I takt med att samhällen utvecklas och exploateras behöver även infrastruktur byggas ut. Samhället harett gemensamt behov av allmänna platser såsom vägar, gator, grönområden samt platser för rekreation,lek och motion. Som utgångspunkt är det kommunen som är ansvarig för dessa allmänna platser.Kommunernas resurser är dock begränsade och infrastruktur är kostsam. Till följd av offentliga investeringarökar värden på marken hos de fastigheter som har möjlighet att använda de allmänna platserna.Dessa värden kan anses som oförtjänta då de uppstår på grund av offentliga investeringar. Utefterdetta har system för fördelning av kostnader motiverats.År 2015 infördes ett nytt system för exploateringsavtal som delvis har till syfte till att kunna finansierade offentliga investeringar som behövs vid genomförandet av en detaljplan. Lagregleringenhar som ändamål att skapa ett system för förutsägbarhet och lagstöd och samtidigt en möjlighet tillanpassning i varje unik situation. System för fördelning av värden har generellt som mål att vara rättvisaoch effektiva. Vid lagstiftning behöver det ske en avvägning mellan rättvisa och effektivitet föratt skapa ett ändamålsenligt system.Genom exploateringsavtalen har kommunen möjlighet att ålägga exploatörer att vidta och finansieraåtgärder för anläggandet av allmänna platser. Det finns restriktioner genom huvudsakligen tvårekvisit; åtgärden måste vara nödvändig för genomförandet av planen och åtagandet måste vara rimligti förhållande till exploatörens nytta av planen.Syftet med denna studie har varit att utreda vem det är som betalar för vilka allmänna platser.Den situation som studerats är när kommunen är huvudman och använder sig av exploateringsavtal.Med en rättsdogmatisk metod har rättsläget för exploateringsavtal utretts. Förfarandet ska visa vemsom ska betala för vilka allmänna platser enligt lag. Utöver detta har studien använt ett samhällsvetenskapligtperspektiv i syfte att se hur tillämpandet av exploateringsavtal sker i praktiken i förhållandetill gällande rätt. För att kunna analysera resultatet på ett systematiskt sätt har fördelningssystemetjämförts med vedertagna rättviseteorier och principer.Resultatet av sammanställningen tyder på att det finns avtal som inte stämmer överens med gällandelagstiftning. En del avtal tycks gå utöver det som är stadgat i lag. Det finns avtal som åläggerexploatörer åtgärder som inte kan anses vara nödvändiga. Dessutom är det många gånger ifrågasättbartom fördelningen mellan de olika parterna är i enighet med lagen. Tvivel finns angående vilken omfattningexploatören ska vara med och finansiera för att det fortfarande ska gå att anses som nödvän diga åtgärder. Rekvisitet angående att åtagandet ska vara rimligt i förhållande till nyttan borde varauppfyllt i de undersökta avtalen. Bestämmelsen kan även ha använts för att skapa en fördelning avkostnaderna mellan olika exploatörer. I dessa fall är det svårare att bedöma om villkoret använts enligtlag.Vem som faktiskt betalar för kostnaderna i slutändan verkar bero på i vilken marknadssituationprojektet befinner sig. Ett alternativ innebär att det är bostadskonsumenterna som påverkas av deökade kostnaderna. Ett annat tänkbart alternativ innebär att när ett exploateringsprojekt påförs merkostnader påverkar detta vilket pris exploatören kan tänkas köpa marken för. Därmed blir det den ursprungligamarkägaren som huvudsakligen påverkas av de ökade kostnaderna.Om systemet är rättvist beror på vilka värderingar som anses ligga till grund för rättvisan ochdessa är subjektiva. Dock bör tillämpningen vara i enlighet med lagen för att systemet ska vara effektivt.När tillämpningen inte följer lagen finns risk för fler konfliktpunkter samt minskat förtroende ochnegativ inställning till projektet hos exploatörerna. / When urban areas are developed, it is often necessary to develop the infrastructure. The society has aneed for public places such as roads, squares, parks and playgrounds. The outset is that the municipalityis responsible for the public places. However, the resources are limited and infrastructure is costly.When the values on the land increases as a result of the public investments there is a possibility toimpose the landowners to pay for these.New rules about land development