Currently there is a high demand for housing in Sweden, especially in the metropolitan areas. The municipalities own a major part of the land intended for new construction. Through a land allocation the land can be allocated to developers, which in turn develops the area. Thus, land allocation is a vital tool for the housing development in Sweden. Currently there are no regulations concerning how the land allocation should be carried out. Consequently, the implementations differ significantly between different municipalities and projects. The purpose of this master thesis is to describe and compare different approaches of municipal land allocations in larger development projects. Furthermore, the aim is to analyze pros and cons of the different approaches and recommend which components that should be used in land allocations of larger development projects. When the different approaches have been described and compared the particular method has been studied, what criteria that have been used during the selection of developers and how the assessment has been carried out. Other than that the duration, pricing and regulation of rent and tenure have been investigated. Furthermore, questions regarding zoning have also been considered in the study. The four projects that has been investigated is Frihamnen (Göteborg), Årstafältet (Stockholm), Södra Ladugårdsängen (Örebro) and Vallastaden (Linköping). The objective of the study has been achieved through a literature review and a case study of the four projects. The case study is based on written documents and conducted interviews with involved parties from the municipalities and developers. The study has shown that all approaches of land allocation studied differ depending on the project conditions and objectives. In all projects a tender process has been the base for selection of developers. Price was the driving factor in Årstafältet, while other criterias were in focus in the other projects. The study shows that a selection based on other criterias then price is good in order to promote quality and diversity in the project. However, a tender based only on price is a simple and relatively cheap method. Regarding detail plans, it is concluded that it can be an advantage for smaller municipalites to prepare the detail plan before a land allocation takes place in order to attract developers. This approach is something that especially promotes smaller developers since preparation of a plan is costly and time-consuming. In addition, it is concluded that it always should occur some type of coordination and planning among the municipality and the selected developers in order to obtain optimal overall solutions for the area. / Det råder i Sverige idag en stor efterfrågan på bostäder, speciellt i storstadsregionerna. En stor del av marken för nyproduktion ägs av Sveriges kommuner som via en markanvisning kan fördela marken till byggherrar för exploatering av marken. Markanvisning är därmed tillsammans med planmonopolet ett viktigt instrument för bostadsutvecklingen. Någon reglering för hur fördelning av markanvisning bör ske finns inte och tillämpningen skiljer sig därmed väsentligt mellan kommun och projekt. Syftet med detta examensarbete är att beskriva och jämföra tillvägagångssätten vid kommunal markanvisning inom större exploateringsprojekt. Detta för att kunna observera skillnader, analysera för- och nackdelar samt att ge förslag på komponenter som bör tillämpas vid markanvisning av större exploateringsområden. Med tillvägagångssätt menas bland annat vilken tilldelningsmetod som använts, vilka kriterier som val av byggherrar grundats på samt hur denna bedömning gått till. Vidare har även processens gång, prissättning och eventuell reglering av hyra och upplåtelseformer undersökts. Hur och när detaljplan framtagits berörs även i studien. De fyra projekt som ingår i studien är Frihamnen (Göteborg), Årstafältet (Stockholm), Södra Ladugårdsängen (Örebro) och Vallastaden (Linköping). Syftet med studien har uppnåtts via en litteraturstudie samt en fallstudie över de fyra projekten. Inom fallstudien har dels material studerats och dels intervjuer med kommunala tjänstemän samt deltagande byggherrar genomförts. Studien har visat på att samtliga studerade tillvägagångssätt skiljer sig åt beroende på förutsättningar och mål med projekten. Inom samtliga projekt har anbudsanvisning tillämpats och inom samtliga projekt förutom Årstafältet har urvalet grundats på andra kriterier än pris. Att genomföra bedömningen på andra kriterier än pris är något som studien kommit fram till är lämpligt för att främja kvalitet och mångfald i projektet. Däremot är ett anbud baserat endast på pris en enkel och mindre resurskrävande metod att tilldela markanvisning samt erhålla ett marknadspris på. Avseende framtagande av detaljplan kan detta i vissa mindre kommuner vara fördelaktigt att ta fram innan markanvisning för att locka fler byggherrar. Detta tillvägagångssätt är även något som främjar mindre byggherrar då ett detaljplanearbete är resurs- och tidskrävande. Någon slags samordning och planering bör däremot alltid ske mellan kommun och tilldelade byggherrar för att erhålla en optimal helhetslösning för området.

