För många är bostadsaffären den största och viktigaste affär de kommer genomföra under sin livstid. Eftersom denna affär har så pass stor betydelse väljer de flesta att anlita en fastighetsmäklare som stöd och hjälp under sin försäljning. Som fastighetsmäklare är det viktigt att erbjuda bra tjänsteerbjudande och vara konkurrenskraftig på en marknad där andelen mäklare ökar varje år. Detta ökar behovet för mäklare att lära känna sina kunder och veta vad de värdesätter. Tidigare forskning kring konsumentens val av fastighetsmäklare visar att ämnet behöver en fortsatt utveckling för att komma fram till validerade resultat. Syftet med studien är att ta reda på hur privatpersoner väljer fastighetsmäklare vid försäljning av boende. Målet för studien är att ge Mäklarföretaget ett resultat som ökar deras förståelse för kunden och deras behov samt täcka det forskningsgap som finns i nuläget. Studien har utgått ifrån ett kvalitativt angreppssätt för att kunna skapa en förståelse för konsumentens beteende och val. Datainsamlingen har bestått av personliga intervjuer och telefonintervjuer, både av Mäklarföretaget samt personer som valt att sälja deras bostad via Mäklarföretaget. Den insamlade empirin har sedan analyserats mot den teoretiska referensramen. Den teoretiska referensramen i studien utgått från konsumentens köpbeslutsprocess och de steg som en konsument genomför samt tidigare forskning och faktorer som antagits påverka valet av mäklare. Utifrån analys av den insamlade empirin har författarna reviderat teorin och utifrån den konceptuella modell som skapats har de kunnat dra slutsatser från studien och bidra med en ökad förståelse till kundens val av fastighetsmäklare. Studiens resultat visar att under konsumentens informationssökning är det främst tidigare erfarenhet samt rykte som påverkar valet av fastighetsmäklare. Under utvärderingen av alternativen påverkas konsumenten framförallt av mäklarens professionalitet, exempelvis genom engagemang, intryck och kunskap. Kommunikationen är ytterligare en del som respondenterna ansåg viktig, där nämndes att man vill ha kontinuerlig information samt att fastighetsmäklaren ska finnas tillgänglig. Slutligen så har även arvode och värdering en betydande roll för respondenterna i valet av fastighetsmäklare. Det är viktigt att värderingen är välmotiverad och att värdet på tjänstepaketet som erbjuds känns rimligt. Studien har bidragit till en ökad förståelse för hur kunden tänker och resonerar kring valet av fastighetsmäklare.