agreements were introduced in 2015 with the purpose of distributingthe costs for public places through the agreements. A general goal for the legislation of distributionsystems is to be effective and fair. There has to be a consideration of both justice and effectivenessin order to make the distribution system fulfill its purpose. Through the development agreementsthe municipality can impose the developers to pay for the public places that is necessary to carryout the plan and reasonable in comparison to the landowner’s benefit of the plan.The aim with this study is to investigate who pays for which public places. This study have examinedthe situation where the municipality has the responsibility for public places and uses land developmentagreements. An investigation of existing law has been done in order to show who is possibleto impose to pay for what. In addition has this study investigated how the usage of the land developmentagreements are used in practice. A comparison between the legislation and practice has beencarried out in order to see if the agreements are in accordance with the legislation. Furthermore, thesystem has been compared to some theories and concepts of justice.The result shows that there are agreements that does not seem to be in accordance with the legislation.Some of the public places does not seem to be necessary and it is questionable how much of themeasure can be imposed to the developer. The agreements are neither specified enough in order to bein accordance with law.Who actually pays for the public places in the end seems to depend on the market situation inwhich they are carried out. If the system is fair depends on the subjective values that lays ground forjustice. The legislation and implementation also shows faults in the system in order for it to be effective.When the municipality goes further than the law allows there is a risk for increase in conflicts andalso reduced trust and a bad attitude towards the project.

I syfte att effektivisera byggandet i Sverige trädde den 1 januari 2015 två nya bestämmelser ikraft;; en bestämmelse avseende förbud mot kommunala byggnadstekniska särkrav samt en lag avseende nya riktlinjer för kommunala markanvisningar.  Förbudet mot kommunala byggnadstekniska särkrav regleras genom 8 kap. 4a § i plan-­ och bygglagen (2010:900), PBL, och innebär att kommuner inte längre får ställa egna byggnadstekniska egenskapskrav som byggherrar måste anpassa sig efter. Bestämmelsen avser framförallt genomförande av detaljplaner i samband med markanvisningsavtal eller exploateringsavtal. Med byggnadstekniska särkrav menas krav som går längre än de föreskrifter som tillhör de byggnadstekniska kraven i 8 kap. 4 § PBL och som finns i PBF, BBR och EKS. Vid tillämpning av stoppregeln har de situationer där kommunen agerar i rollen som fastighetsägare undantagits. Det innebär att förbudet inte omfattar kommunens möjlighet att ställa egna byggnadstekniska krav i samband med markanvisningar som avser upplåtelse av mark, utan enbart att de markanvisningar som avser marköverlåtelser omfattas av förbudet.  I enlighet med lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar ska kommuner upprätta markanvisningspolicys innehållande de riktlinjer som gäller för markanvisningar inom kommunen. På så sätt har intentionen varit att gynna konkurrensen mellan olika byggherrar genom mer tydliga villkor och ökad transparens vid kommunala avtalsförhandlingar.  Trots införandet av stoppregeln har det framkommit att vissa kommuner fortfarande ställer byggnadstekniska särkrav. Av en pågående och aktuell debatt i ämnet framgår att det även finns olika uppfattningar om huruvida bestämmelsen ens utgör ett förbud. Detta examensarbete har utförts i syfte att redogöra för vad stoppregeln i 8 kap. 4a § PBL egentligen innebär i samband med kommunala markanvisningar, hur kommuner förhåller sig till stoppregeln samt hur de i praktiken agerar kring bestämmelsen. För att erhålla relevant material till vår studie har vårt arbete baserats på dels en granskning av 34 olika markanvisningsavtal och markanvisningspolicys från 10 kommuner och dels intervjuer via e-­post med 13 kommuner.  