Intresset och möjligheterna för att exponera sitt kapital mot fastigheter har funnits länge men ökat under de senaste årtiondena. Historiskt sett har bara direkta investeringar skapat denna exponering men idag finns andra alternativ så som fastighetsfonder och börsnoterade fastighetsbolag. På Stockholmsbörsen finns det idag 18 fastighetsbolag som har haft en varierande effektiv avkastning. Då flertalet av dessa bolag profilerar sig på ett liknande sätt kan det uppstå svårigheter att verkligen förstå vad som skiljer bolagen åt och förstå vilken risk bolagen utsätter sig för. I kombination med en viss strategi följer en riskprofil som kan vara mer eller mindre attraktiv för en investerare. För att urskilja mönster måste en analys ske på nyckeltalsnivå och det går inte att enbart rekommendera ett bolag utifrån en viss strategisk inriktning på grund av att nyckeltalen kontinuerligt förändras. Att investera i ett bolag med god direktavkastning, hög belåning och en betydande substansrabatt har historiskt visat sig vara lönsamt. Dessa tre attribut kan betraktas som en gallring för att välja ut bolag som efter historiska mönster haft en god avkastning till en attraktiv risk. Det slutliga beslutet bör ändå baseras på en fundamental analys där ledning, affärsmöjligheter och ägandet i bolaget analyseras. Det är faktorer som inte går att analysera på samma sätt som nyckeltalen och här krävs någon form utav bakomliggande kunskap.

Bakgrund och problem: Finanskrisen 2008-2009 hade sitt ursprung i överoptimistisk långivning med anknytning till fastigheter. Bostadsbubblan som hade uppstått mellan 2001-2006 i USA fick störst betydelse och kom att beskrivas som den främsta utlösande faktorn till finanskrisen. Bostadsbubblan sprack och huspriserna började falla under 2007. Krisen intensifierades och utvecklades till en global finanskris under 2008 då den amerikanska investmentbanken Lehman Brothers tilläts gå i konkurrs. Botten nåddes sannolikt under 2009 som präglades av en global recession. Men samtidigt ser vi fortfarande under 2012 efterspelet av finanskrisen i form av svag tillväxt, osäkerhet på de finansiella marknaderna och stadsfinansiella kriser i euroområdet. Finanskrisens utbrott resulterade bland annat i att banker och andra finansiella institut ströp utlåningen, penningmarknaden total frös och tecken på en totallåsning av banksystemet blev snabbt tydliga. Fastighetsbranschen karaktäriseras av speciella finansiella förutsättningar som gör att den urskiljer sig från andra branscher. Fastighetsbolag har generellt sett en hög belåning för att möjliggöra de kapitalkrävande investeringar som fastigheter innebär. Fastighetsbolagen har därför vanligtvis en kapitalstruktur med stor andel främmande kapital, vilket medför att tillgång till externt kapital och en fungerande finansiell marknad är närmast ett livsvillkor bolagen. Utifrån den bakgrunden ansåg jag att det borde vara intressant att undersöka hur den finansiella situationen i börsnoterade fastighetsbolag har påverkats och utvecklats under finanskrisen. Syfte: Uppsatsens syfte är att beskriva och förklara hur den finansiella situationen i börsnoterade fastighetsbolag har påverkats och utvecklats under den senaste finanskrisen. Vidare syftar studien till att förklara hur finanskrisen har påverkat bolagens finansiella ställning. Studien syftar även till att bidra med i någon mån ökad förståelse för hur börsnoterade fastighetsbolag påverkas av en finansiell kris. Teori: Den teoretiska referensramen behandlar fyra olika temaområden bestående av teori som förklarar kapitalstruktur, finansiella nyckeltal, värderingsteori samt redovisning i fastighetsbolag. Teoriområdet kring kapitalstruktur belyser dels kapitalstruktur som begrepp, men även de teorier som traditionellt förknippas med kapitalstruktur. Redovisning i fastighetsbolag fokuseras på den internationella standarden IAS 40, som tillämpas vid redovisning och värdering förvaltningsfastigheter. Metod: För uppsatsen har en kvantitativ metod använts där 17 fastighetsbolag noterade på NASDAQ OMX Stockholm har studerats. Analysen grundar sig på insamlad data från fastighetsbolagens årsredovisningar för år 2006 till 2010. Resultat och slutsatser: Studiens resultat visar att fastighetsbolagens