I syfte att effektivisera byggandet i Sverige trädde den 1 januari 2015 två nya bestämmelser ikraft;; en bestämmelse avseende förbud mot kommunala byggnadstekniska särkrav samt en lag avseende nya riktlinjer för kommunala markanvisningar.  Förbudet mot kommunala byggnadstekniska särkrav regleras genom 8 kap. 4a § i plan-­ och bygglagen (2010:900), PBL, och innebär att kommuner inte längre får ställa egna byggnadstekniska egenskapskrav som byggherrar måste anpassa sig efter. Bestämmelsen avser framförallt genomförande av detaljplaner i samband med markanvisningsavtal eller exploateringsavtal. Med byggnadstekniska särkrav menas krav som går längre än de föreskrifter som tillhör de byggnadstekniska kraven i 8 kap. 4 § PBL och som finns i PBF, BBR och EKS. Vid tillämpning av stoppregeln har de situationer där kommunen agerar i rollen som fastighetsägare undantagits. Det innebär att förbudet inte omfattar kommunens möjlighet att ställa egna byggnadstekniska krav i samband med markanvisningar som avser upplåtelse av mark, utan enbart att de markanvisningar som avser marköverlåtelser omfattas av förbudet.  I enlighet med lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar ska kommuner upprätta markanvisningspolicys innehållande de riktlinjer som gäller för markanvisningar inom kommunen. På så sätt har intentionen varit att gynna konkurrensen mellan olika byggherrar genom mer tydliga villkor och ökad transparens vid kommunala avtalsförhandlingar.  Trots införandet av stoppregeln har det framkommit att vissa kommuner fortfarande ställer byggnadstekniska särkrav. Av en pågående och aktuell debatt i ämnet framgår att det även finns olika uppfattningar om huruvida bestämmelsen ens utgör ett förbud. Detta examensarbete har utförts i syfte att redogöra för vad stoppregeln i 8 kap. 4a § PBL egentligen innebär i samband med kommunala markanvisningar, hur kommuner förhåller sig till stoppregeln samt hur de i praktiken agerar kring bestämmelsen. För att erhålla relevant material till vår studie har vårt arbete baserats på dels en granskning av 34 olika markanvisningsavtal och markanvisningspolicys från 10 kommuner och dels intervjuer via e-­post med 13 kommuner.  Vår studie visar att det fortfarande ställs särkrav vid kommunala markanvisningar. I 13 av de 34 markanvisningsavtal som granskats påträffades särkrav och då vanligen inom området för energihushållning. Studien visar också att kommuner överlag är medvetna om att stoppregeln är menad som ett förbud och att många också förhåller sig till det. Däremot har det också bekräftats att det finns ett klart missnöje med stoppregeln, då det framförallt hindrar kommunernas arbete att främja ett hållbart byggande. Studien visar också att stoppregeln kan upplevas otydlig när det gäller tillämpningen vid kommunal markanvisning. Detta med hänsyn till att det av stoppregelns ordalydelse framgår att lagen inte är tillämplig för situationer där kommunen handlar som fastighetsägare, vilket är den roll som många kommuner ser sig verka i under markanvisningsprocessen. / In order to streamline construction in Sweden two new regulations took effect in January 1, 2015. One concerning the prohibition of municipal construction engineering demands and one regarding guidelines for municipal land development agreements. The prohibition of municipal construction engineering demands is regulated in 8 chap. 4a § PBL (2010:900), which means that municipalities no longer can set their own construction engineering requirements that developers must adapt to. This provision relates primarily to the implementation of “detailed plans” for land development agreements or exploitation agreements. The term construction engineering demands mean requirements that go beyond the regulation of the building construction requirements in 8 chap. 4 § PBL, which is contained in the PBF, BBR and EKS. When applying the “stop rule”, there are situations where the municipalities acts in the role of property owners and therefore have been exempted from the “stop rule”. This means that the prohibition does not include the municipality's ability to set their own building construction requirements in conjunction to land developments related to land lease. Only land developments that are related to land sale are covered by the prohibition.  According to the new law referring to guidelines for municipal land development agreements, municipalities must establish a policy containing the guidelines for land developments within the municipality. Thus, the intention has been to support competition between different constructors through more clear conditions and increased transparency in municipal contract negotiations. Despite the introduction of the “stop rule”, it has been found that some municipalities still impose specific construction engineering demands. An ongoing and current debate on the subject shows that there are also different perceptions as to whether the provision even constitutes a ban or not.  This bachelor thesis has been carried out with a view of explaining what the regulations in 8 chap. 4a § PBL really means in conjunction to land development agreements and how the municipalities relate to the “stop rule” and act in the practice regarding to the provision. In order to obtain relevant material for the essay, our work has been based on inventory of 34 different contracts of land development agreements and the policies of ten municipalities and interviews by e-­mail with 13 municipalities. Our study shows that the municipalities still are using construction engineering demands in land development agreements. In 13 of the 34 contracts examined, construction engineering demands were found, usually in the area of energy effectivity. At the same time, the study also discovers that municipalities are aware that the “stop rule” is considered a ban and that many of the municipalities abides to the new regulations. On the other hand, it has also been confirmed that there is a clear dissatisfaction with the “stop rule”, as it prevents in particular the municipalities efforts to promote sustainable construction. Through our study it has also been found that the “stop rule” can be perceived as unclear as regards to the process of land developments. This, in view of the fact, that the wording of the “stop rule” shows that the law does not apply to situations where the municipality acts as property owners, which is the role many municipalities consider themselves in when they establish contracts referring to the process of land developments.

