Bakgrund: COVID-19-pandemin har kommit att påverka hela samhället och även fastighetsägarna. På grund av alltmer hemmavarande kom hemmet att få nya användningsområden och en större betydelse vilket har resulterat i förändrade boendepreferenser. På grund av dessa förändrade mönster hos kunder har fastighetsägarna mött nya utmaningar. Men hur dessa utmaningar har sett ut och vad det har inneburit för fastighetsägarna är ännu outforskat.  Syfte: Syftet med denna uppsats är att undersöka hur fastighetsägare med hyresbostadsbestånd har påverkats av COVID-19-pandemin.  Metod: Undersökningen har antagit en kvalitativ ansats där semistrukturerade intervjuer har legat till grund för datainsamlingen.   Resultat: Resultaten visar på hur kostnader kopplat till fastigheterna ökade, däribland vattenförbrukningen, städkostnaderna och sophanteringen. Vidare visar resultaten hur kundärendena kraftigt ökade under COVID-19-pandemin. Kundärendena kom att bestå av felanmälningar, rivnings- och underhållsanmälningar samt störningsärenden. För att möta kundernas ökade kontaktbehov kom digitaliseringen att få ett uppsving då mycket av tidigare dagligt arbete, kommunikation och service som har skett fysisk vilket resulterade i att det nu kom att behöva ersättas med digitala varianter under COVID-19-pandemin. Resultaten visar också på hur mycket av de förändringar som ägt rum kan förklaras av människans förändrade beteenden vilket grundar sig i att människan är ett flockdjur och är högst beroende av sin omgivning. / Background: The COVID-19-pandemic has come to affect the whole community including property owners. Due to the increasing number of people being at home, the home has been giving new uses and a bigger important, which has resulted in changed housing performances. Due to the this changed patterns at customers, property owners have faced new challenges. But what these challenges have looked like and what it has meant for property owners is still unexplored.    Purpose: The purpose of this thesis is to investigate how property owners with rental housing stocks have been affected by the COVID-19-panddemic.  Method: The survey has adopted a quality approach where semi-structed interviews have been the bases for the data collection.  Results: The results show how costs associated with properties increased, including water consumption, cleaning costs and waste management. Furthermore, the results show how costumer cases sharply increased during the COVID-19-pandemic. The costumer cases came to consist of fault reports, demolition and maintenance reports and disturbance cases. To meet customer’ increase contact needs, digitalization got a boost as match of previously daily work, communication and service that have taken place physically, which resulted in it now having to be replaced with digital variants during the COVID-19-pandemic.     The results also show how much of the changes that have taken place can be explained by the people’s changed behaviours which are based on the fact that human is a herd animal and it is highly dependent on it is environment.

