Tesis para optar al grado de Magíster en Finanzas / Los precios de las viviendas son de gran interés para la población, en especial para las personas que están pensando en comprar casas o departamentos, ya sea su primer inmueble o segunda vivienda. También son de interés para la autoridad macroeconómica, debido al monitoreo que realizan de los precios de la economía para asegurar su estabilidad. Además, el sector de la construcción forma parte importante del PIB chileno (6,6% el 2016), por lo que la oferta y demanda de viviendas es clave al pensar en Chile y su crecimiento económico a futuro. Esta investigación plantea que posiblemente Chile está al borde de tener precios de viviendas excesivamente altos. En el Anexo 1.1 se observa la clara evolución al alza que ha tenido el Índice de Precios de Viviendas (IPV), indicador calculado por el Banco Central, en especial después del 2008. Se realiza un análisis de cointegración, para determinar si el precio de las viviendas posee una relación de largo plazo con sus fundamentales. Luego de determinar que sí cointegran, se realiza una regresión por Mínimos Cuadrados Ordinarios, utilizando como variable dependiente el IPV y como variables independientes el Índice de Remuneraciones, la Tasa de interés de los mutuos hipotecarios, el Índice de Costos de Edificación (y sus desagregaciones: Materiales, Sueldos y Misceláneos), los Meses para agotar stock y una variable dicotómica que toma valor 1 si los datos corresponden al año 2009 a 2016. El aporte del trabajo, consiste en utilizar el Índice de Remuneraciones como único indicador del ingreso y la actividad económica. Además, es la primera investigación que incluye en la regresión los Meses que quedan para agotar stock de las viviendas. Respecto a los resultados, se obtienen los signos y significancia esperados, excepto para la variable Materiales, que posee signo negativo y para la variable dicotómica, que también tiene signo negativo. Finalmente, se obtiene un precio proyectado de las viviendas para el 2016, que está por debajo del precio real, siendo este desalineamiento del 2%, lo que se considera dentro de los rangos normales.

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Memoria (licenciado en ciencias jurídicas y sociales) / La presente memoria, denominada “La Hipoteca Revertida: Un mecanismo para aumentar los ingresos de los adultos mayores”, tiene por finalidad analizar la posibilidad de implementar esta institución en nuestro país, como una alternativa real para complementar los ingresos de los adultos mayores e incluso permitir a los trabajadores independientes, que no cotizaron durante su vida laboral, contar con ingresos en esta etapa. Para el estudio, se ha consultado diverso material bibliográfico, principalmente extranjero, dado el escaso conocimiento que existe en Chile de esta institución. También se utilizaron datos estadísticos, paginas web de empresas privadas y de organismos públicos de diversos países y la opinión de profesionales del área de Seguridad Social

