No description available.

Det finns idag en trend i viljan att investera i samhällsfastigheter, det vill säga fastigheter där olika typer av samhällsservice bedrivs. Fördelen med denna typ av investeringar är att ägarna kan teckna långa hyresavtal med kommuner, landsting och staten som hyresgäst, vilket ger säkra kassaflöden i och med låg vakansrisk. Investeringsmarknaden för samhällsfastigheter är relativt ny för privata aktörer då dessa fastigheter tidigare ägdes i princip uteslutande av kommun och landsting, men som idag av olika anledningar valt att sälja och istället hyra tillbaka fastigheten av specialiserade fastighetsägare.  Studien syftar till att identifiera de osäkerheter/risker som existerar vid investeringar i samt förvaltande av samhällsfastigheter och främst vårdfastigheter i Sverige. Genom att intervjua aktörer som deltagit i tre studerade transaktioner av vårdfastigheter från 2011 har en investeringskalkyl samt en känslighetsanalys utformats och legat till grund för de slutsatser som dragits. Att investera i samhällsfastigheter har visat sig vara en relativt stabil och säker investering, då de långa kontraktens driftnetton bidrar till att investeringen kan räknas hem redan under första kontraktstiden. Dock med antagande om att inga oväntade kostnader uppstår. De största riskerna som föreligger gällande dessa fastigheter är restvärdesrisk på grund av svår alternativanvändning för dessa hyresgästanpassade byggnader, teknisk risk då fastigheterna behöver upprätthålla standard och viktiga funktioner samt politisk/jurisdisk risk där förändring i demografi, miljölagar, regleringar och krav påverkar samhällsfastigheters utveckling. Företagen som investerar i samhällsfastigheter är vanligtvis inriktade på denna typ av investering, vilket genom ökad kompetens inom området bidrar till en bra och långsiktig relation med hyresgästerna. Vidare har de inblandade aktörer en tämligen homogen syn på ansvarsfördelningar, kontraktsuppbyggnad och så vidare. Dessutom visar den demografiska utvecklingen i landet på en stor efterfrågan på samhällsfastigheter i framtiden och framför allt på vård- och omsorgsboenden. / There is currently a trend in the willingness to invest in public property, i.e. properties where different types of community services are provided. The advantage of this type of investment is that owners can sign long leases with tenants such as municipalities, counties and the state, providing secure cash flows and low vacancy risk. The investment market for public properties is relatively new to private operators as these properties have previously been owned almost exclusively by the municipality and county. Today, for various reasons, the municipalities and counties have decided to sell their properties and rent them back from specialized property owners. The study aims to identify the uncertainties/risks that are associated with investment and management of public properties, with a special focus on care properties in Sweden. An investment calculation and a sensitivity analysis were made through studies of three care property transactions in 2011 and interviews with the participating actors. The calculation and analysis have been the basis for the conclusions drawn. Investing in public real estate has proven to be a relatively stable and safe investment. The net operating income of the long leases that contribute to the investment could be considered as being paid back during the first contract period, assuming that no unexpected costs arise. The main risks that exist in these properties is salvage value risk due to severe alternative use for these tenant adjusted buildings, technical risk as the properties need to maintain standard and essential functions and at last political/legal risk where changes in demography, environmental laws, regulations and requirements affect public property development. Companies that invest in public real estate are usually focused on this type of investment, which through enhanced capabilities in the area contributes to a good and long-term relationship with tenants. Furthermore, the players involved have a rather homogeneous view of delegation of responsibility, contract structure and so on. Moreover, the demographic development in the country shows a high demand for public buildings in the future and especially in nursing and care homes.