No description available.

Det huvudsakliga syftet med uppsatsen är att grundläggande beskriva förfarandet paketering av fastigheter med efterföljande skattefri kapitalvinst på näringsbetingade andelar. Problemen med förfarandet kom under 2011 när förvaltningsrätten och skatterättsnämnden underkände två paketeringar. Innan år 2003 var vinster på näringsbetingade andelar inte skattefria. Däremot rådde skattefrihet på liknande andelar i andra länder inom EU. Exempelvis kunde ett svenskt moderbolag starta ett holdingbolag med säte i Nederländerna, som i sin tur skapade ett dotterbolag med säte i Sverige. Moderbolag som av olika skäl ville avyttra en fastighet hade två val. Det ena var att avyttra fastigheten genom direkt försäljning av fastigheten. Det andra var att avyttra fastigheten genom att paketera den i ett bolag och sedan sälja av andelarna skattefritt genom det nederländska holdingbolaget. Förfarandet innefattar två transaktioner. Den första är att moderbolag genom en underprisöverlåtelse avyttrar fastigheten till det av holdingbolaget nyskapade dotterbolaget. Den andra transaktionen var sedan att det nederländska holdingbolaget sålde andelarna i det svenska dotterbolaget till ett pris som motsvarade den förpackade fastighetens marknadsvärde. Genom det förfarande kunde moderbolaget sälja fastigheten skattefritt. Eftersom svenska bolag utförde dessa transaktioner i utlandet ansåg lagstiftaren att det kunde urholka den svenska skattebasen. Av den anledningen infördes regler om skattefrihet på kapitalvinst av näringsbetingade andelar år 2003. Problemen som dök upp 2011 gäller huruvida det skall finnas en begränsning på antalet fastigheter som får säljas under en och samma transaktion. Förvaltningsrätten i Göteborg och skatterättsnämnden har genom olika skäl underkänt paketeringar. Vidare har skatterättsnämnden i ett förhandsbesked underkänt ett paketeringsförfarande där en fastighetsförvaltande koncern skulle förpacka fem fastigheter och sälja andelarna i bolaget externt till fastigheternas marknadspris. Jag har i uppsatsen kommit fram till att det finns ett antal kriterier som ska uppfyllas för att en paketering skall anses godkänd med utgångspunkt ur de beslut som kom under 2011. Jag har kommit fram till att HFD bör besluta i motsats till förvaltningsrätten och skatterättsnämnden sett till syftet med lagen samt den praxis som finns om paketeringar. Jag anser även att det är lagstiftarens uppgift att sätta en gräns för hur många skattefria andelsavyttringar ett bolag kan göra för att minska osäkerheten för bolag som använder sig av förfarandet.

Företag paketerar fastigheter i bolag inför externa försäljningar i syfte att undgå beskattning på den kapitalvinst som annars uppkommer då fastigheten avyttras. En typisk paketering går till på så vis att ett företag som innehar fastigheter inför en försäljning av dessa startar ett dotterbolag vartill fastigheterna överlåts till sitt skattemässiga värde. Därefter avyttras andelarna i dotterbolaget till ett pris motsvarande fastighetens marknadsvärde.   En förutsättning för att någon skatt inte ska utgå är att andelarna är näringsbetingade. Ett andelsinnehav är i regel att se som kapitaltillgång, men kan i samband med avyttringen ändra karaktär till lagertillgångar. Då endast kapitaltillgångar kan vara näringsbetingade är det av stor vikt att utreda när en andel i ett fastighetsförvaltande bolag är av lagerkaraktär.   Genom en tolkning av 17 kap. 3 § IL och 27 kap. 6 § IL kan sägas att andelar i fastighetsförvaltande företag utgör lagertillgångar om företagets fastigheter skulle utgjort lagertillgångar i ägarföretagets byggnadsrörelse. De kan annars ses som lagertillgångar om andelsinnehavet gör att innehavarföretaget anses driva värdepappersrörelse.   I två nya avgöranden har av olika anledningar andelarna setts som lagertillgångar och därmed beskattades andelsförsäljningen. Avgörandena visar att andelar kan utgöra lagertillgångar på grund av omsättningssyftet när en relativt omfattande försäljning av andelar i samband med frånvaron av annan verksamhet i såväl ägarföretaget som det fastighetsförvaltande företaget finns. Andelarna kan även utgöra lagertillgångar om en handel med fastigheter hade uppstått om fastigheterna ägdes direkt av innehavarföretaget.

