I Sverige är det idag ovanligt att man i flerbostadshus använder sig av individuell mätning och debitering av energi för uppvärmning. Med individuell mätning och debitering menas att hyresgästen debiteras efter sin individuella förbrukning per lägenhet. Detta är mer vanligt i övriga Europa och den här studien syftar till att få kunskap om erfarenheter och problemställningar inom detta område från Tyskland och Danmark. Dessa länder har sedan länge en hög andel användare av systemet samt även lagstiftning om obligatorisk mätning och debitering på individuell nivå. Studien görs på uppdrag av Sveriges allmännyttiga bostadsföretag (SABO), Hyresgästföreningen och Fastighetsägarna. Den är en del av ett projekt där dessa organisationer tillsammans ska försöka komma fram till en central rekommendation som kan gälla för dess medlemmar vid införande av individuell mätning. Skillnader som undersöks länderna emellan är klimat, fastigheters energiprestanda, vanor, hyressättningssystem, affärsmodell för energiförsäljning samt lagstiftning. I rapporten beskrivs också de tekniker man använder samt dess för- och nackdelar. Målet med arbetet är att öka förståelsen och kunskapen inom området samt visa på andra länders erfarenheter och lösningar. Vad man kan se av jämförelsen är att Sverige i många fall har liknande förutsättningar som Tyskland och Danmark. Det finns även en del skillnader. Exempelvis kan det i Sverige vara svårt att föra över värmekostnaden separat från grundhyran, vilket inte varit något problem i Tyskland där man redan har kallhyra för sig och driftskostnader för sig. Däremot skulle man förmodligen i Sverige spara mer energi vid ett införande av ett sådant system, i absoluta tal på grund av vårt kallare klimat. Vad gäller lagstiftningen inom området i Danmark och Tyskland kan man se att den fungerar på ett liknande sätt. Det europeiska energidirektivet, EED, skulle om det går igenom i sin nuvarande form kunna tvinga även Sverige att lagstifta om ett obligatoriskt införande av individuell mätning och debitering. / Today it is unusual to use consumption based billing of heat in Swedish apartment buildings. This is more common in the rest of Europe and this study aims to learn about experiences and possible problems from Germany and Denmark, which are countries who have this system implemented in their law. The current study is made on behalf of the Swedish Union of Tenants, the Swedish Association of Public Housing Companies (SABO) and the Swedish Property Federation as part of a project where these organizations want to establish a recommendation for their members if they would like to start using the method. Differences within countries that are examined include climate, the property´s energy performance, local habits, rent-setting system, business model for energy sales and the law. The techniques to measure consumption are also described. The main objective of this report is to increase understanding and knowledge in this subject. The report is meant to serve as a basis for a recommendation on introducing this system in Sweden. As can be seen from the comparison, Sweden in many cases has similar conditions as Germany and Denmark. There are also substantial differences. For example it may be difficult to transfer heating costs separately from the basic rent because of the Swedish rent-setting system. Due to the colder climate in Sweden, the energy savings would be greater in absolute terms. It can also be seen that German and Danish laws regulates the market in a similar way. If implemented in Sweden in its current form, the European Energy Directive could force legislation for the mandatory introduction of the system.