Seminario para optar al grado de Ingeniero Comercial, Mención Administración de Empresas / La presente tesis tiene como finalidad mostrar mediante un análisis comparativo las diferencias entre el sector cooperativo y la banca tradicional en Chile, basándonos en materias de crédito hipotecario, destacando efectos como las cuotas de participación y excedentes7 a los cuales los socios y clientes de crédito hipotecario del sector cooperativo se ven afectos, yendo más allá del análisis CAE. Los objetivos del estudio son poder definir un escenario equitativo para la comparación entre instituciones lo que involucra caracterizar un perfil de cliente, realizar distintos estudios bajo la metodología de Preparación y Evaluación de Proyecto que permitan comparar las distintas instituciones, evaluar fronteras de sensibilidad, y detectar posibles mejoras en producto y servicio hipotecario. La metodología de Preparación y Evaluación de Proyectos busca llevar a cabo ideas de inversión (Proyecto) a través del uso eficiente de recursos escasos (Preparación), y posteriormente poniendo a prueba tanto cualitativa como cuantitativamente la preparación (Evaluación). Para llevar a cabo la metodología hay que tener en cuenta el ciclo del proyecto (idea de proyecto, preinversión e inversión). Es durante la etapa de preinversión que se realizan diversos estudios (estudio de clientes, estudio de proveedores, estudio legal, estudio económico, entre otros) en distintas profundidades (perfil, prefactibilidad y factibilidad). En cada estudio se analiza la viabilidad de este, lo cual permite ver la factibilidad de que se realice el proyecto. Al momento de Evaluar el proyecto, ha de utilizarse el VAC (valor actual de costos), este funciona mediante los flujos de costo total, los cuales se actualizan a través de una tasa de descuento del cliente. La tasa de descuento representa el uso alternativo de los recursos del proyecto. También ha de usarse la sensibilización tanto unidimensional como bidimensional, para poder generar comparaciones en distintos escenarios ante variaciones de las variables: tasa de interés real anual, el crecimiento real anual del excedente y la cantidad de cuotas suscritas mensualmente. El sistema cooperativo tiene aspectos relevantes, como la participación que tienen los clientes de Coopeuch, pasando a ser socios de la organización. Esto se refleja en los flujos mediante el desembolso mensual que deben hacer los clientes de crédito hipotecario por las cuotas de participación suscritas, también impacta a través de la devolución de excedentes que la cooperativa genera por las cuotas de participación, y por la devolución de excedentes producto del pago de intereses que efectúan los clientes. Estas ventajas no las presenta el sistema bancario tradicional debido a que son sociedades anónimas especiales, las cuales no tienen restricciones como las cooperativas al momento de solicitar un crédito. Por tanto, al suscribir un crédito hipotecario en la banca tradicional, el cliente no tendrá egresos por suscripción de cuotas de participación, ni tendrá ingresos por conceptos de rentabilidad del banco (similar al excedente de la cooperativa). Para construir el flujo de costos se requiere calcular el interés, la amortización, los seguros, cuotas de participación, devolución de excedentes y el beneficio tributario del artículo 55 bis. Lo que permitirá calcular la cuota sin seguros y el saldo insoluto. Todos los cálculos se realizarán en términos mensuales desde el mes 0, cuando se pagarán los costos operacionales hasta el último mes de pago de dividendo, anualizando los flujos. Posteriormente se construye el flujo en términos anuales, los cuales presentan gastos operacionales, intereses, amortización, seguros, cuotas de participación, beneficio artículo 55 bis, devolución de excedentes y salvataje, lo que generará el flujo neto el cual se actualizará en base a la tasa de descuento anual. Respecto al cliente objetivo definido para realizar los estudios, son personas del sector socioeconómico C2, C3 y D, que solicitan créditos ya sea de 1.000 UF con un 80% de financiamiento (entre 20, 25 o 30 años plazos), o de 1.300 UF con un 90% de financiamiento. Estos créditos son en base a departamentos nuevos con seguros de Desgravamen e Invalidez y de Incendio y Sismos. Para el caso de las cooperativas, se suscriben 10 cuotas de participación mensuales. Las instituciones dentro del segmento son Banco Estado, Banco CrediChile, Banefe, Banco del Desarrollo y Coopeuch. Sin embargo, para los estudios se excluyó a Banefe y Banco del Desarrollo por no facilitar los datos en sucursal. La decisión de trabajar solo con valores de sucursal es relevante, dado a que las condiciones comerciales de internet distan de las entregadas en sucursal por medio de una simulación presencial. Respecto a los resultados de los estudios, en los créditos de 1.000 UF con 80% de financiamiento, Coopeuch se muestra como un fuerte competidor de Banco Estado donde la diferencia entre ambos VAC es favorable para Coopeuch crédito a 20 años plazos por 18,48 UF, en 25 años plazos y 30 años plazos, Banco Estado es superior en 12,14 UF y 11,75 UF, respectivamente. En cuanto Banco CrediChile es la peor opción en los tres escenarios. Para los créditos de 1300 UF con 90% de financiamiento, Banco Estado supera al resto del segmento en todos los escenarios, estando Coopeuch en segundo lugar y Banco CrediChile en tercer lugar. La diferencia entre Banco Estado y Coopeuch en 20, 25 y 30 años plazos es beneficiosa para Banco Estado en 65,69 UF, 79,57 UF y 91,86 UF, respectivamente. En cuanto a los análisis de sensibilidad, se recomienda a Coopeuch que con pequeños movimientos en la tasa de interés puede llegar a ser igual de conveniente que Banco Estado, pero también existe la posibilidad, esencialmente en el escenario de 80% de financiamiento, de mejorar la situación si los clientes tan solo aumentan la cantidad de cuotas mensuales suscritas. Otro efecto relevante a destacar es que la estructura de tasas de Coopeuch resulta incongruente para créditos de en torno a 90% financiamiento, ya que aumentan el cobro a clientes que tienen mayor capacidad de pago, siendo que éstos potencialmente podrían acceder a mejores alternativas de tasa en el mercado.

