El gobierno impulsa programas de vivienda social que reúne personas que carecen de una vivienda propia para que puedan obtener un techo con los servicios básicos como: luz, agua y desagüe. El sector inmobiliario es un motor importante en la creación de valor social mediante el establecimiento de fuentes de trabajo a beneficio de la población mediante la implementación de espacios públicos de alta calidad que apoyen la salud, el bienestar y la integración social. La demanda de vivienda siempre estará ligada a la búsqueda de brindar la mejor calidad de vida posible con el fin de lograr crecimiento personal y familiar a cada uno de los beneficiarios, por lo que siempre habrá oportunidades claras para que bancos e inmobiliarias se involucren en la financiación, alquiler de vivienda y brinden apoyo a todas las familias solicitantes en el país. Por ende, el presente artículo tiene por objetivo conocer cómo impacta el Programa Techo Propio en el sector inmobiliario en los últimos años. Teniendo por metodología de investigación la revisión de diferentes fuentes bibliográficas para su análisis, señalando como se ejecuta el programa Techo Propio a nivel nacional y como ha crecido en el sector inmobiliario en los últimos años a pesar de la pandemia de la covid- 19.

Durante el desarrollo de los 7 capítulos se comprobó la factibilidad técnica, económica y financiera de la gestión de un proyecto inmobiliario sustentable de carácter social alineado a los requisitos del Código Técnico de Construcción Sostenible. El capítulo 1 es destinado al desarrollo del marco teórico de la Teoría de Opciones Reales. Se presenta la terminología usada en Opciones Financieras y su símil con Opciones Reales. Se describe la metodología, modelo y método a usarse en la valorización por Opciones Reales. Asimismo, se identifican variables del modelo que condicionan la valorización del proyecto. En el capítulo 2 se desarrolla el análisis estratégico, se describe el ambiente externo e interno al cual se enfrenta el proyecto, se presenta la misión y visión, y se determina las estrategias del proyecto. El capítulo 3 corresponde al estudio de mercado, se identifica una oportunidad de mercado en los estratos medio y medio-bajo, y se segmenta el mismo mediante variables psicográficas y conductuales. Posteriormente, se realiza la proyección de la oferta y demanda para calcular la demanda del proyecto. Finalmente, se desarrolla la estrategia de comercialización. En el capítulo 4 se realiza el estudio técnico, se opta por localizar el proyecto en el distrito de Comas. Asimismo, en base a los parámetros urbanísticos y el código técnico, se determinan las características físicas del producto a ofrecer. En el capítulo 5 se presenta el estudio legal y organizacional, en el cual se determinan todos los trámites necesarios para la existencia de la empresa y proyecto. Luego, se detalla los requerimientos de personal y se decide los servicios a tercerizar. En el capítulo 6 se desarrolla el estudio de inversiones y se evalúa el proyecto usando la metodología del Flujo de Caja Descontado. Finalmente, en el capítulo 7, se evalúa la Opción de Expandir y Abandonar usando la metodología de Opciones Reales. / Tesis

