This thesis focus on the free rider problem, well known in the field of economics. It is an unwanted situation that gives rise to unnecessary deadweight costs. The aim of this thesis is to analyse the free rider problem that occur when rent include housing utilities and especially when electricity is billed collectively. A Difference-in-Differences design has been applied on two different sets of panel data covering tenants electricity consumption. The results show that tenants use 21.3 percent more electricity when not paying directly for their own electricity consumption. This thesis also shed some light on different components of this problem. The findings in this thesis contributes to the limited research in this field with new empirical evidence.

Det pågår idag arbete på många håll för att göra våra bostäder mer energieffektiva, ofta genom tekniska förbättringar av till exempel klimatskärm och värmesystem. En post i energianvändningen som inte alltid får lika mycket fokus är varmvattenanvändningen. Varmvattenanvändningen mäts sällan i flerbostadshus, vilket gör att kunskapen kring den är relativt låg. På senare år har dock allt fler bostadsbolag börjat arbeta för att minska vattenanvändningen och en metod som har blivit allt vanligare är individuell mätning och debitering. I denna rapport redovisas ett examensarbete kring olika aspekter på vattenanvändning i flerbostadshus. Vattenanvändningen i ett bostadsbolag som överväger att införa individuell mätning och debitering undersöktes och jämfördes med statistik från ca 2000 lägenheter i två bostadsbolag som redan infört individuell mätning. Resultaten visar att användningen i allmänhet är lägre i fastigheter med individuell mätning, men också att användningen varierar stort, framförallt mellan olika lägenheter. Det finns också stor variation i hur stor andel av den totala användningen som är varmvatten, men resultaten tyder på att 40% är ett bättre antagande än de 30% som ofta används som schablonvärde. För att ge en bild över vattenanvändningen i svenska flerbostadshus och hur den utvecklats genom åren sammanställdes också statistik från vattenmätningar i olika undersökningar från de senaste 60 åren. Resultatet visar att variationen är stor, men att användningen per person varken är högre eller lägre nu än på 1950-talet. En möjlig utveckling är att användningen tidigare stigit, men sedan vänt nedåt igen. Per lägenhet och per kvadratmeter finns det dock en tydligare minskning, sannolikt på grund av minskande boendetäthet. Detta illustrerar en problematik i analyser av vattenanvändning: nyckeltalet måste väljas med omsorg. Sammanställningen visade också att intresset för att följa upp vattenanvändningen verkar ha varierat och att mätningar gjorts främst under tre perioder. I studien sammanställdes även vilken effekt införande av individuell mätning och debitering haft i olika undersökningar. Tydligt är att effekten varierar beroende på förutsättningarna i olika fastigheter, men en minskning av varmvattenanvändningen med 15-40% bör kunna förväntas. Med hjälp av boendestatistik undersöktes också olika variablers inverkan på vattenanvändningen. Endast en mindre del av variationen i vattenanvändning mellan olika fastigheter kunde förklaras med variabler som ålder och inkomstnivå. Viss ökad användning för åldersgrupperna 16-19 och 45-54 år kunde ses. Andra resultat var att vattenanvändningen minskar något med ökad andel lokalyta, medan fastigheternas byggår inte påverkar användningen. Individuella variationer och skillnader i beteende och vanor hos de boende är dock sannolikt de viktigaste förklaringarna till variation i vattenanvändning. En huvudslutsats i studien är att vattenanvändningen varierar stort mellan olika användare, och det kan vara svårt att förklara varför användningen är högre i vissa fastigheter och lägre i andra. Inte bara den totala vattenanvändningen utan också andelen som blir varmvatten varierar, vilket gör att det finns ett behov av att mäta även varmvattenanvändningen i de fall detta inte görs. Kollektiv varmvattenmätning skulle också ge bättre underlag för beslut om att införa individuell mätning och debitering – och för uppföljning av resultatet. / As multi-family houses get more energy efficient thanks to technical improvements of for example the building envelope and heating system, domestic hot water becomes an increasingly important part of the overall energy performance. Despite this fact, water use does not always get much attention, and in Sweden it is not common practice to measure the amount of hot water used in multi-family houses. In recent years, more and more housing companies have realized that there is a potential for improving the energy performance further by reducing the use of hot water. One increasingly popular method for this is individual metering – which is common in other countries but not the established practice in Sweden. This thesis deals with various aspects of water use in multi-family houses. Water use in a housing company considering to introduce individual metering was analyzed and compared with data from approximately 2000 flats in two other housing companies, which had already introduced individual metering. The results show that water use is generally lower in houses with individual metering, but that there is a considerable variation, particularly when studying water use in individual flats. There is also a large variation in the proportions between hot and cold water, but 40% hot water seems to be a better estimate than 30%, which is a commonly used value. Data on water use from other studies, covering the last sixty years, was also collected, in order to give an overview of water use in Swedish multi-family houses. The data shows great variation, and neither a significant increase nor decrease in water use per capita can be seen. One possible scenario is that water use per capita has previously increased, but then turned to a decrease. When measured as water use per square meter of living area or per flat there has been a significant reduction, mainly due to a gradually decreasing housing density. This illustrates a problem when analyzing water use: care must be taken when choosing which unit to use when comparing different data. Another result is that studies of water use in Swedish multi-family houses mainly appear in three periods, showing that there has been a varying interest in water use and its impact on energy performance. Data from other studies of individual metering was also collected, showing that the effect varies between different projects and houses, but that an expected result might be a reduction of hot water use by 15-40%. The thesis also includes an analysis of to what degree variation in water use can be explained by factors such as age and income levels. The variables available in the data could only explain part of the variation in water use, but some impact could be seen, e.g. that people in the ages of 16-19 and 45-54 years seem to use more water than others. However, most of the variation in water use is probably caused by different users’ individual behaviour and habits. One important conclusion is that there is a large variation in water use, and that it is difficult to explain why water use is high in some houses and low in some. Not only does the total water use vary, but also the proportions between hot and cold water. With this in mind, installing hot water meters would be beneficial for many housing companies, not only giving better data on energy performance but also as a first step before introducing individual metering.

