Existe um padrão institucionalizado de relação público-privado na política de uso e ocupação do solo que explica as vitórias do lado do setor imobiliário? Para oferecer uma resposta a essa questão, este trabalho investiga a intermediação de interesses entre burocracias estatais e os incorporadores imobiliários na aprovação de empreendimentos imobiliários em período recente no município de São Paulo e apresenta uma contribuição à questão sobre como as cidades são governadas. Verificou-se a ocorrência de um poder fragmentado e heterogeneamente disperso compondo um padrão de governança no qual nem sempre o mercado imobiliário ganha tudo, dependendo de processos de intermediação de interesses específicos, levados adiante caso a caso. Tais processos ocorrem não apenas no momento da definição da legislação, mas também na conformação das estruturas que vão regular a política e no momento de implementação da própria política de aprovação de empreendimentos. Foram identificados três tipos de interação que servem de canal para a intermediação de interesses: uma interação conjuntural, dada pela atuação dos incorporadores na estruturação da burocracia de aprovação de empreendimentos; uma interação ordinária, cuja agência por parte do poder público ocorre por meio dos burocratas de nível de rua; e uma interação participativa a partir da Câmara Técnica de Legislação Urbanística. Em todas as situações, as vitórias dependem dos encaixes que ocorrem entre os interesses estatais e os dos agentes privados. O interesse do Estado em realizar o encaixe, no caso analisado, veio da necessidade de construção de capacidade estatal para fazer frente a um choque externo. Isso evidencia que a construção de capacidades pode significar melhor encaixe entre setor público e privado e não necessariamente implicar maior controle estatal. / Is there an institutionalized pattern of public-private relationship regarding policies of land use, which explains the victories achieved by the real estate industry? To provide an answer to this question, this work investigates the interest intermediation between state bureaucracies and real estate developers when it comes to the approval of building projects in São Paulo and contributes to the understanding of how cities are governed. A system of fragmented and heterogeneously scattered power was identified composing a governance pattern in which, depending on the interest intermediation process brought forward in each case, the real estate market does not always take it all. Such proceedings occur not only during the definition of the legislation, but also while shaping which structures will regulate the policy and throughout the implementation of the policy itself. Three types of interaction which channel interest intermediation were identified: a situational interaction, set by the developers actions in the building of the bureaucracy of development approval; an ordinary interaction, in which government action is set by street level bureaucrats; and a participatory interaction within the Technical Chamber of Urban Legislation. In all cases, triumph depends on the process of fitting that can occur between state and private actors interests. The state\'s interest in performing the fit in the analyzed city was triggered by the need to build up state capacity to face an external shock, revealing that capacity building can promote better engagement between the public and private sector without necessarily implying greater state control.

Essa Tese procura contribuir no debate sobre a ampliação da importância da produção imobiliária na transformação das cidades brasileiras, discutindo as mudanças evidenciadas em Fortaleza, Ceará. Nesta metrópole, verificou-se nos últimos anos um expressivo aumento do número de lançamentos imobiliários e uma intensa diversificação dos empreendimentos, que são coincidentes ao fortalecimento da atuação de grandes incorporadoras. Estas empresas, mais capitalizadas e adotando novas estratégias de produção, passam a ser responsáveis pela condução de importantes mudanças, possibilitadas, em parte, pela recuperação dos financiamentos habitacionais e pelo processo geral de convergência entre capital financeiro e produção imobiliária. A incorporação imobiliária como lógica específica de produção capitalista do espaço, ao favorecer a inserção de novos capitais no setor e ampliar a flexibilidade na produção, consolida-se como meio para a centralização do capital. Envolvendo a articulação de interesses das incorporadoras nacionais e locais, a centralização será determinante na criação de condições privilegiadas de reprodução do capital no espaço, que intensificarão a valorização imobiliária em diferentes áreas da metrópole reforçando sua diferenciação socioespacial. Partindo das relações de produção do imobiliário sob o domínio da incorporação, procuraremos compreender o significado das mudanças em curso, discutindo a reorganização do capital no setor, a atuação dos principais agentes envolvidos, suas