Ingeniero Civil / Cada vez hay una cantidad mayor de personas que viene a vivir a las ciudades, lo que ha hecho que la población urbana haya aumentado en más de un 10% estos últimos 10 años. Cuando las ciudades están limitadas geográficamente al crecimiento, como es el caso de Santiago, se hace necesario aumentar la construcción en altura. El objetivo de este trabajo es desarrollar un manual de planificación para obras de construcción de edificios, entregando procedimientos para resolver los objetivos específicos y los procesos administrativos de un contrato de construcción desde el punto de vista de la empresa contratista principal de construcción. Para lograr lo anterior, se proponen procedimientos, acciones y buenas prácticas utilizados en proyectos industriales, para la planificación de un contrato de construcción de edificio. El material utilizado se ha obtenido de la literatura técnica correspondiente y entrevistas a profesionales de determinadas obras de construcción de edificios en Santiago. En un contrato de construcción de edificios, se identifican seis objetivos a cumplir (alcance, plazo, costo, calidad y gestión de la calidad, seguridad y medio ambiente) y seis procesos administrativos (organización en obra, recursos, equipos y maquinaria, subcontratos, comunidad y comunicaciones) de que preocuparse para lograr dichos objetivos. En el este trabajo, se entregan procedimientos para abordar cada uno de estos. El manual de procedimientos para la planificación de obras de construcción de edificios se encuentra dentro del desarrollo de este trabajo, y corresponde al capítulo 4.

Magíster en Gestión para la Globalización / Echeverría Izquierdo S.A. (EISA) es una empresa de ingeniería y construcción líder en Chile. Gracias a los buenos resultados que ha logrado a nivel nacional, la firma ha conseguido instalarse en los principales mercados de Sudamérica. En esta tesis se estudiará la expansión internacional del grupo, evaluando una alternativa de crecimiento inorgánico que genere valor a la compañía. Lo anterior, permitirá a la empresa contar con un interesante estudio sobre la actividad de M&A (Mergers & Acquisitions) en la construcción. Por otra parte, la metodología empleada servirá de lineamiento para abordar los primeros pasos en un proceso de adquisición de este tipo, ampliando la cobertura y despliegue de la organización. La propuesta metodológica se basa fundamentalmente en dos aspectos, el estratégico y el financiero. Inicialmente, se abordará el mercado actual de la construcción y el posicionamiento de Echeverría Izquierdo S.A. en esta industria. Luego, se dará una mirada macroeconómica global al sector. Como resultado de lo anterior, se presentará el análisis estratégico de la compañía. El aspecto financiero, en tanto, se centrará en valorizar la empresa pre y post adquisición. De esta forma, se busca cuantificar, mediante un modelo, las sinergias que se logren identificar producto de la adquisición. EISA ha diversificado sus especialidades a nivel local, para luego explorar el desarrollo internacional. Perú y Colombia resultaron ser los mercados más atractivos de estudiar. Dentro de ellos se seleccionó para el análisis a la empresa colombiana Construcciones El Cóndor S.A. (CECSA). La racionalidad estratégica de la compra viene dada por las eventuales sinergias generadas a partir de la adquisición. La oferta de EISA por CECSA contempla un 30% de prima sobre el valor de mercado de esta última. La estructura de compra, en tanto, propone una combinación de efectivo (30%) e intercambio de acciones (70%). Bajo ese escenario, las ganancias en el largo plazo ascienden a $29.245 millones (margen de un 14%). Los números obtenidos reflejan las buenas oportunidades de expansión que tiene Echeverría Izquierdo S.A. en el marco Sudamericano. Una eventual adquisición en la región podría traer importantes ganancias a la compañía. Con todo, la propuesta y sus resultados deben entenderse bajo los criterios y supuestos utilizados. Por último, es importante acotar que el estudio realizado no pretende establecer márgenes ni proponer mercados o empresas en la eventualidad de una adquisición por parte de Echeverría Izquierdo S.A. Más bien, esta tesis propone una metodología para abordar los primeros pasos en un eventual proceso de adquisición. Esta metodología está enfocada en la empresa Echeverría Izquierdo S.A. y las opciones de expansión inorgánica en el ámbito internacional que presenta esta compañía.

