Esta dissertação tem como objetivo principal a análise da alienação fiduciária de bens imóveis regulada pela Lei nº 9.514/97 e os seus efeitos a partir do seu registro no competente Registro de Imóveis. Essa modalidade de garantia real foi introduzida em nosso ordenamento na década através da Lei nº 4.728/65, alterada e complementada pelo Decreto-Lei nº 911/69, que tratava do financiamento de bens de consumo duráveis. Dada a bem sucedida experiência com aludida lei federal aliada à escassez de moradia que assola o País, a alienação fiduciária de bens imóveis surgiu como uma solução para combater tal problema social e, ao mesmo tempo, fomentar o crescimento econômico, com a geração de empregos na indústria de construção civil. Com o registro do contrato de alienação fiduciária perante o competente Registro de Imóveis, a propriedade fiduciária é constituída. Enquanto a propriedade fiduciária é a garantia real, o contrato de alienação fiduciária em garantia é o título para sua constituição. Inexistido o registro do mencionado contrato, inexiste garantia real. A propriedade fiduciária de bens imóveis representou verdadeira revolução no mercado imobiliário, especialmente no campo das garantias reis. Por meio da propriedade fiduciária, o credor-fiduciário recebe a propriedade resolúvel e limitada do imóvel, bem como a sua posse indireta, ao passo que o devedor-fiduciante recebe a posse direta do imóvel, podendo dele usufruir por sua conta e risco enquanto estiver adimplente. Em caso de inadimplemento do devedor-fiduciário, a Lei nº 9.514/97 autoriza o credorfiduciário a alienar o imóvel em público leilão extrajudicial, desde que observados certos procedimentos. Apesar desta fórmula de satisfação do crédito ainda ser controversa na doutrina e na jurisprudência, a posição majoritária dos tribunais é no sentido de que o leilão extrajudicial atende aos princípios constitucionais do contraditório e da ampla defesa. Tal fato tem contribuído substancialmente para a crescente utilização desta nova modalidade de garantia real. / The goal of this dissertation is to review the contract of fiduciary alienation of real estate governed by Federal Law No. 9.514/97 and its effects after its registration before the real estate registry. Such type of security was introduced in the Brazilian legal system in the 60s by Federal Law No. 4.728/65, modified and complemented by Decree-Law No. 911/69, which regulates the fiduciary alienation of durable goods. Based on the success achieved with that Federal Law and the necessity of covering the lack of residential properties in Brazil, the fiduciary alienation appeared as a solution to face such social issue and, at the same time, stimulate the economic growth with the creation of new employments in the civil construction industry. By the act of recording the contract of fiduciary alienation before the real estate registry, the fiduciary ownership of real estate (propriedade fiduciária sobre bens imóveis) emerges. While the fiduciary ownership is a type of security, the contract of fiduciary alienation is the title necessary to constitute that security. If the contract of fiduciary alienation is not registered before the real estate registry, there is no security. The fiduciary ownership of real estate represented a revolution in the Brazilian real estate market, mainly on the field of securities. Through the fiduciary ownership of real estate, the fiduciary/trustee (credor-fiduciário) receives the title of the property object of the security as well as its indirect possession, and, on the other hand, the fiduciary agent (devedor-fiduciante) receives the direct possession over the property and is entitled to the right of using the real estate by its own risk while he performs his obligations. In case the fiduciary agent fails to accomplish his obligations of paying the debt, Federal Law No. 9.514/97 allows the trustee to recover its credit with the sale of the property at an extrajudicial public auction since all procedures provided in Law are duly respected. Although this formula of satisfying the trustees credit is still discussed by doctrine and case law, the majority position of case law points out the constitutionality of the public auction regulated by Federal Law No. 9.514/97 since it observes the constitutional commandment of due process of law. This fact has contributed substantially for the increasing use of this new type of security.