estratégias em maximização dos ganhos e os reflexos na produção do espaço. Para o desenvolvimento dessas discussões exploraremos a articulação dos principais conceitos envolvidos - como incorporação, centralização, valorização imobiliária - com a pesquisa empírica, baseada em entrevistas aos principais agentes envolvidos na produção imobiliária, levantamento de dados sobre a organização do setor, a produção imobiliária e a organização socioespacial da metrópole. Com o aprofundamento dessas discussões, procuraremos demonstrar a hipótese de que em Fortaleza, a partir do fortalecimento da incorporação e seu imbricamento com o financeiro, ocorrerá um importante movimento de centralização do capital no setor imobiliário que ganhará força na redefinição da metrópole ao impor uma nova lógica de produção do espaço, que exacerba a reprodução do capital em detrimento das necessidades da reprodução social. / This thesis contributes to the debate on the growth in importance of property development in the transformation of Brazilian cities, discussing the changes detected in Fortaleza, Ceará. In this city, it was observed over the last years a significant increase in the number of property launches and an intense diversification of property type and location, which are coincident with the increasing role of the largest real estate developers. These companies, heavily capitalized and adopting new development strategies, are responsible for leading important changes in Fortaleza`s real estate sector, which have been made possible, in part, by the recovery of home loans and by the convergence between financial capital and real estate development. Real estate development seen as a specific form of the capitalist production of space, favoring the injection of new capitals in the sector and broadening the flexibility of production, asserts itself as a mean for the centralization of capital. Involving the interest articulation of national and local developers, this centralization will be determining in the creation of privileged conditions of reproduction of capital in space, conditions that will intensify real estate appreciation in different areas of the metropolis, reinforcing the city\'s socio-spatial differentiation. Following from the real estate relations of production dominated by property development, we will try to understand the meaning of current changes, discussing the capital reorganization in the sector, the role of the main agents involved, their strategies to maximize their gains and the effects on the production of space. In order to develop these discussions we will explore the articulation of the main concepts involved here - such as property development, centralization and real estate appreciation - with an empirical research, based on interviews with the main agents in the real estate development sector and on data gathered about the sector organization, property production and the socio-spatial organization of the city. Having discussed these issues in depth, we will try to demonstrate the thesis that with the intensification of real estate development in Fortaleza and its entwinement with financial capital there will be an important movement of capital centralization in the real estate sector, a movement that will become stronger in the redefinition of the metropolis by imposing a new logic of production of space, which exacerbates capital reproduction to the detriment of the necessities of social reproduction.

Essa tese de doutorado tem como principal objetivo verificar em que medida o desenho dos edifícios de apartamentos paulistanos e a ação de agentes imobiliários oriundos de São Paulo constituem referência para a produção imobiliária de outras regiões do país e influenciam na verticalização urbana atual. Constatou-se tal referência de diversas formas: a presença de incorporadoras imobiliárias com matriz na capital paulista e filiais nas demais metrópoles consideradas, o protagonismo que essas empresas tiveram após a aproximação entre os mercados imobiliário e financeiro e após o intensivo aporte de capitais oriundos de fundos estatais para financiamento de moradias, a interferência dos agentes imobiliários mais influentes, política e economicamente, sobre o planejamento (público) urbano e habitacional, alterações na prática profissional dos arquitetos e a mudança de seu processo de criação e da produção dos projetos, etc.. Esse novo contexto do mercado imobiliário brasileiro que incorpora edifícios de apartamentos foi intensificado nos anos 2000 e influenciou decisivamente a formatação dos empreendimentos imobiliários, na definição das características arquitetônicas dos edifícios, na inserção urbana e na localização dessas edificações, na configuração de trechos da paisagem urbana, nos ritmos de produção dessa verticalização e de consumo dessas moradias, etc.. Os megaempreendimentos, com projetos altamente padronizados, baseados em um desatualizado modelo de planta, com apartamentos de áreas diminutas e localizados em