Sedan en tid tillbaka har det uppmärksammats att flera svenska kommuner ställer högre krav på byggnadsverks tekniska egenskaper än Boverket när de tecknar markanvisningsavtal, det vill säga, genomförandeavtal för markexploatering av kommunalägd mark. Detta torde i princip vara tillåtet då kommunerna i dessa fall agerar som markägare och inte som myndighet, men däremot är det inte möjligt att ställa sådana krav vid exploatering av privatägd mark enligt nuvarande lagstiftning. Trots detta har det framkommit många påståenden om att sådana krav, så kallade särkrav, likväl förekommer och att dessa orsakar stora merkostnader för byggherrar. Huruvida detta stämmer har dock inte kontrollerats och det har fram tills nu inte funnits någon tydlig bild av vilka krav olika kommuner egentligen ställer. Denna uppsats är avsedd att undersöka den faktiska förekomsten av särkrav i bostadsprojekt genom att granska de exploateringsavtal och planhandlingar m.m. som tagits fram de senaste åren av 15 av de kommuner i Sverige där det har byggts mest under denna tid. Vidare beskriver också uppsatsen den lagstiftning som reglerar kravställande på byggande och redogör för några av de eventuella konsekvenser som tillämpning av särkrav kan ge upphov till. Förhoppningsvis kommer detta ge en tydligare bild av kommunernas kravställande samt ge underlag inför framtida studier om hur särkrav bör hanteras.

Abstract This thesis aims to explore the impact of municipal sustainability policy requirements on the feasibility - the viability or practicality of the realization - of housing development projects, by using the perspectives of the municipality, housing developers, and institutional investors. By using this three-point perspective, this thesis aims to shed light on the intricate dynamics between these stakeholders, and the implications of municipal policy requirements on the project feasibility. Therefore, the study seeks to uncover perceived challenges from the housing developers and identify potential areas for improvement in the policy implementation. The municipality of Eindhoven in the Netherlands is used as a case study. The study uses principal-agent theory and employs a qualitative analysis method, to gain new insights into the effectiveness of policy implementation, the interplay and collaboration between the different stakeholders, the collaboration, and investment strategies of institutional investors. The study concludes that collaboration between the housing developers and the municipality is a key factor in overcoming barriers and creating feasible housing development projects. Building trust, recognition for each other’s interests, and sharing risks and responsibilities are crucial elements. As well as stability in the policy implementation, which is identified as a key factor in safeguarding ongoing development projects from unexpected costs and delays. Aligning policy requirements with consumer needs, fostering trust and understanding between the stakeholders, and creating some sort of ‘transition policy’ are the key takeaways from this study. Ultimately, the study aims to contribute to effective policy implementation, improved collaboration, and accelerating the housing supply. / Sammanfattning Denna uppsats undersöker hur kommunala hållbarhetskrav påverkar genomförbarheten av bostadsutvecklingsprojekt genom att belysa tre olika intressenters perspektiv: kommun, bostadsutvecklare och institutionella investerare. Med genomförbarhet menas sannolikheten att ett bostadsutvecklingsprojekt kommer förverkligas med ett lyckat utfall. Genom att undersöka och lyfta fram de tre perspektiven syftar uppsatsen till att åskådliggöra den komplicerade dynamiken mellan dessa intressenter och konsekvenserna av de kommunala hållbarhetskraven på projektens genomförbarhet. Framför allt är målet att synliggöra bostadsutvecklarnas upplevda utmaningar och identifiera potentiella områden för förbättringar kring hur de kommunala kraven kan implementeras. Studien är baserad på en fallstudie av Eindhoven kommun i Nederländerna. Principal-agentteorin används i kombination med en kvalitativ analysmetod för att nå nya insikter om effektiviteten i genomförandet av kommunala hållbarhetskrav, om samspelet mellan de tre intressenterna samt de institutionella investerarnas investeringsstrategier. Studien konkluderar att samarbetet mellan bostadsutvecklare och kommun är avgörande för att övervinna hinder och skapa lyckade bostadsutvecklingsprojekt. Detta är kopplat till att bygga upp förtroende, erkänna varandras intressen och dela risker och ansvar. Att anpassa de politiska kraven till konsumenternas behov, främja förtroende och förståelse mellan intressenterna och skapa någon form av "övergångspolitik" är de viktigaste slutsatserna från studien. Likaså kontinuitet i genomförandet av politiken, som identifieras som en nyckelfaktor för att undvika oväntade kostnader och förseningar i pågående bostadsutvecklingsprojekt. Genom dessa insikter avser studien bidra till ett mer effektivt genomförande av de kommunala hållbarhetskraven, förbättra samarbetet mellan viktiga intressenter och skapa ett mer effektivt bostadsutbud.