The study aims to reduce energy consumption in apartment buildings where individual metering and charging of heat is applied. The aim is to develop planning and design for individual metering and charging in apartment buildings.The study is based on literature review, interviews and case study that include analysis of existing documents. Interviews were carried out with the property developer and the involved consultants who planned the apartment building Yasuragi. To investigate the differences the condominium association has noted in heat consumption between flats, the debit values of the heat were used to discern which houses that were furthest from the average consumption. On these flats there were temperature measurements and thermal photo shoots made for discriminating behavior and possible construction techniques which could be the explanation for the heat spread.Boverket shows that the consumption of heat can be reduced by 10-20% after insertion of individual metering and charging in an apartment block. Heat spread is a problem with individual metering and charging of heat. The spread of heat consumption in Yasuragi depends on heat hikes, transmission losses, external heat sources, thermal bridges and the user’s behavior. The consultant does not plan and design in the current situation to ensure that all flats will be fully equal with respect to external heat sources. They work to make the best possible plan solutions and to make room for all the systems and to get the systems to work. Since the property developer has no requirements or take initiative on IMD-system to the apartments to be equivalent, there are development opportunities in the current situation.The thesis has reported deficiencies in the design stage and provides improvement suggestions to the actors projecting apartment buildings where the IMD applies. It can also be regarded as a knowledge base for developers. To develop the planning stage, the developer and consultants should have experience and better knowledge of how the system is affected by various factors, as well as the design gets to impact upon the final heat consumption. The property developer may require the consultants that they should describe and take into account that each apartment will function equally.Further studies are recommended to investigate whether it is better to build apartment buildings in wooden frames where the individual metering and charging will be applied to reduce the appearance of heat hikes between apartments. The condominium association could through a survey chart the behavior of the residents of the housing.

Syftet med forskningen är att öka förståelsen för individuell mätning och debitering av värme och vatten i flera bostadshus, ett system som syftar till att individuellt fördela kostnader. Individuell mätning är för närvarande på dagordningen i Sverige, inte bara på grund av EU’s påtryckningar på byggsektorn för att förbättra energiprestandan, men även på grund av brister i mätmetoderna för debitering av värme samt om huruvida individuell mätning faktiskt är nödvändigt och gör någon nytta. En undersökning har genomförts genom enkäter och intervjuer med fastighetsägare och boende i flerbostadshus samt genom litteraturstudier. Undersökningen visar på ett behov av individuellmätning och debitering. De boende anser att de som använder mer också ska betala mer. Men brister i mätmetoderna gör det svårt att uppnå en rättvis fördelning av värmekostnaderna. Dessutom är mätningarna svåra att förstå för de boende. Två huvudsakliga incitament för fastighetsägare att installera individuell mätning och debitering ärenergibesparingar och därmed miljön samt rättvis kostnadsfördelning. Undersökningen visar dock att kritik från de boende kan leda till ytterligare administrativa kostnader som kan påverka lönsamheten med mätningarna. Undersökningen visar också att det är mer ekonomiskt lönsamt med individuell mätning av vatten än värme. Några av fastighetsägarna får inte någon vinst alls med individuell mätning av värmen. Men individuell mätning och debitering är ändå en möjlighet att minska energianvändningen i flerbostadshus. / The purpose of this research is to increase the understanding of individualmetering and charging of heat and water in multi-dwelling houses, systemsdesigned to allocate individual costs. Individual metering is currently on the agendain Sweden, not because of the pressure the EU put on the building sector toimprove energy performance, but rather because of shortcoming in the techniquesof metering heat as well as the questions whether individual metering is actuallynecessary and does any good. The extension of individual metering of heat andwater is very limited in Sweden in contrast to several other European countries.A survey has been carried out through questionnaires and interviews with landlordsand tenants and literature studies. The survey shows on a need for individualmetering and charging. Tenants simply believe that those who use more alsoshould pay more. Speaking against individual metering and charging of heat aresuch as shortcomings with metering methods making it more difficult to achievefair cost allocations, and the tenants’ difficulties to understand the individualmetering, possibly because of limited or no information.Two main incentives for landlords to install individual metering and charging areenergy savings and thus the environment, and fair cost allocation. However, thesurvey shows that tenants being critical to the metering lead to additionaladministrative expenses, hence negatively affecting the overall economy. Thesurvey also indicates that it is more economically profitable to individually meterwater than heat. Some of the participating landlords have as a matter of fact noteven got any profit at all from metering of heat. Individual metering and chargingof heat and water can still create an opportunity to reduce the energy use in multidwelling houses.

No description available.

No description available.

