No description available.

Abstract Purpose: Today there is a shortage of housing in Sweden, where the industry cannot meet the demand in the annual producible of buildings. To get a faster construction process there is much to improve, for example the procurement process. One solution to the building shortage is Industrial construction. The industrial building companies are more or less limited to their building concept, some municipal special requirements appears to be a problem. The purpose of this work is to develop a proposal to streamline the procurement time between municipalities and industrial building contractors. Method: To come up with a proposal we used a qualitative approach, because the issues are based on deeper knowledge in the area and may be difficult to measure. As a qualitative method we chose semi-structured interviews to be done. The interviews were made with the relevant people, one from an industrial building company and six people from selected municipalities. All of them had good knowledge in the area of procurement and is their expertise. This was to get a high validity of the report. For high reliability there was specific questions that provided specific answers to the main questions of the report. Findings: The main problems were the delays that came at the review procedure, the design of the tender documents and when a procurement must be redone. The factors that may be behind the problems of time delays are tender terms, special requirements, rejection of offers, formality errors and obscurities in the tender documents, misinterpretations and poor communication with contractors. Implications: For a faster procurement process it is recommended to introduce a deposit for the review procedure, procure more design and build contracts, more use of functional descriptions, better dialogue between purchaser and contractor, put more resources into getting a proper and clear tender document, as well as use of partnering as a form of cooperation. Limitations: The report dealt only with open procedures in public procurement. It was also limited to procurement forms, which is general contractor and design-and build contractor and then partnering as a cooperative form. The result dealt only with how municipalities work and not on how the industrial building companies were working. Keywords: Tender documents. Special requirements. Review procedure. Offers. Functional descriptions. Technical descriptions.

Sedan en tid tillbaka har det uppmärksammats att flera svenska kommuner ställer högre krav på byggnadsverks tekniska egenskaper än Boverket när de tecknar markanvisningsavtal, det vill säga, genomförandeavtal för markexploatering av kommunalägd mark. Detta torde i princip vara tillåtet då kommunerna i dessa fall agerar som markägare och inte som myndighet, men däremot är det inte möjligt att ställa sådana krav vid exploatering av privatägd mark enligt nuvarande lagstiftning. Trots detta har det framkommit många påståenden om att sådana krav, så kallade särkrav, likväl förekommer och att dessa orsakar stora merkostnader för byggherrar. Huruvida detta stämmer har dock inte kontrollerats och det har fram tills nu inte funnits någon tydlig bild av vilka krav olika kommuner egentligen ställer. Denna uppsats är avsedd att undersöka den faktiska förekomsten av särkrav i bostadsprojekt genom att granska de exploateringsavtal och planhandlingar m.m. som tagits fram de senaste åren av 15 av de kommuner i Sverige där det har byggts mest under denna tid. Vidare beskriver också uppsatsen den lagstiftning som reglerar kravställande på byggande och redogör för några av de eventuella konsekvenser som tillämpning av särkrav kan ge upphov till. Förhoppningsvis kommer detta ge en tydligare bild av kommunernas kravställande samt ge underlag inför framtida studier om hur särkrav bör hanteras.

No description available.

