ABSTRACT   Titel: Avkastningskrav i allmännyttiga bostadsaktiebolag   Nivå: C-uppsats i ämnet företagsekonomi   Författare: Fredrik Bokedal & Robert Ehrling   Handledare: Peter Lindberg   Datum: 2014 – Augusti   Syfte: I samband med den lagändring som skedde 2011 ändrades principerna för hur de allmännyttiga bostadsbolagen skall bedriva sin verksamhet. Numera ställs krav på affärsmässighet och att bolagen ska tillämpa långsiktiga avkastningskrav på verksamheten. Utifrån de nya principerna ansåg vi att det var intressant att undersöka hur de allmännyttiga bostadsbolagen har tagit till sig detta och att ingen tidigare studie har behandlat de ställda nivåerna på avkastning i avkastningskraven och hur väl de uppfyller avkastningskraven. Syftet med studien är att undersöka vilka allmännyttiga bostadsbolag som har avkastningskrav samt hur de är formulerade. Studien syftar även till att undersöka och visa om allmännyttornas avkastningsnivåer i avkastningskraven är väl avvägda mot dess faktiska riskexponering gentemot andra placeringsalternativ. Samt hur väl de allmännyttiga bostadsbolagen uppfyller avkastningskraven.   Metod: I studien har en kvantitativ metod tillämpats. Det empiriska materialet består av en enkätundersökning som har besvarats av samtliga 290 kommuner i Sverige. För att utreda om avkastningskraven är väl avvägda mot dess faktiska riskexponering har jämförelsedata använts från analysverktyget Datscha och genom vetenskapliga tidsskrifter. För att besvara frågan om bostadsbolagen uppfyller avkastningskraven har nyckeltal inhämtats från databasen Retriever.   Resultat & slutsats: Studiens resultat visar att det finns en stor spridning hur de allmännyttiga bostadsaktiebolagens avkastningskrav definieras. Nivåerna på avkastning skiljer sig markant och är till stor del inte riskanpassad. Mer än hälften av bolagen uppfyller inte sina avkastningskrav.   Förslag till fortsatt forskning: En kvalitativ studie om hur avkastningskraven fastställs för de allmännyttiga bostadsaktiebolagen.   Uppsatsens bidrag: En övergripande bild om kommunernas avkastningskrav för de allmännyttiga bostadsbolagen.   Nyckelord: Avkastningskrav, direktavkastning, totalavkastning, allmännyttan.

Sammanfattning Sydsvenskan (2012) skriver i en artikel att Sverige är det land som urbaniseras snabbast i Europa vilket får till effekt att befolkningen flyttar från landsbygd till städer. Detta innebär att antalet invånare på mindre orter i landet minskar vilket kan medföra att mängden tomma förvaltningsfastigheter ökar. Hedemorabostäder är exempel på ett företag som tvingats skriva ned sina fastigheter till följd av tomma lokaler. Med detta som bakgrund syftar denna uppsats till att undersöka hur banker ställer sig till att låna ut pengar till en förvaltningsfastighet på mindre orter och om en högre risk är kopplat till detta. Vi har även undersökt om kundens relation till banken kan ha betydelse då en vakans uppstår i en förvaltningsfastighet. Dessutom har vi studerat hur revisorer bedömer ett nedskrivningsbehov på tomma förvaltningsfastigheter och vad som anses vara en bestående värdeminskning då en fastighet står tom för att sedan kunna se om en viss försening kan förekomma av nedskrivning på tomma förvaltningsfastigheter. Metoden som valts för denna uppsats är av kvalitativ art där öppna individuella intervjuer har använts för att få en bättre förståelse för problemet. Då området vi valt att undersöka är relativt outforskat tar den teoretiska referensramen först upp en referensram med redovisningsprinciper, lagtext och rekommendationer som sedan följs av teori där tidigare forskning och redovisningsteori presenteras som sedan kommer att användas i analysen. Empirin presenterar den insamlade datan. Analysen har sin grund i den referensram och teori som tidigare presenterats och den information som samlats in genom intervjuerna. Analysen mynnar sedan ut i en slutsats där vi kommit fram till att det kan anses som en högre risk att verka på en mindre ort vilket gör att ett högre avkastningskrav kan krävas. Dessutom har det även framkommit att en kundrelation kan anses ha betydelse vid vakanser såväl som vid låneförfrågan. Vi har även kommit fram till att bedömningen av när en värdeminskning anses bestående då en förvaltningsfastighet står tom är komplex och att det på grund av detta kan finnas risk för en viss försening av nedskrivning på tomma förvaltningsfastigheter. / Abstract Sydsvenskan (2012) writes in an article that Sweden is the country that is urbanising most rapidly in Europe which has the effect of population moving from rural to urban areas. This means that the number of residents in small towns is decreasing which can lead to a higher amount of empty investment properties here.  Hedemorabostäder is an example of a company forced to write down their properties as a result of empty premises. With this background the paper aims to investigate how banks agree to lend money to an investment property in small towns and if a higher risk is associated with this. We examine whether the customer relationship to the bank may be relevant when a vacancy occurs. We have also studied how auditors assess impairment on empty investment properties and what is considered to be impaired when an investment property is empty and if there is a possibility for delay to occur for impairment on empty investment properties. The method chosen for this study is qualitative in nature where open individual interviews are used to gain a better understanding of the problem. As the area we have chosen to examine is relatively unexplored the theoretical framework first presents a frame of reference with accounting principles, legal text and recommendations to be followed by theory where previous research and accounting theory are presented which will then be used in the analysis. The empirical chapter features our collected data. The analysis is based on the frame of reference and theory presented earlier and the information gathered through the interviews. The analysis results in a conclusion where we have concluded that it may be considered a higher risk to operate in a small town which means that a higher rate of return may be required. Moreover, it has also emerged that a customer relationship can be considered significant at vacancies as well as the loan request. We have also concluded that assessing when impairment is considered permanent when an investment property is empty is complex and that because of this it may be a risk of some delay impairment on empty investment properties.

