Uppsatsen berör avtalsrättsliga aspekter vid slutandet av exploateringsavtal. Till en början ges en beskrivning av exploateringsförfarandet i stort, där särskild vikt fästs vid vilka regler och offentligrättsliga principer som reglerar den kommunala kompetensen i förhållande till byggherren. Därefter sker en genomgång av exploateringsavtalets rättsliga grund. Den första av de tre huvudsakliga delfrågorna i uppsatsen berör i kommunens bundenhet i förhållande till de regler som avgör den kommunala kompetensen till följd av exploateringsavtalet. I denna delfråga berörs också kommunens bundenhet i förhållande till kommunens fullmäktiges agerande. Svaret på den första delfrågan innebär att kommunen har särskilda möjligheter att undkomma bundenhet med hänsyn till sin ställning som offentligrättsligt subjekt som agerar i egenskap av civil part. Den andra delfrågan berör huruvida den här typen av avtal bör tolkas mer objektivt. Genom att den kontext i vilken avtalen tillkommer har så pass starka offentligrättsliga inslag är det rimligt att större vikt fästs vid lagregler och förarbeten. Den offentligrättsliga kontexten innebär också att de riktlinjer för slutande av exploateringsavtal som kommunen enligt 6:39 PBL är skyldig att anta får betydelse för byggherrens förståelse av exploateringsavtalet. Den tredje delfrågan berör styrkeförhållandet mellan parterna. Genom att jämföra skyddsintressen till förmån för den svagare parten som finns i den semidispositiva civilrätten med den uppfattningen om att byggherren är den svagare parten i exploateringsavtal, görs en genomgång av de faktorer som påverkar styrkeförhållandet parterna emellan. Särskilt tungt väger det kommunala planmonopolet. Avslutningsvis berörs frågor såsom partsautonomins betydelse och hur de olika delfrågorna inverkar på varandra. Allra sist diskuteras exploateringsavtalets existensberättigande i förhållande till kommunala förutsättningar och den sammanblandning mellan offentlig och privat rätt som skett under den senaste tiden.

Genomförandeavtal är ett civilrättsligt avtal med offentligrättslig grund. Ingen lag behandlar upprättandet av genomförandeavtal, däremot har kommunen och exploatören stöd från bland annat plan- och bygglagen (PBL) och lagen om offentlig upphandling (LOU) vid upprättande av avtal. I tidigare studier har problematiken angående bristande lagstiftning gällande upprättandet av genomförandeavtal diskuterats. Det primära syftet är att analysera sex genomförandeavtal i Västra Götalands län. Granskningen bygger på en textanalys, det vill säga en kvalitativ metod för att få en djupare förståelse i hur avtalen skrivs. En sammanställning görs för att få en bra överblick över de olika bestämmelserna i avtalen. De tre frågeställningar som besvaras i studien avser vad kommunen och exploatören reglerar i avtalen, vad som eventuellt saknar lagstöd samt om planen genomförs. Resultatet i studien visar att två av de sex avtal som har ingått i studien är mindre detaljerade medan de andra fyra är utförligare. Efter granskning av avtal i studien kan en slutsats dras att grundläggande information om exempelvis parter, exploateringsområde och köpeskilling finns med i alla avtalen. Gemensamt för avtalen är också att vissa formuleringar är opreciserade och därför svåra att tolka samt att alla avtalen saknar bestämmelser angående vilka konsekvenser som blir om delar av avtalen inte genomförs. Avtalen innehåller även villkor som eventuellt saknar lagstöd. Det visade sig också att områdena i princip utformades enligt detaljplanerna. / Implementation Agreement is a civil contract with public legal basis. No law deals with establishing the implementing agreement, however, the municipality and the developer support from, among other things, the Planning and Building Act (PBA) and the Public Procurement Act (LOU) on the formation of contracts. In previous studies, the problem regarding the lack of legislation regulating the establishment of implementation agreements has been discussed. The primary purpose is to analyze six executive agreements in California. The review is based on a text analysis, i.e. a qualitative method to gain a deeper understanding of how contracts are written. A compilation is done to get a good overview of the various provisions of the agreements. The three questions answered in this study refers to what the municipality and the developer regulate in the agreements, what possibly has no legal basis and also if the plan is implemented. The results of the study show that two of the six contracts that have been included in the study are less detailed, while the other four are more detailed. After reviewing the agreement in the study, a conclusion is drawn that basic information such as parties, exploitation area and the purchase price is included in all contracts. In common for the agreements are also that some formulations are imprecise and therefore difficult to interpret. The agreements also contain conditions that may lack legal support. It was also found that the area were basically designed according to detailed plans.