regiões nas periferias, são um dos principais produtos imobiliários encontrados, consequências dessas questões. Foram estudadas cinco cidades brasileiras, importantes capitais de diferentes regiões geopolíticas: Recife (PE), Porto Alegre (RS), Belém (PA), Goiânia (GO), Belo Horizonte (MG). Esse trabalho inclui extensa pesquisa de campo e a realização de cinco viagens acadêmicas, com duração de dois meses cada, em todas as cidades mencionadas. Foram realizadas dezenas de visitas técnicas aos principais bairros verticalizados recentemente e foram observados centenas de empreendimentos imobiliários e milhares de edifícios de apartamentos. Também foram realizadas 79 entrevistas com incorporadores imobiliários, arquitetos de escritórios e pesquisadores acadêmicos, além de abrangente revisão bibliográfica. Esse quadro ajuda a explicar as consequências mais dramáticas da cultura capitalista no século XXI advindas de determinada produção imobiliária mercantil. Também situa mais precisamente o papel da arquitetura e do arquiteto na sociedade brasileira atualmente. / This thesis aims to examine how the paulistano apartment building design and the practice of real estate agents from São Paulo are reference for the housing production in other regions of the country and influence the urban verticalization. This reference happens in several ways: the presence of real estate companies headquartered in São Paulo and branch offices in other considered cities, the important role that this companies had after the intensive capital input from state funds to finance housing, the interference of the most influential real estate agents, politically and economically, on the public urban and housing planning, changes in the professional practice of architects, creative process and project production changes, etc.. This new context of the Brazilian real estate market that produces apartment buildings was intensified in the 2000 decade and decisively influenced the real estate project conceptions, in the architectural quality definition of apartment buildings, in the urban insertion and location of this buildings, in the configuration of urban landscape parts, in the increase production of this urban verticalization and increase acquisition of this apartments, etc.. Results of this context, the mega-projects are one of the most important real estate products found. Mega-projects are highly standardized designs, they use a outdated spatial configuration that organizes apartments with small areas and located in outskirt areas. Five Brazilian cities was studied, all of them important capitals of different geopolitical regions: Recife (PE), Porto Alegre (RS), Belém (PA), Goiânia (GO), Belo Horizonte (MG). This work has extensive field research with five academic trips, lasting two months each, in all mentioned cities. Dozens of academic visits to the main neighborhoods with recently verticalization were done, hundreds of real estate projects and thousands of apartment buildings was collected. 79 interviews with real estate agents, architects and academic researchers also were done. This context contributes to explain the most dramatic consequences of capitalist culture in the twenty-first century that come from particular real estate production. Also shows more precisely the role of the architecture and the architect in current Brazilian society.

Essa tese de doutorado tem como principal objetivo verificar em que medida o desenho dos edifícios de apartamentos paulistanos e a ação de agentes imobiliários oriundos de São Paulo constituem referência para a produção imobiliária de outras regiões do país e influenciam na verticalização urbana atual. Constatou-se tal referência de diversas formas: a presença de incorporadoras imobiliárias com matriz na capital paulista e filiais nas demais metrópoles consideradas, o protagonismo que essas empresas tiveram após a aproximação entre os mercados imobiliário e financeiro e após o intensivo aporte de capitais oriundos de fundos estatais para financiamento de moradias, a interferência dos agentes imobiliários mais influentes, política e economicamente, sobre o planejamento (público) urbano e habitacional, alterações na prática profissional dos arquitetos e a mudança de seu processo de criação e da produção dos projetos, etc.. Esse novo contexto do mercado imobiliário brasileiro que incorpora edifícios de apartamentos foi intensificado nos anos 2000 e influenciou decisivamente a formatação dos empreendimentos imobiliários, na definição das características arquitetônicas dos edifícios, na inserção urbana e na localização dessas edificações, na configuração de trechos da paisagem urbana, nos ritmos de produção dessa verticalização e de consumo dessas moradias, etc.. Os megaempreendimentos, com projetos altamente padronizados, baseados em um desatualizado modelo de planta, com apartamentos de áreas diminutas e localizados em regiões nas periferias, são um dos principais produtos imobiliários encontrados, consequências dessas