Syftet med det här examensarbetet är att få insikt i hur effekterna av realisationsvinstbeskattning påverkar hushållens rörlighet på den svenska bostadsmarknaden i samband med ett bostadsbyte. Studien avser att redogöra grunderna för realisationsvinstbeskattning i Sverige, vilka för- och nackdelar det finns med att beskatta realisationsvinster vid bostadsförsäljningar samt hur realisationsvinstbeskattningen bör utformas för att besvara framtidens utmaningar. Baserat på studiens underliggande problematik och syfte tillämpas en kvantitativ forskningsmetod i det här examensarbetet. Vid insamling av data genomfördes en enkätundersökning och totalt erhölls 102 enkätsvar. För att uppnå syftet med studien analyseras det empiriska resultatet och jämförs med tidigare forskning för att sedan presentera en slutsats och möjlighet till framtida forskning.   Resultatet av undersökningen påvisar att realisationsvinstbeskattning påverkar hushållens ekonomiska förutsättningar i samband med ett bostadsbyte, där beskattningen har en tydlig effekt på framförallt äldre hushåll. Hushåll som haft deras bostäder i många år menar att de upplever en prisuppgång på bostadsmarknaden och därmed en hög värdeökning på fastigheten. En sådan värdeökning medför en hög realisationsvinst och därmed även en hög skattekostnad, vilket i många fall leder till att hushållen aktivt avstår från att sälja sin bostad. Dynamiken på bostadsmarknaden försvagas då äldre hushåll bor kvar i sina villor trots att det finns en önskan om att flytta och trots att bostaden egentligen matchar ett annat hushåll bättre. Undersökningen påvisar även att yngre hushåll upplever utbudet på bostadsmarknaden som ett problem samt att realisationsvinstbeskattning gör det svårt för hushåll att byta bostad utifrån förändrade livssituationer.    Slutligen påvisar studien att hushållen finner dagens realisationsvinstbeskattning orättvis, där skattesatsen är oberoende av hur länge säljaren haft sin bostad i ägo. Den oberoende skattesatsen beskrivs som en central faktor till att äldre hushåll inte realiserar sina bostäder trots att önskan om bostadsbyte finns. Majoriteten av hushållens anser att Sverige bör inspireras mer av våra grannländer vad gäller beskattning av realisationsvinster, där skattesatsen baseras procentuellt beroende på hur länge säljaren haft bostaden i ägo. Somliga anser även att realisationsvinstskatten bör slopas, vilket även lyfts fram bland politiker. Tidigare forskning anser dock att forskningen är för bristfällig för att motivera en slopad vinstskatt samt att en slopad vinstskatt istället kan bidra till inlåsningseffekter på bostadsmarknaden. Vår slutsats visar att realisationsvinstbeskattning har en påverkan på hushållens benägenhet att flytta, där framförallt äldre hushåll är tydligt utsatta. Det på grund av prisuppgång på bostadsmarknaden och värdeökningar på fastigheter som låser in hushållen till sina bostäder, trots att önskan om att flytta finns.

