Este trabalho demonstra que o padrão evolutivo dos shopping centers os conduziu a um enquadramento em três momentos: (i) como centro de abastecimento, quando surge como proposta voltada ao planejamento territorial; (ii) como produto imobiliário, quando agentes deste setor passam a edificá-los e a controlá-los e; (iii) como produto de consumo, quando tendo assumido a condição de mercadoria, tendeu a acompanhar as demandas oriundas dos novos modos de produção e consumo no final do século XX, que incluem o consumo de sensações, experiências e lugares e que tem como marcos a descartabilidade e a necessidade de inovação constante. Em seguida, nota-se que esta condição, de produto de consumo (descartável, mutante, de rápida obsolescência) associado ao caráter inercial das edificações, os torna empreendimentos altamente vulneráveis no contexto da sustentabilidade urbana (econômica e sócio-cultural). Pôde-se concluir assim, que a dinâmica presente nesta dupla condição exige um maior controle do desenvolvimento urbano no que se refere à implantação deste tipo de empreendimento imobiliário. / This paper shows that the evolution of shopping centers standards lead them to a framing at three moments: (i) as a supplying center, when it appeared as a proposal concerning territorial planning; (II) as real estate product, when entrepreneurs from that sector start to build and control them ; (III) as consumption product, when assuming the merchandise condition, it tended to follow the emergent demands from new ways of production and consumption in the end of century XX, that include the consumption of sensations, experiences and places, that has as landmark the necessity of constant innovation. After that, this condition, of consumption product (dismissible, mutant, of fast obsolescence) associate to the inertial character of its buildings, transforms them into highly vulnerable enterprises in the context of the urban sustainability. Concluding, the dynamics concerning this double condition require a higher control of the urban development when refer to this kind of real estate enterprise.

A partir dos anos 2000 a produção do espaço urbano nas cidades médias de Bauru, Piracicaba e São José do Rio Preto acelerou-se significativamente. Assistiu-se à explosão da oferta de uma série de novos produtos imobiliários, voltados a um amplo leque de potenciais consumidores: residências em condomínios verticais e horizontais, bem como novos loteamentos urbanos, destinados a uma ampla gama de segmentos sociais, promoveram a modificação da paisagem e borraram os limites entre o rural e o urbano; grandes centros comerciais vieram conformar novas centralidades; os fluxos intra e interurbanos reconfiguraram-se, imprimindo novos sentidos à urbanização. O conjunto dessas modificações vem promovendo a reestruturação urbana dessas cidades, impactando e alterando as dinâmicas e condicionantes que configuraram seus espaços intraurbanos até fins do século XX, com profundas implicações na definição dos valores de uso e dos valores de troca das distintas localizações do território municipal. Condutor do processo, o circuito imobiliário vem adquirindo proeminência cada vez maior em suas economias locais, moldando as legislações urbanísticas conforme os interesses envolvidos na ampliação dos valores fundiários e imobiliários. A presente tese busca analisar e compreender os processos macroeconômicos e espaciais que conferiram relevância a esses centros urbanos, bem como a forma como se estruturaram seus tecidos urbanos ao longo do século XX. Tendo por base esta compreensão é desenvolvida análise sobre as transformações recentes na estruturação urbana dessas cidades médias, resultando em continuidades e rupturas, decorrentes da intensa atividade imobiliária de que são palco. / From 2000 the production of the urban space in the medium cities of Bauru, Piracicaba and São José do Rio Preto accelerated significantly. There was an explosion in the offer of a Series of new real estate products, aimed at a wide range of potential consumers: Residences in vertical and horizontal condominiums, as well as new urban subdivisions, A wide range of social segments, promoted the They blurred the boundaries between rural and urban; Large shopping centers have come to form new Centralities; Intra and interurban flows were reconfigured, imparting new meanings to the urbanization. These changes have been promoting the urban restructuring of these Cities, impacting and changing the dynamics and constraints that shaped their spaces The end of the 20th century, with profound implications for the Of exchange values of the different locations of the municipal territory. Process driver, the The real estate circuit has been acquiring increasing prominence in its local economies, Shaping the urban legislation according to the interests involved in the Land and property. This thesis aims to analyze and understand the processes Macroeconomic and spatial factors that have given relevance to these urban centers, as well as Urban fabrics throughout the twentieth century. Based on this An analysis of recent transformations in urban Of these medium cities, resulting in continuities and ruptures, due to the intense activity Real estate of which they are stage.

