Konsumenters behov och preferenser har förändrats på grund av samhällets utveckling. Idag räcker det inte endast med ett bra och billigt utbud för att konsumenter ska komma till köpcentrum, det bör istället vara en plats dit människor vill åka och uppleva. Köpcentrumförvaltare använder facility management och en del av det är utformandet av hyresgästmix. Denna bör idag riktas mot en mer upplevelsebaserad hyresgästmix för att finna konkurrensfördelar. Upplevelser skapas genom att en individ interagerar sig med sin omgivning och det finns fyra olika sätt att studera en upplevelse på: underhållning, utbildning, estetik och eskapism. Idag saknas forskning kring hur de fyra kategorierna används vid skapandet av en hyresgästmix ämnad för upplevelser genom facility management av köpcentrum. Syftet med denna studie har varit att undersöka hur konsumenter skapar upplevelser i köpcentrum med hjälp av en upplevelsebaserad hyresgästmix. I den teoretiska referensramen beskrivs upplevelseekonomi, de fyra upplevelsekategorierna samt olika typer av hyresgästmixar. Teorin upplevelseekonomi valdes för att studera hur olika konsumenter skapar olika upplevelser i köpcentrum. Metoden som använts i studien har varit kvalitativ då studien ville fånga konsumenters olika upplevelser utifrån ett köpcentrums hyresgästmix. Studiens datainsamling genomfördes med hjälp av semistrukturerade intervjuer med tio konsumenter. Resultatet påvisar att det finns fyra olika konsumentgrupper som besöker och skapar upplevelser utifrån hyresgästmixen i ett köpcentrum: den sociala, den engagerade, den sökande och den praktiska konsumentgruppen. I diskussionen jämförs framkomna konsumentgrupper i relation till olika typer av hyresgästmixar samt de fyra upplevelsekategorierna. I avsnittet diskuteras även resultatet i jämförelse med tidigare forskning vilket resulterar i en modell som visar hur respektive konsumentgrupp skapar olika upplevelser gentemot varandra med hänsyn till upplevelsekategorierna. Slutsatsen påvisar vikten av att studera vad konsumenter skapar för upplevelser i köpcentrum för att kunna anpassa utformningen av en upplevelsebaserad hyresgästmix. De fyra konsumentgrupper som framkommit i studien kan utveckla teori för facility management när köpcentrumförvaltare ska utforma en upplevelsebaserad hyresgästmix. / The consumers behaviour have changed over time, today it is not enough to have cheap and competitive prices alone to entice consumers to the shopping centre. A shopping centre should be a place where people want to go and experience. Shopping centre managers use facility management and a part of this is the tenant mix. This should be focused towards a more experience-based direction thus finding a competitive advantage. Experiences are being created when an individual integrates itself with the environment and there are four different categories to study experiences of: entertainment, education, aesthetics and escapism. There is currently a lack of research on how the four categories are being used in this experience creation through the facility management of shopping centres. The purpose of this study was to examine how consumers create experiences in the shopping centre by an experience inspired tenant mix. In the theoretical framework the experience economy is being described, the four categories of experiences available and the different types of tenant mixes. This theory was selected to study how consumers create different experiences in the shopping centre. The method used in the study was a qualitative research approach, since the study wanted to capture consumers different experiences from a shopping centre’s tenant mix. Qualitative research allowed for this insight. The study’s data was collected through semi-structured interviews with ten consumers. The results found that there were four different consumer groups visiting and creating experiences based on the tenant mix in a shopping centre: the social, the dedicated, the searcher and the practical consumer group. In the discussion the consumer groups are being discussed in relation to the different types of tenant mixes and the four categories of an experience. The section also takes previous research into consideration allowing for comparisons. This results in a model being created that shows how each consumer group creates these different experiences with each experience category being accounted for. The conclusion demonstrate the importance of studying consumers motivations and demands in shopping centres in order to be able to adapt and accommodate for the creation of these experiences. From the consumer groups that have emerged in the outcome, it may develop theory for facility management when they design experience based tenant mix in the shopping centre.