Denna studie har gjorts i syfte att utreda vilka effekter som kommun, byggherre och bank upplever då en exploateringsfastighet överlåts till en byggherre först efter att byggnationer påbörjats inom ramen för en kommunal markanvisning. Studien har gjorts på förslag av Gävle kommun som sökt svar på om en överlåtelsetidpunkt efter byggstart kan vara ett instrument att uppnå rätt resultat då exploatering görs på kommunalt ägd mark.   För att belysa effekterna har studien gjorts genom jämförelse av hur aktörer upplever förfarandet som tillämpas av Örebro kommun med hur aktörer upplever förfarandet som tillämpas av Gävle kommun. I Örebro kommun genomförs marköverlåtelsen till byggherren först efter att byggnationer påbörjats på fastigheten. I Gävle kommun sker normalt överlåtelsen innan byggstart även om svävarvillkor ibland förekommer vilket fördröjer byggherrens möjlighet att erhålla lagfart.   För att förstå hur aktörerna kommun, byggherre och bank upplever effekterna har (1) semi-strukturerade, kvalitativa telefonintervjuer gjorts med aktörer på respektive orter. (2) Avtal om markanvisning har granskats för att förstå hur kommunerna reglerar sina respektive överlåtelsetidpunkter.   Resultatet visar att tidpunkten för exploateringsfastighetens överlåtelse kan användas som instrument att förhindra spekulation med kommunalt ägd mark. Resultatet visar också att mindre byggherrar behöver mer egna medel för att klara ökade kostnader i exploateringsprocessens tidiga skeden som följd av att byggnationer behöver påbörjas innan finansiering genom byggnadskreditiv finns på plats. Av de svar som erhållits från banker indikeras att tidpunkten som sådan inte har någon betydelse för bankens möjlighet att ställa ut ett byggnadskreditiv, så länge banken kan erbjudas tillräcklig säkerhet. Utöver panträtt i fast egendom kan vissa banker godta en moderbolagsborgen som säkerhet.   Som medel att förhindra markspekulation kan också köpets bestånd göras beroende av att byggnationer påbörjas på exploateringsfastigheten. I det fallet påbörjas överlåtelseprocessen innan byggstart med ett giltigt köpekontrakt och panträtt kan upplåtas i fastigheten med den lagfarna ägarens medgivande. Det kommunala målet att säkerställa rätt resultat förefaller snarare vara beroende av kommunala förvaltningars samordning och hur exploateringsprocessen bedrivs i sin helhet. / This study has been conducted to investigate how municipalities, developers and banks perceive the effects of having to commence construction as a prerequisite for vesting of the real estate to be developed, within the scope of municipal land allocations. The municipality of Gävle suggested the study as they sought to establish if the time of vestment, as an activity in the land developing process, could be used as an instrument to ensure the correct results of such a process.   The study was conducted as a comparison between the municipalities of Gävle and Örebro and how stakeholders in the respective areas perceive the effects. In the municipality of Örebro real estate is vested to the developer once construction work on the property has commenced. In the municipality of Gävle the real estate is normally vested prior to commencement of construction work. In some cases, however, full ownership rights are delayed by means of contractual conditions requiring the developer to commence construction work for the contract to become fully valid, and thus allowing the developer to receive the title deed.   To understand how the stakeholders municipality, developers and banks perceive the effects, (1) semi-structured qualitative telephone interviews have been conducted across the mentioned stakeholder groups in both locations. (2) Contracts of land allocation have been studied to understand how the time of vesting is regulated by both municipalities.   The results show that the time of vesting of the real estate to be developed can be used as an instrument to prevent speculation with publicly owned property. The results also show that small scale land developers require more funds to cope with increased costs that result from the inability to receive building loans using the real estate as security for such funding. Interview answers from banks imply that the time of vesting the real estate to be developed is of no importance to them as long as sufficient security can be offered towards building loan funding. Apart from liens in real estate, parent company guarantees were mentioned as a possible alternative.   As a means to prevent land speculation, contract clauses delaying the title deed to be transferred until commencement of construction, may be used. In this case the vesting process is initiated prior to commencement of construction using a valid contract, and a lien in the real estate to be developed can be offered to the bank with the permission of the municipality as the title deed holder. The aim of the municipality to ensure the correct results of the development process appears to be more dependent on how the council boards interact and how the land development process is carried out in its entirety.