Under de senaste åren har det blivit alltmer aktuellt att bygga hållbart. Detta beror på den betydande klimatpåverkan som byggbranschen har och det önskemål som finns att minska påverkan för att sakta ner klimatförändringarna. Såväl kommuner som byggföretag arbetar idag aktivt med att minska sina klimatavtryck och driva utvecklingen framåt inom hållbart byggande. År 2015 så infördes en ny lag i PBL:s åttonde kapitel som förbjuder kommuner att ställa krav på byggnaders tekniska egenskaper under planerings- och markanvisningsprocessen. Trots detta har kommuner fortsatt ställa krav på tekniska egenskaper vilket hindrar det hållbara byggandet. Avsikten med studien har varit att undersöka kommuner och byggföretags åsikter kring de kommunala särkraven och hur det påverkar deras visioner om att det ska byggas mer hållbart. Studien undersöker därutöver vad som behöver förändras för att det ska byggas mer hållbart. Metoden som har använts för att besvara frågeställningarna har varit en kombination av tre olika metoder. Studien inleddes med en juridisk kvalitativ metod där relevanta lagtexter, utredningar och förarbeten studerades. Därefter en litteraturstudie för att kolla på tidigare examensarbeten och sist användes en kvalitativ intervjustudie där tio relevanta personer i branschen har intervjuats, fyra personer på byggföretagens sida och fem personer på kommunens sida. Intervjuerna skedde i form av semistrukturerade intervjuer. Den juridiska metoden, litteraturstudien och intervjuerna har tillsammans lett till slutsatserna att kommunerna som intervjuat är medvetna om att de inte får ställa några specifika krav, men har valt att ställa så kallade “önskemål” vid markanvisningar i stället, den slutsats man kan dra av det är att kommunerna i vissa fall ställer indirekta krav genom önskemål vilket påverkar kommunerna negativt. Det går även att konstatera att kommunerna är måna om att det som bygger i deras kommun ska bygga väldigt hållbart. Samtliga intervjuade personer inom branschen anser att det måste ske en form av förändring i branschen när det kommer till kommunens inblandning i ambitionerna om att bygga hållbart, och det behöver ske en skärpning och hårdare reglering nationellt genom BBR så kommunerna inte känner sig tvingade att ställa dessa krav eller “önskemål”. / In recent years, it has become increasingly relevant to build sustainably. This is due to the significant climate impact that the construction industry has and the desire to reduce this impact in order to slow down climate change. Both municipalities and construction companies are actively working today to reduce their climate footprint and drive development forward in sustainable construction. In 2015, a new law was introduced in PBL's eighth chapter, which prohibits municipalities from setting requirements on the technical characteristics of buildings during the planning and land designation process. Despite this, municipalities have continued to make demands on technical properties, which hinders sustainable construction. The purpose of the study has been to examine the opinions of municipalities and construction companies regarding the municipal special requirements and how it affects their visions of building more sustainably. The study also examines what needs to change in order for it to be built more sustainably. The method that has been used to answer the questions has been a combination of three different methods. The study began with a legal qualitative method where relevant legal texts, investigations and preparatory work were studied. Then a literature study was used to look on previous thesis and finally a qualitative interview study was used where ten relevant people in the industry have been interviewed, five on the side of the construction companies and five on the side of the municipality. The interviews took place in the form of semi-structured interviews. The legal method, literature study and the interviews have together led to the conclusions that the municipalities interviewed are aware that they are not allowed to set any specific requirements, but have chosen to set so-called "requests" for land allocations instead, the conclusion that can be drawn from this is that the municipalities in some cases make indirect demands through requests, which affects the municipalities negatively, we can also state that the municipalities are keen that what is built in their municipality must be built very sustainably. All the people interviewed in the industry believe that there must be some form of change in the industry when it comes to the municipality's involvement in the ambitions to build sustainably, and there needs to be tightening and tougher regulation nationally through BBR so that the municipalities do not feel forced to set these requirements or "desires".