Tesis para optar al grado de Magíster en Finanzas / Autor no envía autorización, para poder ser publicada en el Portal de Tesis Electrónicas de la U. de Chile. / El presente trabajo tiene como objetivo estimar el valor patrimonial de la empresa Salfacorp S.A, la cual es la principal constructora del país. Particularmente se estimara el precio de su acción al 30 de Junio del año 2013, a través de la utilización de los métodos: Flujos de caja descontados y Múltiplos. Para esta valoración se utilizaron los Estados Financieros auditados y emitidos por la Compañía desde el período Diciembre 2009 a Junio 2013, además de la información publicada por: el Banco Central de Chile, la Cámara Chilena de la Construcción, la Bolsa de Comercio de Santiago; la Superintendencia de Valores y Seguros; Instituciones Bancarias, Libros de estudio y Papeles de trabajo de diversos autores, así como la información publicada por la propia Compañía a través de su sitio web y comunicados de prensa. En el presente trabajo se ha descrito la Valoración a través de Flujos de caja descontados, mientras que los detalles de la Valoración a través de Múltiplos pueden encontrarse en el documento Actividad Formativa Equivalente: Valoración de Salfacorp S.A. a través de Flujos de caja descontados a Junio 2013, elaborado en Agosto 2014. No obstante, las Conclusiones aquí descritas consideran los resultados de ambos trabajos de manera de entregar al lector una visión más completa del trabajo de Valoración desarrollado. Como resultado de la Valoración a través de Flujos de caja descontados se ha estimado un Valor del Patrimonio económico de la Compañía de CLP $132.465 millones, y un precio de la acción de CLP $303. Adicionalmente, se ha realizado un análisis de sensibilidad del precio de la acción ante variaciones en: la tasa de crecimiento de los Ingresos operacionales (desde -2,00% a +2,00%) y de la tasa de Costo de Capital (desde 8,00% a 8,70%). Lo cual, permitió apreciar el alto grado de sensibilidad en el precio ante el cambio de estas variables, registrándose un intervalo de precios entre CLP $105 y CLP $730. La metodología de valoración a través de Múltiplos dio como resultado un precio de la acción que fluctúa entre CLP $803 y CLP $1.152, con un promedio simple de CLP $1.026. Finalmente, se han ponderado con igual peso los resultados de ambas metodologías obteniéndose un precio de la acción de CLP $664, muy similar al precio al que se transaba la acción al 30 de Junio 2013 de CLP $653.

Tesis para optar al grado de Magíster en Finanzas / El presente trabajo tiene como objetivo estimar el valor patrimonial de la empresa Salfacorp S.A, la cual es la principal constructora del país. Particularmente se estimara el precio de su acción al 30 de Junio del año 2013, a través de la utilización de los métodos: Flujos de caja descontados y Múltiplos. Para esta valoración se utilizaron los Estados Financieros auditados y emitidos por la Compañía desde el período Diciembre 2009 a Junio 2013, además de la información publicada por: el Banco Central de Chile, la Cámara Chilena de la Construcción, la Bolsa de Comercio de Santiago; la Superintendencia de Valores y Seguros; Instituciones Bancarias, Libros de estudio y Papeles de trabajo de diversos autores, así como la información publicada por la propia Compañía a través de su sitio web y comunicados de prensa. En el presente trabajo se ha descrito la Valoración a través de Múltiplos, mientras que los detalles de la Valoración a través de Flujos de caja descontados pueden encontrarse en el documento Actividad Formativa Equivalente: Valoración de Salfacorp S.A. a través de Flujos de caja descontados a Junio 2013, elaborado en Agosto 2014. No obstante, las Conclusiones aquí descritas consideran los resultados de ambos trabajos de manera de entregar al lector una visión más completa del trabajo de Valoración desarrollado. Como resultado de la Valoración a través de Flujos de caja descontados se ha estimado un Valor del Patrimonio económico de la Compañía de CLP $132.465 millones, y un precio de la acción de CLP $303. Adicionalmente, se ha realizado un análisis de sensibilidad del precio de la acción ante variaciones en: la tasa de crecimiento de los Ingresos operacionales (desde -2,00% a +2,00%) y de la tasa de Costo de Capital (desde 8,00% a 8,70%). Lo cual, permitió apreciar el alto grado de sensibilidad en el precio ante el cambio de estas variables, registrándose un intervalo de precios entre CLP $105 y CLP $730. La metodología de valoración a través de Múltiplos dio como resultado un precio de la acción que fluctúa entre CLP $803 y CLP $1.152, con un promedio simple de CLP $1.026. Finalmente, se han ponderado con igual peso los resultados de ambas metodologías obteniéndose un precio de la acción de CLP $664, muy similar al precio al que se transaba la acción al 30 de Junio 2013 de CLP $653.