O objetivo desta pesquisa é investigar a adequação da Análise de Mercado Imobiliário AMI ao caso do município de São Paulo. Em particular, na análise do chamado mercado econômico de moradias 5 a 10 salários mínimos de renda familiar, segmento que é tido como possuidor de renda superior à necessária para ser enquadrado nos programas oficiais, mas insuficiente para adquirir moradia produzida pelo mercado formal. Como uma política imobiliária urbana poderia criar as condições para que estas famílias pudessem ser atendidas pelo mercado formal, em áreas mais centrais da cidade? Para responder a esta questão é necessário compreender a dinâmica residencial deste mercado econômico, tema em que a pesquisa acadêmica tem sido incipiente. A tese concentrou-se na mensuração da demanda disponível por categorias de renda, que foi cruzada com a oferta de moradias pelo mercado. Os resultados indicam para o município de São Paulo, um parcial ajuste no centro das duas curvas, em 2006, e um descolamento nas pontas, ou seja, há uma importante demanda não atendida para a categoria de renda de 5 a 10 salários mínimos e uma sobre-oferta para rendas superiores a 30 salários mínimos. Em 2007, a melhoria nas condições de crédito aumentou em 30% o valor médio dos imóveis financiados, resultando em um deslocamento vertical da curva de oferta e, conseqüentemente, uma diminuição da demanda não atendida pelo mercado econômico. Aparentemente o uso da AMI foi adequado à realidade paulistana. / The purpose of this research was to study whether Real Estate Market Analysis has been adequate to the case of the municipality of São Paulo housing market. Particularly, to focus on the so called low cost housing between 5 and 10 minimum wages family income. This segment is understood as having income that is superior to those in the governmental housing programs but that is not enough to afford buying a house in the formal market. How a Real Estate development policy could create conditions for those families to afford to buy a house close to the more central areas of the city? In order to answer this question, it is necessary to understand the dynamics of low cost housing a subject somehow neglected in academics. The Dissertation has focused on the measurement of housing demand curve for different income brackets and comparing it with the housing supply curve. The results for São Paulo, for the year of 2006, indicated a partial alignment of the curves and a separation between them at the edges. It means that there is an important non-attended demand for the 5 to 10 minimum wages income bracket, and on the other hand, an over supply of housing for families with income over 30 minimum wages. For 2007, better credit terms resulted in 30 % increase in housing financing, shifting upwards the supply curve and, therefore, decreasing low cost housing demand. Real Estate Market Analysis seemed to be adequate for analyzing the São Paulo market.

A presente pesquisa teve por finalidade a avaliação da qualidade dimensional dos compartimentos que compõem as habitações através da análise do Uso, da Função e das Atividades desenvolvidas nestes ambientes. Inicialmente foram inventariados 216 apartamentos selecionados dentre os lançamentos imobiliários realizados no município de São Paulo, entre os anos de 2000 a 2005, universo estudado pelo Inventário das Recomendações Dimensionais dos Espaços, Equipamentos e Mobiliário da Habitação FAPESP 03/09.069-1, BOUERI J.J., (2004)1, do qual o autor foi colaborador com o detalhamento de todos os arranjos dos ambientes em trabalho programado Pesquisa de Composição de Mobiliário e Equipamentos da Habitação (2004). Posteriormente, foi realizado um aprofundamento nos apartamentos de quatro dormitórios, verificando o uso dos espaços em função das atividades ali exercidas no segundo trabalho programado do autor. Com base nesse aprofundamento, foram aplicados dois tipos de avaliação da Qualidade Habitacional, inicialmente o Método de Avaliação da Qualidade Arquitetônica Habitacional de PEDRO, João Branco (2003) nos quesitos relativos ao dimensionamento e posteriormente os Índices Ergonômicos da Habitação, Prof. Dr. BOUERI, J.J. (2001)2.Com base nos resultados obtidos na avaliação, a pesquisa buscou concluir com o tipo de qualidade dimensional existente nos apartamentos lançados no mercado imobiliário da cidade de São Paulo. A relevância do estudo criterioso do dimensionamento habitacional extrapola o âmbito do projeto arquitetônico devido à relação de interdependência com os preços dos apartamentos, principalmente nas grandes cidades, como é o caso de São Paulo. Este fator, associado ao custo da terra urbana, forma conjunto que compõe o valor de venda dos apartamentos. / The purpose of this research was to evaluate the dimensional quality of habitation compartments. Witch was accomplished by the analysis of Use, Function and Activities performed at these environments. Initially, 216 apartments were selected amongst the real state launchings in the São Paulo city, between the years of 2000 and 2005 were inventoried. Those units also belong to the Inventory of the Dimensional Recommendations for Spaces, Equipment and Furniture at the Habitation FAPESP 03/09.069-1, BOUERI J.J., (2004), having the rooms disposal (lay outs) already been studied in detail by the author. Afterwards, a deepening study on the four bedroom apartments was carried trough by the same author, verifying the space uses in function of the activities there developed. Based in this new study, two types of evaluation of dwelling quality were applied: at first Evaluation Method of Architectural Dwelling Quality PEDRO, João Branco (2003) in the sections of dimension and afterwards the Ergonomic Rate of Dwelling, BOUERI (2001).Based of the gotten results the research was directed to the type of dimensional quality of the apartments launched in the real estate market in the city of São Paulo.The importance of the careful study of dimension in the dwellings went beyond the scope of the architectural project due to the interdependent relationship between the market price and the measure of the building, mainly in the great cities, as it is in São Paulo. This factor plus the price of urban soil, compound the market value of the apartments.