I syfte att effektivisera byggandet i Sverige trädde den 1 januari 2015 två nya bestämmelser ikraft;; en bestämmelse avseende förbud mot kommunala byggnadstekniska särkrav samt en lag avseende nya riktlinjer för kommunala markanvisningar.  Förbudet mot kommunala byggnadstekniska särkrav regleras genom 8 kap. 4a § i plan-­ och bygglagen (2010:900), PBL, och innebär att kommuner inte längre får ställa egna byggnadstekniska egenskapskrav som byggherrar måste anpassa sig efter. Bestämmelsen avser framförallt genomförande av detaljplaner i samband med markanvisningsavtal eller exploateringsavtal. Med byggnadstekniska särkrav menas krav som går längre än de föreskrifter som tillhör de byggnadstekniska kraven i 8 kap. 4 § PBL och som finns i PBF, BBR och EKS. Vid tillämpning av stoppregeln har de situationer där kommunen agerar i rollen som fastighetsägare undantagits. Det innebär att förbudet inte omfattar kommunens möjlighet att ställa egna byggnadstekniska krav i samband med markanvisningar som avser upplåtelse av mark, utan enbart att de markanvisningar som avser marköverlåtelser omfattas av förbudet.  I enlighet med lag (2014:899) om riktlinjer för kommunala markanvisningar ska kommuner upprätta markanvisningspolicys innehållande de riktlinjer som gäller för markanvisningar inom kommunen. På så sätt har intentionen varit att gynna konkurrensen mellan olika byggherrar genom mer tydliga villkor och ökad transparens vid kommunala avtalsförhandlingar.  Trots införandet av stoppregeln har det framkommit att vissa kommuner fortfarande ställer byggnadstekniska särkrav. Av en pågående och aktuell debatt i ämnet framgår att det även finns olika uppfattningar om huruvida bestämmelsen ens utgör ett förbud. Detta examensarbete har utförts i syfte att redogöra för vad stoppregeln i 8 kap. 4a § PBL egentligen innebär i samband med kommunala markanvisningar, hur kommuner förhåller sig till stoppregeln samt hur de i praktiken agerar kring bestämmelsen. För att erhålla relevant material till vår studie har vårt arbete baserats på dels en granskning av 34 olika markanvisningsavtal och markanvisningspolicys från 10 kommuner och dels intervjuer via e-­post med 13 kommuner.  Vår studie visar att det fortfarande ställs särkrav vid kommunala markanvisningar. I 13 av de 34 markanvisningsavtal som granskats påträffades särkrav och då vanligen inom området för energihushållning. Studien visar också att kommuner överlag är medvetna om att stoppregeln är menad som ett förbud och att många också förhåller sig till det. Däremot har det också bekräftats att det finns ett klart missnöje med stoppregeln, då det framförallt hindrar kommunernas arbete att främja ett hållbart byggande. Studien visar också att stoppregeln kan upplevas otydlig när det gäller tillämpningen vid kommunal markanvisning. Detta med hänsyn till att det av stoppregelns ordalydelse framgår att lagen inte är tillämplig för situationer där kommunen handlar som fastighetsägare, vilket är den roll som många kommuner ser sig verka i under markanvisningsprocessen. / In order to streamline construction in Sweden two new regulations took effect in January 1, 2015. One concerning the prohibition of municipal construction engineering demands and one regarding guidelines for municipal land development agreements. The prohibition of municipal construction engineering demands is regulated in 8 chap. 4a § PBL (2010:900), which means that municipalities no longer can set their own construction engineering requirements that developers must adapt to. This provision relates primarily to the implementation of “detailed plans” for land development agreements or exploitation agreements. The term construction engineering demands mean requirements that go beyond the regulation of the building construction requirements in 8 chap. 4 § PBL, which is contained in the PBF, BBR and EKS. When applying the “stop rule”, there are situations where the municipalities acts in the role of property owners and therefore have been exempted from the “stop rule”. This means that the prohibition does not include the municipality's ability to set their own building construction requirements in conjunction to land developments related to land lease. Only land developments that are related to land sale are covered by the prohibition.  According to the new law referring to guidelines for municipal land development agreements, municipalities must establish a policy containing the guidelines for land developments within the municipality. Thus, the intention has been to support competition between different constructors through more clear conditions and increased transparency in municipal contract negotiations. Despite the introduction of the “stop rule”, it has been found that some municipalities still impose specific construction engineering demands. An ongoing and current debate on the subject shows that there are also different perceptions as to whether the provision even constitutes a ban or not.  This bachelor thesis has been carried out with a view of explaining what the regulations in 8 chap. 4a § PBL really means in conjunction to land development agreements and how the municipalities relate to the “stop rule” and act in the practice regarding to the provision. In order to obtain relevant material for the essay, our work has been based on inventory of 34 different contracts of land development agreements and the policies of ten municipalities and interviews by e-­mail with 13 municipalities. Our study shows that the municipalities still are using construction engineering demands in land development agreements. In 13 of the 34 contracts examined, construction engineering demands were found, usually in the area of energy effectivity. At the same time, the study also discovers that municipalities are aware that the “stop rule” is considered a ban and that many of the municipalities abides to the new regulations. On the other hand, it has also been confirmed that there is a clear dissatisfaction with the “stop rule”, as it prevents in particular the municipalities efforts to promote sustainable construction. Through our study it has also been found that the “stop rule” can be perceived as unclear as regards to the process of land developments. This, in view of the fact, that the wording of the “stop rule” shows that the law does not apply to situations where the municipality acts as property owners, which is the role many municipalities consider themselves in when they establish contracts referring to the process of land developments.