Los proyectos de inversión son soluciones a la necesidad de generar valor que enfrentan las empresas, tanto públicas como privadas. Debido a que los recursos económicos disponibles son limitados, es de vital importancia realizar una evaluación de la rentabilidad del proyecto para justificar su emprendimiento. Los métodos tradicionales de evaluación económico-financiera de proyectos, tales como las reglas de decisión a partir del valor presente neto o la tasa interna de retorno de los flujos de caja proyectados, presentan la debilidad fundamental de no poder incorporar la flexibilidad de respuesta ante la incertidumbre futura que enfrenta el proyecto. La metodología de opciones reales como herramienta para la valorización de proyectos de inversión surge con el propósito de superar estas carencias, y así reflejar el impacto económico de la gestión activa de proyectos. La flexibilidad en la gestión representa la capacidad del gestor de proyectos de tomar nuevas estrategias durante la vida del proyecto frente a cambios inesperados en el entorno económico, ya sean estrategias de carácter defensivo u ofensivo, que incrementan la rentabilidad del proyecto. Una opción real, entonces, se define como la posibilidad de ejercer una flexibilidad en la gestión. Se buscará demostrar, a través de un ejemplo de aplicación, cómo el considerar las opciones reales presentes en un proyecto de inversión revela el valor adicional disponible. La aplicación se realizará en un proyecto de desarrollo inmobiliario de viviendas en Lima, Perú. Esta elección se debe a que es un proyecto complejo, con exposición a diversos riesgos y con inversión intensiva en capital. No obstante, la metodología de opciones reales puede emplearse en proyectos de cualquier rubro. Por otro lado, la actividad constructora es de especial importancia para el desarrollo económico de un país, y en particular para el caso del Perú existe una desaceleración en el crecimiento del sector debido a la concentración de oferta en los niveles socioeconómicos A y B, mientras que existe demanda insatisfecha en los demás niveles. El utilizar la metodología de opciones reales revela el valor adicional que generan las respuestas ofensivas y defensivas ante la incertidumbre, por lo que proyectos que inicialmente se desestimaban por ser poco atractivos en rentabilidad podrían emprenderse a la luz de este valor incremental. En tal sentido, esta metodología de análisis podría facilitar el aumento de desarrollo inmobiliario y por ende la oferta de viviendas dirigidas a los niveles socioeconómicos que hoy no son atendidos en su totalidad. El presente estudio está dividido en cinco capítulos. En el capítulo 1 se presenta el marco teórico, revisando la literatura existente en el tema y definiendo los conceptos clave para el estudio. El capítulo 2 consiste en un estudio del sector construcción en el Perú, resaltando la importancia de la investigación. El capítulo 3 presenta el modelo matemático a ser empleado, incorporando las técnicas de pronóstico de series de tiempo y simulación requeridas para la valorización del proyecto de inversión bajo la metodología de opciones reales; la implementación fue a través del lenguaje de programación R. En el capítulo 4 se presenta el análisis y discusión de resultados, buscando demostrar que las opciones reales presentes en el proyecto generan valor económico adicional versus el proyecto sin considerar las opciones. Finalmente, el capítulo 5 consta de las conclusiones del estudio y de recomendaciones para futuras aplicaciones de la metodología.

Dos problemas de tipo económico se presentan alrededor de las viviendas vacacionales en nuestro país: su alto costo y su desuso, ya que, por tratarse de viviendas para descanso, la utilidad de estas se encuentra reducida a un tiempo mínimo durante todo el año. A su vez el desuso no solo se presenta desde la perspectiva del usuario final de la vivienda sino también desde la perspectiva del empresario turístico, que tiene desocupadas gran parte de las viviendas del complejo vacacional durante largas épocas del año, teniendo asegurada su ocupación solamente en períodos determinados del año, lo que representa una pérdida en su negocio. Por ello es importante hallar un mecanismo que permita que más personas puedan acceder a las viviendas vacacionales y a su vez que permita darles un uso permanente a fin de evitar el desperdicio de recursos. Para solucionar este problema podríamos acudir a la figura legal que en doctrina se conoce como multipropiedad, derecho que consiste en compartir la propiedad o el uso de un inmueble vacacional entre varias personas que se turnan en el disfrute en forma periódica. En Perú la multipropiedad ha sido regulada mediante el Decreto Legislativo N°706 que data del año 1991, sin embargo no ha sido aplicado en la práctica, por lo que son objetivos de este trabajo: determinar si efectivamente se pueden celebrar contratos de multipropiedad a la luz del citado decreto o si es necesario acudir a otra forma de regulación vigente, determinar las ventajas y desventajas de cada una de las posibles formas de regulación de la multipropiedad y por último determinar la opción legislativa más conveniente, ya sea en la misma normativa nacional o creando nueva regulación. Al final del presente trabajo se concluye que la alternativa idónea para regular este negocio turístico y aprovechar económicamente las viviendas vacacionales es el arrendamiento, y se propone una forma de regulación desde una perspectiva civil y registral.

Durante el desarrollo de los 7 capítulos se comprobó la factibilidad técnica, económica y financiera de la gestión de un proyecto inmobiliario sustentable de carácter social alineado a los requisitos del Código Técnico de Construcción Sostenible. El capítulo 1 es destinado al desarrollo del marco teórico de la Teoría de Opciones Reales. Se presenta la terminología usada en Opciones Financieras y su símil con Opciones Reales. Se describe la metodología, modelo y método a usarse en la valorización por Opciones Reales. Asimismo, se identifican variables del modelo que condicionan la valorización del proyecto. En el capítulo 2 se desarrolla el análisis estratégico, se describe el ambiente externo e interno al cual se enfrenta el proyecto, se presenta la misión y visión, y se determina las estrategias del proyecto. El capítulo 3 corresponde al estudio de mercado, se identifica una oportunidad de mercado en los estratos medio y medio-bajo, y se segmenta el mismo mediante variables psicográficas y conductuales. Posteriormente, se realiza la proyección de la oferta y demanda para calcular la demanda del proyecto. Finalmente, se desarrolla la estrategia de comercialización. En el capítulo 4 se realiza el estudio técnico, se opta por localizar el proyecto en el distrito de Comas. Asimismo, en base a los parámetros urbanísticos y el código técnico, se determinan las características físicas del producto a ofrecer. En el capítulo 5 se presenta el estudio legal y organizacional, en el cual se determinan todos los trámites necesarios para la existencia de la empresa y proyecto. Luego, se detalla los requerimientos de personal y se decide los servicios a tercerizar. En el capítulo 6 se desarrolla el estudio de inversiones y se evalúa el proyecto usando la metodología del Flujo de Caja Descontado. Finalmente, en el capítulo 7, se evalúa la Opción de Expandir y Abandonar usando la metodología de Opciones Reales.