Culpa in contrahendo är en inom juridiken framvuxen rättsprincip som avser att erlägga skadeståndsansvar för vårdslöst (culpa) handlande vid avtalsslut (in contrahendo). Principen härstammar från tysk 1800-tals teori och har därefter inlemmats även i det nordiska rättsområdet.I svensk rätt erkändes rättsprincipen för första gången genom målet NJA 1963 s.105 i så måtto att skadeståndsansvar utdömdes, dock enbart intill det negativa kontraktsintresset. Trots att bestämmelser enligt rättsprincipen ännu inte kommit till uttryck i lagtext så har den tjänat behjälpligt vid flera avtalsrättsliga fall.NJA 1973 s.175 blev första gången som culpa in contrahendo ställdes inför prov i en fastighetsköpsrelaterad fråga. Det kan diskuteras om HD över huvud taget tog ställning i om oaktsamhet hade förelegat under förhandlingarna samt om detta i så fall kunde föranleda skadeståndsansvar i den mån som förfarandet medfört skada för medkontrahenten. Vad som däremot uppdagades genom rättsfallet var svårigheten att tillämpa rättsprincipen vid fastighetsköp. Detta på grund av de motstridiga syften som föreligger mellan formalavtalet och culpa in contrahendo.Fastighetsköpets formkrav syftar till att eliminera risken för överilade beslut och grundregeln är således att parterna inte är bundna av köpet eller förpliktigade att uppträda med lojalitet sinsemellan förrän ett fullständigt kontrakt är upprättat mellan dem. Risken för culpa in contrahendo föreligger ju å andra sidan under förhandlingarna. 1973 års fall används inte sällan som exempel för att påvisa HD:s motvilja att erkänna principens existens vid fastighetsköpsrelaterade frågor.Det råder inga tvivel om att formkravet fyller en allmännyttig funktion. Emellertid kan det inte anses lämpligt att formkravet ska kunna skydda den som vårdslöst medför skada för sin medkontrahent när fastighetsköpet sedan aldrig kommer till stånd. Ihärdiga påtryckningar ifrån doktrinen har lett till en utveckling i frågan. Idag ligger det närmast till hands att betrakta rättsprincipen som tillämplig vid fastighetsköp. Även om domslut som skulle styrka att så var fallet saknas så kan det konstateras att doktrinen i viss mån vunnit bifall. / Culpa in contrahendo is a general legal principle that aims to determine liability for careless (culpa) actions in negotiations (in contrahendo). This legal principle originates from German 19th-century theory and has thereafter been implemented into the Nordic juridical sphere.Further, the first suitable moment that this principle was recognized in Swedish jurisprudence was during the Supreme Court case NJA 1963 p. 105. Even though regulations according to the principle has yet to come in written law, it has been of help in several supreme court cases.NJA 1973 p. 175 became the first judicial precedent when culpa in contrahendo was tested in a real estate related matter. It is debatable whether the Supreme Court even took a stand in the question about if a careless action had occurred during negotiations and whether that action justified liability towards the counter-party or not. On the other hand, whereas the difficulties in applying the legal principle regarding a real estate matter were revealed, due to the contradicting nature of culpa in contrahendo and the form described by law considering real estate sales.The form described by law considering real estate sales aims to eliminate the risk of rushed decisions and the fundamental rule is, hence, that parties are not bound by the purchase or obliged act with loyalty between themselves until a full, legal, contract has been established and signed. On the other hand, the risk for culpa in contrahendo is exceedingly present during the negotiations. The case of 1973 is not seldom used as an example to showcase the reluctant will of the supreme court to acknowledge the bare existence of the principle in cases regarding real estate.There is no doubts, that the form described by law considering real estate purchases is of benefit to the public. However, the protective force the form obtains for someone causing economic damage to the counter-party due to carelessness is unreasonable. Persistent pressure from jurisprudence has led to some progress and development in the question. Today, it is safe to assume that the legal principle of culpa in contrahendo is applicable in matters regarding real estate, as well. Even though a supreme court precedent confirming this is lacking, the conclusion can be drawn that legal doctrine has had some assent.

Fastighetsrätten har förändrats genom tiderna och regleringen av den allmänna fastighetsrätten i jordabalken innebar ett omfattande utredningsarbete. Man kan säga att det historiska arvet för fastighetsrätten gör sig starkt gällande och för att förstå den aktuella allmänna fastighetsrätten bör man tillvarata de äldre reglerna samt förarbetena till dessa. Felreglerna inom fastighetsrätten i fjärde kapitlet i jordabalken är omfattande och dessutom kompletteras de av den omfattande rättspraxisen som framkommit genom tiderna. Köparens undersökningsplikt är reglerad i svensk lagstiftning och Högsta Domstolen har fastslagit att utgångspunkten vid felbedömning är köparens undersökningsplikt. Säljarens upplysningsplikt är inte reglerad i svensk lagstiftning. Det är en plikt som skapar diskussion bland juridiska författare.Framställningen påvisar de aktuella felreglerna samt vilka plikter köparen och säljaren har vid ett fastighetsköp om felsymptom framträder. Framställningen vävs avslutningsvis samman med omfattningen av köparens undersökningsplikt och säljarens upplysningsplikt och kompletteras sedan med rättspraxis på området. / Land law has changed through time and the regulations by the general land law in the Swedish Land Code meant an extensive investigation. The historical heritage of the land law is still very relevant, and to fully understand the current general land law one needs to consider the historical rules as well as the groundwork for these. The faults within land law in the Swedish Land Code is extensive, and it’s also supplemented by a vast amount of case law which have emerged through the ages. The buyer’s duty of examination is regulated in Swedish law, and it’s a duty that’s creating discussions among legal writers. This presentation highlights the current faults and what duties the buyer and the seller within a property deal has, if faults within the property appears. Finally, the presentation is woven together with the extent of the buyer’s duty to examine and the seller’s duty of disclosure and completed by the case law on the subject.