In today’s society our residents and premises consume 38 % of the total energy use in Sweden. 2011 that number corresponded to 77,8 TWh/year. Governments and the public’s strive to lower the energy use and the European Union’s goal that all member countries should lower their energy consumption with 20 % until year 2020 creates incentives to renovations and energy efficiency measures. A possible measure that could lead to reduced energy consumption for rental apartments and smaller residences like row-houses is to install individual metering. Individual metering is a method to measure how much energy is consumed in residences. Devices are installed in homes and can measure the water and heat consumption and let the residence pay for what is actually used. In this report the consumption and the costs for heat and warm water and the attitude to individual metering between two row-house areas is investigated. Both areas are located in Stockholm, in Huddinge and Farsta, where one of the areas has installed individual metering. Our study shows difference of the consumption and costs between the two areas. The installation of individual metering has result in a higher awareness for the people living in that area which has led to a reduced consumption and cost. The attitude for individual metering is positive in both areas and unchanged after the installation of individual metering. / I dagens samhälle förbrukar våra bostäder och lokaler ca 38 % av den totala energianvändningen i Sverige. 2011 motsvarade den siffran 77,8 TWh/år. Myndigheter och allmänhetens strävan att minska energiförbrukningen och EU:s målsättning att alla medlemsländer ska sänka sin energikonsumtion med 20 % fram till år 2020 skapar incitament för renoveringar och energieffektiviseringsåtgärder. En möjlig åtgärd för hyreslägenheter och mindre boenden som radhusområden är införandet av individuell mätning. Individuell mätning är en metod för att mäta energiförbrukningen i bostäder. Mätare installeras i hemmen och kan mäta vatten och värme och låter de boende betala för det de faktiskt konsumerar. I rapporten undersöks förbrukningen och kostnaderna för värme och varmvatten samt hur de boendes inställning är till individuell mätning mellan två radhusområden. Båda är belägna i Stockholm, i Huddinge respektive Farsta, där ett av områdena har infört individuell mätning. Studien visar skillnader på förbrukningen och kostnaderna mellan områdena jämfört med det andra området). Införandet av individuell mätning har medfört att de boende i området fått en högre medvetenhet vilket lett till en minskad förbrukning och kostnad. Inställningen och attityden till individuell mätning är lika positiv i båda områdena och attityden är oförändrad efter införandet i det området.

Energikriser och hållbarhet sätter en prägel på fastighetsbranschen och tvingar företagen att enligt lag göra åtgärder för att dra ner på energiförbrukningen. Redan 2012 kom energieffektiviseringsdirektivet (EED) och efter ändringar i direktivet 2019 fick principen om “energieffektivitet först” rättslig grund. Kort därefter blev det ett lagkrav för svenska företag att implementera IMD av tappvarmvatten i sitt fastighetsbestånd, men är IMD av tappvarmvatten verkligen ekonomiskt lönsamt och rätt väg ifall energieffektivitet är det slutliga målet? Studien syftar till att undersöka vilka är påföljderna av lagkravet från 1 juni 2022 gällande implementeringen av individuell mätning och debitering av tappvarmvatten i nyproduktion av flerbostadshus. Hur ser det faktiskt ut i praktiken och vilken avvägning fastighetsbolagen behöver göra gällande energieffektiva lösningar som bidrar till en förbättrad miljö kontra ekonomisk lönsamhet?   Vi har använt oss av en kvalitativ metod där det empiriska materialet grundar sig i sju semistrukturerade intervjuer med respondenter från några av de största fastighetsbolagen i Sverige som arbetar med flerbostadshus. Med hjälp av tidigare forskning och vår teoretiska referensram har vi kunnat analysera det empiriska materialet.  Resultatet visar att IMD av tappvarmvatten främst används som ett verktyg för att skapa rättvisa vid kostnadsfördelningen av vattenförbrukningen. De positiva påföljderna har lett till en ökad miljömedvetenhet bland hyresgästerna och sänkt vattenförbrukning, medan de negativa påföljderna är eventuella försämrade finansiella värden och ökade kostnader. / Energy crises and sustainability are leaving their mark on the real estate industry, forcing companies to take action to reduce energy consumption as required by law. The Energy Efficiency Directive (EED) was already introduced in 2012, and after amendments to the directive in 2019, the "energy efficiency first" principle gained a legal basis. Shortly thereafter, it became a legal requirement for Swedish companies to implement Individual Metering and Billing (IMD) in their property portfolios. However, is IMD truly economically viable and the right path if energy efficiency is the ultimate goal? This study aims to examine the consequences of the legal requirement from June 1, 2022, regarding the implementation of individual metering and billing for domestic hot water innew multi-dwelling buildings. What does the actual situation look like in practice, and what trade-offs do real estate companies need to make regarding energy-efficient solutions that contribute to an improved environment versus economic profitability? We have applied a qualitative method, where the empirical material is based on seven semi-structured interviews with respondents from some of the largest real estate companies in Sweden that work with multi-dwelling buildings. By using previous research and our theoretical framework, we have been able to analyze the empirical material. The results indicate that IMD for water is primarily used as a tool to promote fairness in the allocation of water consumption costs. The positive consequences have led to increased environmental awareness among tenants and reduced water consumption, while the negative consequences are potential negative impacts on financial values and increased costs.