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Los proyectos inmobiliarios en Lima vienen siendo impulsados por la estabilidad económica del país, la gran demanda insatisfecha, las facilidades del sistema financiero y la mejora de la capacidad adquisitiva de la población. Sin embargo, la industria local de construcción tiene serios problemas de diseño que impactan la construcción y fuertes niveles de postventa. De esta manera, la presente tesis explora las posibilidades de aplicar herramientas de gestión que permitan reducir las pérdidas y se agregue valor a los clientes en la etapa de Definición del Proyecto mediante una metodología propuesta por el Lean Project Delivery System. La primera parte de la presente tesis se centra en el marco teórico de la misma, en donde se presentan dos sistemas de gestión de proyectos, con un mayor enfoque en el Lean Project Delivery System®. Además, se presenta la propuesta de esta metodología en la etapa de Definición de Proyecto (DP). La segunda parte del trabajo consiste en la aplicación de dicha metodología en la realización de la definición de un proyecto inmobiliario ubicado en San Miguel. Primero, se presenta la misión, visión y valores de la empresa inmobiliaria encargada del estudio. Luego, se presentan las condiciones técnicas y legales del terreno que restringen el proyecto. Acto seguido, se determina un perfil de cliente objetivo mediante datos recolectados de la APEIM, el estudio de Arellano Marketing sobre los “Estilos de Vida en el Perú” y entrevistas que se realizaron a los encargados de las salas de ventas de proyectos inmobiliarios cercanos. Además, se presentan casos notables de problemas de postventa que han aparecido en los medios de comunicación y en INDECOPI, así como problemas comunes presentados a través de entrevistas a gerentes de proyecto y jefes de postventa. Se efectúa una encuesta de Post Occupancy Evaluation (POE) para describir más a profundidad el perfil del target. Por último, se analizan las restricciones a las necesidades de los clientes y se describen múltiples alternativas a través de Criterios de Diseño; además, se presenta el estudio de mercado de la zona. En la tercera y última parte, se presentan las tres alternativas de diseño elaboradas, indicándose ratios de eficiencia de metros cuadrados construidos y vendibles, así como los atributos requeridos por el cliente final. Asimismo, se presenta la matriz QFD del proyecto y los perfiles económicos de cada alternativa con sus respectivas matrices multicriterio y la descripción de la Definición del Proyecto. Finalmente, se presentan las conclusiones y recomendaciones de la presente tesis. / Tesis

La tesis que se presenta a continuación fue elaborada con el fin de obtener una metodología de trabajo en la cual se consideren todos los factores relevantes al momento de concebir un proyecto inmobiliario de una edificación cimentada en un suelo de baja capacidad portante. Esta tesis puede servir como guía para otros proyectos inmobiliarios que presenten similares condiciones de cimentación. La necesidad de presentación de este trabajo radica, en tener un estudio confiable donde se pueda sustentar que, a pesar de que las edificaciones cimentadas sobre suelos de baja capacidad portante presentan costos adicionales en comparación a edificaciones cimentadas en suelos de alta capacidad, todavía siguen siendo una oportunidad de negocio. En la actualidad muchos inversionistas y profesionales han realizado proyectos con las características mencionadas sin tener un adecuado estudio, arriesgándose a perder importantes sumas de dinero. Es por eso que nace la necesidad de contar con esta tesis que se titula, “Factibilidad económica de un condominio de edificios multifamiliares en Bellavista - Callao”; A partir de este aporte se podrá elaborar un adecuado plan de negocio disminuyendo el riesgo de pérdida en la inversión. La tesis constará de 13 capítulos, en los cuales se realizarán: análisis del mercado inmobiliario en el Perú; estudio de factores socioeconómicos que puedan influenciar en éste sector. Luego se efectuara un estudio de la oferta y la demanda en el mercado de vivienda de Lima Metropolitana y el distrito de Bellavista-Callao, para así poder determinar el mercado objetivo. También se analizará cierta documentación técnica y legal para llevar a cabo la construcción de estas viviendas y así definir la arquitectura del proyecto. En conjunto con todo lo recopilado previamente, se realizarán los cálculos de cabida arquitectónica, perfil, flujo y análisis de sensibilidad, y así obtener un resultado de factibilidad del proyecto. / Tesis