Investerarens arbete inför ett nyförvärv av en fastighet är komplext då många delar ska analyseras och bedömas och då ingen fastighet är den andra lik. Fastigheter har olika egenskaper, förutsättningar och ligger på skilda platser. Inför en investering ska kalkylräntan fastställas i kalkylen utefter de risker som kan kopplas till ett nyförvärv av en fastighet, med hänsyn taget till företagets avkastningskrav. Risker som kommer att påverka investeringen och företaget som helhet ska analyseras för att kunna reduceras.   För att kunna beräkna lönsamheten på ett potentiellt fastighetsförvärv används investeringskalkylering. Metoderna för investeringskalkylering skiljer sig något åt och det ligger mycket arbete bakom att ta fram de värden som används i kalkylen. Investerarens bedömning baseras på uppskattningar om framtiden och ska ge ett så korrekt utfall som möjligt på investeringens lönsamhet i investeringskalkylen. Vår problemformulering behandlar hur en investerare arbetar i investeringsprocessen kring bedömningen av nyförvärv av fastigheter. Vårt syfte är att beskriva investeringsprocessen vid nyförvärv av fastigheter samt förklara vilka grunder bedömningen av förvärvet baseras på. Vi har med ett abduktivt tillvägagångssätt genomfört en kvalitativ studie. Det teoretiska underlaget har samlats in från litteratur och vetenskapliga artiklar. Vi har intervjuat två stora fastighetsbolag om hur de arbetar i investeringsprocessen, för att samla in studiens empiriska data. Uppsatsens nyckelord är investeringskalkylering, kalkylränta, avkastningskrav, risk och Due Diligence. Vi har funnit att ett företag arbetar för att investera i fastigheter som passar in i företagets affärsidé och förvärva fastigheter utefter företagets strategiska passform. Arbetet genomsyras av Due Diligence då företag noga undersöker investeringens tekniska, juridiska och ekonomiska förutsättningar innan ett köp genomförs. Analyser av marknaden och liknande fastigheter kan hjälpa investeraren att analysera framtida avkastning, risker och möjligheter.    En kassaflödeskalkyl upprättas i investeringsprocessen och används som ett verktyg för att beräkna en fastighets värde och som ett hjälpmedel för att fatta beslut inom företag. För att säkerställa ett korrekt värde på ett potentiellt förvärv kombineras kassaflödeskalkylen med en jämförelse av marknadsvärden på liknande objekt. De värden som finns i kalkylen inhämtas av säljare, hos tidigare projekt som följts upp, på marknaden eller genom undersökningar inom företaget. I kassaflödeskalkylen, som är företagsspecifik, används kalkylräntan som antingen sätts på marknaden där priset på en fastighet bestäms, eller justeras utefter företagets avkastningskrav. Företagets avkastningskrav finns inom verksamheten och är ägarens krav på lönsamhet. Ägarnas och långivarnas krav på avkastning ökar i takt med att risken för en investering ökar, och ställer högre krav på att investeringen är lönsam. För fastighetsinvesterare ska investeringar i fastigheter vara mer lönsamma än andra räntebärande placeringar, men fastigheter är generellt sett en säker placering som tack vare en positiv hävstångseffekt ger hög avkastning på eget kapital. Företagets värde kan höjas med hjälp av en optimal kapitalstruktur vilket sänker den företagsspecifika risken vid investeringar. Innan ett nyförvärv av en fastighet genomförs bör investeraren kontrollera att fastigheten passar in i företagets befintliga fastighetsbestånd för att sammanställa en fastighetsportfölj med spridda risker.

