No description available.

Fastighetsmarknaden har visat på ett växande behov av ett hjälpmedel för fastighetsvärderare som underlättar implementeringen av byggnaders gröna egenskaper i värderingsprocessen, samt för att investerare ska kunna se specifika gröna egenskapers effekt på fastighetsvärdet. Användningen av ett flertal olika miljöklassningssystem på marknaden skapar svårigheter vid jämförelse. RICS har tagit fram ett utkast på en hållbarhetschecklista för att komplettera värderingsutlåtandet med en utökad beskrivning av fastigheterna med en systematisk redovisning av egenskaper relevanta ur ett hållbarhetsperspektiv. Dess syfte är att tydliggöra skillnader och öka utbudet av tillgänglig transaktionsdata med en påföljande ökad transparens på fastighetsmarknaden. Studien syftar till att undersöka hur en hållbarhetschecklista kan tas fram, se ut och fungera, samt om den kan implementeras i ett projekt för en samhällsfastighet. Genom att använda mig av utkastet från RICS och intervjua aktörer på fastighetsmarknaden har en lista tagits fram som jämförts med miljöklassningssystemen och implementerats på ett specifikt projekt. Utfallet har sedan analyserats och legat till grund för de slutsatser som dragits. Resultatet av studien visar att den lista som utgår från RICS ”Sustainability Checklist” med relevanta hållbarhetsaspekter kan implementeras även på samhällsfastigheter då dessa innehar liknande egenskaper som de kommersiella fastigheterna, med vissa skillnader, som övergripande beror av: budgetrestriktioner, lokala förhållanden samt regleringar från kommunen och övriga parter. Även val av miljöklassningssystem har en viss påverkan på utfallet i fallstudien, då ett nära samband finns mellan parametrarna i hållbarhetschecklistan och miljöcertifieringssystemen, och där de kommersiella fastighetsutvecklarna i högre grad har valt att certifiera sina byggnader med de internationella systemen som är mer komplexa och innehar ett högre antal parametrar. Emellertid bygger en framgångsrik implementering av listan på att värderarens roll ändras till mer informerande, vilket också ställer krav på kunskapsnivå och utbudet av utbildning och vägledning för professionella värderare, en uppgift som ska upptas av professionella värderingsorgan. Slutligen fastställs att listan bör bearbetas ytterligare, med utveckling och förtydligande av vissa aspekter för att underlätta insamling av information samt underlätta för värderare att i praktiken kunna använda den som ett komplement i värderingsarbetet. / The real estate market has shown an increased demand among real estate appraisers for a tool to facilitate the implementation of green building features into the valuation process, and for investors to discern a specific green feature’s impact upon value. The wide range of green building rating systems used on the real estate market today causes difficulties in comparison. To supplement the valuation report with an extended description of the properties including a systematic presentation of relevant features from a sustainability perspective, RICS (2012) has formed a draft of a ”sustainability checklist”, which purpose is to highlight differences, increase the supply of information and enhance transparency in the property market. The study aims to investigate the development, design and function of a sustainability checklist, and whether it can be implemented on public properties. A list was created based on the draft from RICS ”Sustainability Checklist”, and interviewed players in the real estate market, which were implemented on a specific project consisting of a public building. The result of the study was analysed and has formed the basis of the conclusions drawn. The result of the study conducted within this thesis shows that the list based on RICS ”Sustainability Checklist” with sustainability aspects included can be implemented also on public buildings, as these buildings possess similar features as the commercial buildings. Some main differences can be seen, overall resulting from: budget constraints, local conditions and regulations from the municipality and other parties. Also, the choice of a certain green building rating system influence the effect on the outcome, whereas a close relationship can be find between certain aspects within the sustainability checklist and green building rating systems, and the commercial real estate developers increasingly chose to certify their buildings with the international systems, which are more complex and contain a higher number of aspects. However, in order to achieve a successful implementation of the list among appraisers within the real estate market, the role of the valuer must change to more informative, which also make demands on the level of knowledge and the provision of training and guidance for professional appraisers, a task to be undertaken by professional valuators. Furthermore, it is also established within this study that the list should be further processed and modified in order to facilitate the gathering of information and to simplify for the appraiser to use it as a supplement within the valuation process.