關於展延後所增加之費用是否得以索賠，亦影響業主成本支出與承包商利潤，於是關於工期之「時間」與「金錢」兩者，成為工程契約雙方最關心的議題。故從遲延索賠之目的，即可分成工期索賠與費用索賠兩方面探討之。 工期之定義從指涉範圍之廣狹可分為三種層次，本文討論主要之範圍係指狹義的工程期限，即業主與個別承包商於營建工程契約中所約定承包商完成工程所需之時間，日曆天為國際工程慣例選用之工期計算方式。工期之始點，應以契約約定之開工(Commencement of Contract Time)日起算，而完工(Contract Completion)則為工期之終點，如何界定完工對於整體施工契約之重要性，在於判斷承包商是否遵守履約期限。事實上分析是工程是否遲延？可歸責於當事人哪一方？國內外工程實務界之看法，皆認為工程遲延係以用盡浮時而影響「要徑」為要件，故產生以要徑為基礎以判斷工程遲延之方法，此亦突顯要徑法所欲表彰之基本功能。本文認為承包商須先以網狀圖證明「主要徑」之工作受外來因素(即不可歸責於承攬人)之施工障礙影響，則定作人才應展延工期，亦才有後續展延期間增加費用索賠之問題。 阻擾(Disruption)事件之產生，承包商有時同樣會遭受延後整體工程進度而可能逾期完工，或支出比預定計畫更多額外費用，以趕上原本進度之損害。阻擾之定義，依據英國SCL議定書第1.19.1條規定，為對於承包商正常工作之打擾、阻礙及干擾，導致較低之工率。如阻擾為業主所引起，可能會給予承包商依據契約或依據違約條款請求賠償之權利。但應特別區分者，乃阻擾與遲延仍為不同概念，遲延為延後完工，而阻擾則著重於生產力下降( Productivity Loss)及對於進度之打擾、阻礙、干擾，因此發生阻擾事件，僅「可能」發生逾期完工但並非絕對延後工期。故阻擾損害方面，與遲延損害相同，承包商必須證明阻擾可歸責於業主，且因業主阻擾承包商施工，導致其工率降低受有損害，但阻擾不限於要徑工作之干擾，縱使對非要徑工作之干擾亦得請求賠償損害，所以無須審視是否具備逾期完工之事實。因此當僅有阻擾事件發生卻未影響完工日時，承包商不會主張工作工期展延，但必定向業主請求可歸責於業主之阻擾造成工作效率降低( Reduced Efficiency of Workforce)之損失。 於遲延事件中，僅有不可歸責並可補償承攬人之遲延(Excusable and Compensable Delays)，承包商一方面得請求展延工期，一方面得請求補償展延期間增加之費用。費用方面，因非可歸責於承包商之事由導致工程遲延，而業主指示承包商投入更多資源以提早完工，則屬於英美工程界所謂Acceleration(以下簡稱加速施工)之情況，此時業主亦應負擔補償承包商因加速施工產生之費用。於聯邦工程採購實務中，大部份涉及擬制加速施工之案例，皆為發生不可歸責且可補償承攬人遲延之情形，例如：實際為不可歸責於承攬人之遲延，定作人誤以為係可歸責於承攬人，而促使承攬人趕工以符合原定契約完工期限等情況。依據可歸責於哪一方之遲延來處理加速施工問題時，應掌握不可歸責於承攬人遲延之加速施工，原則上皆應支付額外費用，反之，若定作人就不可歸責於承攬人之遲延，已經准許展延足夠之工期，則不須支付加速施工之費用。至於得以展延多少時間，應以遲延分析技術判斷之，例如英國SCL議定書中介紹四種屬完工後處理展延工期問題之遲延分析技術，包括以下：1.The as-planned versus as-built method比較原規畫時程與竣工時程遲延分析法；2.The impacted as-planned method(What if analysis)原規劃時程影響後分析技術 ；3.The collapsed as-built method(But for as built analysis)重疊竣工時程分析技術； 4.The Protocol’s own TIA method(Retrospective TIA)英國SCL議定書之回復式時間影響分析法。 遲延事件造成工期展延，而工期展延通常亦產生額外之增加費用(Increased Cost)。惟業主准許展延工期之主張，不必然表示承包商即得請求展延期間相關費用。若遲延可歸責於承包商，則承包商顯然必須自行承擔遲延之相關費用；若為可歸責於業主之遲延事件，相關之補償即包含承包商於展延期間所動用與時間相關之資源(Time-related Resources)。惟工程實務上承包商於證明工期展延期間所增加之費用及所受損害時，常因為工期時間過久、各種紀錄成本與保管費用等錯綜複雜因素，對於損害數額無法達到嚴格證明之舉證程度，能夠確實提出每筆支出費用單據之紀錄者較少見，特別是當承包商請求「一式計價」之項目時更遭遇此種難題。如果無法證明費用的支出，則整個索賠都付諸流水，在很多案例中，承包商雖然成功證明遲延為可補償的，卻因提出不適當證明使最後獲得之補償較索賠預期額度減少許多，例如：實務對於工率降低(Efficiency Loss)損害之計算與證明，目前仍無統一見解，因工率難以數量化，縱使承包商以其工地記錄資料提出某工率降低係數，工程師亦針對監控報表提出另一個係數，而兩者皆無法說明哪一個數據之可信度較高，且縱使雙方合意以某一工率降低系數為標準，則雙方對於哪一部份為可歸責於己之責任劃分意見也不同，此亦牽涉舉證責任問題。 傳統訴訟需耗費大量金錢時間，或有部分以新興之非對抗式「替代性紛爭解決機制」( Alternative Dispute Resolution, 以下簡稱ADR)，例如仲裁 (Arbitration)， 調解(Mediation)，調停(Conciliation)， 調仲 (Med-Arb).，迷你審 (Mini Trial)等，以輔助傳統紛爭解決手段之不足。現行工程契約中，雙方通常事先約定將來發生工程爭議之解決方法，例如前開仲裁、調解等；而公共工程案件，若機關與廠商因履約爭議未能達成協議者，依據政府採購法第85條之1規定，亦強制不接受調解建議或方案之機關，若日後廠商提付仲裁，其不得拒絕之方式，來促成先行階段 ，即「調解」階段中調解成立之機會，加速爭議之解決。但在一些案例中，仲裁、調解等機制卻依然產生如同傳統訴訟般費用過高、時間較長之相同問題。於雙方無法協商而須透過第三人介入，卻在希望更節省糾紛處理時間，及更貼近雙方各退一步以共同努力解決難題之協商精神之要求下，使另一爭端處理模式：「爭議處理委員會」(Dispute Board)之角色日漸重要。