Masters thesis in Business Economics IV, VT 2012 Linneuniversity in Kalmar   Authors: Johanna Susaeg and David Johansson Tutor: Petter Boye Examiner: Karin Jonnergård Title: Fair value - How real is it?   Background and research discussion: The concept of fair value is today connected with great uncertainty, which may be a result of the various guidelines developed during recent years. Hence, auditors have an important role in situations where they have to make projections concerning fair value and also do inspections of the management´s own assumptions.       The critique that has been shown regarding fair value is that it can be difficult to estimate, especially when there is no active market to proceed from. This problem has been confirmed through that the management often uses the estimations subjectivity to deliberately show higher or lower values in the accounts.   Purpose: The purpose of this essay is to study and describe auditors, appraisers and real estate companys interest and procedure in valuation of real estates.  We also going to describe theirs view on fair value of real estates plus analyze and explain the actor’s roles in the valueprocess and how their particular interests can affect the final valuation in different situations.   Methodology: The study is characterized by a qualitative method containing a pilot interview and several personal interviews with auditors, estimators, and real estate companies. We have used an abductive approach where we have combined the deductive and the inductive approach.   Conclusions: Our conclusions show that there is not a unified definition of fair value since various actors have different interest and purpose with the value. Further we can conclude that it is an absence of active markets that results in problems for the appraisals, because there is not enough regulations for doing a completely appraisal. We can finally conclude that these situations create wider margins to abandon the regulations and each actor can therefore act along their own interest.        Keywords: fair value, market value real estate, auditor, appraiser, real estate company

Kommunala bolag och kommunala koncerner har blivit allt mer vanligt förekommande i svenska kommuner. Det finns olika anledningar till varför kommuner väljer att bedriva sina verksamheter i aktiebolagsform, vilka bland annat är att det blir en tydligare struktur i organisationen samt att det ger skattemässiga fördelar att bilda koncerner av de kommunala bolagen. Att kunna dra fördel av de skattemässiga fördelarna förutsätter att de kommunala bolagen kan ge utdelningar samt koncernbidrag inom den kommunala koncernen, möjligheter som står föreskrivna i både aktiebolagslagen och inkomstskattelagen. Dessa fördelar väljer självfallet kommuner att utnyttja samt väljer kommunerna att även ha avkastningskrav på sina bolag. De kommunala bolagen måste således leva upp till kommunernas krav på avkastning. Självkostnadsprincipen står föreskriven i 8 kap. 3 c § kommunallagen och stipulerar att en kommun inte får ta ut högre avgifter för sina produkter och tjänster än vad det kostar att erbjuda desamma. Frågan uppkommer således om kommunernas avkastningskrav på sina bolag är förenliga med självkostnadsprincipen? Syftet med min uppsats har varit att undersöka självkostnadsprincipens syfte samt undersöka vilka kostnader som skall ingå i en självkostnadsberäkning, vilket skulle leda till svaret på uppsatsens främsta frågeställning och syfte; undersöka om kommunernas avkastningskrav på sina kommunala bolag är förenliga med självkostnadsprincipen. Jag har även valt att diskutera kring om självkostnadsprincipen helt bör tas bort från svensk kommunalrätt eller om principen bör utformas på ett annat sätt. Av min analys framkommer att syftet med att införa självkostnadsprincipen i lagtext, från att tidigare ha framkommit ur rättspraxis, var att skydda konsumenterna från monopol-prissättning. Lagstiftarens syfte med att införa principen i lag finner jag är aningen märklig eftersom alla de verksamheter som kommunerna företar sig är långt ifrån att enbart finnas på monopolära marknader, där enbart kommunerna finnas. Kommuner bedriver även verk-samheter på den öppna marknaden och på dessa marknader blir självkostnadsprincipen inte till hjälp för konsumenterna, utan blir istället en käpp i hjulet och skapar en snedvriden konkurrens. Jag finner, i min analys, att självkostnadsprincipen istället är till för att skydda kommuninvånare mot en dubbelbeskattning, eller förtäckt beskattning som det kallats i rättspraxis. I min analys kommer jag även fram till att de kostnader som får inkluderas i en självkostnadsberäkning är alla de direkta och indirekta kostnader som från en företags-ekonomisk synvinkel går att inkludera. Från förarbeten har det även framkommit att ränta på insatt kapital kan inkluderas i en självkostnadsberäkning, således är kommunernas avkastningskrav på de kommunala bolagen är tillåtna. Min slutsats är att avkastningskrav på kommunala bolag, tillsammans med utdelningskrav och utdelningar, är tillåtna utifrån förarbeten men borde inte vara tillåtna utifrån argumentationen om dubbelbeskattning. För en kommuninvånare spelar det ingen roll vad kommuner väljer att benämna den del som går in till kommunkassan genom utdelningar för, avkastning eller vinst. Det som borde spela roll är det faktum att avgiftskollektivet bekostar verksamheter som skattekollektivet tar del av, vilket är att benämna som dubbelbeskattning. Jag anser även att ett generellt undantag från självkostnadsprincipen borde införas för de verksamheter som kommuner driver och för verksamheter som inte är kompetens-överskridande. Ett generellt undantag skulle leda till att kommuner konkurrerar på samma villkor som det privata näringslivet. Ett sådant undantag skulle även leda till att svensk rätt blir mer förenlig med EU-rätten. Avslutningsvis lämnar jag förslag på att de verksamheter som kommuner får bedriva utifrån sin kompetens skall skrivas in i lag, såsom lagstiftaren redan har gjort med vissa verksamheter genom speciallagstiftning. En lagstiftning som ger utrymme för subjektiva bedömningar skapar en rättsosäkerhet och mitt förslag skulle leda till att rättssäkerheten för kommuninvånare och det privata näringslivet ökar.