El presente trabajo aplica la metodología de las opciones reales a un proyecto inmobiliario de venta de lotes y expandible a venta de casas para uso residencial en el Peru, departamento de Cusco, provincia de Cusco, distrito de San Sebastián, aprovechando las oportunidades que se presentan por la demanda del sector socioeconómico B y C. Primero se hará el análisis económico por los métodos de valoración de proyectos utilizando un flujo de efectivo descontado que permite el cálculo del VAN y la TIR y considera el tradicional análisis estático en escenarios pesimista, normal y optimista. La teoría del análisis de inversiones ha incorporado la valoración de oportunidades de inversión en un escenario flexible y de incertidumbre. La teoría de las Opciones Reales es entonces, un complemento a la metodología tradicional. Luego de evaluar el proyecto de desarrollo inmobiliario por la metodología tradicional se procederá a realizar una simulación mediante el Análisis de Montecarlo, para determinar el coeficiente de variabilidad del proyecto y diagnosticar la flexibilidad operativa frente a la incertidumbre relevante del proyecto inmobiliario. Finalmente se procederá a analizar la incertidumbre relevante del proyecto mediante el Análisis de Opciones Reales a través del modelo binomial, para comprobar si el valor del proyecto en estudio aumenta en relación con la evaluación tradicional. Entonces, la valoración de proyectos inmobiliarios mediante las Opciones Reales brinda potencial a un proyecto que posee incertidumbre, utilizándolo como elemento en la agregación de valor al mismo. Los resultados obtenidos se concentran en la incertidumbre durante el período de preventa y establecen una importante ganancia de valor si se paga por acceder a una opción de compra del terreno por un año; y luego valoran la opción de expandir el proyecto de la venta de lotes a la venta de casas, cuándo la demanda lo aconseja, consiguiendo también un importante aumento de valor. La expansión del proyecto de venta de lotes a venta de casas se plantea en dos etapas de construcción de casas y cada etapa determinada por escenarios de demanda. / Tesis

La presente tesis desarrolla una metodología para determinar la factibilidad económica de un proyecto inmobiliario en la ciudad de Juliaca, así como los principales factores que influyen en el desarrollo de proyectos inmobiliarios ubicados en dicha ciudad. El proyecto inmobiliario a estudiar es un edificio de vivienda multifamiliar de siete pisos que actualmente se encuentra en construcción. Se ha tenido como principales fuentes de datos las publicaciones emitidas por el Instituto Nacional de Estadística e Informática (INEI) y el Banco Central de Reserva del Perú (BCRP), así como el Plan de Desarrollo Urbano Juliaca 2016 – 2025. En primer lugar, se realiza un análisis de la situación económica, financiera e inmobiliaria del macro entorno. Seguidamente se realiza un análisis situacional del micro entorno, en el que se muestran las principales características del mercado inmobiliario de la ciudad de Juliaca. También se determina la oferta y demanda de viviendas. En segundo lugar, se realiza el planeamiento estratégico para desarrollar el proyecto. Se prosigue con la segmentación del mercado según variables socioeconómicas y psicográficas para así poder determinar el perfil del cliente objetivo. Luego se realiza el estudio de mercado en el que se detallan las principales características del terreno y de los proyectos de la competencia. En base a estos datos y a los parámetros urbanísticos emitidos por la municipalidad se establecen las características generales del proyecto (perfil) y se desarrolla la cabida arquitectónica. En tercer lugar, se determina la factibilidad técnica del proyecto; para ello se exponen los estudios de ingeniería previos necesarios, las consideraciones para el diseño estructural, instalaciones sanitarias y eléctricas, así como las consideraciones para la construcción. Luego, se determina la factibilidad comercial del proyecto, donde se definen las características del producto, el precio, la plaza y la promoción. Finalmente, se determina la factibilidad económica del proyecto; para ello se evalúa el estado de ganancias y pérdidas, así como los indicadores económicos y financieros obtenidos del flujo de caja (VAN y TIR). También se realiza un análisis de sensibilidad de flujo para poder analizar cómo cambian los indicadores económicos y financieros cuando las principales variables del proyecto son alteradas. Se espera que el presente trabajo pueda servir de guía para el desarrollo de estudios de factibilidad económica de proyectos de vivienda multifamiliar en la ciudad de Juliaca. / Tesis