questões. Foram estudadas cinco cidades brasileiras, importantes capitais de diferentes regiões geopolíticas: Recife (PE), Porto Alegre (RS), Belém (PA), Goiânia (GO), Belo Horizonte (MG). Esse trabalho inclui extensa pesquisa de campo e a realização de cinco viagens acadêmicas, com duração de dois meses cada, em todas as cidades mencionadas. Foram realizadas dezenas de visitas técnicas aos principais bairros verticalizados recentemente e foram observados centenas de empreendimentos imobiliários e milhares de edifícios de apartamentos. Também foram realizadas 79 entrevistas com incorporadores imobiliários, arquitetos de escritórios e pesquisadores acadêmicos, além de abrangente revisão bibliográfica. Esse quadro ajuda a explicar as consequências mais dramáticas da cultura capitalista no século XXI advindas de determinada produção imobiliária mercantil. Também situa mais precisamente o papel da arquitetura e do arquiteto na sociedade brasileira atualmente. / This thesis aims to examine how the paulistano apartment building design and the practice of real estate agents from São Paulo are reference for the housing production in other regions of the country and influence the urban verticalization. This reference happens in several ways: the presence of real estate companies headquartered in São Paulo and branch offices in other considered cities, the important role that this companies had after the intensive capital input from state funds to finance housing, the interference of the most influential real estate agents, politically and economically, on the public urban and housing planning, changes in the professional practice of architects, creative process and project production changes, etc.. This new context of the Brazilian real estate market that produces apartment buildings was intensified in the 2000 decade and decisively influenced the real estate project conceptions, in the architectural quality definition of apartment buildings, in the urban insertion and location of this buildings, in the configuration of urban landscape parts, in the increase production of this urban verticalization and increase acquisition of this apartments, etc.. Results of this context, the mega-projects are one of the most important real estate products found. Mega-projects are highly standardized designs, they use a outdated spatial configuration that organizes apartments with small areas and located in outskirt areas. Five Brazilian cities was studied, all of them important capitals of different geopolitical regions: Recife (PE), Porto Alegre (RS), Belém (PA), Goiânia (GO), Belo Horizonte (MG). This work has extensive field research with five academic trips, lasting two months each, in all mentioned cities. Dozens of academic visits to the main neighborhoods with recently verticalization were done, hundreds of real estate projects and thousands of apartment buildings was collected. 79 interviews with real estate agents, architects and academic researchers also were done. This context contributes to explain the most dramatic consequences of capitalist culture in the twenty-first century that come from particular real estate production. Also shows more precisely the role of the architecture and the architect in current Brazilian society.

Made available in DSpace on 2016-03-15T19:26:30Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Denise Labate Batalha Vasconcelos.pdf: 1925017 bytes, checksum: f6a4fd9c2e99bd7ff604f7140eed0310 (MD5) Previous issue date: 2007-10-29 / Coordenação de Aperfeiçoamento de Pessoal de Nível Superior / The main interest in this study is to identify and understand the formation of strategic alliances in the Real Estate development business. Although strategic cooperation is not a new phenomenon, its importance and need for further research within the strategic framework has been intensified for the last 25 years. This might be happening due to the increasing urge for establishing strategic criteria for understanding the inter-firm relationships that have been settled to help firms in their search for strategic objectives through cooperation. It is important to understand the aspects of these alliances, because they create advantages that can be beneficial to the firms involved. The Real Estate industry is a very important sector of the Brazilian economy, presenting many economic effects, along with a huge impact over social and environmental issues. Over the last couple of years, the sector has been through a lot of changes, due to the implementation of an interesting set of laws and public policies that enhances the importance of the role of the strategic alliances in a more dynamic environment, as this form of cooperation is capable of transforming and redefining the mere nature of the competition between firms, as seen in the academic literature. This study aims to investigate the motivations that lead firms in the Real Estate development market in São Paulo to form strategic alliances, as well as to analyze their forms