<p>Syfte: Syftet med denna studie är att undersöka om det föreligger något samband mellan företags värdeskapande och nivå på ersättning till VD.</p><p>Metod: Den metod som används i denna studie är deduktiv, då undersökningsmaterialet till störst del består av årsredovisningar. Utifrån årsredovisningarna beräknas ett specifikt EVA-värde för varje företag.</p><p>Resultat/Slutsats: Av jämförelsen mellan EVA/Sysselsatt kapital och en VD:s totala ersättning kan inget direkt samband påvisas. En anledning till detta torde vara att modellen ställer höga krav på värdeskapande. Detta medför möjligen att företagen använder andra system för utvärdering av ersättningsnivåer, exempelvis utvecklingen av börskursen.</p><p>Studien kompletteras med en jämförelse av ersättningsnivå och börsvärde. Resultaten av denna granskning är att samband mellan de båda kan bevisas. En trolig anledning till att ersättningsnivåerna verkar vara generösare i företag med högre börsvärde kan vara att dessa företagsledare har ett större ansvar.</p>

Syfte: Syftet med denna studie är att undersöka om det föreligger något samband mellan företags värdeskapande och nivå på ersättning till VD. Metod: Den metod som används i denna studie är deduktiv, då undersökningsmaterialet till störst del består av årsredovisningar. Utifrån årsredovisningarna beräknas ett specifikt EVA-värde för varje företag. Resultat/Slutsats: Av jämförelsen mellan EVA/Sysselsatt kapital och en VD:s totala ersättning kan inget direkt samband påvisas. En anledning till detta torde vara att modellen ställer höga krav på värdeskapande. Detta medför möjligen att företagen använder andra system för utvärdering av ersättningsnivåer, exempelvis utvecklingen av börskursen. Studien kompletteras med en jämförelse av ersättningsnivå och börsvärde. Resultaten av denna granskning är att samband mellan de båda kan bevisas. En trolig anledning till att ersättningsnivåerna verkar vara generösare i företag med högre börsvärde kan vara att dessa företagsledare har ett större ansvar.

Studien undersöker potentiella fördelar för företag att arbeta med och redovisa om CSR, Corporate Social Responsibility, i termer av minskade avkastningskrav från investerare. Med utgångspunkt i teorier om informationsasymmetri och stakeholderteori testar vi om svenska börsnoterade företag som arbetar med och redovisar om CSR är förknippade med lägre risk och således också lägre avkastningskrav från investerare. Våra resultat visar att en separat publicerad CSR-redovisning eller hur företagen betygssätts för sitt CSR-arbete inte har någon påverkan på investerares avkastningskrav. Dock finner vi att avkastningskrav på företag som redovisar om och/eller vars arbete med CSR-frågor värderas högt blir lägre ju fler sidor de publicerar om CSR i en separat rapport.