Det pågår idag arbete på många håll för att göra våra bostäder mer energieffektiva, ofta genom tekniska förbättringar av till exempel klimatskärm och värmesystem. En post i energianvändningen som inte alltid får lika mycket fokus är varmvattenanvändningen. Varmvattenanvändningen mäts sällan i flerbostadshus, vilket gör att kunskapen kring den är relativt låg. På senare år har dock allt fler bostadsbolag börjat arbeta för att minska vattenanvändningen och en metod som har blivit allt vanligare är individuell mätning och debitering. I denna rapport redovisas ett examensarbete kring olika aspekter på vattenanvändning i flerbostadshus. Vattenanvändningen i ett bostadsbolag som överväger att införa individuell mätning och debitering undersöktes och jämfördes med statistik från ca 2000 lägenheter i två bostadsbolag som redan infört individuell mätning. Resultaten visar att användningen i allmänhet är lägre i fastigheter med individuell mätning, men också att användningen varierar stort, framförallt mellan olika lägenheter. Det finns också stor variation i hur stor andel av den totala användningen som är varmvatten, men resultaten tyder på att 40% är ett bättre antagande än de 30% som ofta används som schablonvärde. För att ge en bild över vattenanvändningen i svenska flerbostadshus och hur den utvecklats genom åren sammanställdes också statistik från vattenmätningar i olika undersökningar från de senaste 60 åren. Resultatet visar att variationen är stor, men att användningen per person varken är högre eller lägre nu än på 1950-talet. En möjlig utveckling är att användningen tidigare stigit, men sedan vänt nedåt igen. Per lägenhet och per kvadratmeter finns det dock en tydligare minskning, sannolikt på grund av minskande boendetäthet. Detta illustrerar en problematik i analyser av vattenanvändning: nyckeltalet måste väljas med omsorg. Sammanställningen visade också att intresset för att följa upp vattenanvändningen verkar ha varierat och att mätningar gjorts främst under tre perioder. I studien sammanställdes även vilken effekt införande av individuell mätning och debitering haft i olika undersökningar. Tydligt är att effekten varierar beroende på förutsättningarna i olika fastigheter, men en minskning av varmvattenanvändningen med 15-40% bör kunna förväntas. Med hjälp av boendestatistik undersöktes också olika variablers inverkan på vattenanvändningen. Endast en mindre del av variationen i vattenanvändning mellan olika fastigheter kunde förklaras med variabler som ålder och inkomstnivå. Viss ökad användning för åldersgrupperna 16-19 och 45-54 år kunde ses. Andra resultat var att vattenanvändningen minskar något med ökad andel lokalyta, medan fastigheternas byggår inte påverkar användningen. Individuella variationer och skillnader i beteende och vanor hos de boende är dock sannolikt de viktigaste förklaringarna till variation i vattenanvändning. En huvudslutsats i studien är att vattenanvändningen varierar stort mellan olika användare, och det kan vara svårt att förklara varför användningen är högre i vissa fastigheter och lägre i andra. Inte bara den totala vattenanvändningen utan också andelen som blir varmvatten varierar, vilket gör att det finns ett behov av att mäta även varmvattenanvändningen i de fall detta inte görs. Kollektiv varmvattenmätning skulle också ge bättre underlag för beslut om att införa individuell mätning och debitering – och för uppföljning av resultatet. / As multi-family houses get more energy efficient thanks to technical improvements of for example the building envelope and heating system, domestic hot water becomes an increasingly important part of the overall energy performance. Despite this fact, water use does not always get much attention, and in Sweden it is not common practice to measure the amount of hot water used in multi-family houses. In recent years, more and more housing companies have realized that there is a potential for improving the energy performance further by reducing the use of hot water. One increasingly popular method for this is individual metering – which is common in other countries but not the established practice in Sweden. This thesis deals with various aspects of water use in multi-family houses. Water use in a housing company considering to introduce individual metering was analyzed and compared with data from approximately 2000 flats in two other housing companies, which had already introduced individual metering. The results show that water use is generally lower in houses with individual metering, but that there is a considerable variation, particularly when studying water use in individual flats. There is also a large variation in the proportions between hot and cold water, but 40% hot water seems to be a better estimate than 30%, which is a commonly used value. Data on water use from other studies, covering the last sixty years, was also collected, in order to give an overview of water use in Swedish multi-family houses. The data shows great variation, and neither a significant increase nor decrease in water use per capita can be seen. One possible scenario is that water use per capita has previously increased, but then turned to a decrease. When measured as water use per square meter of living area or per flat there has been a significant reduction, mainly due to a gradually decreasing housing density. This illustrates a problem when analyzing water use: care must be taken when choosing which unit to use when comparing different data. Another result is that studies of water use in Swedish multi-family houses mainly appear in three periods, showing that there has been a varying interest in water use and its impact on energy performance. Data from other studies of individual metering was also collected, showing that the effect varies between different projects and houses, but that an expected result might be a reduction of hot water use by 15-40%. The thesis also includes an analysis of to what degree variation in water use can be explained by factors such as age and income levels. The variables available in the data could only explain part of the variation in water use, but some impact could be seen, e.g. that people in the ages of 16-19 and 45-54 years seem to use more water than others. However, most of the variation in water use is probably caused by different users’ individual behaviour and habits. One important conclusion is that there is a large variation in water use, and that it is difficult to explain why water use is high in some houses and low in some. Not only does the total water use vary, but also the proportions between hot and cold water. With this in mind, installing hot water meters would be beneficial for many housing companies, not only giving better data on energy performance but also as a first step before introducing individual metering.