I mars 2012 öppnade ett nytt köpcentrum i Stockholm city med ett nytänkande och nischat koncept. Det är uttalat från fastighetsägaren som utvecklat detta köpcentrum att ingen av de stora kedjorna skulle vara en del av hyresgästmixen. Det annorlunda konceptet gjorde det intressant att se hur fastighetsägare i Stockholms innerstad arbetar och konkurrerar med sitt utbud i köpcentrum. Inledningsvis gjordes en genomgående litteraturstudie inom ämnet och från tidigare rapporter visar det sig att köpcentrumen i Sverige anses likriktade till sitt utbud. Likriktningen kan bland annat härledas till att de stora butikskedjorna tar stora marknadsandelar och ofta väljer att etablera sig i köpcentrum. Detta anses kunna bli ett storstadsproblem, då det i storstäder finns många köpcentrum för kunden att välja bland. Mot den bakgrunden ska denna uppsats reda ut ifall att likriktningen utgör ett problem för köpcentrumen i Stockholms innerstad. Totalt har fem intervjuer genomförts. Tre intervjuer med representanter delaktiga i hyresgästmixen för fem köpcentrum i Stockholms innerstad och ytterligare två intervjuer med sakkunniga i branschen som gett sin syn på marknaden och hur fastighetsägare arbetar. För att studera hur stor del av butiksutbudet i köpcentrumen som utgörs av butikskedjor har också en statistik undersökning gjorts. Från intervjuerna går det att konstatera att det är speciellt att arbeta med hyresgästmixen i köpcentrum belägna i Stockholms innerstad, framförallt i city. Traditionellt sett utgörs ankarhyresgästerna i svenska köpcentrum av de större butikskedjorna. De har med andra ord en dragningskraft som skapar kundflöde till köpcentrumet. I Stockholm city har dessa butikskedjor inte samma dragningskraft i och med att det redan finns ett så stort utbud av dem. Detta gör att ankarhyresgäster heller inte används i samma utsträckning i Stockholm city. Istället ska köpcentrumets hela sammansättning av hyresgäster fungera som ett ankare och konkurrensmedel gentemot andra köpcentrum och det stora utbudet av enskilda butiker. Utifrån den statistiska undersökningen går det att utläsa att butiksutbudet i köpcentrumen i Stockholms innerstad är likriktat. En stor andel av butikerna utgörs av kedjebutiker och mer än hälften utgörs av de stora kedjorna. Inne i city tycks likriktningen inte vara ett problem i dagsläget. Var likriktningen däremot skulle kunna utgöra ett problem är bland de lokala affärscentrumen belägna i stadsdelarna Södermalm, Kungsholmen och Östermalm.

Mjuka värden är de bakomliggande faktorer som påverkar kundflödet i en galleria och kan göra den framgångsrik. Detta ska stimulera hyresgästernas betalningsvilja, vilket i sin tur ger möjlighet för ökat driftnetto hos fastighetsägare och ett högre fastighetsvärde. De mjuka värden som vi valt att fokusera på är gallerians image, hyresgästmixen, service, upplevelser och miljöfaktorer. Arbetets syfte är att klargöra skillnader i förvaltningen mellan Singapore och Stockholm med fokus på de mjuka värdena. Resultat har tagits fram på plats i Singapore och i Stockholm, där intervjuer med expertis inom området och besök av elva gallerior gjordes. En skillnad mellan dessa områden är att det finns fler gallerior i Singapore än i Stockholm, vilket leder till en ökad konkurrens. Den ökade konkurrensen leder i sig till att det krävs mer för ett köpcentrum i Singapore att lyckas än för ett i Sverige. Därför förekommer det en mycket stark "imagevilja" i Singapore. Detta bevisas med spektakulära fasader och påkostade innandömen. Singapore har betydligt mer events i galleriorna än Sverige. Varför man har mer events och lekparker i Singapore än i Sverige, skulle kunna vara att Singapores kultur är annorlunda än Sveriges. I Singapore sätts familjen i större fokus än i Sverige. I Sverige är det många som tenderar att se shoppingen som en hobby. I Singapore kan man se shopping som en social aktivitet där hela familjer kommer och handlar tillsammans och därför måste shoppingcentrum anpassas efter shoppingkulturen. I Sverige låter galleriorna butikerna i större utsträckning själva ansvara för butikpersonalens servicenivå. I Singapore ger staten bidrag till gallerior för att förbättra sin personalservice. Detta är en av orsakerna till bättre personalservice i Singapores gallerior. I Singapore finns en lag som reglerar hur man skall miljöanpassa nya byggnader, vilket skulle kunna kompensera deras brist på egna energikällor. I Sverige finns en del direktiv för nybyggnation. Slutsatsen är att det förekommer skillnader i sättet att förvalta köpcentrum mellan Singapore och Stockholm. Skälen till detta är många, främst beror det på olika förutsättningar som skillnader i invånarantal, kultur, turism miljö och målgrupp. När fokus sätts på mjuka värden speglar de förutsättningarna i jämförelseområdena.