Arbetet behandlar möjligheten att avyttra fastigheter utan beskattning genom reglerna om underprisöverlåtelser och näringsbetingade andelar. Centrala frågor som behandlas är när andelar är lagertillgångar enligt reglerna i 27 kap. och 17 kap. IL samt hur kapitlen förhåller sig till varandra. Vidare analyseras frågan om betydelsen av skatteflyktslagen vid avyttring av tillgångar genom användandet av reglerna om underprisöverlåtelser och näringsbetingade andelar.

<p>Uppsatsens utreder skatterättsligt accepterade omstruktureringar genomförda enligt reglerna om underprisöverlåtelser och skattefrihet på näringsbetingade andelar inför försäljning av fastigheter, så kallade paketeringar.</p><p> </p><p>Begreppet omstrukturering sammanfattar ett antal olika typer av överförning av fastigheter, aktier med mera som sker mellan bolag och andra juridiska personer inom en koncern eller där det förekommer en intressegemenskap mellan parterna. Anledningen till att göra en omstrukturering kan vara flera men i denna uppsats behandlas de omstruktureringar som syftar till att få tillstånd en skattefri försäljning av fastigheter.</p>

Uppsatsens utreder skatterättsligt accepterade omstruktureringar genomförda enligt reglerna om underprisöverlåtelser och skattefrihet på näringsbetingade andelar inför försäljning av fastigheter, så kallade paketeringar.   Begreppet omstrukturering sammanfattar ett antal olika typer av överförning av fastigheter, aktier med mera som sker mellan bolag och andra juridiska personer inom en koncern eller där det förekommer en intressegemenskap mellan parterna. Anledningen till att göra en omstrukturering kan vara flera men i denna uppsats behandlas de omstruktureringar som syftar till att få tillstånd en skattefri försäljning av fastigheter.

Sammanfattning Resultatet visar att ortsprismetoden är den vanligaste värderingsmetoden samt att avkastningskravet är det viktigaste för en investerare. Investeringsbedömningsprocessen visas i en stegmodell där avkastningskravet först måste bestämmas. Efter det samlas både extern och intern data in sedan läggs siffrorna in i en investeringskalkyl för att se om avkastningskravet uppfylls. Uppfylls det är det läge att investera. Slutsatsen vi dragit är att processen investeringsbedömning inte skiljer sig åt mellan investerarna. Det som skiljer investerarna åt är däremot noggrannhet i underlag till kalkylen och hur genomarbetad kalkylen är. Skillnaden mellan marknadsvärdering och individuellt värde är indata som baseras på egna preferenser och erfarenheter.