Bakgrund: I Sverige har 76 % av befolkningen innehav i fonder och den totala fondförmögenheten uppgår till 1 925 miljarder. Kapitalvinstskatten ligger på 30 % och utlöses endast vid en realisation av vinsten. Många svenskar undviker gärna att aktivera denna skatteeffekt och blir därmed inlåsta i sina fonder. Syfte: Syftet med denna uppsats är att utifrån intervjuer med privata fondsparare och aktörer inom branschen förklara hur kapitalvinstskatten påverkar privatpersoners resonerande och agerande. Detta beteende kommer sedan att analyseras utifrån befintliga teorier inom beteendeekonomi. Metod: För att nå studiens syfte har vi använt oss av en abduktiv metod. Det empiriska materialet har samlats in med hjälp av semistrukturerade intervjuer. Totalt har vi intervjuat 10 fondsparare och 6 personer inom branschen. Materialet från intervjuerna har sedan förklarats med hjälp av de teorier vi valt ut. Slutsats: I vår studie har vi kommit fram till att inlåsningseffekten varierar beroende på fondspararens ålder. Den yngre gruppen ställde sig mer likgiltig inför kapitalvinstskatten, med anledning av en kort placeringshorisont. Den äldre gruppen hade en mer ospecificerad placeringshorisont och baserade sina investeringsbeslut utefter skattekonsekvensen. Kapitalvinstskatten hade då en bromsande effekt, eftersom det skulle minska den totala förmögenheten. / Background: In Sweden 76 % of the population has savings in mutual funds, with a combined wealth of 1 925 billion SEK. The tax on capital gains is 30 % and is activated when the profit is realized. Many Swedes avoid triggering this tax effect and is therefore locked-in in their mutual funds. Purpose The purpose of this study is, from interviews with private fund investors and industry players, to explain how the capital gains tax affects individuals’ reasoning and actions. This behavior will then be analyzed in terms of existing theories in the field. Method: We have used an abductive method to achieve the purpose of this study. The empirical material has been collected through semi-structured interviews.  We have conducted 10 interviews with private fund investors and 6 people in the fund industry. The material from the interviews was then explained by means of the theories we have selected. Conclusion: In our study we came to the conclusion that the lock-in effect varies depending on the fund savers age. The younger group was more indifferent to the capital gains tax, due to a shorter investment horizon. The older group had a more unspecified investment horizon and based their investment decisions along the tax consequence. Capital gains tax then had a braking effect, as it would reduce the total wealth.

Olika aktörer på fastighetsmarknaden har svårigheter att värdesätta kommersiella fastigheter på grund av den minskade transparensen på marknaden. Den minskade transparensen är ett resultat av att färre fastigheter överlåts genom köpehandling idag. Syftet med denna studie är att skapa en ökad förståelse på fastighetsmarknaden och på så vis underlätta för olika aktörer på fastighetsmarknaden att genomföra marknadsanalyser. Målet är att utreda varför vissa bolag väljer att överlåta sina fastigheter med köpehandling istället för att överlåta fastigheter genom att paketera den i ett dotterbolag. Två rättsfall har studerats för att få rättsväsendets bedömningar. Genom rättsfallen kunde det konstateras att det råder en viss osäkerhet i hur beskattningen ska genomföras vid fastighetsöverlåtelser. Denna osäkerhet kan leda till att bolagen väljer att överlåta fastigheterna genom köpehandling där rättsläget är mycket tydligare.   För att utreda varför bolag väljer att överlåta kommersiella fastigheter genom köpehandling har en intervjustudie genomförts. Intervjustudien påvisade att bolagens val av överlåtelseform är beroende av de för- och nackdelar samt de skattemässiga konsekvenser som överlåtelsen medför. Intervjustudien visar även att enklare överlåtelseprocesser föredras av bolagen samt att de säljande bolagen vill uppnå en ekonomisk vinning genom överlåtelserna av fastigheterna.   Slutsatsen är att säljarens val av överlåtelseform är beroende på utfallet av kalkyleringsmetoden, köparens påverkan på överlåtelseformen samt hur komplicerad överlåtelseprocessen får vara. Den ökade transparensen som överlåtelser genom köpehandling bidrar till gör att de olika aktörernas marknadsanalyser på fastighetsmarknaden kan förenklas och bli mer tillförlitliga. Utöver detta avser regeringen att tillsätta en utredning angående skatteplanering i samband med då fastigheter paketeras i bolag. Beroende på vad regeringens utredning får för utfall kan antalet överlåtelser på fastighetsmarknaden ändras vilket skulle kunna vara intressant att undersöka i en framtida studie. / Different participants in the real estate market have difficulty in valuing commercial real estate due to reduced market transparency. The reduced transparency is a result of fewer properties being transferred by way of document of purchase today. The purpose of this study is to create a better understanding of the property market and be able to provide market participant with an improved understanding how to analyze this market. The objective is to investigate why some companies choose to sell properties by way of document of purchase instead of transferring the property by using a limited company structure. Two legal cases have been reviewed for judicial assessments. The court cases analysis showed the degree of turnover of property transfers can lead to uncertainty in terms of possible tax implications. This uncertainty might lead to companies choosing to transfer properties by way of document of purchase due to the much clearer legal position.   An interview study has been conducted to investigate why companies transfer commercial properties through the use of purchase document. The study showed that companies’ choice of transfer form is dependent on the advantages and disadvantages of the form together with possible tax implications. The interview study also showed a simple transfer process is preferred together with financial gains when selling properties.   The conclusion is that the seller’s preferred choice of transfer form is dependent on the outcome of the project models, the purchasers’ impact and how complicated the transfer process may be. The increased level of transparency achieved by using document of purchase makes it easier for participants in the real estate market to conduct market analysis and also to make the results more reliable. In addition to this the Swedish government intends to launch an investigation into potential effects of tax planning in connection with the use of limited corporate structures. The number of transferals in the property market could potentially change dependent on the outcome of the government’s investigation and if so this could be an interesting topic for a future study.