Syftet med denna studie är att undersöka handelsfastighetsägares inställning till och erfarenheter av Popup-koncept och korttidskontrakt. Vilka är handelsfastighetsägares incitament att erbjuda korttidskontrakt? Hur ser framtiden ut, fyller denna typ av kontrakt ett behov? Studien är baserad på empirisk materialinsamling som kopplas samman med tidigare forskning inom ämnet Popup, kontraktsteori och shoppinggallerior inom fastighetsbranschen. Författaren har samlat in data genom en kombination av litteraturstudier och intervjuer. Den teoretiska referensramen behandlar frågor kring kontraktsteori samt hur skillnader mellan nyckelkunder och icke-nyckelkunder avspeglas i kontraktsvillkor och hyresgästmix. Popup-konceptet och dess potential behandlas utgående från tidigare forskning inom marknadsföring och image. Slutligen behandlas kort e-handelns påverkan på handeln och dess förväntade effekt på fastighetsbranschen. / The purpose of this study is to investigate the commercial property owner´s attitude to and experiences of the Popup-concept and short-term contracts. What are the commercial property owner´s incentives to offer short-term contracts? Will this type of contract fill a need in the future? The current study is based on empirical data collection linked together with previous research in areas like Popup concept, contract theory and shopping malls. The author has collected data through a combination of literature studies and interviews.The theoretical frame deals with issues of contract theory and how the difference between anchor and non-anchor tenants is reflected in the contract terms and in the tenant mix. The popup-concept and its potential is presented based on previous research in the area of marketing and image. The theoretical frame contains a short presentation about e-commerce impact on trade and retail and its expected impact on the real estate industry.

Aktuell forskning indikerar att antalet köpcenter växer för varje år som går, vilket grundar sig i att detaljhandelsindustrin under de senaste decennierna expanderat allt mer. Mycket av köpcentrens succé har att göra med dess bekvämlighetsfaktor, vilket resulterat i att denna detaljhandelsform snabbt hittat hem hos gemene man. Detta eftersom de erbjuder ett smidigt och effektivt shoppingalternativ jämfört med den klassiska gatan kantad av butiker. Dess placering tenderar även att vara lättillgänglig från både bostad och jobb vilket ökar attraktionsvärdet för köpcentret som i sin tur också har att göra med den ökande betydelsen av en välbalanserad hyresgästmix. Det vill säga den sammansättning av butiker som gallerian har. Butiker som i sin tur lever på de kunder som besöker köpcentret och som blivit allt svårare att locka till sig i dagens konkurrens, ledd av näthandeln. En förutsättning för att möjliggöra detta är att köpcentrumledningen försöker uppnå ett ömsesidigt samarbete med sina hyresgäster för att skapa synergieffekter mellan de olika delarna inom köpcentret. Detta lägger än mer tyngd på ledningen för ett köpcentrums relation till hyresgästerna. Därför syftar denna studie till att undersöka vilka faktorer som spelar in i affärsrelationen mellan köpcentrumledningen och hyresgästerna inom ett köpcenter och utröna hyresgästernas beroende av varandra. För att uppfylla syftet har en enkätundersökning genomförts. Denna har distribuerats till köpcentrena MittiCity och Galleria Duvan som båda är belägna i Karlstad. Resultatet från undersökningen indikerar att deltagarna värdesätter en levande kommunikation med centrumledningen och att de har möjlighet att vara med och påverka vid centrala beslut inom köpcentret. Däremot visar utfallet att respondenterna är oeniga när det gäller centrumledningens flexibilitet och strävan efter ett långsiktigt hyresförhållande. I fråga om hyresgästernas inbördes beroende av varandra pekar resultatet på att deltagarna ser värdet i att köpcentret innehar ankarhyresgäster. Dessutom framgår att de erfar att både deras egen butik och deras grannbutiker gynnas av de kunder som respektive butik attraherar. Däremot visar resultatet att merparten av respondenterna upplever det som negativt om grannbutikerna har snarlika produkter. / Current research indicates that the number of shopping centers is growing each year that passes, which in turn is based upon that the retail industry