In today’s society our residents and premises consume 38 % of the total energy use in Sweden. 2011 that number corresponded to 77,8 TWh/year. Governments and the public’s strive to lower the energy use and the European Union’s goal that all member countries should lower their energy consumption with 20 % until year 2020 creates incentives to renovations and energy efficiency measures. A possible measure that could lead to reduced energy consumption for rental apartments and smaller residences like row-houses is to install individual metering. Individual metering is a method to measure how much energy is consumed in residences. Devices are installed in homes and can measure the water and heat consumption and let the residence pay for what is actually used. In this report the consumption and the costs for heat and warm water and the attitude to individual metering between two row-house areas is investigated. Both areas are located in Stockholm, in Huddinge and Farsta, where one of the areas has installed individual metering. Our study shows difference of the consumption and costs between the two areas. The installation of individual metering has result in a higher awareness for the people living in that area which has led to a reduced consumption and cost. The attitude for individual metering is positive in both areas and unchanged after the installation of individual metering. / I dagens samhälle förbrukar våra bostäder och lokaler ca 38 % av den totala energianvändningen i Sverige. 2011 motsvarade den siffran 77,8 TWh/år. Myndigheter och allmänhetens strävan att minska energiförbrukningen och EU:s målsättning att alla medlemsländer ska sänka sin energikonsumtion med 20 % fram till år 2020 skapar incitament för renoveringar och energieffektiviseringsåtgärder. En möjlig åtgärd för hyreslägenheter och mindre boenden som radhusområden är införandet av individuell mätning. Individuell mätning är en metod för att mäta energiförbrukningen i bostäder. Mätare installeras i hemmen och kan mäta vatten och värme och låter de boende betala för det de faktiskt konsumerar. I rapporten undersöks förbrukningen och kostnaderna för värme och varmvatten samt hur de boendes inställning är till individuell mätning mellan två radhusområden. Båda är belägna i Stockholm, i Huddinge respektive Farsta, där ett av områdena har infört individuell mätning. Studien visar skillnader på förbrukningen och kostnaderna mellan områdena jämfört med det andra området). Införandet av individuell mätning har medfört att de boende i området fått en högre medvetenhet vilket lett till en minskad förbrukning och kostnad. Inställningen och attityden till individuell mätning är lika positiv i båda områdena och attityden är oförändrad efter införandet i det området.

