Pour une doctrine actuellement majoritaire, le contrat désigne l’acte juridique donnant exclusivement naissance à des obligations, soit une contrainte pesant sur la seule personne des parties. Cette approche subjectiviste du contrat fait obstacle à ce qu’il puisse être justifié que certains actes relatifs à une chose se doublent d’un effet réel, c'est-à-dire, d’une limite assignée au libre exercice des prérogatives juridiques relatives à la chose objet du contrat. En consentant à l’acte, le débiteur ne s’oblige pas seulement ; il s’engage à permettre la réalisation du contrat. Le sujet renonce à une part d’autonomie juridique, laquelle se traduit notamment par l’affectation du bien et donc par une perte du libre exercice de sa prérogative sur la chose. À l’effet personnel du contrat s’ajoute un effet réel. La prise en compte de l’effet réel du contrat permet de résoudre, par exemple, les difficultés liées à la détermination de la portée de l’engagement consenti par le propriétaire engagé à une promesse unilatérale, d’expliquer la situation du bailleur ou encore celle de l’apporteur d’un bien en propriété à une société. Inconnu du Code civil et des divers projets de réforme du droit des obligations, mais encore de la doctrine, l’effet réel du contrat ne peut être traduit à l’aide d’une notion existante. L’étude menée suppose donc de procéder à l’élaboration tant de la notion d’effet réel du contrat que d’un régime spécifique. Au terme de cette étude, il est conclu que la consécration de la notion d’effet réel du contrat permet d’appréhender l’ensemble des manifestations de l’engagement contractuel. / For the dominant legal doctrine, a contract is an act creating obligations between parties. This subjective approach, centered on the parties’ personal liability tends to preclude any justification of a potential effect in rem – i.e. a limit to the free exercise of legal powers on the subject matter of the contract. By agreeing to the contract, the contractor not only takes on an obligation, but also pledges to allow the completion of the contract, which implies his submission to a limitation of his rights, especially those relevant to the subject matter of the contract. In addition, as it may carry an assignment of property, a contract cannot be reduced to a simple creation of obligations. The admission of effets in rem makes it possible to establish the duties of an owner bound by a unilateral promise to sell and to explain the commitment of a lessor or of a shareholder bringing assets into the business. Ignored by law and by doctrine, the in rem effect of a contract cannot be fully understood through pre-existing notions. The subject of the study therefore consists in developing an entire theory of effect in rem of contract. In conclusion, it will appear that its recognition is a necessity to fully measure the scope of contractual liability.