during recent decades has expanded without a foreseeable end in sight. Much of the shopping mall´s success has to do with its convenience factor. This has resulted in that this form of retail establishment quickly found a home among the general public. This is because they provide a convenient and efficient shopping alternative compared to the classic street based shops. Furthermore its location also tends to be easily accessible from both housing and jobs, which also increases the general appeal of the mall. Another factor that applies to mall appeal is the increasing importance of a balanced tenant mix. That is, the composition of the stores that occupies the mall. Store´s, which in turn depends on the customers who visits the mall. Attracting these customers has become a feat that has grown increasingly more difficult to do in today's competitive environment led by the expanding e-commerce. A prerequisite to achieve this is that mall management tries to accomplish mutual cooperation with their tenants in an effort to create synergy between the various components within the mall. This puts even more weight on the center management's relationship with the tenants. Therefore, this study aims to investigate which factors that is important in the relationship between mall management and tenants in a shopping center environment and also to ascertain tenant´s interdependence between each other. In order to fulfill this purpose a survey has been conducted. This has in turn been distributed to the shopping centers Mitticity and Galleria Duvan, both located in Karlstad. The results of the study indicate that participants value a vivid communication with the center management and that they have the opportunity to participate as well as influence the key decisions within the mall. However, the result also shows that respondents are divided when it comes to the center management's flexibility and the pursuit of a long-term tenancy. In the case of tenant´s interdependence, results indicate that the participants notice the value of anchor tenants and that they agree with that both their own store and neighboring shops benefit from the customers that each store attracts. However, the results show that the majority of respondents feel that it is negative if the neighboring store offers similar products as their own.

Föreliggande uppsats behandlar hyresgästmixen i köpcentrum ur ett förvaltningsperspektiv. Förvaltning av köpcentrum skiljer sig åt från andra typer av fastighetsförvaltning. Den största skillnaden är att fastighetsägarna och hyresgästerna är beroende av varandra för att lyckas. I och med att hyresintäkterna är en viktig faktor för ett köpcentrums lönsamhet kan det konstateras att en god förvaltning kan höja värdet på fastigheten. Inledningsvis gjordes en litteraturstudie som visade att hyresgästmix, ankarbutiker och image anses vara viktiga faktorer för att skapa kundflöden och framgång för ett köpcentrum. Det finns trots detta ingen övergripande teori om hur fastighetsägare och förvaltare skall gå tillväga för att utforma en optimal hyresgästmix. Det är därför av intresse att undersöka hur förvaltare av köpcentrum arbetar med hyresgästmixen. Vi vill ta reda på om förvaltare av köpcentrum arbetar aktivt med hyresgästmixen samt vad de anser att en bra hyresgästmix ska innehålla. Vidare vill vi studera hur förvaltare arbetar med ankarbutiker och köpcentrets image. För att uppfylla syftet med vår uppsats har vi genomfört en kvalitativ studie där vi har intervjuat respondenter kunniga inom ämnet. Totalt har sex intervjuer genomförts med en representant från respektive köpcentrum som vi valt att studera. Tre av intervjuerna utfördes med respondenter ansvariga för uthyrning, två intervjuer med centrumchef och fastighetschef samt en intervju med fastighetsförvaltare. Av intervjuerna kan det konstateras att förvaltare av köpcentrum arbetar aktivt med hyresgästmixen. En god hyresgästmix ska innehålla ett brett och varierat utbud, anpassat och riktat till köpcentrets målgrupp. En god hyresgästmix kommer att skilja sig åt mellan köpcentrum, beroende på var de är belägna. Det går därför inte att fastställa en optimal hyresgästmix som är applicerbar på alla köpcentrum. Av studien framkom ett nytt och intressant synsätt inom köpcentrumförvaltning, vilket är att bygga en stad. Förvaltarna