År 2018 ska betydelsen av biologisk mångfald och värdet av ekosystemtjänster vara allmänt kända och integreras i ekonomiska ställningstaganden, politiska avväganden och andra beslut i samhället där så är relevant och skäligt. Så lyder ett av etappmålet som beslutades av regeringen år 2012. Idag vet vi att endast delar av målet kommer kunna nås. Denna studie omfattar en kartläggning av begreppet ekosystemtjänst i Sveriges samtliga översiktsplaner och fördjupade översiktsplaner. Vidare har en granskning av tre bostadsbyggnadsprojekt i Stockholms län genomförts, där ekosystemtjänster i planeringen från översiktsplan till genomförande varit fokuspunkt. Av studiens första del, kartläggning av begreppet, framgick det att 116 av 290 kommuner har använt begreppet ekosystemtjänst i sin översiktsplan. De senaste tre åren är det totalt fler antagna översiktsplaner där begreppet behandlas än utan. I studiens andra del granskades översiktsplaner, planhandlingar och genomförandeavtal från projekt i Täby, Nacka och Haninge kommun. Granskningen är baserad på textanalys och platsbesök, resultatet visade att kommunerna har en hög ambition gällande arbetet med ekosystemtjänster. Det finns samband mellan visioner i översiktsplan och bestämmelser i detaljplan. I avtalen för genomförandet av detaljplanerna binds exploatörerna till att arbeta efter gestaltningsprogram och hållbarhetsprogram vilka reglerar hänsynstagandet av ekosystemtjänster. Begreppet ekosystemtjänst används för att visa den nytta människan får från naturens arbete. Vi är beroende av att ekosystemen fortsätter producera tjänster, de är livsviktiga för vår folkhälsa och vårt välbefinnande. Ett gemensamt arbete och hänsynsfullt nyttjande behövs för att säkerställa ekosystemtjänsterna. Det kan resultera i stora samhällsvinster att bevara, utveckla och nyskapa tätortsnära natur och grönområden. Att integrera ekosystemtjänster i den fysiska planeringen är ett steg på vägen. Översiktsplaneringen visar inriktningen för kommunens samhällsplanering och konturerna av den framtida fysiska strukturen, den vägleder kommande detaljplaner och bygglov. Översiktsplanen spelar en nyckelroll för ekosystemtjänsternas framtid eftersom det där finns stora möjligheter att belysa deras mycket betydelsefulla värde. För att uppnå visionerna i översiktsplaneringen krävs möjlighet att förverkliga dessa i detaljplanen. För att säkra ekosystemtjänsternas producerande förmåga krävs en tydlig och ändamålsenlig lagstiftning. Kunskapen och medvetenheten om dess livsviktiga förmåga måste öka. Alla måste se sin del i det gemensamma ansvaret och arbeta för ett hållbart samhälle. / In 2018 the meaning of biodiversity and the value of ecosystem services should be general knowledge and integrated into economical standpoints, political considerations and other decisions where relevant and reasonable. This is one of the milestone targets that the Swedish government decided in 2012. We know today that only parts of this target will be reached. This study includes a survey regarding the concept of ecosystem service in Sweden, all the local authority comprehensive planning, and an examination of three housing projects in Stockholm’s county where ecosystem services were the focal point during the comprehensive planning. In the first part of the study, which concentrates on surveying the concept of ecosystem services, it can be shown that 116 of 290 municipalities have been using the concept in their local authority comprehensive planning. Furthermore, the concept is used more often than not during the last three years in local authority comprehensive planning. In the second part of the study the outline planning was examined, plan handlings and implementation contracts from projects in Täby, Nacka and Haninge municipality. The research was based on text analysis and on-site inspection. The results from the research showed that the municipalities have a high ambition regarding working with ecosystem services, and that there exist a correlation between the visions in the local authority comprehensive planning and regulations in the detailed developed plan. In the agreement the developers are bound to work according to implementation contracts and sustainability program which regulate the considerations of ecosystem services. The concept of ecosystem services is used to show which benefits we humans receive from nature’s work. We are dependent on continual ecosystem services, which are also essential to the public health and wellbeing. Joint effort and a considerate use of ecosystem services is needed to keep them intact. It can result in large profit for society to preserve, develop and recreate nature and green areas in population centers. To integrate ecosystem services in the physical planning is a step in the right direction. The local authority comprehensive planning show the direction for the municipality’s community planning, and the outline of the future physical structure, it also serves to guide upcoming detailed development plans and building acts. The local authority comprehensive planning plays a key part in the ecosystem services future, since its importance can be illustrated within. To reach the visions of the local authority comprehensive planning and the opportunity to actualize it in the detailed development plan is required. To secure the continued functionality of the ecosystem services, a clear and purposive legislation is required. An increase in knowledge and awareness of ecosystem services is essential, and everyone must see their part in the in our common responsibility and work toward a sustainable society.