Está cada vez mais presente no mercado de crédito a concessão de financiamentos de longo prazo pelas instituições financeiras cujas garantias reais da operação de crédito são empreendimentos de base imobiliária (EBIs), tais como shopping centers, hotéis, hospitais, edifícios de escritórios para locação (EEL), entre outros. Em decorrência, a valuation de EBIs tornou-se de extrema relevância paras os agentes financeiros, uma vez que impacta diretamente na determinação do índice de garantia (IG), importante indicador utilizado pelo credor para aferir a margem de segurança do agente financiador em caso de inadimplência do tomador de recursos. Contudo, a reducionista análise do IG atrelada a atual simplificação promovida pelos bancos de se adotar critérios de avaliação de EBIs sustentados na abordagem do custo, que resulta no valor patrimonial, pode conduzir a resultados viesados ou inconsistentes, além de criar uma pseudoblindagem de exposição ao risco, falseando o processo de tomada de decisão e até mesmo anulando a possibilidade de explorá-lo em benefício do ganho de competividade e rentabilidade. Diante disto e a fim de subsidiar os bancos no que tange à análise da adequabilidade de incorporar EBIs em colateral, a presente tese propõe a estruturação de um sistema de rating para a classificação do risco de vinculação de EBIs em garantia, de forma a refletir o efetivo grau de cobertura proporcionado pelo colateral ante a operação de crédito. O sistema de rating ora proposto está sustentado em dois pilares: [i] na arbitragem do valor de garantia, segundo o conceito de valor da oportunidade de investimento e sob o princípio do value at risk, em que o valor arbitrado do empreendimento está associado à capacidade de geração de renda da propriedade e tem um grau de probabilidade e risco e [ii] na construção da matriz de rating, que constitui o núcleo do sistema de rating e envolve a determinação das dimensões de risco (e dos respectivos parâmetros de risco) ponderadas pela referida matriz, assim denominadas: [a] suficiência da garantia, [b] volatilidade do valor de garantia e [c] lastro patrimonial do empreendimento. Nesta tese, demonstrou-se a aplicação do sistema de rating a partir de um protótipo de referência que considera as relações encontradas no respectivo segmento de mercado e reproduz a configuração de um processo decisório que envolve uma operação de financiamento lastreada por um EEL. Os resultados obtidos evidenciaram que o sistema de rating pode auxiliar a gestão do risco de crédito pelos bancos, na medida em que constitui o ferramental adequado para fornecer informações, de forma ágil e eficiente, acerca do perfil de risco de vinculação de EBIs em colateral, agregando o nível de conforto necessário à decisão. O sistema de rating ora proposto abre uma nova perspectiva de análise do risco de vinculação de EBIs em garantia e constitui uma alternativa consistente ao uso do IG em operações de crédito de longo prazo. / There is a steady trend for the long-term financing of financial institutions whose real guarantees of the credit operation are commercial real estate properties (CREP), such as shopping malls, hotels, hospitals, office buildings, among others. As a result, the valuation of CREP has become extremely relevant for financial agents, since it directly impacts the determination of the guarantee index (GI), an important indicator used by the creditor to assess the margin of safety of the financing agent in the event of default of the borrower. However, the reductionist analysis of the GI coupled with the current simplification promoted by banks to adopt CREP valuation criteria based on the cost or patrimonial value approach may lead to biased or inconsistent results, as well as creating a pseudo-protection of risk exposure, distorting the decision-making process and even nullifying the possibility of exploiting it for the benefit of gaining competitiveness and profitability. In view of this and in order to subsidize the banks in the analysis of the suitability of incorporating CREP into collateral, this thesis proposes the structuring of a rating system for the risk classification of linking CREP into collateral, in order to reflect the effective degree of coverage provided by the collateral before the credit operation. The rating system proposed here is based on two pillars: [i] in the arbitrage of the guarantee value, according to the concept of investment opportunity value and under the principle of value at risk, in which the arbitrated value of the CREP is associated with the ability to generate income from the property and has a degree of probability and risk and [ii] in the construction of the rating matrix, which constitutes the core of the rating system and involves the determination of the risk dimensions (and risk parameters) weighted by that matrix, so-called: [a] collateral sufficiency, [b] volatility of the guarantee value and [c] patrimonial coverage of the property. In this thesis, we demonstrated the application of the rating system from a reference prototype that considers the relationships found in the respective market segment and reproduces the configuration of a decisionmaking process that involves a financing operation backed by an office building. The results obtained showed that the rating system can help the management of credit risk by the banks, as it is the adequate tool to provide information, in a quick and efficient way, about the risk profile of linking CREP into collateral, adding the level of comfort necessary for such decision. The proposed rating system opens a new perspective for analyzing the risk of linking CREP into collateral and constitutes a consistent alternative to the use of the GI in long-term credit operations.