HD avgjorde år 2013 två mål som ändrade rättsläget för stämpelskatt på gåva av fast egendom. Innan HD:s avgöranden kunde fastigheter stämpelskattefritt överlåtas genom gåva till aktiebolag om ersättningen understeg 85 procent av fastighetens taxeringsvärde. Idag är dock utgångspunkten att fastighetsöverlåtelser till aktiebolag ska presumeras vara stämpelskattepliktiga tillskott istället för gåvor. HD:s ändring av rättsläget har lett till en oklarhet i hur liknande överlåtelser ska bedömas i inkomstskattemässigt hänseende. I uppsatsen utreds därför om begreppet gåva bör tolkas enhetligt eller om det finns anledning att göra skillnad mellan gåvoöverlåtelser i stämpelskattemässigt och inkomstskattemässigt hänseende. För att en gåva ska föreligga krävs alltid att tre allmänna gåvorekvisit är uppfyllda. Genom en utredning av praxis från HD och HFD fastställs i uppsatsen att gåvobegreppet inte kan anses enhetligt eftersom gåvorekvisiten tolkas olika civilrättsligt och skatterättsligt. Det finns därmed till viss del anledning att behandla gåvoöverlåtelser olika i olika hänseenden. Samtidigt visar uppsatsen att det måste beaktas att gåva i grunden är ett civilrättsligt begrepp. Att ledning hämtas från civilrätten vid tolkning av gåvorekvisiten i skatterättsliga sammanhang är därmed ofrånkomligt. Det kan därför inte dras någon klar slutsats om att rättsläget för inkomstskatt kommer att ändras. Vid fastighetsöverlåtelser till aktiebolag bör enligt vår åsikt en enhetlig tolkning av gåvobegreppet göras i inkomstskattemässigt och stämpelskattemässigt hänseende. En ändring av rättsläget för inkomstskatt är därför befogad. Om HFD ändrar rättsläget kommer möjligheten att nyttja överlåtelseformen kattrumpa att begränsas och fler överlåtelser kommer således att omfattas av inkomstskatt. I uppsatsen presenteras dock underprisöverlåtelser som en alternativ överlåtelseform. / In 2013 two judgments were delivered by the Supreme Court. These judgments changed the legal position for stamp duty on gifts of realty. Before the change it was possible to transfer real estates to limited companies as a gift without being charged by stamp duty. Today transfers of real estates to limited companies are presuming to be stamp duty taxable accessions instead of tax-exempted gifts. The Supreme Court’s change of the legal position has resulted in an ambiguity regarding how similar transfers should be judged from an income tax perspective. Due to this, the purpose of this thesis is to examine if the concept of gift should be given a uniform interpretation or if there exists reasons to distinguish transfers of gifts in the perspective of stamp duty and income tax. A gift exists if three necessary conditions are fulfilled. Case law of the Supreme Court and the Supreme Administrative Court indicates that the concept of gift is not an uniformed concept since the necessary condicitions are interperated differently. Therefore, there exists reasons to treat transfers of gifts differently in various perspectives. On the other hand, the thesis shows that it must be taken into account that the concept of gift derives from the civil law. Thus, the civil law affects the interpretation of gift within income tax. Therefore it is not possible to conclude whether the legal position is going to change or not. Our opinion is that the concept of gift should be uniformly interperated when real estates are transferred to limited companies. Hence, a change of the legal position is justified. If the Supreme Administrative Court will change the legal position, the use of the “kattrumpa” will be limited and more tranfers will be charged by income tax. The thesis presents transactions to a price below the market value as an alternative to “kattrumpa”.