El presente trabajo, tuvo como principal objetivo estimar las tasas de prepago de letras de crédito hipotecario. Producto de la creciente información disponible, el desarrollo de los mercados, y las necesidades de las personas y empresas, los créditos hipotecarios pueden financiar hoy en día, hasta el 100% del valor total de un bien inmueble. Con el desarrollo de este mercado, las transacciones e inversiones que surgen por este tipo de papeles, son cada día más grandes e importantes. Cabe destacar, la vital importancia que tienen estos instrumentos dentro de las colocaciones bancarias, las cuales poseen una participación por sobre el 20% del total de ellas. Por ello, disponer de modelos econométricos que estimen las tasas de prepago para este tipo de créditos, resulta extremadamente relevante. Además, la normativa vigente de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras, exige estimar la duración efectiva de los instrumentos con plazo de vencimiento incierto. Existen dos formas de prepago que resultan de ejercer la opción: los prepagos óptimos y los sub-óptimos. Cabe destacar, que en ambos casos, los individuos maximizan su utilidad total. En definitiva, un prepago se desencadena cuando el valor presente de prepagar un crédito, más los costos que ello involucra (administrativos, refinanciamiento, de oportunidad, etc.), es menor a la suma de los flujos futuros del pago del crédito hipotecario. La metodología consistió en una revisión de publicaciones relacionadas, junto con un análisis económico y estadístico, que permitió desarrollar un modelo econométrico con información de prepago desde el primer trimestre de 2006, al primer trimestre de 2007. Posterior a los análisis, se concluye que las variables endógenas y exógenas a tomar en consideración en el modelo, son las siguientes: tasa de emisión, plazo remanente, tipo de letra, tasa de interés de mercado, IMACEC e IPEC. Luego, los modelos propuestos para estimar prepagos, son tres; el primero, es un análisis no paramétrico, el cual estudia el comportamiento histórico de prepago realizando una segmentación; el segundo, es un análisis paramétrico, que segmentando la información, corre regresiones; y, finalmente, un modelo híbrido que combina ambos modelos mencionados, al realizar tanto un análisis estadístico, como uno fuera de la muestra. Las estimaciones fuera de la muestra y los resultados estadísticos utilizando los modelos desarrollados, fueron buenos. La varianza explicada por las variables independientes, fue sobre el 85% en la mayoría de los casos y, pese a la alta volatilidad existente en el prepago de Letras de Crédito Hipotecarios, el mejor modelo logró estimar fuera de la muestra con un error menor al 5%.

Tesis (Magister en Derecho del Trabajo y de la Seguridad Social) / Actividad formativa equivalente a Tesis (AFET) / El objetivo del presente trabajo es verificar si es factible y conveniente la aplicación de la hipoteca revertida en nuestro país como mecanismo destinado a incrementar las pensiones de los jubilados. Para esto se revisará el contexto actual del país que permitiría aplicar esta figura jurídica, se indagará en su concepto, características y diferencias con la hipoteca tradicional, los riesgos que se deben tener presentes a la hora de implementar esta figura y se revisará la experiencia comparada. Se mostrará el estado actual del debate en Chile, cuyo mayor desarrollo viene del ámbito privado y se propondrán directrices que debiesen considerar en el marco jurídico que las regule. Finalmente, se concluye que es factible y conveniente aplicarla en Chile por cuanto permitiría en el corto plazo obtener un complemento significativo a las pensiones, siendo indispensable para el éxito de la misma que sea un producto desarrollado dentro de los márgenes de la Seguridad Social.