Det finns många indikationer på att Sveriges bostadsmarknad fungerar dåligt och statistik från Boverket visar att många kommuner upplever ett bostadsunderskott. Samtidigt indikerar statistik från Statistiska centralbyrån att stora delar av Sveriges befintliga bostadsbestånd används ineffektivt. Bostadspriserna har de senaste decennierna ökat kraftigt och i kombination med att många hushåll bor länge i sina bostäder har stora latenta skatteskulder byggts upp runt om i Sveriges kommuner. En bidragande faktor som påverkar ett hushålls vilja att flytta är storleken på transaktionskostnaderna som uppkommer i samband med en fastighetsförsäljning. En stor del av dessa transaktionskostnader utgörs av kapitalvinstskatten som måste betalas när bostaden säljs med vinst. Syftet med studien är att öka förståelsen för den svenska bostadsmarknaden genom att kartlägga latent skatteskuld, flyttkostnader i procent av priset och bostadsrörligheten i Sveriges kommuner. Studien undersöker även om det finns ett samband mellan höga flyttkostnader och låg bostadsrörlighet. Studien har genomförts med hjälp av en kvantitativ metod där data från Statistiska centralbyrån, Skatteverket och Valueguard använts för att skapa en databas över Sveriges kommuner. Studiens resultat visar att de högsta latenta skatteskulderna återfinns i storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö medan kommunerna med högst flyttkostnad i procent av priset för småhusbeståndet är Habo, Åre och Härjedalen. Kommunerna Orsa, Grästorp och Mullsjö har de högsta flyttkostnaderna i procent av priset vad gäller bostadsrättsbeståndet. Störst andel underutnyttjat småhusbestånd finns i kommunerna Malung-Sälen, Härjedalen och Åre där nästan vartannat småhus står tomt medan kommunerna med störst andel underutnyttjat bostadsrättsbestånd är Nordanstig, Berg och Åre. Studien kan inte bevisa att det finns ett positivt samband mellan höga flyttkostnader och låg rörlighet på bostadsmarknaden. / There are many indications that the Swedish housing market is functioning inefficiently, and statistics from the Swedish National Board of Housing, Building and Planning show that many municipalities are experiencing a housing deficit. Simultaneously, statistics from Statistics Sweden indicate that large parts of Sweden's existing housing stock are underutilized. Seeing as housing prices have steadily increased during the last decades, combined with the fact that many households live in their houses for many years, a large dormant tax debt has been built up in the Swedish municipalities. One factor affecting the household’s willingness to move is the size of the transaction costs generated by the sale of the property. A large part of the transaction costs includes the capital gains tax if the residence is sold at a profit.  The purpose of this study is to increase the knowledge of the Swedish housing market by mapping the dormant tax debt, moving costs as a percentage of the price and residential mobility in the Swedish municipalities. The study thus examines whether there is a relationship between high moving costs and low residential mobility. The study applies a quantitative approach where data from Statistics Sweden, The Swedish Tax Agency and Valueguard are used to create a dataset of the Swedish municipalities. The results of the study show that the highest dormant tax debt is found in the major cities Stockholm, Gothenburg, and Malmö, while the municipalities with the highest moving costs as a percentage of the price of the single-family houses are found in Habo, Åre and Härjedalen. The municipalities of Orsa, Grästorp and Mullsjö show the highest moving costs as a percentage of the price for the condominium housing stock. The largest proportion of underutilized single-family houses is found in the municipalities Malung-Sälen, Härjedalen and Åre, where half of the single-family houses were empty, while the municipalities with the most underutilized condominium housing stock are Nordanstig, Berg and Åre. The study could however not show that there is a positive relationship between high moving costs and low mobility in the housing market.