Vår studie visar att det fortfarande ställs särkrav vid kommunala markanvisningar. I 13 av de 34 markanvisningsavtal som granskats påträffades särkrav och då vanligen inom området för energihushållning. Studien visar också att kommuner överlag är medvetna om att stoppregeln är menad som ett förbud och att många också förhåller sig till det. Däremot har det också bekräftats att det finns ett klart missnöje med stoppregeln, då det framförallt hindrar kommunernas arbete att främja ett hållbart byggande. Studien visar också att stoppregeln kan upplevas otydlig när det gäller tillämpningen vid kommunal markanvisning. Detta med hänsyn till att det av stoppregelns ordalydelse framgår att lagen inte är tillämplig för situationer där kommunen handlar som fastighetsägare, vilket är den roll som många kommuner ser sig verka i under markanvisningsprocessen. / In order to streamline construction in Sweden two new regulations took effect in January 1, 2015. One concerning the prohibition of municipal construction engineering demands and one regarding guidelines for municipal land development agreements. The prohibition of municipal construction engineering demands is regulated in 8 chap. 4a § PBL (2010:900), which means that municipalities no longer can set their own construction engineering requirements that developers must adapt to. This provision relates primarily to the implementation of “detailed plans” for land development agreements or exploitation agreements. The term construction engineering demands mean requirements that go beyond the regulation of the building construction requirements in 8 chap. 4 § PBL, which is contained in the PBF, BBR and EKS. When applying the “stop rule”, there are situations where the municipalities acts in the role of property owners and therefore have been exempted from the “stop rule”. This means that the prohibition does not include the municipality's ability to set their own building construction requirements in conjunction to land developments related to land lease. Only land developments that are related to land sale are covered by the prohibition.  According to the new law referring to guidelines for municipal land development agreements, municipalities must establish a policy containing the guidelines for land developments within the municipality. Thus, the intention has been to support competition between different constructors through more clear conditions and increased transparency in municipal contract negotiations. Despite the introduction of the “stop rule”, it has been found that some municipalities still impose specific construction engineering demands. An ongoing and current debate on the subject shows that there are also different perceptions as to whether the provision even constitutes a ban or not.  This bachelor thesis has been carried out with a view of explaining what the regulations in 8 chap. 4a § PBL really means in conjunction to land development agreements and how the municipalities relate to the “stop rule” and act in the practice regarding to the provision. In order to obtain relevant material for the essay, our work has been based on inventory of 34 different contracts of land development agreements and the policies of ten municipalities and interviews by e-­mail with 13 municipalities. Our study shows that the municipalities still are using construction engineering demands in land development agreements. In 13 of the 34 contracts examined, construction engineering demands were found, usually in the area of energy effectivity. At the same time, the study also discovers that municipalities are aware that the “stop rule” is considered a ban and that many of the municipalities abides to the new regulations. On the other hand, it has also been confirmed that there is a clear dissatisfaction with the “stop rule”, as it prevents in particular the municipalities efforts to promote sustainable construction. Through our study it has also been found that the “stop rule” can be perceived as unclear as regards to the process of land developments. This, in view of the fact, that the wording of the “stop rule” shows that the law does not apply to situations where the municipality acts as property owners, which is the role many municipalities consider themselves in when they establish contracts referring to the process of land developments.