Durante la fase de pre factibilidad de un proyecto inmobiliario, se toma en cuenta los escenarios internos y externos presentes y las proyecciones macroeconómicas. Sin embargo, durante la fase de desarrollo pueden presentarse variaciones de los escenarios, por lo cual, se hace necesario actualizar la información que alimenta la evaluación financiera y revisar si la estrategia comercial necesita modificaciones con el fin de hacer frente a las nuevas situaciones. / Tesis

Dentro de la ciudad de Lima existen muchos distritos ya consolidados, habitados y desarrollados urbanísticamente hablando, pero también existen distritos que actualmente se encuentran en un inicio o ya en proceso de desarrollo urbanístico debido a una expansión demográfica que obliga a que más personas miguen, desde estos distritos consolidados, hacia las periferias de la ciudad debido a una mayor comodidad y/o muchas veces por cercanía a su centro de labores. Este último punto, se puede entender debido a los nuevos desarrollos de polos industriales que se encuentran generándose en las periferias de la ciudad, lo cual origina que se genere un incremento de la demanda de infraestructura, tanto vial como de viviendas. Este es el caso del distrito de Pachacamac, ubicado al sur de la ciudad de Lima que colinda con los distritos de Villa El Salvador y Lurín los cuales conforma la zona denominada LIMA SUR. Pachacamac viene transformándose y reinventándose mes tras mes debido al incremento de la industria en el distrito y diversas empresas que se encuentran trasladando su centro de operaciones al lugar y a distritos vecinos como Lurín y Villa El Salvador. Dicho esto, se viene observado un gran desarrollo industrial con la aparición de empresas de mediana y gran envergadura colocando sus plantas de procesamiento, fabricación de productos, industria química, centro de operaciones, etc. y muchas veces mudando la planta o local completo desde otros sitios de la ciudad de Lima hacia la zona de LIMA SUR como Villa El Salvador, Pachacamac y Lurín. Un caso representativo de esta situación es el del Canal 4 “América Televisión” que trasladó sus estudios y oficinas desde el distrito de Barranco a la Av. Manuel Valle en Pachacamac. 10 Pero además de ello, una gran cantidad de empresas de venta de productos manufacturados y de servicios logísticos, se encuentran invirtiendo en la zona en la construcción de grandes almacenes en donde concentrar sus productos terminados y/o almacenaje de productos de terceros. Por esta razón y debido a este impulso en la inversión de medianas y grandes empresas en la zona, se ha podido observar un incremento de la demanda de vivienda para un segmento de categoría socio-económico Tipo C, la cual en su gran mayoría son personas que no residen en la zona y debido a la lejanía de su vivienda actual, la cual se encuentra en la ciudad de Lima o al norte de esta, requieren de una vivienda mucho cerca de su centro de trabajo y que tenga todas las comodidades y sobre todo servicios que encontraría en el centro de la ciudad. Debido a ello, la empresa LOPEZ INGENIEROS S.A. CONTRATISTAS GENERALES, dedicada desde hace más de 17 años en la industria de la construcción y en el desarrollo de proyectos integrales de ingeniería y arquitectura desea incorporar un nuevo servicio a su cartera de negocios enfocado en el área inmobiliaria. Es por ello, que por el año 2015 la empresa adquirió una serie de terrenos dentro de lo que se proyectaba a ser una urbanización cerrada la cual estaba desarrollando LOS PORTALES. La empresa adquirió en ese entonces 8 lotes de 120m2 cada uno a modo de inversión a futuro. A finales del año 2016, la empresa recibió un ingreso de capital importante gracias a las utilidades por trabajos de construcción enfocados a ampliación y remodelaciones de viviendas residenciales, supermercados y plantas industriales, por lo cual decidió en enero del 2017 inicial con el estudio de viabilidad de realizar un proyecto me mediana envergadura sobre los terrenos adquiridos en el 2015. La idea inicial de este anteproyecto fue el de realizar un total de 4 edificios que corresponden a 4 etapas del proyecto global, cada edificio tendría un total de 4 pisos con 8 departamentos y 4 estacionamientos, además de tener un plan de marketing similar al de su competencia a base de un letrero fuera de la obra y algunos señalizadores. Con esta información, la empresa decidió contratar los servicios de un magister en dirección inmobiliaria para que pueda evaluar el proyecto. Se procedió a realizar un estado de ganancias y pérdidas, como también un flujo de caja para el proyecto y de la inversión de la empresa, con lo cual dio un resultado muy bajo, con una utilidad sobre su inversión alrededor del 8.24% anual, después de impuestos, la cual se recuperaría en 3.5 años debido a la velocidad de ventas que se tiene en la zona, esto por causa del escaso conocimiento de la importancia que el marketing tiene en este tipo de proyectos. Viendo que el proyecto simplemente no era viable, teniendo las consideraciones que los dueños de la empresa tenían para el proyecto, se procedió a analizar a fondo el anteproyecto para buscar formas de maximizar el uso del terreno y de los espacios que se tenía, como también generar un plan de marketing más agresivo, optimizado y más efectivo. Es por ello que el presente trabajo tiene como fin el cómo se dieron las mejoras respectivas de optimización de uso del terreno, de producto y de marketing para que el proyecto sea rentable y viable. / Tesis

