No description available.

In January 2019 the Swedish government created an agreement called “Januariavtalet” as a result of the 2018 election. Part of this agreement includes that they want to introduce market rent in the new-built part of the market. The tenant association Hyresgästföreningen have requested a report on how this reform would affect the Swedish rent market as their 2019 scholarship. The purpose of this report is to examine how this change would affect the property owners. We have interviewed politicians, property owners and a tenant association called Hyresgästföreningen. During the interviews these three groups were asked different questions that were used to analyze how the market works today and how it will be affected by this reform. The questions were based on the report’s problem definition which is: “How was the current rent system motivated as it was created? And what issues was it designed to prevent?” and “In what ways would this reform affect the property owners?”. This report is demarcated to the Stockholm region since each rental market in the country is different and unique for its location. During these interviews it became clear that this reform would not make significant difference for the larger property owners as to how the system works today, neither regarding how much they could produce or how they manage their rental income. Although the property owners did express their opinion that it would be much better to agree on a reform for the system that includes the existing property stock. For the smaller property owners on the other hand it would make a difference regarding how they would dare to invest in new construction of rental apartments. Mostly because of the possibility to make calculations that are much more accurate, since the current system only allows calculations 15 years in advance. What the property owners found most interesting with this reform was that it would hopefully be a step in the direction to implement it on the complete rental system in Sweden including the current system of the existing property stock as well. Due to the fact that the property owners consider the whole rental market to be dysfunctional. The tenant association Hyresgästföreningen opposes this reform since they consider it to make the rental market uncertain for the tenants. It would also diminish the consumer protection, as well as create a generic uncertainty as to how the rental market would develop over time. This projects conclusion is that market rent would not affect the larger property owners due to the current rents already is at a level which could be described as a market rent. Though for the smaller property owners this could be the difference between to build new property or not. / I januari 2019 kom Januariavtalet upp på bordet som ett resultat av det svenska riksdagsvalet hösten 2018. Januariavtalet är ett förslag som väntas träda i kraft juli 2021 om utredningen ger ett positivt resultat. Punkt 44 i detta avtal innebär att man vill införa fri hyressättning på nyproduktion och avskaffa presumtionshyressystemet som man använder sig av i dagsläget. Hyresgästföreningen har efterfrågat en rapport om hur detta kan påverka det svenska hyressystemet som sitt uppsatsstipendium för 2019. Syftet med denna rapport är att undersöka hur denna ändring skulle kunna påverka fastighetsägarna. Vi har intervjuat politiker, fastighetsägare samt Hyresgästföreningen. Olika frågor har ställts till de tre intervjuade grupperna som sedan använts som utgångspunkt till en analys över hur marknadsläget ser ut idag. Hur skulle marknaden kunna ändras i framtiden om detta förslag realiseras? Frågorna ställda till de tre parterna baserades på frågeställningen i denna uppsats, dessa är: “Hur motiverades presumtionshyressystemet inför dess tillblivelse? Vilka var de problem som presumtionshyran ansågs bidra till att lösa?” samt “Vad skulle en eventuell lagändring innebära för hyresfastighetsägare?”. Rapporten har avgränsats till att endast belysa stor-stockholms hyresmarknad för att inte arbetet skulle bli för brett då alla hyresmarknader ute i landet är unika och har olika förutsättningar. Under dessa intervjuer visade det sig att en reform av presumtionshyressystemet inte skulle påverka de större fastighetsägarna speciellt mycket varken i vilken utsträckning man ska bygga eller hur det skulle påverka deras hyresintäkter. Fastighetsägarnas stora missnöje med bruksvärdessystemet kom dock att belysas. För mindre aktörer framgick det dock att detta förslag skulle kunna innebära att man kan våga investera i nyproduktion i en större omfattning än idag. Det går då att göra kalkyler på fastighetens hela livslängd och inte endast de första 15 åren som i nuläget innan fastigheten åker in i bruksvärdessystemet. Det fastighetsägarna ansåg vara bra med att detta förslag införs är dock själva tanken med fri hyressättning, att man i framtiden kommer att ta steget längre och implementera det på hela hyresmarknaden i Sverige. Detta på grund av att man från fastighetsbolagens sida anser hyresmarknaden i dagsläget vara dysfunktionell. Hyresgästföreningen ställer sig mot marknadshyror förslag då de anser att de kommer att resultera i en mindre säker marknad från hyresgästernas sida med lägre konsumentskydd och generell osäkerhet på marknaden då man inte kan få en förutsägbarhet på hur förutsättningarna för hyresgästerna kommer att kunna utvecklas över tiden. Det undersökningen kom fram till var att marknadshyror på nyproduktion inte kommer att förändra marknaden markant i sin helhet. För de större fastighetsägarna kommer detta inte påverka deras marknadssyn på grund av att hyrorna idag redan ligger vid en nivå som kan anses vara marknadshyror. Däremot för mindre aktörer kan detta betyda skillnaden mellan att bygga eller inte.