I februari 2014 lämnade Regeringen i en lagrådsremiss förslag på genomförande avdet europeiska energieffektiviseringsdirektivet 2012/27/EU. Regeringen föreslår atten ny lag införs med krav på den som äger eller uppför en byggnad att se till att varjelägenhets användning av värme, kyla och tappvarmvatten kan mätas, om det ärtekniskt genomförbart och kostnadseffektivt att installera system för individuellmätning och debitering, även benämnt IMD. I denna rapport undersöker vi vilken typav informationsgivning MKB Fastighets AB, AB Helsingborgshem och LundsKommuns Fastighets AB praktiserar i samband med införande och tillämpande avIMD i flerbostadshus. Vi undersöker också hur ett urval av de studerade bolagenshyresgäster uppfattar kommunikationen och vilken typ av information de föredrar.Genom att relatera insamlad data till en teoretisk referensram, finner vi att bolagenstillvägagångssätt när de informerar sina hyresgäster om IMD till viss delöverensstämmer med den typ av informationsgivning som i tidigare forskning visatsig vara effektiv. Vi kan konstatera att MKB, Helsingborgshem och LKF har välgenomtänkta handlingsplaner för hur de ska gå tillväga när de informerar berördahyresgäster om IMD och vi rekommenderar bolagen att fortsätta på den inslagnavägen med stegvist införande och löpande information under denna process.Företagen informerar sina hyresgäster om att systemet kan bidra till en bättre miljö,lägre kostnader och en mer rättvis kostnadsfördelning. Tips och goda exempel, samtwebbaserad återkoppling används för att inspirera de boende att minska sinenergianvändning. Den information företagen förser sina hyresgäster med är enligtvår bedömning tillräckligt detaljerad, tydlig och lättförståelig för att ökad kunskapoch medvetenhet om IMD ska kunna uppnås. Det finns dock hyresgäster som är av enannan uppfattning och därför bör informationen i viss mån anpassas beroende påmottagarens kunskap, förståelse, kultur, beteende och motivation. I arbetet med attutforma informationen rekommenderar vi bolagen att samarbeta och utbytaerfarenheter med varandra. Företagen bör i egen regi göra mer omfattandeundersökningar bland sina hyresgäster för att identifiera attityder, möjligheter ochproblem samt eventuella informationsgap som behöver fyllas. / Individual metering and charging of heat and hot water is currently on the agenda inSweden, partly because of shortcoming in the techniques of metering heat, partlybecause of the pressure the EU put on the building sector to improve energyperformance. The purpose of this research is to examine what type of information thethree Swedish municipal real estate companies MKB Fastighets AB, ABHelsingborgshem and Lunds Kommuns Fastighets AB provide their tenants withwhen implementing the system of individual metering and charging of heat and hotwater in apartment buildings. We also examine how some of the tenants perceive thecommunication and what type of information they prefer.The survey shows that the companies, to some extant, are informing their tenants in away that in previous research has shown to be effective. MKB, Helsingborgshem andLKF has well-considered information plans. They are implementing the system in aprogressive way and provide ongoing information during the process. They informtheir tenants that the system can contribute to a better environment, lower costs and afairer allocation of costs. Advice and tips, as well as web-based feedback is used toinspire the tenants to reduce their energy consumption. Although the information isdetailed, clear and understandable, there are tenants who feel they are not givenenough information and that the information could be clearer. To some extent, theinformation should therefore be adjusted depending on the recipient's knowledge,understanding, culture, behavior and motivation.In the process of designing and developing information, we recommend MKB,Helsingborgshem and LKF to collaborate and share experiences with each other. Wealso recommend the companies to do more extensive research amongst its tenants toidentify attitudes, opportunities and problems as well as possible information gapsthat needs to be filled.

