición absoluta de pactos prohibitivos de disposición de la propiedad. Si bien la regla general es la libre circulación de los bienes y por ello se admite excepcionalmente los pactos prohibitivos de disposición de la propiedad, en su mayoría en actos a título gratuito, por cuanto se fundamenta que van a ser válidos cuando ostenten un interés legítimo y serio. La conlusión general del trabajo es la propuesta de modificación legislativa del artículo 882 del Código Civil, debido a que la reforma del mencionado artículo no puede estar enfocado unícamente en las restricciones temporales para establecer la prohibición de disposición de la propiedad, toda vez que cabe un tratamiento diferenciado como lo plantea la legislación comparada, tanto en los casos a título gratuito como actos a título oneroso

En nuestro país a lo largo de los últimos años hemos sido testigos que se han suscitado una serie de irregularidades en cuanto respecta a la transferencia y disposición de bienes inmuebles por parte de bandas conformadas por inescrupulosos, que a diestra y siniestra han actuado en perjuicio de aquellos titulares que se encuentran en posesión de sus bienes pero que por uno u otro motivo no han podido regularizar la inmatriculación de su propiedad para alcanzar seguridad jurídica, objetivo este que es perseguido de forma fundamental por los Registros Públicos. El Código Civil en su artículo 2018º exige como requisitos para la inmatriculación de predios que se deba exhibir títulos por un período ininterrumpido de cinco años, o en su defecto, títulos supletorios; sin especificar, cuáles son los demás documentos técnicos que deban adicionarse para lograr tal cometido, razón ésta que ha sido “advertida” y ha causado preocupación en el legislador Peruano, por lo que ha previsto que se regule el Decreto Legislativo Nº 1209 - Decreto Legislativo que establece el procedimiento a seguir para la inmatriculación de predios de propiedad privada de particulares en el Registro de Predios, esto con la finalidad de permitir al ciudadano conseguir inscribirse como titular de su propiedad en el Registro de Propiedad Inmueble de los Registros Públicos. En consecuencia, el presente trabajo tiene como finalidad identificar si la entrada en vigencia del Reglamento del Decreto Legislativo Nº 1209, “regulará adecuadamente” y “agilizará” la inmatriculación de predios, o generará mayor dilación de tiempo en el caso de suscitarse superposiciones parciales o totales respecto de los predios colindantes o por último si realmente sea una forma efectiva de proteger la propiedad y otorgar seguridad jurídica.

En la calificación registral, el registrador procede a calificar la integridad del título formal presentado, siendo imprescindible para ello que exista una jerarquía del rango (“prior tempore potior jure” - “primero en el tiempo, poderoso en el derecho”); y que no existan títulos pendientes incompatibles. Ahora bien, nos encontramos ante la posibilidad de la existencia de uno o más títulos pendientes incompatibles, y, en consecuencia, el último o más reciente título ingresado queda suspendido en tanto no culmine la calificación del título anterior. Justamente, es aquella suspensión la que ha sido materia de críticas, al no ser aplicada sólo en los casos de existencia de una incompatibilidad. Frente a ello, el objetivo del presente trabajo académico es analizar la incidencia de la errónea aplicación de la suspensión de un título por incompatibilidad en la Seguridad Jurídica. Para tal fin, se analiza el principio de prioridad, la incompatibilidad de títulos y sus problemáticas a partir de los resuelto por el Tribunal Registral, y su influencia en la Seguridad Jurídica. Concluyendo tal investigación en que actualmente la suspensión está siendo aplicada por el solo hecho de existir un rango de títulos, y no por la incompatibilidad entre los mismos, aunado a ello, se está presumiendo la existencia de una incompatibilidad, atentando así contra los derechos de los usuarios y la Seguridad Jurídica. En ese sentido, se debe comprender el verdadero rol de la suspensión de los títulos ante la presencia de una incompatibilidad y no ser usado como un mecanismo de solución ante la ausencia de un elemento de calificación o de diligencia en la calificación. En conclusión, la suspensión por incompatibilidad es un acto que debe resguardar el derecho del usuario y brindar Seguridad Jurídica, siendo esta el principal objetivo de su existencia.

En el presente informe se evalúan los aspectos concernientes a la inmatriculación de predios urbanos en zonas que aún no se han levantado catastro y el problema de no tener un procedimiento administrativo adecuado en las municipalidades distritales para el cabal cumplimiento de los requisitos solicitados por la Superintendencia Nacional de los Registros Púbicos. Para ello, se desarrollan temas preliminares como el del catastro de predios, donde se observa su funcionalidad y los problemas que causa el no tener un sistema adecuado; la conceptualización de los predios no inscritos y acerca de los que son considerados como urbanos; asimismo, se revisa a la inmatriculación y la regulación de esta en el sistema jurídico nacional. Finalmente, con los conceptos desarrollados se procede con el análisis de los problemas primarios y secundarios que arrojan al examinar la Resolución N° 65-2019- SUNARP-TR-L. Se debe tener en consideración que el acto administrativo revisado no agota la vía administrativa y es por ello que también se estudia la Resolución N° 1337-2019- SUNARP-TR-L, que es la que el Tribunal Registral resuelve ante la segunda apelación del solicitante de la inmatriculación y con la que se llega al agotamiento de los recursos administrativos, donde se confirma la decisión inicial, sin embargo se realiza un cambio en el criterio que justifica la negativa en el otorgamiento de la primera de dominio, que es la postura que finalmente adopto como posición.