Den svenska fastighetsmarknaden är attraktiv. På senare år har branschen upplevt stora framgångar, samt lyckats leverera goda resultat. Det är något som både främjats till följd av vårt överlag låga ränteläge, samt då branschen kännetecknats av en god lönsamhet. Det har även speglats av antalet avslutade fastighetsaffärer, som år efter år resulterat i nya transaktionsrekord. Bara under 2016 bytte fastigheter till ett värde om ca 200 miljarder kronor ägare.  Majoriteten av de transaktioner som sker bolag emellan sker i form av en fastighetspaketering. Orsakerna till detta är flera, men den mest avgörande är de speciella skatteregler som går att utnyttja vid detta avyttringsförfarande.  Möjligheterna till att paketera fastigheter har funnits sedan 2003. Genom införandet av nya regler gällande överlåtelser av s.k. näringsbetingade andelar, skapade man även en möjlighet att ta ut en skattefri kapitalvinst vid överlåtelse av andelstypen. Reglerna var aldrig specifikt riktade mot fastighetsöverlåtelser, utan skulle kunna användas för överlåtelser av alla typer av tillgångar. Dock visade sig reglerna speciellt fördelaktiga för tillgångar med lång avskrivningstid, varav fastigheter är en av dessa.  Genom att ett bolag som avser att avyttra en fastighet gör det i form av en paketering innebär således att man kan undgå att skatta på den kapitalvinst som avyttringen resulterar i. Förfarandet det sker genom kan se ut på flertalet olika sätt, varav detta arbete undersökt den vanligaste formen. Att en majoritet av alla kommersiella fastighetsägare använder sig av avyttringsmetoden innebär, förutom skattefördelar för dem, även kostnader. Dock uppstår majoriteten för samhället i form av stora statliga skattebortfall.  I juni 2015 tillsatte regeringen en utredning som kom att benämnas som paketeringsutredningen. Utredningen syftade främst till att kartlägga den skattemässiga situationen för bolag inom fastighetsbranschen, samt undersöka huruvida fastighetsbranschen kunde anses vara skattemässigt gynnad eller ej. Man avsåg även att undersöka huruvida fastighetspaketeringar har använts som ett verktyg för skatteplanering. Utredningens resultat presenterades den 30 mars 2017.  Detta examensarbete har undersökt hur förändringarna kan komma att slå mot den svenska fastighetsmarknaden och dess aktörer. Arbetet har även syftat till att klarlägga hur paketeringarna i dagsläget sker, samt hur de kommer påverkas om förslagen leder till författningsändringar. Detta genom att både genomföra en djupgående litteraturanalys, samt flertalet intervjuer.  De förslag som presenterats har än så länge bidragit till oro, ovisshet och en ökad misstro. Kritiken från fastighetsbranschen har varit enorm, och vissa som intervjuats har antytt att aktörer på marknaden finner det svårt att veta hur man ska agera. Man har även angett att utredningen innehåller flertalet brister, och att man inte samordnat den med andra kommande förändringar. Flertalet aktörer har även ansett det som mycket upprörande att vissa av förslagen förväntas bidra till höjda bokostnader och ett minskat bostadsbyggande.       Betänkandet är för tillfället (juni 2017) ute på remiss. Svaren ska ha inkommit den 14 augusti, och därefter återstår det att se hur man fortskrider. Utifrån de slutsatser arbetet resulterat i kommer förslagen aldrig antas i sin nuvarande form, men det råder fortfarande en viss ovisshet kring detta. Frågan som avgör bör dock grundas i huruvida man vågar riskera fastighetsmarknadens attraktivitet, och i viss mån då även den finansiella stabiliteten.  Den ovisshet som i nuläget råder på marknaden, samtidigt som transaktionsvolymerna är på rekordnivåer, är ingenting vi klarar av långsiktigt. Inte om vi samtidigt strävar efter en välmående marknad. Aktörer på fastighetsmarknaden har all rätt att vara oroliga. Vi står inför en tid av förändring, dock är det omöjligt att förutspå hur den kommer se ut eller slå. Dock kan vi vara säkra på att marknaden kommer se annorlunda ut än den vi ser idag. / The Swedish real estate market is attractive. In recent years, the industry has experienced great success as well as managed to deliver good results. This is both a consequence of the generally low interest rates, and the fact that the industry is characterized by good profitability. Its attractiveness can also be confirmed by the number of completed property transactions, which seems to set new records year after year. Just in 2016, properties of a value of 200 billion kronor changed owners.  The majority of the transactions between Swedish companies are in form of a property packaging, in which the property is placed within a holding company. There are several reasons for this choice of method, even though the most decisive one is due to taxation purposes. The packaging procedure can be done in several different ways, from which this master thesis has examined the most common one. The possibility to use this divestment method has existed since 2003. This year new tax legislation was introduced, which allowed for capital gains on shares that were held for business purposes to be tax exempt. This made it possible for any company, which intended to transfer a certain property and did this in form of packaging, to automatically avoid taxing the capital gain the transfer resulted in. The legislation was never solely intended for real estate transactions, yet the legislator whished to ease the transaction of any kind of asset. However, the legislation proved to be particularly beneficial for assets with a long depreciation period, of which real estate is one of these. The fact that a majority of all commercial property owners make use of this method results in, besides the tax benefits for them, also costs. However aren’t these anything they will be affected by directly, but will instead arise for society in the form of state tax losses.  In June 2015 the Swedish government appointed an inquiry, which was referred to as the “packaging inquiry”. Its primary aim was to map the tax situation for companies in the real estate industry, as well as investigating whether the real estate industry could be considered tax-benefit or not. The government also had a plan for the investigators to examine whether real estate packaging has been used as a tool for tax planning. The results from the inquiry were presented on March 30, 2017.  This master’s thesis has, based on the inquiry’s results, investigated how upcoming measures may affect the Swedish real estate market and its actors. It has also aimed at clarifying how real estate packaging is currently taking place, and how the method will be affected if the proposed measures will lead to constitutional changes. This by conducting an in-depth literature analysis and several interviews.  The measures presented have so far only contributed to concern, uncertainty and an increased distrust. The criticism from the real estate industry has been huge, and according to interviewees does many market actors find it hard to know how to act in response to the possible upcoming changes. Some has also claimed that the inquiry has been conducted in a faulty way and thus contains several deficiencies. Similarly has some stated that it hasn’t been coordinated with the forthcoming interest rate deduction rules. Criticism has also been received regarding the fact that some of the proposals may imply increased housing costs and a decline in housing construction. This has been seen as very worrying.  The report that the inquiry resulted in is currently (May 2017) submitted for comment. The answers must be submitted no later than August 14, and thereafter it remains to be seen how to proceed. Based on the conclusions this thesis has resulted in, the proposed measures will never be implemented in their present form. However is there still some uncertainty about this. Anyhow, the question that should determine how it all ends should mainly be based on whether or not the government dares to risk the attractiveness of the Swedish real estate market, and to some extent also the financial stability.  The uncertainty that currently characterizes the market, while the transaction volumes are at record levels, is nothing we can manage in the long term. Not if we, at the same time, want to maintain a prosperous market. Change may in the long run be inevitable, but it’s important to remember that it should be implemented correctly and observe the interests of all involved parties. Actors in the real estate market have every right to be worried. We face a time of change, but it’s impossible to predict how it will end. However, we can be sure of that the market will definitely look different from how it is today.