and types, considering their characteristics, objectives, evolution and outcomes. A brief review of the major themes of strategic alliances embedded in the economic and organizational theories is presented,supplemented by a review of the pertinent characteristics of the Real Estate development market in São Paulo. A multi-case study was implemented and the qualitative analysis suggest that the motivation to form a strategic alliance correlates to the fact of its being vertical or horizontal and indicates that it might be related to the services industry. / Este estudo tem como tema geral a utilização das alianças estratégicas no setor de serviços de incorporação imobiliária. Apesar de acordos de cooperação não se constituírem fenômenos recentes, sua importância e o conseqüente aprofundamento de seu estudo inserido na estratégia da organização tem se intensificado a partir da década de 1980. Isso ocorre em razão da crescente necessidade de se estabelecer parâmetros estratégicos para os relacionamentos interfirmas, uma vez que estes têm se formado no intuito de alcançar os objetivos estratégicos comuns por meio da cooperação. O mercado imobiliário é um setor de suma importância, compreendendo atividade econômica que possui muitos efeitos encadeadores, além de impactos sociais e ambientais relevantes e vem sofrendo transformações rápidas nos últimos anos em âmbito nacional, muitas delas decorrentes de um novo marco regulatório alicerçado nas modificações na legislação e políticas públicas, levando ao recente afluxo de crédito e investimentos públicos e privados no setor. Revelou-se imperativa a observação do papel das alianças estratégicas face ao dinamismo deste segmento, uma vez que estas, pela literatura, têm o poder de transformar e redefinir a própria natureza da competição entre as firmas. Neste sentido, este estudo objetiva observar as motivações que levam as organizações do setor de incorporações imobiliárias na cidade de São Paulo às alianças estratégicas. Complementarmente, visa a análise das formas de alianças que são utilizadas nesta atividade, considerando-se suas características, objetivos, evolução e desempenho, sob o enfoque teórico econômico e organizacional. Para tanto, apresenta-se base teórica ordenada fundamentando a pesquisa de caráter exploratório que foi efetuada dentre as empresas incorporadoras paulistanas. O método de estudo de múltiplos casos foi utilizado, tendo como estratégia principal para a coleta de dados a realização de entrevistas, identificando-se que as motivações que levam à adoção de alianças relacionam-se com o fato destas serem verticais ou horizontais, havendo indícios de que esta vinculação decorre dos processos econômicos envolvidos na atividade de serviços.

Made available in DSpace on 2016-04-26T20:23:01Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Maraisa Cristina de Moraes.pdf: 1785001 bytes, checksum: 2e9231fa835a41ecec79b76690fc58d5 (MD5) Previous issue date: 2014-04-19 / The present paper aims to explore two frequent types of real-estate incorporation contracts: the purchase and sale of the unit as a future thing and the pact subject to chattel mortgage. To study the archetypes of these contracts with their vicissitudes and purposes associated with the Consumer Protection Law System analysis is the goal of this study, in order to present the structural characteristics and the way that these laws have been receipted and applied in different real estate business. After that, we ll start with what we see as the most important part of this paper: the nowadays issues in material relations between the contracting parties and the solutions that starts to be spreaded by individual judicial decisions related with the delay on delivering the final product or delay the mismatch between the final product and the contracted one, bringing light to a lot of different situations that demand higher attention from development companies / O presente trabalho tem como objetivo estudar dois tipos de contratos de incorporação imobiliária frequentes: a promessa de compra e venda de unidade como coisa futura e pacto adjeto de alienação fiduciária. Estudar esses arquétipos de contratos, com suas vicissitudes e finalidades, associado ao microssistema do Código de Defesa do Consumidor constitui o propósito deste trabalho, que também se desdobrará apresentando as características presentes na sua estrutura, o modo como vem sendo recepcionado e aplicado nos diferentes negócios imobiliários. A partir daí, chegarmos ao momento culminante que abordará os problemas atuais enfrentados nas relações materiais entre as partes contratantes e as soluções que começam a ser propagadas pelas normas jurídicas individuais criadas em decisões judiciais no que se refere ao atraso na entrega da obra e na parte relativa a entrega de um imóvel diverso do pactuado contratualmente, sinalizando o início de uma epopeia de múltiplas e reflexivas situações a exigir uma máxima atenção especialmente das empresas incorporadoras