Problem som återfanns inom den svenska bostadsmarknaden efter andra världskriget med undermåliga och omoderna bostäder skapade ett antagande om att tvister mellan hyresgäster och hyresvärdar förekommit på flera olika platser runt om i landet och därav även i Karlstad på grund av omständigheterna. Eftersom Hyresgästföreningen är en organisation som har handskats med olika tvister under sin långa historia bäddade detta även för att Karlstads Hyresgästförening historiskt har handskats med olika tvister. Uppsatsens syfte landade således i att undersöka om det fanns indikationer på undermåliga och omoderna bostäder vid olika tvister mellan hyresgäster och hyresvärdar som Karlstads Hyresgästförening handskades med mellan 1950–1959. Uppsatsen knöt även an till en konfliktteori för att främst få stöd i att belysa tänkbara underliggande förklaringar till varför olika tvister kan blåsa upp. Med utgångspunkt i uppsatsens syfte och tillhörande frågeställningar genomarbetades källmaterialet inhämtat från Karlstads Hyresgästförenings arkivmaterial utifrån en kvalitativ metod i form av en text- samt innehållsanalys. Detta resulterade i uppsatsens empiri som alltså bestod av fem olika tvister mellan hyresgäster och hyresvärdar i Karlstad under den aktuella tidsperioden. I den avslutande analysen och diskussionen kunde det följaktligen utifrån empirin avslöjas att det fanns tydliga indikationer på undermåliga och omoderna bostäder vid olika tvisterna mellan hyresgäster och hyresvärdar som Karlstads Hyresgästförening handskades med mellan 1950–1959. Ytterligare en intressant slutsats som kunde dras kring de olika tvisterna i relation till den teoretiska ansatsen var att tvisterna kan ha uppstått på grund av yttre omständigheter eller olika resurser som hyresgästerna och hyresvärdarna i sin tur antingen funnit i sitt egenintresse eller ej eftersom de olika parterna värderar om de yttre omständigheterna eller de olika resurserna ger tillfredsställelse eller otillfredsställelse. I den avslutande analysen och diskussionen framgick även att empirin gav indikationer på vissa delar som nämnts i bakgrundsbeskrivningen. Detta gav i sin tur förslag på vidare forskning kring hur många i Karlstad som drabbades av hemlöshet på grund av bostadsbristen samt stadens bristfälliga bostadsförmedling efter andra världskriget. / Problems with substandard and outdated housing was one of many problems that occurred in the Swedish housing market after World War II. Due to these circumstances an assumption was therefore that disputes between tenants and landlords historically might have occurred in several different places in Sweden and therefore in Karlstad. Since the Swedish tenant association also has dealt with various disputes during its long history it occurred that the Tenant association of Karlstad might also have dealt with various disputes historically. The purpose of this study was formed to search in whether there were indications of substandard and outdated housing in various disputes between tenants and landlords that the Tenant association of Karlstad dealt with during 1950–1959. To be able to also explain why various disputes can flare up a conflict theory was tied to the study. The study is based on a qualitative method. More specifically a text and content analysis were applied on the archive material collected from the Tenant association of Karlstad. The empirical work is based on this and consists of five different disputes between tenants and landlords in Karlstad during the historical period. Based on the empirical work the final analysis and discussions revealed that the various disputes between tenants and landlords showed clear indications of substandard and outdated housing. Interesting conclusions was also found in relation to the conflict theory. Disputes between tenants and landlords can emerge due to external circumstances and resources in which case the tenants or the landlords find these giving any satisfaction or dissatisfaction to their own interests. In the concluding analysis the empirical work also showed indications in relation to the background description. This led to a suggestion for further research and study’s on how many people in Karlstad who were affected by homelessness due to housing shortages in the city after World War II.