Syftet med examensarbetet är att göra en marknadsjämförelse mellan logistikfastigheter och andra industrifastigheter sett utifrån investeringsrisk, belåningsgrad, avkastningskrav, hyreskontrakt och betydelsen av lokalisering. Intervjuer genomfördes med representanter från sex segment som är logistikfastighetsägande bolag/investerare, fastighetsägande bolag av industrilager &amp; industriproduktion, värderingsinstitut/banker, mäklarbyråer, logistikföretag samt branschorganisationer/markberedare. Intervjuerna genomfördes mellan 17 april – 8 maj år 2015. Logistikfastigheter ses generellt som en bättre och säkrare investering än andra industrifastigheter i bankens synvinkel, då andra industrifastigheter kan vara så mycket olika slags fastigheter som däcklager, sågverk, industriproduktion som är osäkrare och har en sämre alternativanvändning än vad logistikfastigheter har, även om industrilager och logistikfastigheter inte skiljer sig jättemycket åt. Belåningsgraden ligger generellt lite lägre för andra industrifastigheter än logistikfastigheter och avkastningskravet ligger lite högre vilket tyder på att den generella risken är lite högre för andra industrifastigheter än för logistikfastigheter. Den generella åsikten hos fastighetsbolag med ägande av industrifastigheter och mäklarbyråer är att bankerna ställer höga krav på eget kapital. Förutom att ställa krav på eget kapital så vill bankerna gärna inte belåna till mer är 60 % av fastighetsvärdet och ofta inte mer än 50 %. Bankerna belånar ut till lägre belåningsgrad idag än den belåningsgraden som erbjöds för 7-8 år sedan. Logistikmarknaden är annars het och det är många aktörer som vill in på marknaden och nå logistikfastigheter med bra läge. Logistikfastigheter byggs numera på spekulation i Sverige, vilket i kombination med den låga räntan gör det förmånligt att investera i fastigheter som i längden kan öka konkurrensen. Det finns p.g.a. att logistikfastigheter byggs på spekulation risk för överetableringar av logistikfastigheter på olika platser i Sverige. De mest värdepåverkande faktorerna för logistikfastigheter är läget, hyreskontraktet och kassaflödet. / The aim of this dissertation is to do a market comparison between logistic and other industrial property from the perspective of investment risk, mortgage rate, yield, leases and the importance of location. Interviews were carried out with representatives from six segments which are logistic property owning logistic companies/investors, companies owning property of industrial- warehouse or production, assessment institutes/banks, property brokers, logistic companies and logistic development organization/property developers. The interviews were conducted between the 17 of April and the 8 of May 2015. Logistic property is in general seen as a better and safer investment than other industrial property in the banks point of view. Other industrial property can be many other kinds of property such as tire storage, sawmill, industrial production which can be high risk investment and have worse alternative usage than logistic property, although logistic property and industrial warehouses does not differ very much compared to industrial production property. The mortgage rate is lower for industrial property than it is for logistic property and the yield is higher which suggests that the general risk is higher for industrial property compared to logistic property. The general opinion of companies who own property for industrial warehouses and production and property brokers is that the banks have high requirements on equity. The banks do not want to mortgage more than 60 % of the property value and often not more than 50 %. The banks do not mortgage to same mortgage rate that they used to do for 7-8 years ago. The market for logistic property is otherwise hot and there are many players who want to enter the market and get logistic property in good locations. Logistic property are now being built on speculation, which combined with low interest rates making it advantageous to invest in property that may lead to increased competition. Due to logistic property is being built on speculation there is a risk of too high rate of establishment in some places in Sweden. The most value-influencing factors of logistics property is location, the lease, and cash flow.

Sammanfattning Resultatet visar att ortsprismetoden är den vanligaste värderingsmetoden samt att avkastningskravet är det viktigaste för en investerare. Investeringsbedömningsprocessen visas i en stegmodell där avkastningskravet först måste bestämmas. Efter det samlas både extern och intern data in sedan läggs siffrorna in i en investeringskalkyl för att se om avkastningskravet uppfylls. Uppfylls det är det läge att investera. Slutsatsen vi dragit är att processen investeringsbedömning inte skiljer sig åt mellan investerarna. Det som skiljer investerarna åt är däremot noggrannhet i underlag till kalkylen och hur genomarbetad kalkylen är. Skillnaden mellan marknadsvärdering och individuellt värde är indata som baseras på egna preferenser och erfarenheter.