Tesis para optar al grado de Ingeniero Comercial / El presente trabajo tiene como objeto presentar evidencia empírica que muestre los impactos de ciertos cambios regulatorios que se han efectuados durante la década de los noventa en el mercado de Renta Fija chileno, que atañen particularmente a las Letras de Crédito Hipotecario. Estas modificaciones se refieren específicamente a la introducción de nuevos oferentes y productos en el mercado de Crédito Hipotecario. En el primer caso, se intenta medir el efecto sobre los retornos exigidos en las letras hipotecarias producto del ingreso de las Compañías de Seguros como nuevos actores de Mutuos Hipotecarios Endosables. Este hecho debiese aumentar la competencia en el mercado de mutuos, haciendo más atractiva esta opción de financiamiento habitacional, resultando en menores tasas de interés en el mercado. El segundo cambio hace referencia a la aparición de una nueva alternativa de Crédito Hipotecario, el Leasing Habitacional. De manera similar a lo anterior, mayor competencia a nivel del mercado de financiamiento habitacional y mayor variedad de opciones debiera tener como consecuencia una disminución en las TIR en el mercado de letras, a modo de equiparar las bondades entre un producto y otro. Para verificar el efecto de estos cambios se utilizaron dos métodos de procedimientos estadísticos. Según el método de regresión simple, no se detectó una baja en las tasas de interés de las letras hipotecarias, sino que, por el contrario, un pequeño aumento (entre 0.07% y 0.08%) De acuerdo al método de ventanas, tampoco se encontró evidencia empírica que soporte la idea de una caída de tasas en el período post leyes. Si bien se encontró evidencia que podría hacer aceptar la hipótesis de una disminución en las tasas, ésta resultó estadísticamente no significativa en todos los casos. Para abordar lo anterior, el trabajo se encuentra dividido en seis secciones. En la Sección I se presentan las diversas alternativas de financiamiento para la vivienda existentes actualmente en el mercado chileno. En la Sección II se revisa la evolución reciente del mercado en Renta Fija, en general, y el de Letras Hipotecarias, en particular. En este apartado se toman en cuenta aspectos como volúmenes transados, tasas de interés y principales oferentes. En la Sección III se analizan específicamente todos los aspectos referentes a las letras de crédito hipotecario, tales como fijación de tasas, etapas del proceso y requisitos para la obtención del crédito, entre otros. En la Sección IV se describe claramente cuándo y de qué forma se manifestaron los cambios legislativos antes mencionados. La Sección V detalla en forma teórica la metodología a emplear. Se incluyen desde los modelos usados hasta los problemas econométricos que se pueden presentar con sus respectivas soluciones. Por otro lado, se incluyen además los resultados empíricos obtenidos. Finalmente, en la Sección VI se presentan las principales conclusiones derivadas de este estudio.

Memoria (licenciado en ciencias jurídicas y sociales) / Autor no autoriza el acceso a texto completo de su documento

El presente trabajo de investigación es un estudio cuantitativo, propositivo, se trabajó con el análisis del sistema de cuentas de ahorro programado. El diseño es transversal basado en la recolección de datos, en un momento determinado, lo que permitirá conocer la relación del sistema de ahorro casa con el crecimiento de los créditos dirigidos al sector vivienda. La muestra está conformada por 11 proyectos de departamentos multifamiliares, realizados desde el 2003 al 2013, en la ciudad de Chiclayo. Según el análisis realizado, se observa como durante esos 11 años, el ahorro casa se ha impuesto con un 78.55% del total de créditos hipotecarios desembolsados, mientras que un 21.45% ha sido mediante trámite normal. Este tipo de modalidad de ahorro programado ha hecho más dinámica la venta de departamentos, lo que ha conllevado que los proyectos multifamiliares de ICM S.A. se hayan realizado la venta total antes de culminar la obra, permitiendo así desarrollar hasta 3 proyectos por año.

Los créditos hipotecarios juegan un rol importante en el sistema financiero peruano debido a que representan la mayor carga financiera de los consumidores. Adicionalmente, estos créditos son considerados los créditos minoristas de menor riesgo. Por ello, el deterioro experimentado durante los últimos años por los indicadores de calidad de cartera de estos créditos, ha generado una preocupación. En este sentido, la presente investigación tiene como objetivo identificar los factores que explican la probabilidad de incumplimiento de la cartera de créditos hipotecarios. Particularmente, el trabajo busca probar que la variable según la cual el deudor obtiene un crédito cuyo destino es la adquisición de segunda vivienda, es una variable significativa para explicar el incumplimiento de los créditos y que la relación entre ambas variables es positiva. Los resultados muestran que mediante el uso de una regresión logística y la aplicación de la metodología de credit scoring, se puede identificar un modelo que ajusta de manera correcta la probabilidad de incumplimiento. Dicho modelo incluye como variables explicativas a algunas variables sociodemográficas, variables de comportamiento e historial crediticio, variables de endeudamiento y características del deudor en el sistema financiero dentro de las que se encuentra la variable que señala que el destino del crédito es la adquisición de segunda vivienda. Al respecto, se identifica que una mayor edad, mayor tiempo en la entidad, mayores saldos y estar al día en otros créditos son características que tienen una relación negativa con el incumplimiento; mientras que un mayor número de entidades, encontrarse expuesto a riesgo cambiario crediticio, un mayor número de veces en atraso, vivir en provincia o vivir en la zonas de Lima Alta, así como que el destino del crédito sea la adquisición de una segunda vivienda, son características que tienen una relación positiva con el incumplimiento.