soliditet minskade och var lägre under 2008-2010. Studien visade även att belåningsgraden hos fastighetsbolagen ökade under perioden 2007-2010. I undersökningen kunde även en stigande lönsamhet i form av förvaltningsresultat och driftöverskott noteras sedan 2006. Studien visade att bolagen gjorde nettoupptag av lån under samtliga år, med en tydlig minskning 2008-2010. En ökande total skuldsättning kunde även påvisas under hela perioden. Avslutnings vis visade studien att samtliga fastighetsbolag redovisade positiva värdeförändringar på sina förvaltningsfastigheter 2006-2007 och 2010. För främst 2008 men även 2009 redovisade stora flertalet av bolagen en markant negativ värdeförändring på förvaltningsfastigheter. / Background and problem: The financial crisis of 2008-2009 originated from overoptimistic lending and projections of asset prices in real estate and residential markets. The housing bubble that developed during 2001-2006 and the sub-prime lending in the US became known as the main cause and trigger of the financial crisis. The bursting of the housing bubble during 2007 followed by decreased housing prices was the first sign of the upcoming turmoil in the US. The financial crisis was intensified and spread to a global financial crisis and recession when the bank Lehman Brothers declared bankruptcy on September 14th 2008. The financial crisis most likely reached its bottom during 2009, a year that was characterised by halting global credit markets and a synchronised recession among advanced economies. But in 2012 we can still see the affects of the financial crisis with weak growth in the global economy, uncertainty in the finical markets and sovereign debt crisis in the eurozone. The financial crisis made the banks and other lending institutions reluctant to lend money both among themselves and to others, this triggered a credit crunch and halt in the credit markets. Real estate business and real estate firms are characterised by special financial conditions that separates it from other sectors. Real estate firms generally have a high leverage ratio, to enable profitable investments in capital intensive real estate business. Hence real estate firms are known to have a capital structure with a large proportion of debt; as a consequence real estate companies are highly dependent on the supply of external capital, and functioning capital and debt markets are the lifeblood of real estate firms. This unique characteristic of the real estate industry and the companies makes them an interesting area of study, especially during a time with a credit crunch and financial crisis.                          Purpose: The purpose of this bachelor thesis is to describe and explain how the financial situation in listed real estate companies was affected and developed during the last financial crisis. Furthermore the purpose of the study is to explain how the financial crisis has affected the financial position of real estate companies. The study also aims to contribute to more knowledge about how listed real estate companies can be affected by a financial crisis.    Theory: The theoretical framework for the thesis is constituted by four main areas that explains and describes capital structure, financial ratios, asset pricing models and investment property accounting. Methodology: The thesis is based on a quantitative method and approach, where 17 real estate companies listed on NASDAQ OMX Stockholm has been studied. The empirical analysis was based on data collected from annual reports for the years 2006-2010.     Empirical results and conclusions: The study showed a decrease in solidity (equity ratio) during the studied period, and a lower solidity 2008-2010. The study also showed that the real estate companies increased their leverage (debt to real estate value) between 2007 and 2010. The essay also indicated a higher and increased underlying profitability among the companies since 2006. Another result was that the companies increased the total debt, and took up new external debt each year during 2006-2010. Finally the study showed that all companies in the study reported significant gains from fair value of investment property 2006-2007, and losses during 2008 and 2009.