Den första januari 2015 trädde en ny regel i kraft, PBL 8 kap. 4 a §. Regeln innebär att kommuner inte får ställa egna krav på ett byggnadsverks tekniska egenskaper, även kallat särkrav. Med egna krav anses sådana krav som är mer ambitiösa än vad regelverket tillåter. Krav på byggnadsverks tekniska egenskaper finns angivna i plan- och bygglagen (PBL), plan- och byggförordningen (PBF), Europeiska konstruktionsstandarder (EKS) och i Boverkets byggregler (BBR). En anledning till förbudet är att särkrav anses påverka byggkostnaderna, vilket i sin tur påverkar förutsättningarna för att tillgodose behovet av bostäder. I utredningar som utfördes åt regeringen hävdades att särkrav medför merkostnader på mellan 10 och 15 procent vid bostadsbyggandet. Regeringen ansåg även att samma krav ska gälla över hela landet för att underlätta den industriella produktionen av byggnadsverk. När lagförslaget lades fram bemöttes det negativt av många kommuner och myndigheter, vilket gör det intressant att undersöka om kommunerna väljer att följa den nya regeln. Syftet med studien är att undersöka i vilken utsträckning kommuner, i bygglovsprocessen och vid upprättade av exploateringsavtal, bryter mot särkravsförbudet i PBL 8 kap. 4 a §. Studien utgår från exploateringsavtal och bygglovsärenden vars handlingar är upprättade efter 2015-01-01 då särkravsförbudet trädde i kraft. I studien ingår bygglovshandlingar från åtta kommuner i Västra Götalands län och exploateringsavtal från 34 av Sveriges kommuner. I studien används en kombination av en kvalitativ och kvantitativ metod samt en juridisk metod. Särkrav som förekommer i studien är klassificerade som tydliga eller vaga särkrav. Bedömning av särkravens klassificering är författarnas egna och utgår från grundsatsen att byggherren är fri att välja metod så länge föreskrifterna i BBR uppfylls. Studiens resultat visar att 24 av de 42 kommunerna som ingår i studien ställer särkrav, vilket motsvarar 57 procent av de granskade kommunerna. Tolv kommuner ställer tydliga särkrav, fyra ställer vaga särkrav och åtta ställer både tydliga och vaga särkrav. Var fjärde kommun hänvisar även till olika program, strategier eller policys där särkrav förekommer. I exploateringsavtalen är särkrav vanligast inom områdena hygien, hälsa och miljö samt energihushållning. I byggloven är särkrav vanligast inom områdena brandskydd, hygien, hälsa och miljö samt säkerhet vid användning. Studiens slutsats är att kommuner fortfarande ställer särkrav i stor utsträckning trots förbudet i PBL 8 kap. 4 a §. / On January 1, 2015, a new law came into force, PBL 8 kap. 4 a §. The law implies that municipalities may not impose their own demands on construction works technical properties, also known as special demands. Own demands are considered as demands that are more ambitious than the law allow. Demands on construction works technical properties are specified in the Planning and Building Act (PBL), the Planning and Building Regulation (PBF), the European Construction Standard (EKS) and in Boverket's Building Regulations (BBR). One reason why the prohibition came into force is that special demands affect construction costs, which affect the conditions to meet the need of housing. The government's investigations revealed that specials demands resulted in additional costs of between 10 and 15 percent in the residential construction. The government wanted as well that the same requirements would apply across the whole country to facilitate the industrial production of construction works. When the new law was presented it faced negatively by many municipalities and public authorities, which makes it interesting to examine if the municipalities choose to follow the new law. The purpose of the study is to investigate in which extend the special demand prohibition in PBL 8 kap. 4 a § are broken by the municipalities in the building permit process and in the establishment of land development agreement. The study is based on land development agreements and building permits documents that are signed after 2015-01-01. Building permit documents from eight municipalities in Västra Götaland and land development agreements from 34 of Sweden's municipalities are included in the study. The study use a combination of qualitative and quantitative methods as well as a jurisprudence method. Special demands which been presented in the study have been classified into clearly or vaguely special demands. The special demands classification are the authors own assessment and are based on the principle that the developer is free to choose the method as long as the regulations in BBR is met. The study's result points out that 24 of 42 municipalities that is included in the study, use special demands, which is equivalent to 57 percent of the audited municipalities. Twelve municipalities have clearly special demands, four have vaguely special demands and eight have both clearly and vaguely special demands. Every fourth municipality also refers to various programs, strategies or policies with special demands. Special demands are most common within the area of hygiene, health and environment and energy in the land development agreements. In the building permits are special demands frequently used within the area of fire protection, hygiene, health and environment and safety in use. The conclusion of the study is that municipalities still use special demands widely despite the prohibition in PBL 8 kap. 4 a §.