Esta tese dedica-se à investigação e compreensão de um dos elementos considerados essenciais para o entendimento dos significados do ambiente urbano contemporâneo, os edifícios. Interpreto-os não a partir de uma visão reducionista, mas desde um ponto de vista amplo e totalizante: como produtos imobiliários e como artefatos arquitetônicos, dotados de valor material, social e simbólico. Parto do princípio de que, como artefatos, colaboram para ressignificação dos espaços urbanos por meio da configuração dos espaços internos e da edificação, bem como por sua relação com o entorno, a partir da dialética entre a estrutura material edificada e a sociedade. Como produtos imobiliários, inserem-se de uma maneira inovadora no circuito de valorização do capital, firmando-se como mercadorias e orientando a própria sobrevida e expansão do capitalismo. A dinâmica socioespacial e as características do capitalismo contemporâneo levam a um movimento de reestruturação imobiliária, processo complexo e amplo, que se dá em dois níveis: a reestruturação espacial (novas formas e funções do imóvel e a revisão de seu papel estruturante junto à sociedade e ao espaço) e a reestruturação produtiva (novas maneiras de construir e administrar o produto imobiliário). A pesquisa foi conduzida a partir da interpretação da produção imobiliária voltada para o mercado e direcionada para fins específicos e usos determinados, neste caso, a estrutura material de hospedagem ou simplesmente hotelaria instalada em importantes destinos do circuito mundial de viagens. A tese teve como objetivo maior orientar a apreensão do sentido e dos significados do ambiente construído e de sua adequação aos processos de valorização do capital e de reestruturação dos espaços urbanos contemporâneos. / This thesis devotes itself to inquiring and grasping of one of the elements considered essential to the understanding of contemporary urban environment meanings, the buildings. I interpret them not from a reductionist view, but from a wide and totalizing point of view: as real state products and architectural artifacts, endowed of material, social and symbolic value. I argue that, as artifacts, they collaborate with resignification of urban spaces by means of internal spaces and building configuration, as well as their relation with surroundings, from a dialectics between built material structure and society. As real state products, they insert and brace themselves in an innovative way into the circuit of capital valuing as commodities, allowing the survival and the expansion of capitalism. The social-spatial dynamics and the characteristics of contemporary capitalism lead to a movement of real state restructuring, a wide and complex process, which takes place in two levels: spatial restructuring (new real state forms and functions and the review of its structuring role in society and in space) and productive restructuring (new ways of building and managing real state product). The research has been conducted from the interpretation of real state production focused on market and directed to specific purposes and determined uses, in this case, the material structure of hospitality or simply hotels installed in important destinations of the world travelling circuit. The thesis aims at orienting the apprehension of sense and meanings of the environment built and its adequacy to processes of capital valuing and contemporary urban spaces restructuring.

Real estate activity is notably influenced by local land use regulation. By acting as redtape costs or explicitly through compensatory payments, such rules typically increase construction costs by reducing supply and increasing demand in the housing market, which leads to higher prices. This is the first study to model the decision-making process of housing supply using a game theoretic approach. To shed light on the roleof regulation and competition in this industry, I employ a static-entry model that incorporates the demand, cost and strategic factors common to the activity. I built aunique data set forthe city of São Paulo, Brazil, with information on the universe ofnew residential buildings launched in the city, along with a history of all licenses requested by the developers tothe government for each project. My empirical results show that the regulation play akey role in developer activity. For the areas with the most intense activity of the city,the bureaucracy in the residential approval process cost annually R$ 47 millions (US$ 14millions) by entrant firm. / A atividade imobiliária é particularmente influenciada pela regulação do uso da terra. Ao agir como \"custos burocráticos\" ou explicitamente por meio de pagamentos compensatórios,essas regras normalmente aumentam os custos de construção ao reduzir a oferta e aumentara demanda de novas residências, o que leva a preços mais altos. Este é o primeiro estudo amodelar o processo de decisão de oferta de residências usando uma abordagem de teoria dos jogos. Para mostrar os efeitos da regulação e da competição nesse setor, eu emprego um modelo de entrada estático que incorpora os fatores de demanda, custo e estratégicos comuns a essa atividade. Eu construí uma base de dados única para a cidade de São Paulo, Brasil, com informações sobre o universo de novos empreendimentos residenciais na cidade, juntamente comum histórico de todas as licenças e alvarás requeridos pelas incorporadoras à Prefeitura para cada projeto. Meus resultados mostram que a regulação tem um papel chave na atividade imobiliária. Para as áreas com atividade mais intensa da cidade, a burocracia no processo de aprovação de novas residências tem um custo média anual de R$ 47 milhões por firma entrante no mercado.