Det finns idag en trend i viljan att investera i samhällsfastigheter, det vill säga fastigheter där olika typer av samhällsservice bedrivs. Fördelen med denna typ av investeringar är att ägarna kan teckna långa hyresavtal med kommuner, landsting och staten som hyresgäst, vilket ger säkra kassaflöden i och med låg vakansrisk. Investeringsmarknaden för samhällsfastigheter är relativt ny för privata aktörer då dessa fastigheter tidigare ägdes i princip uteslutande av kommun och landsting, men som idag av olika anledningar valt att sälja och istället hyra tillbaka fastigheten av specialiserade fastighetsägare.  Studien syftar till att identifiera de osäkerheter/risker som existerar vid investeringar i samt förvaltande av samhällsfastigheter och främst vårdfastigheter i Sverige. Genom att intervjua aktörer som deltagit i tre studerade transaktioner av vårdfastigheter från 2011 har en investeringskalkyl samt en känslighetsanalys utformats och legat till grund för de slutsatser som dragits. Att investera i samhällsfastigheter har visat sig vara en relativt stabil och säker investering, då de långa kontraktens driftnetton bidrar till att investeringen kan räknas hem redan under första kontraktstiden. Dock med antagande om att inga oväntade kostnader uppstår. De största riskerna som föreligger gällande dessa fastigheter är restvärdesrisk på grund av svår alternativanvändning för dessa hyresgästanpassade byggnader, teknisk risk då fastigheterna behöver upprätthålla standard och viktiga funktioner samt politisk/jurisdisk risk där förändring i demografi, miljölagar, regleringar och krav påverkar samhällsfastigheters utveckling. Företagen som investerar i samhällsfastigheter är vanligtvis inriktade på denna typ av investering, vilket genom ökad kompetens inom området bidrar till en bra och långsiktig relation med hyresgästerna. Vidare har de inblandade aktörer en tämligen homogen syn på ansvarsfördelningar, kontraktsuppbyggnad och så vidare. Dessutom visar den demografiska utvecklingen i landet på en stor efterfrågan på samhällsfastigheter i framtiden och framför allt på vård- och omsorgsboenden. / There is currently a trend in the willingness to invest in public property, i.e. properties where different types of community services are provided. The advantage of this type of investment is that owners can sign long leases with tenants such as municipalities, counties and the state, providing secure cash flows and low vacancy risk. The investment market for public properties is relatively new to private operators as these properties have previously been owned almost exclusively by the municipality and county. Today, for various reasons, the municipalities and counties have decided to sell their properties and rent them back from specialized property owners. The study aims to identify the uncertainties/risks that are associated with investment and management of public properties, with a special focus on care properties in Sweden. An investment calculation and a sensitivity analysis were made through studies of three care property transactions in 2011 and interviews with the participating actors. The calculation and analysis have been the basis for the conclusions drawn. Investing in public real estate has proven to be a relatively stable and safe investment. The net operating income of the long leases that contribute to the investment could be considered as being paid back during the first contract period, assuming that no unexpected costs arise. The main risks that exist in these properties is salvage value risk due to severe alternative use for these tenant adjusted buildings, technical risk as the properties need to maintain standard and essential functions and at last political/legal risk where changes in demography, environmental laws, regulations and requirements affect public property development. Companies that invest in public real estate are usually focused on this type of investment, which through enhanced capabilities in the area contributes to a good and long-term relationship with tenants. Furthermore, the players involved have a rather homogeneous view of delegation of responsibility, contract structure and so on. Moreover, the demographic development in the country shows a high demand for public buildings in the future and especially in nursing and care homes.