Denna studie har gjorts i syfte att utreda vilka effekter som kommun, byggherre och bank upplever då en exploateringsfastighet överlåts till en byggherre först efter att byggnationer påbörjats inom ramen för en kommunal markanvisning. Studien har gjorts på förslag av Gävle kommun som sökt svar på om en överlåtelsetidpunkt efter byggstart kan vara ett instrument att uppnå rätt resultat då exploatering görs på kommunalt ägd mark.   För att belysa effekterna har studien gjorts genom jämförelse av hur aktörer upplever förfarandet som tillämpas av Örebro kommun med hur aktörer upplever förfarandet som tillämpas av Gävle kommun. I Örebro kommun genomförs marköverlåtelsen till byggherren först efter att byggnationer påbörjats på fastigheten. I Gävle kommun sker normalt överlåtelsen innan byggstart även om svävarvillkor ibland förekommer vilket fördröjer byggherrens möjlighet att erhålla lagfart.   För att förstå hur aktörerna kommun, byggherre och bank upplever effekterna har (1) semi-strukturerade, kvalitativa telefonintervjuer gjorts med aktörer på respektive orter. (2) Avtal om markanvisning har granskats för att förstå hur kommunerna reglerar sina respektive överlåtelsetidpunkter.   Resultatet visar att tidpunkten för exploateringsfastighetens överlåtelse kan användas som instrument att förhindra spekulation med kommunalt ägd mark. Resultatet visar också att mindre byggherrar behöver mer egna medel för att klara ökade kostnader i exploateringsprocessens tidiga skeden som följd av att byggnationer behöver påbörjas innan finansiering genom byggnadskreditiv finns på plats. Av de svar som erhållits från banker indikeras att tidpunkten som sådan inte har någon betydelse för bankens möjlighet att ställa ut ett byggnadskreditiv, så länge banken kan erbjudas tillräcklig säkerhet. Utöver panträtt i fast egendom kan vissa banker godta en moderbolagsborgen som säkerhet.   Som medel att förhindra markspekulation kan också köpets bestånd göras beroende av att byggnationer påbörjas på exploateringsfastigheten. I det fallet påbörjas överlåtelseprocessen innan byggstart med ett giltigt köpekontrakt och panträtt kan upplåtas i fastigheten med den lagfarna ägarens medgivande. Det kommunala målet att säkerställa rätt resultat förefaller snarare vara beroende av kommunala förvaltningars samordning och hur exploateringsprocessen bedrivs i sin helhet. / This study has been conducted to investigate how municipalities, developers and banks perceive the effects of having to commence construction as a prerequisite for vesting of the real estate to be developed, within the scope of municipal land allocations. The municipality of Gävle suggested the study as they sought to establish if the time of vestment, as an activity in the land developing process, could be used as an instrument to ensure the correct results of such a process.   The study was conducted as a comparison between the municipalities of Gävle and Örebro and how stakeholders in the respective areas perceive the effects. In the municipality of Örebro real estate is vested to the developer once construction work on the property has commenced. In the municipality of Gävle the real estate is normally vested prior to commencement of construction work. In some cases, however, full ownership rights are delayed by means of contractual conditions requiring the developer to commence construction work for the contract to become fully valid, and thus allowing the developer to receive the title deed.   To understand how the stakeholders municipality, developers and banks perceive the effects, (1) semi-structured qualitative telephone interviews have been conducted across the mentioned stakeholder groups in both locations. (2) Contracts of land allocation have been studied to understand how the time of vesting is regulated by both municipalities.   The results show that the time of vesting of the real estate to be developed can be used as an instrument to prevent speculation with publicly owned property. The results also show that small scale land developers require more funds to cope with increased costs that result from the inability to receive building loans using the real estate as security for such funding. Interview answers from banks imply that the time of vesting the real estate to be developed is of no importance to them as long as sufficient security can be offered towards building loan funding. Apart from liens in real estate, parent company guarantees were mentioned as a possible alternative.   As a means to prevent land speculation, contract clauses delaying the title deed to be transferred until commencement of construction, may be used. In this case the vesting process is initiated prior to commencement of construction using a valid contract, and a lien in the real estate to be developed can be offered to the bank with the permission of the municipality as the title deed holder. The aim of the municipality to ensure the correct results of the development process appears to be more dependent on how the council boards interact and how the land development process is carried out in its entirety.