Dissertação (mestrado) - Pontifícia Universidade Católica do Paraná, Curitiba, 2012 / As cidades brasileiras sofreram as conseqüências do intenso processo de urbanização ocorrido no século XX, para o qual não estavam preparadas. A migração campo-cidade, na sua maioria composta por famílias de baixa renda, gerou uma demanda por trabalho, in / Brazilian cities have suffered the consequences of intense urbanization process occurred in the twentieth century, for which they were not prepared. The rural-to-urban migration, mostly composed of low-income families, has generated a high employment dema

Dissertação (mestrado) - Pontifícia Universidade Católica do Paraná, Curitiba, 2006 / Inclui bibliografia / As cidades evoluem por meio da expansão de seu território e da transformação no uso do solo existente. Esta pesquisa tem por objetivo analisar a dinâmica das áreas centrais de modo a subsidiar diretrizes de fomento a utilização de edifícios abandonados ou

Dissertação (mestrado) - Pontifícia Universidade Católica do Paraná, Curitiba, 2010 / Bibliografia: f. 109-115 / Dentre outras necessidades, a segurança e o conforto têm, desde os anos 70, induzido um aumento cada vez mais evidente na construção e comercialização de condomínios residenciais como um dos mais valorizados produtos do mercado imobiliário, com o apelo me / Among other needs, safety and comfort has led, since the 70s, to an evident increase of the construction and comercialization of gated communities as one of the most valuable products in the real state market, with a new marketing appeal featuring a new w

Submitted by Luiz Guilherme Aires Bolognini (luiz_bolognini@hotmail.com) on 2016-03-02T13:05:11Z No. of bitstreams: 1 Dissertação LGAB v biblioteca.pdf: 727735 bytes, checksum: f20f95bb739df60f7efb5ff00fe922ac (MD5) / Approved for entry into archive by Renata de Souza Nascimento (renata.souza@fgv.br) on 2016-03-02T16:20:08Z (GMT) No. of bitstreams: 1 Dissertação LGAB v biblioteca.pdf: 727735 bytes, checksum: f20f95bb739df60f7efb5ff00fe922ac (MD5) / Made available in DSpace on 2016-03-02T16:30:11Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Dissertação LGAB v biblioteca.pdf: 727735 bytes, checksum: f20f95bb739df60f7efb5ff00fe922ac (MD5) Previous issue date: 2016-02-02 / This study has as an objective to identify the main variables that affect the Real Estate Receivables Certificates spread in the Brazilian market at the time of the issuance. Among the main variables studied are volume, securities term, existence of rating, type of issue among others. For this work a database held by ANBIMA was used considering 535 emissions, issued between 2005 and 2015, of CRI indexed to IGP, IPCA, DI and TR, as well as fixed income securities. Five regressions were elaborated by the ordinary least squares (OLS) stepwise methodology being that the samples were separated according to the type of index (IGP, IPCA, DI and TR) and one that encompassed all issues. The results were different for each regression and the explanatory variables of the spread that proved significant in most regressions were the volume of issue and the variable that represents international perception of the Brazilian scenario. The evolution presented by this study in relation to the papers available in the literature is that it expands the analyses with other securities such as debentures and Investment Funds in Credit Law, for the CRIs. / Este estudo tem por objetivo identificar as principais variáveis que afetam o spread de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) no mercado nacional no momento da emissão do título. Dentre as principais variáveis estudadas estão o volume de emissão, prazo dos títulos, existência de rating, tipo de emissão, dentre outros. Para o trabalho foi utilizada uma base de dados de acompanhamento do mercado realizado pela ANBIMA e contou com 535 emissões, realizadas entre 2005 e 2015, de CRI indexados ao IGP, IPCA, DI e TR, além de títulos pré-fixados. Foram elaboradas cinco regressões pelo método dos Mínimos Quadrados Ordinários (MQO) stepwise sendo que as amostras foram separadas de acordo com o tipo de indexador (IGP, IPCA, DI e TR) e uma que englobou todas as emissões. Os resultados se mostraram distintos para cada regressão realizada e as variáveis explicativas do spread que se mostraram significativas na maioria das regressões foram o volume de emissão e a variável representativa da percepção internacional do cenário brasileiro. A evolução apresentada por este estudo com relação aos trabalhos disponíveis na literatura é de expandir as análises realizadas com outros títulos mobiliários, como Debentures e Fundos de Investimento em Direito Creditórios, para os CRIs.