Residential energy visualization has increased in popularity during the past years, due to both legislation and an increased focus on the environmental impact of buildings. Meanwhile, the European energy efficiency directive has raised a debate on legislation on individual metering and charging (IMC), in which many negative voices among property owners and developers are being raised. The controversies bring interesting aspects to the analysis of energy visualization and its prerequisite IMC. This thesis will analyze the possibilities and barriers to implement residential energy visualization in new buildings in Stockholm, and the focus will be on local developers' perspective. The purpose of the thesis is to establish Stockholm developers' willingness to pay (WTP) for an IMC and energy visualization solution. The thesis defines perceived utility as the driving force for WTP, and accordingly the developer WTP is analyzed by evaluation of the developers' perceived utility of different technical aspects of an energy visualization solution. The solution has been modularized into three modules; IMC of hot water, IMC of heating and residential visualization. The hypothesis is that utility of the solution modules is perceived differently depending on developer ownership and developer business model; if the developer builds for property management or to sell. The empirical data has been collected through twelve in-depth interviews with developers in Stockholm. The developers were of different size, ownership and with different business models. When looking at the developers from an overall perspective, the analysis shows that there is some willingness to pay for IMC of hot water but none for IMC of heating. It can also be seen that residential visualization is something that the developers have some interest in although the overall WTP is considered low. Although environmental and fairness aspects are often mentioned by the developers in the context of IMC and energy visualization, operational and financial utility seem to be more influential in driving willingness to pay and as these utilities are not perceived, the overall WTP is low or non-existent for IMC and energy visualization. The hypothesis that developers would perceive utility differently depending on ownership or business model, if they build for property management of for sales, could not be proven. There are possibly tendencies for such differences but in this study such patterns were not clear enough to state the hypothesis as true. Additional to the WTP and developer groups, insights and takeaways are presented. The insights and takeaways are based on opportunities and risks that developers perceive with IMC and visualization, as well as requirements they have on the systems.

Energikriser och hållbarhet sätter en prägel på fastighetsbranschen och tvingar företagen att enligt lag göra åtgärder för att dra ner på energiförbrukningen. Redan 2012 kom energieffektiviseringsdirektivet (EED) och efter ändringar i direktivet 2019 fick principen om “energieffektivitet först” rättslig grund. Kort därefter blev det ett lagkrav för svenska företag att implementera IMD av tappvarmvatten i sitt fastighetsbestånd, men är IMD av tappvarmvatten verkligen ekonomiskt lönsamt och rätt väg ifall energieffektivitet är det slutliga målet? Studien syftar till att undersöka vilka är påföljderna av lagkravet från 1 juni 2022 gällande implementeringen av individuell mätning och debitering av tappvarmvatten i nyproduktion av flerbostadshus. Hur ser det faktiskt ut i praktiken och vilken avvägning fastighetsbolagen behöver göra gällande energieffektiva lösningar som bidrar till en förbättrad miljö kontra ekonomisk lönsamhet?   Vi har använt oss av en kvalitativ metod där det empiriska materialet grundar sig i sju semistrukturerade intervjuer med respondenter från några av de största fastighetsbolagen i Sverige som arbetar med flerbostadshus. Med hjälp av tidigare forskning och vår teoretiska referensram har vi kunnat analysera det empiriska materialet.  Resultatet visar att IMD av tappvarmvatten främst används som ett verktyg för att skapa rättvisa vid kostnadsfördelningen av vattenförbrukningen. De positiva påföljderna har lett till en ökad miljömedvetenhet bland hyresgästerna och sänkt vattenförbrukning, medan de negativa påföljderna är eventuella försämrade finansiella värden och ökade kostnader. / Energy crises and sustainability are leaving their mark on the real estate industry, forcing companies to take action to reduce energy consumption as required by law. The Energy Efficiency Directive (EED) was already introduced in 2012, and after amendments to the directive in 2019, the "energy efficiency first" principle gained a legal basis. Shortly thereafter, it became a legal requirement for Swedish companies to implement Individual Metering and Billing (IMD) in their property portfolios. However, is IMD truly economically viable and the right path if energy efficiency is the ultimate goal? This study aims to examine the consequences of the legal requirement from June 1, 2022, regarding the implementation of individual metering and billing for domestic hot water innew multi-dwelling buildings. What does the actual situation look like in practice, and what trade-offs do real estate companies need to make regarding energy-efficient solutions that contribute to an improved environment versus economic profitability? We have applied a qualitative method, where the empirical material is based on seven semi-structured interviews with respondents from some of the largest real estate companies in Sweden that work with multi-dwelling buildings. By using previous research and our theoretical framework, we have been able to analyze the empirical material. The results indicate that IMD for water is primarily used as a tool to promote fairness in the allocation of water consumption costs. The positive consequences have led to increased environmental awareness among tenants and reduced water consumption, while the negative consequences are potential negative impacts on financial values and increased costs.