La presente tesis tiene como objeto demostrar que es económicamente factible desarrollar un proyecto inmobiliario de viviendas con financiamiento de clientes, inversionistas y préstamos bancarios, empleando una estrategia comercial basada en el conocimiento del target en un nicho específico de mercado con demanda insatisfecha. Para ello, se ha tomado como base el proyecto multifamiliar denominado “Vivanco 252”, ubicado en el distrito de Santiago de Surco, de propiedad de la empresa Grupo Edifikarte SAC. El terreno donde se construirá el proyecto cuenta con un área de 640 m2 cuyo frente mide 16 ml y fondo 40 ml y está ubicado en una zona Residencial de Densidad Baja (RDB) con edificios multifamiliares de 4 a 5 pisos con áreas de departamentos desde 150 m2 hasta 200 m2. El proyecto está compuesto por una torre de 9 niveles, siete pisos de vivienda y dos pisos en sótano para estacionamientos; contempla un total de 15 departamentos, 10 flats y 5 dúplex, 33 estacionamientos paralelos y 15 depósitos. Se evaluará el proyecto desde su concepción inicial para la compra del terreno, pasando por todas las etapas para el desarrollo del mismo, hasta su venta e inscripción en los Registros Públicos. Para cumplir con el objetivo de la presente tesis se realiza un análisis de situación y la proyección temporal del macro entorno, analizando variables como la situación mundial, la situación del Perú respecto de los mercados internacionales, la situación interna del Perú y su proyección a lo largo del plazo de desarrollo del proyecto, analizando factores como la situación política, social, económica y empresarial en el Perú; de igual manera, se analiza la situación inmobiliaria en nuestro país, considerando variables como el PBI de la construcción, volumen de la actividad edificadora, niveles de la oferta y demanda inmobiliaria, evolución de las ventas, de los precios y de la morosidad en el mercado inmobiliario / Tesis

Ante un escenario de desaceleración económica del año 2015, en el que el sector inmobiliario en Lima, cayó 24% en el primer semestre del año comparado con el mismo periodo del año 2014, en el año 2016 se tiene una perspectiva más optimista sobre todo a partir del segundo semestre. Luego de haber superado el proceso electoral para la elección del nuevo presidente de la República periodo 2016 – 2021 y el ruido político que esto abarca, junto con la caída de los precios de los minerales y las desalentadoras predicciones del fenómeno del niño, los peruanos cuentan con mayor confianza para poder invertir en un inmueble en el largo plazo. / Tesis