Det populära förfarandet fastighetspaketering som idag är branschnorm, innebär att det ägande bolaget överlåts och utseendet på transaktionsprocessen förändras. Förändringen innebär en utökad undersökningsprocess, i form av en Due Diligence. Due Diligence innebär vanligtvis en undersökning av fastighetens tekniska, ekonomiska och juridiska aspekter. Fastighetspaketeringar medför däremot en ytterligare undersökning parallellt av bolaget. Syftet med studien är att undersöka hur mindre aktörers transaktionsprocess påverkas vid förvärv av paketerade fastigheter samt vilka konsekvenser deras Due Diligence får. För att uppnå studiens syfte har en kvalitativ metod använts för att begrunda det empiriska materialet. Det empiriska materialet grundar sig på fyra semistrukturerade intervjuer med respondenter från mindre fastighetsbolag.  Studien visar att transparensen på den svenska fastighetsmarknaden är högre än genomsnittet, trots detta förekommer asymmetrisk information. Den asymmetriska informationen kan däremot motverkas genom en Due Diligence. Därav krävs det att informationen i en Due Diligence bearbetas på ett korrekt och kontrollerat sätt, om så inte vore fallet utmynnar det i en kostsam process. På så vis är mindre fastighetsbolag villiga att betala kostnaden för informationen i en Due Diligence. Bearbetas inte informationen fullständigt kan det leda till lägre lönsamhet, vilket studien påvisar vara en avgörande faktor för mindre fastighetsbolag. / Packaging of Real Estate is today considered a popular transaction method and an industry norm. A result of the procedure is that the owning company is transferred in the transaction, however this means that the appearance of the transaction process changes. The change involves an extended investigation process, in the form of a Due Diligence. Due Diligence usually refers to an investigation of the property’s technical, financial and legal aspects. Packaging of real estate, on the other hand, entails an added parallel investigation of the company. The purpose of this study is to investigate how the transaction process affects smaller real estate companies by the acquisition of packaged properties, and what consequences it has on their Due Diligence. To achieve the purpose of this study, a qualitative method has been used to gather our empirical data. The empirical material is based on four semi-structured interviews with four different interviewees from smaller real estate companies. The study shows that transparency in the Swedish real estate market is above average, despite this, asymmetric information occurs. The asymmetric information, on the other hand, can be counteracted by Due Diligence. Therefore, it is required that the information in a Due Diligence is processed in a correct and controlled manner, otherwise it results in a costly process. Therefore, smaller real estate companies are willing to pay the cost of information in a Due Diligence. Failure to process the information completely can lead to lower profitability, which the study shows is a decisive factor for smaller real estate companies.