har som strategi att skapa fler anledningar för kunderna att besöka köpcentret än bara i shoppingsyfte. Konsekvensen av detta är att hyresgästmixen idag inte längre består av endast butiker, utan innefattar också andra aktörer som exempelvis vårdcentraler och kontor. Vidare kan det konstateras att förvaltare arbetar aktivt med att identifiera och inkludera lämpliga ankarbutiker i hyresgästmixen i köpcentrumen. Förvaltare anser att ankarhyresgäster är av stor betydelse för köpcentrums lönsamhet. De för med sig kundflöden som resterande hyresgäster kan dra nytta av, vilket skapar synergieffekter för köpcentret. De agerar även lockbete för nya hyresgäster till köpcentret. Vi har sett att imagen inte är någonting som förvaltare arbetar särskilt aktivt med. Den uppkommer snarare automatiskt och påverkas av butikerna, främst ankarbutikerna, och allt arbete som görs kring hyresgästmixen. Sammanfattningsvis kan det konstateras att faktorerna hyresgästmix, ankarbutiker, kundflöde och image tydligt hänger samman och påverkar varandra i flera led. Dessa faktorer är också ständigt föränderliga. / This study deals with tenant mix in shopping centers from a property management perspective. Shopping center management differs from other types of property management. The biggest difference is that the property owners and the tenants are dependent on each other to succeed. Since rental income is an important factor for a shopping center’s profitability it can be stated that good management can increase the value of the property. Initially a literature study was made, which showed that tenant mix, anchor stores and image are considered important factors in creating customer flows and success for a shopping center. Despite this, there is no overall theory about how property owners and managers should proceed to design an optimal tenant mix. It is therefore of interest to investigate how shopping center managers work with the tenant mix. We want to find out if shopping center managers work actively with the tenant mix and what they consider a good tenant mix should include. Furthermore, we want to study how managers work with anchor stores and the shopping center’s image. To fulfill the purpose of our study, we have conducted a qualitative study where we have interviewed people with knowledge within the subject. A total of six interviews were conducted with a representative from each shopping center that we chose for this study. Three of the interviews were conducted with representatives responsible for letting, two with center owner and property owner and one with a property manager. From the interviews, it can be stated that shopping center managers works actively with the tenant mix. A good tenant mix should contain a wide and varied range of supply, adapted and aimed at the shopping center’s target group. A good tenant mix will differ between shopping centers, depending on where they are located. It is therefore not possible to determine an optimal tenant mix that is applicable to all shopping centers. The study revealed a new and interesting approach within shopping center management, which is to build a city. The managers’ strategy is to create additional reasons for customers to visit the shopping center than just for shopping purposes. The consequence of this is that the tenant mix today no longer consists only of shops, but also includes other actors such as health centers and offices. Furthermore, it can be stated that managers work actively to identify and include suitable anchor stores in the tenant mix in the shopping centers. Managers believe that anchor tenants are of great importance for the shopping centre's profitability. They attract customer flows that the other tenants can benefit from, which creates synergy effects for the shopping center. They also act as bait for new tenants to the shopping center. We have also seen that the image is not something that shopping center managers work particularly actively with. Instead, it arises rather automatically and is influenced by the tenants, mainly the anchor tenants, and all the work that is done around the tenant mix. To summarize, it can be stated that the factors tenant mix, anchor stores, customer flow and image are clearly connected and affect each other in several stages. These factors are also constantly changing.