Está cada vez mais presente no mercado de crédito a concessão de financiamentos de longo prazo pelas instituições financeiras cujas garantias reais da operação de crédito são empreendimentos de base imobiliária (EBIs), tais como shopping centers, hotéis, hospitais, edifícios de escritórios para locação (EEL), entre outros. Em decorrência, a valuation de EBIs tornou-se de extrema relevância paras os agentes financeiros, uma vez que impacta diretamente na determinação do índice de garantia (IG), importante indicador utilizado pelo credor para aferir a margem de segurança do agente financiador em caso de inadimplência do tomador de recursos. Contudo, a reducionista análise do IG atrelada a atual simplificação promovida pelos bancos de se adotar critérios de avaliação de EBIs sustentados na abordagem do custo, que resulta no valor patrimonial, pode conduzir a resultados viesados ou inconsistentes, além de criar uma pseudoblindagem de exposição ao risco, falseando o processo de tomada de decisão e até mesmo anulando a possibilidade de explorá-lo em benefício do ganho de competividade e rentabilidade. Diante disto e a fim de subsidiar os bancos no que tange à análise da adequabilidade de incorporar EBIs em colateral, a presente tese propõe a estruturação de um sistema de rating para a classificação do risco de vinculação de EBIs em garantia, de forma a refletir o efetivo grau de cobertura proporcionado pelo colateral ante a operação de crédito. O sistema de rating ora proposto está sustentado em dois pilares: [i] na arbitragem do valor de garantia, segundo o conceito de valor da oportunidade de investimento e sob o princípio do value at risk, em que o valor arbitrado do empreendimento está associado à capacidade de geração de renda da propriedade e tem um grau de probabilidade e risco e [ii] na construção da matriz de rating, que constitui o núcleo do sistema de rating e envolve a determinação das dimensões de risco (e dos respectivos parâmetros de risco) ponderadas pela referida matriz, assim denominadas: [a] suficiência da garantia, [b] volatilidade do valor de garantia e [c] lastro patrimonial do empreendimento. Nesta tese, demonstrou-se a aplicação do sistema de rating a partir de um protótipo de referência que considera as relações encontradas no respectivo segmento de mercado e reproduz a configuração de um processo decisório que envolve uma operação de financiamento lastreada por um EEL. Os resultados obtidos evidenciaram que o sistema de rating pode auxiliar a gestão do risco de crédito pelos bancos, na medida em que constitui o ferramental adequado para fornecer informações, de forma ágil e eficiente, acerca do perfil de risco de vinculação de EBIs em colateral, agregando o nível de conforto necessário à decisão. O sistema de rating ora proposto abre uma nova perspectiva de análise do risco de vinculação de EBIs em garantia e constitui uma alternativa consistente ao uso do IG em operações de crédito de longo prazo. / There is a steady trend for the long-term financing of financial institutions whose real guarantees of the credit operation are commercial real estate properties (CREP), such as shopping malls, hotels, hospitals, office buildings, among others. As a result, the valuation of CREP has become extremely relevant for financial agents, since it directly impacts the determination of the guarantee index (GI), an important indicator used by the creditor to assess the margin of safety of the financing agent in the event of default of the borrower. However, the reductionist analysis of the GI coupled with the current simplification promoted by banks to adopt CREP valuation criteria based on the cost or patrimonial value approach may lead to biased or inconsistent results, as well as creating a pseudo-protection of risk exposure, distorting the decision-making process and even nullifying the possibility of exploiting it for the benefit of gaining competitiveness and profitability. In view of this and in order to subsidize the banks in the analysis of the suitability of incorporating CREP into collateral, this thesis proposes the structuring of a rating system for the risk classification of linking CREP into collateral, in order to reflect the effective degree of coverage provided by the collateral before the credit operation. The rating system proposed here is based on two pillars: [i] in the arbitrage of the guarantee value, according to the concept of investment opportunity value and under the principle of value at risk, in which the arbitrated value of the CREP is associated with the ability to generate income from the property and has a degree of probability and risk and [ii] in the construction of the rating matrix, which constitutes the core of the rating system and involves the determination of the risk dimensions (and risk parameters) weighted by that matrix, so-called: [a] collateral sufficiency, [b] volatility of the guarantee value and [c] patrimonial coverage of the property. In this thesis, we demonstrated the application of the rating system from a reference prototype that considers the relationships found in the respective market segment and reproduces the configuration of a decisionmaking process that involves a financing operation backed by an office building. The results obtained showed that the rating system can help the management of credit risk by the banks, as it is the adequate tool to provide information, in a quick and efficient way, about the risk profile of linking CREP into collateral, adding the level of comfort necessary for such decision. The proposed rating system opens a new perspective for analyzing the risk of linking CREP into collateral and constitutes a consistent alternative to the use of the GI in long-term credit operations.

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