Den första januari 2015 trädde en ny regel i kraft, PBL 8 kap. 4 a §. Regeln innebär att kommuner inte får ställa egna krav på ett byggnadsverks tekniska egenskaper, även kallat särkrav. Med egna krav anses sådana krav som är mer ambitiösa än vad regelverket tillåter. Krav på byggnadsverks tekniska egenskaper finns angivna i plan- och bygglagen (PBL), plan- och byggförordningen (PBF), Europeiska konstruktionsstandarder (EKS) och i Boverkets byggregler (BBR). En anledning till förbudet är att särkrav anses påverka byggkostnaderna, vilket i sin tur påverkar förutsättningarna för att tillgodose behovet av bostäder. I utredningar som utfördes åt regeringen hävdades att särkrav medför merkostnader på mellan 10 och 15 procent vid bostadsbyggandet. Regeringen ansåg även att samma krav ska gälla över hela landet för att underlätta den industriella produktionen av byggnadsverk. När lagförslaget lades fram bemöttes det negativt av många kommuner och myndigheter, vilket gör det intressant att undersöka om kommunerna väljer att följa den nya regeln. Syftet med studien är att undersöka i vilken utsträckning kommuner, i bygglovsprocessen och vid upprättade av exploateringsavtal, bryter mot särkravsförbudet i PBL 8 kap. 4 a §. Studien utgår från exploateringsavtal och bygglovsärenden vars handlingar är upprättade efter 2015-01-01 då särkravsförbudet trädde i kraft. I studien ingår bygglovshandlingar från åtta kommuner i Västra Götalands län och exploateringsavtal från 34 av Sveriges kommuner. I studien används en kombination av en kvalitativ och kvantitativ metod samt en juridisk metod. Särkrav som förekommer i studien är klassificerade som tydliga eller vaga särkrav. Bedömning av särkravens klassificering är författarnas egna och utgår från grundsatsen att byggherren är fri att välja metod så länge föreskrifterna i BBR uppfylls. Studiens resultat visar att 24 av de 42 kommunerna som ingår i studien ställer särkrav, vilket motsvarar 57 procent av de granskade kommunerna. Tolv kommuner ställer tydliga särkrav, fyra ställer vaga särkrav och åtta ställer både tydliga och vaga särkrav. Var fjärde kommun hänvisar även till olika program, strategier eller policys där särkrav förekommer. I exploateringsavtalen är särkrav vanligast inom områdena hygien, hälsa och miljö samt energihushållning. I byggloven är särkrav vanligast inom områdena brandskydd, hygien, hälsa och miljö samt säkerhet vid användning. Studiens slutsats är att kommuner fortfarande ställer särkrav i stor utsträckning trots förbudet i PBL 8 kap. 4 a §. / On January 1, 2015, a new law came into force, PBL 8 kap. 4 a §. The law implies that municipalities may not impose their own demands on construction works technical properties, also known as special demands. Own demands are considered as demands that are more ambitious than the law allow. Demands on construction works technical properties are specified in the Planning and Building Act (PBL), the Planning and Building Regulation (PBF), the European Construction Standard (EKS) and in Boverket's Building Regulations (BBR). One reason why the prohibition came into force is that special demands affect construction costs, which affect the conditions to meet the need of housing. The government's investigations revealed that specials demands resulted in additional costs of between 10 and 15 percent in the residential construction. The government wanted as well that the same requirements would apply across the whole country to facilitate the industrial production of construction works. When the new law was presented it faced negatively by many municipalities and public authorities, which makes it interesting to examine if the municipalities choose to follow the new law. The purpose of the study is to investigate in which extend the special demand prohibition in PBL 8 kap. 4 a § are broken by the municipalities in the building permit process and in the establishment of land development agreement. The study is based on land development agreements and building permits documents that are signed after 2015-01-01. Building permit documents from eight municipalities in Västra Götaland and land development agreements from 34 of Sweden's municipalities are included in the study. The study use a combination of qualitative and quantitative methods as well