<p><strong>Sammanfattning</strong></p><p>Syftet med uppsatsen är att utröna om det finns omständigheter som medför att säljare av fast egendom blir skyldig att upplysa köparen om fel i fastigheten. Min frågeställning är således om säljare av fastighet har någon upplysningsplikt. I uppsatsen har jag använt traditionell rättsdogmatisk metod.</p><p> </p><p>En fastighet kan vara behäftad med två huvudtyper av fel, konkreta fel och abstrakta fel. Ett konkret fel föreligger om fastigheten avviker från en mellan parterna avtalad standard. Om avtalet inte innehåller några uppgifter om fastighetens standard men avviker från vad köparen haft anledning att räkna med vid köpet föreligger ett abstrakt fel. Det finns tre olika typer av abstrakta fel, rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel. För att köparen ska ha rätt att åberopa ett fel och göra en påföljd gällande krävs att felet är relevant. De konkreta felen är relevanta i sig, just i egenskap av att vara konkreta. Utgångspunkten när det gäller de faktiska felen är att köparen har så kallad undersökningsplikt och vid rättsliga fel och rådighetsfel skyddas köparens goda tro. Säljaren kan begränsa sitt felansvar genom friskrivning.</p><p> </p><p>Säljare har ingen lagstadgad upplysningsplikt. Säljare har dock upplysningsplikt vid så kallade totala påföljdsfriskrivningar och vid rättsliga fel och rådighetsfel. När det gäller de faktiska felen är säljarens upplysningsplikt en omdiskuterad fråga. Frågan har berörts i fyra stycken rättsfall. I två av rättsfallen ålades säljaren upplysningsplikt och i två av fallen inte. Den viktigaste skillnaden jag kan se mellan rättsfallen är att två handlar om fel utanför fastighetens gräns medan de två andra handlar om fel inom fastigheten. Det är främst ett av rättsfallen som skapat debatt. I det rättsfallet ålades säljaren upplysningsplikt för ett upptäckbart fel utom fastigheten bland annat på grund av att säljaren kände till felet och borde ha förstått att uppgiften hade kunnat vara avgörande för köparens beslut om han skulle köpa fastigheten eller inte. I doktrinen sägs allt från att den domen är mycket välskriven till att domen är helt felaktig och endast kan anses ha ett begränsat prejudikatvärde. Omständigheter som har kritiserats i doktrinen är att HD ålagt säljare upplysningsplikt då felet varit lätt för köparen att upptäcka. Vidare kritiseras HD för att ha tagit den upplysningsplikt som stadgas i köplagen för säljare av lös egendom som intäkt för att ålägga säljare av fast egendom upplysningsplikt. Kritik har även riktats mot att HD valde att tillämpa felreglerna i 4 kap JB och inte reglerna om ogiltighet i avtalslagen. Den aktuella domen har dock även försvarats.</p>