The 2008 financial crisis created new conditions for the listed Swedish property companies and the choice of operational and financial strategy became increasingly important. The purpose of this paper is to identify the listed property companies and their strategies for the period 2002 ‐2011, in order to examine whether these has changed in any direction and if they  were  more  or  less  profitable.  To  accomplish  this,  data  was  collected  from  the companies' annual reports and statistical institutes. This was followed up with interviews with  company  representatives  and  experts  to  further  broadened  the  analytical  basis. Collected data helped to identify each companies strategies year by year. The  analysis  revealed  some  trends  among  companies  regarding  their  operational  and financial strategy. By looking at the Operating strategies we have found that the companies have become more specialized towards either a particular property type or to a geographical region. The companies have also increased their focus on cash flow and reduced their focus on transactions. Financially, the companies have reduced their risks by seeking a more long term capital structure. Alternative sources of funding such as bonds have also become more common among the companies. With  the  exception  of  the  specialization  strategy, the  most  obvious  change in  strategy occurred in connection with the financial crisis of 2008. It was also found that the companies that were most transaction ‐intensive also have been most volatile in a profit perspective. / Finanskrisen 2008 skapade nya förutsättningar för de noterade svenska fastighetsbolagen och valet av operativ och finansiell strategi blev allt mer viktig. Syftet  med  denna  uppsats  är  att  kartlägga  de  noterade  Fastighetsbolagen  och  deras strategier under perioden 2002 ‐2011, för att sedan undersöka huruvida dessa förändrats i någon riktning och om  de varit mer eller mindre gynnsamma. För att genomföra detta samlades data in från bolagens årsredovisningar och statistiska institut. Detta följdes upp med    intervjuer    där    bolagsrepresentanter    och    sakkunniga    ytterligare    breddade analysunderlaget. Insamlad data bidrog till att fastställa de enskilda bolagens strategier år för år. Analysen visade vissa trender bland bolagen gällande deras operativa och finansiella strategi. Operativt har bolagen blivit mer specialiserade mot antingen en viss fastighets typ eller mot en geografisk region. Bolagen har också ökat fokus på kassaflöden/förvaltning och minskat fokus  på  transaktioner.  Finansiellt  har  bolagen  minskat  riskerna genom  att  sträva  efter längre   kapital ‐   och   räntebindning.   Man   har   också   i   större   grad   sökt   alternativa finansieringskällor såsom obligationer. Med undantag för specialiseringsstrategin har de tydligaste förändringarna i strategin skett i samband med finanskrisen 2008. Det visade sig också att de bolag som varit mest transaktionsintensiva också har varit mest volatila i ett resultatperspektiv.

The 2008 financial crisis created new conditions for the listed Swedish property companies and the choice of operational and financial strategy became increasingly important. The purpose of this paper is to identify the listed property companies and their strategies for the period 2002 ‐2011, in order to examine whether these has changed in any direction and if they were more or less profitable. To accomplish this, data was collected from the companies' annual reports and statistical institutes. This was followed up with interviews with company representatives and experts to further broadened the analytical basis. Collected data helped to identify each companies strategies year by year. The analysis revealed some trends among companies regarding their operational and financial strategy. By looking at the Operating strategies we have found that the companies have become more specialized towards either a particular property type or to a geographical region. The companies have also increased their focus on cash flow and reduced their focus on transactions. Financially, the companies have reduced their risks by seeking a more long term capital structure. Alternative sources of funding such as bonds have also become more common among the companies. With the exception of the specialization strategy, the most obvious change in strategy occurred in connection with the financial crisis of 2008. It was also found that the companies that were most transaction ‐intensive also have been most volatile in a profit perspective. / Finanskrisen 2008 skapade nya förutsättningar för de noterade svenska fastighetsbolagen och valet av operativ och finansiell strategi blev allt mer viktig. Syftet med denna uppsats är att kartlägga de noterade Fastighetsbolagen och deras strategier under perioden 2002 ‐2011, för att sedan undersöka huruvida dessa förändrats i någon riktning och om de varit mer eller mindre gynnsamma. För att genomföra detta samlades data in från bolagens årsredovisningar och statistiska institut. Detta följdes upp med intervjuer där bolagsrepresentanter och sakkunniga ytterligare breddade analysunderlaget. Insamlad data bidrog till att fastställa de enskilda bolagens strategier år för år. Analysen visade vissa trender bland bolagen gällande deras operativa och finansiella strategi. Operativt har bolagen blivit mer specialiserade mot antingen en viss fastighets typ eller mot en geografisk region. Bolagen har också ökat fokus på kassaflöden/förvaltning och minskat fokus på transaktioner. Finansiellt har bolagen minskat riskerna genom att sträva efter längre kapital ‐ och räntebindning. Man har också i större grad sökt alternativa finansieringskällor såsom obligationer. Med undantag för specialiseringsstrategin har de tydligaste förändringarna i strategin skett i samband med finanskrisen 2008. Det visade sig också att de bolag som varit mest transaktionsintensiva också har varit mest volatila i ett resultatperspektiv.