as a jurisprudence method. Special demands which been presented in the study have been classified into clearly or vaguely special demands. The special demands classification are the authors own assessment and are based on the principle that the developer is free to choose the method as long as the regulations in BBR is met. The study's result points out that 24 of 42 municipalities that is included in the study, use special demands, which is equivalent to 57 percent of the audited municipalities. Twelve municipalities have clearly special demands, four have vaguely special demands and eight have both clearly and vaguely special demands. Every fourth municipality also refers to various programs, strategies or policies with special demands. Special demands are most common within the area of hygiene, health and environment and energy in the land development agreements. In the building permits are special demands frequently used within the area of fire protection, hygiene, health and environment and safety in use. The conclusion of the study is that municipalities still use special demands widely despite the prohibition in PBL 8 kap. 4 a §.

Det är endast mark som ägs av kommunen som kan markanvisas och när kommunen markanvisar finns det olika förfaranden som de kan välja att använda sig av; ett av dessa förfaranden är markanvisningstävlingar. Oftast gäller det speciella områden där kommunen har en vision och grundidé om hur området ska utformas. Kommunen sätter ihop ett tävlingsprogram och låter byggherrarna utforma sina bidrag som sedan bedöms av kommunen efter de uppsatta kraven i tävlingsprogrammet. Studiens syfte är att undersöka hur Sveriges kommuner utformar sina markanvisningstävlingar samt klargöra vilka typer av krav som kommunerna ställer på byggherrarna i tävlingsprogrammen för markanvisningen. Sveriges 290 kommuner har kontaktats varav 200 stycken har svarat på frågan om de använder sig av markanvisningstävlingar eller ej. Undersökningen visar att 43 kommuner har genomfört markanvisningstävlingar från 1 januari 2015 och framåt. Totalt sett har 57 stycken tävlingsprogram granskats. Vidare visar resultatet av undersökningen att kommunerna ställer en rad olika typer av krav, vissa mer specificerade än andra. Resultatet visar också att kommunerna ställer krav som går utöver deras befogenheter, alltså att de bryter mot särkravsförbudet i 8 kap. 4 a § PBL. Utifrån resultatet kan slutsatsen dras att kommunerna strävar i samhällsbyggnadsprocessen att uppnå hållbarhetsmålen. I arbetet med detta ställer kommunerna höga krav på att bebyggelsen ska bidra till en god bebyggd miljö samt en modern hållbarhetsstad. / Land allocations can only be performed by the Swedish municipalities on the land they themselves own. When the municipalities design a land allocation, they have different types of procedures to choose from. One of these is called land allocation competition, when chosen its often for an area which the municipality already have formed a vision regarding what it should become. A competition program is created with certain demands set by the municipality, following the developers create a design for the area and present this. Subsequently the municipality consider the designs and choses the one which falls best in line with the competition program. The aim of the study is to investigate how the Swedish municipalities frame the land allocation competitions, and which types of demands they outline in the competition programs. All 290 Swedish municipalities were contacted and 200 of them responded on whether they use land allocation competitions, in total 43 municipalities use such. The study only contains land allocation competitions that have been completed after January 1st, 2015. A total of 57 land allocation competitions have been examined.The result of the study shows that the Swedish municipalities requires different types of demands, some more specified than others. It can also be shown that demands are outlined which extends beyond such defined in the Swedish constitutional law and the planning and building act. In conclusion, municipalities strive to reach goals of sustainable development in the process of building a city. Municipalities demands that exploitation contribute to a sustainable urban planning and design.