Sammanfattning Syftet med uppsatsen är att utröna om det finns omständigheter som medför att säljare av fast egendom blir skyldig att upplysa köparen om fel i fastigheten. Min frågeställning är således om säljare av fastighet har någon upplysningsplikt. I uppsatsen har jag använt traditionell rättsdogmatisk metod.   En fastighet kan vara behäftad med två huvudtyper av fel, konkreta fel och abstrakta fel. Ett konkret fel föreligger om fastigheten avviker från en mellan parterna avtalad standard. Om avtalet inte innehåller några uppgifter om fastighetens standard men avviker från vad köparen haft anledning att räkna med vid köpet föreligger ett abstrakt fel. Det finns tre olika typer av abstrakta fel, rättsliga fel, rådighetsfel och faktiska fel. För att köparen ska ha rätt att åberopa ett fel och göra en påföljd gällande krävs att felet är relevant. De konkreta felen är relevanta i sig, just i egenskap av att vara konkreta. Utgångspunkten när det gäller de faktiska felen är att köparen har så kallad undersökningsplikt och vid rättsliga fel och rådighetsfel skyddas köparens goda tro. Säljaren kan begränsa sitt felansvar genom friskrivning.   Säljare har ingen lagstadgad upplysningsplikt. Säljare har dock upplysningsplikt vid så kallade totala påföljdsfriskrivningar och vid rättsliga fel och rådighetsfel. När det gäller de faktiska felen är säljarens upplysningsplikt en omdiskuterad fråga. Frågan har berörts i fyra stycken rättsfall. I två av rättsfallen ålades säljaren upplysningsplikt och i två av fallen inte. Den viktigaste skillnaden jag kan se mellan rättsfallen är att två handlar om fel utanför fastighetens gräns medan de två andra handlar om fel inom fastigheten. Det är främst ett av rättsfallen som skapat debatt. I det rättsfallet ålades säljaren upplysningsplikt för ett upptäckbart fel utom fastigheten bland annat på grund av att säljaren kände till felet och borde ha förstått att uppgiften hade kunnat vara avgörande för köparens beslut om han skulle köpa fastigheten eller inte. I doktrinen sägs allt från att den domen är mycket välskriven till att domen är helt felaktig och endast kan anses ha ett begränsat prejudikatvärde. Omständigheter som har kritiserats i doktrinen är att HD ålagt säljare upplysningsplikt då felet varit lätt för köparen att upptäcka. Vidare kritiseras HD för att ha tagit den upplysningsplikt som stadgas i köplagen för säljare av lös egendom som intäkt för att ålägga säljare av fast egendom upplysningsplikt. Kritik har även riktats mot att HD valde att tillämpa felreglerna i 4 kap JB och inte reglerna om ogiltighet i avtalslagen. Den aktuella domen har dock även försvarats.

Två av de vanligaste bostadsaffärerna som äger rum i Sverige är försäljningen av fast egendom, så som fastigheter med uppförda småhus eller ägarlägenheter, och bostadsrätter. Det rättsliga förhållandet skiljer sig åt mellan fast egendom och bostadsrätter. Studien syftar till att klargöra om det kan uppstå problem för de inblandade parterna, fastighetsmäklare, säljare och köpare, i en bostadstransaktion till följd av att de rättsliga förhållandena skiljer sig åt. Vidare studeras om det i sådana fall finns motiv att harmonisera rättsreglerna. Undersökningen fokuserar på rättsläget när det gäller formkrav och felregler för bostadstransaktioner av fast egendom och av bostadsrätt. Studien besvarar således frågorna om det är ett problem att rättsreglerna skiljer sig åt samt om det finns motiv att harmonisera dem. Studien som utförs genom rättsvetenskaplig metod uppvisar att det finns skiljaktigheter mellan objekten. Vidare visar studien att det kan finnas motiv att harmonisera, åtminstone en del av, rättsreglerna vad gäller felregler. / This paper studies the differences between transactions regarding property and co- operative apartment conveyance on the Swedish real estate market, this due to differences in Swedish laws regarding conveyance. Property conveyance and co- operative apartment conveyance are two of the most common transactions in the Swedish real estate market. The purpose of this study is to examine if the legal differences regarding the contracts validity because of its formation and the possibilities for the buyer to claim errors in their new home against the seller can be problematic for a real estate agent, a seller or a buyer. The next question that takes place in this study is whether there is a reason to make the rules more harmonious. The study is based on the perspective from both a real estate agent, a seller and a buyer. This study answers the questions of whether it is a problem that there are differences in Swedish laws regarding the two transactions and whether there are reasons to harmonize them. The study, which is based on Swedish law, shows that you can find differences in the law depending on what kind of subject being convejed. It also shows that reasons for harmonization, at least in some areas, can be found.

Formkravets inverkan på avtalstolkningen.

No description available.

No description available.

No description available.