La presente tesis propone desarrollar la estrategia comercial y análisis de viabilidad económico de un Proyecto, ubicado en el distrito de Pueblo Libre. La finalidad es determinar la posible inversión y crecimiento en el mercado inmobiliario por parte de una empresa constructora e inmobiliaria, en el distrito en mención ubicado en la Avenida Cipriano Dulanto (La Mar). La empresa constructora e inmobiliaria GM CONSTRUCTORES fue creada en el 2010, dedicada a la Venta, Desarrollo y Construcción de viviendas, que cuenta dos proyectos inmobiliarios culminados en el distrito de Jesús María, que tiene el interés de desarrollar en el distrito de Pueblo Libre y obtener un posicionamiento en el mercado, para cual tendrá que utilizar herramientas y estrategias de marketing, presentado en la tesis. Primero se analizara cómo influye el entorno macro económico, sector construcción e inmobiliario, político y social al proyecto. Luego se analizara la competencia, debido que el proyecto en estudio se encuentra en un sector consolidado, no es necesario realizar un estudio de mercado detallado. Solo es necesario revisar la oferta inmobiliaria de los competidores más cercados. Asimismo analizar los beneficios que deberá ofrecer el proyecto propuesto por encima de la competencia, permitiéndonos descubrir los atributos esenciales que valoran nuestros clientes, determinando la característica del producto, promoción, plaza y fijación de precio del departamento. En la evaluación y elección del terreno para el proyecto, se evaluara la posibilidad de compra de un terreno ubicado en Av. Cipriano Durante (Av. La Mar), debido que esta cerca a centro comerciales, Universidades, accesibilidad a avenidas principales y parámetro urbanístico para 20 pisos, que valora el cliente y rentabiliza el proyecto. Para el desarrollo del plan de Marketing, se establecerá la segmentación y Targenting, así como el marketing mix en términos de producto, precio, promoción y plaza, con su respectiva estrategia e innovaciones, que nos diferencia de los competidores. Finalmente, en el estudio de viabilidad económico y financiero, se realizara en base al flujo de caja de los ingresos y egresos, correspondiente a sus costos operativo y administrativo, obteniéndose los valores de TIR, VAN, para concluir que el proyecto es viable. En el análisis de sensibilidad se basara en la velocidad de venta, como en la variables críticas que son el costo de construcción y precio promedio de venta de departamento. / Tesis

Las circunstancia que motiva a realizar la presente tesis son los nivel de incertidumbre con respecto a la factibilidad del proyecto materia de estudio; y que se encuentra en proceso de construcción; debido a factores tanto internos como internos, siendo el caso que se trata de un edificio de departamentos en el distrito de Jesús María, al cual es necesario verificar la idoneidad de la propuesta de negocio del mismo, identificando sus inconsistencias, tanto de índole constructivo como estratégico y si el mismo es rentable tal como se ha planteado; ello con el fin de realizar las propuestas correctivas para que el proyecto mencionado sea factible. El objeto de esta tesis es la de elaborar el estudio de factibilidad técnico económico-financiero del proyecto inmobiliario del multifamiliar “RESIDENCIAL LA ROSA”, el cual se viene llevando a cabo en el pasaje José Quiñones Nº119, Distrito de Jesús María, Provincia y Departamento de Lima, con el fin de determinar las mejores estrategias constructivas y de marketing inmobiliario para obtener la rentabilidad más alta del proyecto en el menor tiempo posible con estándares aceptables en el retorno de inversión y de eco sostenibilidad urbana. El objetivo de la presente tesis es la de determinar si el proyecto tal como está concebido es rentable o no; y que en caso de no ser rentable identificar las causas y establecer las nuevas estrategias constructivas, mercadeo inmobiliario, costos, calidad y tiempo, que permitan obtener márgenes de rentabilidad aceptables dentro de parámetros de eco sostenibilidad. En el tema constructivo, el objetivo es reducir el costo de construcción a través del diseño e implantación de un plan de gestión debiéndose obtener una TIR mínima establecida por el mercado financiero para el respectivo rubro de negocios y con un VAN mayor a cero (0), en un plazo máximo de 18 meses luego de iniciada las obras. El proceso de la metodología de la presente tesis se describe a continuación: Primero.- Se procede a analizar los antecedentes macro económicos del sector inmobiliario, con el propósito de comprender la coyuntura existente en el que se está desarrollando el proyecto materia de estudio. Segundo.- Se profundiza en las características puntuales de la zona en la que se ubica dicho proyecto a fin de determinar los aspectos a tomar en cuenta con respecto a las oportunidades y riesgos que existen en el distrito y que influyen en el planeamiento estratégico del negocio. Para ello se elabora la información básica que condicionará las características de dicho proyecto, tal como, demanda cuantitativa potencial y perfil de la demanda. Igualmente se identifica la oferta cuantitativa y cualitativa existente con el propósito de entender la competencia. Tercero.- Como se trata de un proyecto en proceso, en función a los precios de venta propuestos, las unidades inmobiliarias se someten a simulaciones de pago a fin de determinar si dichos productos son asequibles financieramente por el segmento seleccionado y según ello, realizar modificaciones de acabados y modificaciones mínimas de diseño que influyan en los costos y la velocidad de ventas. Cuarto.- Una vez identificado el segmento meta, su perfil, capacidad de pago y conociendo los costos fijos, tales como, los costos de inversión y gastos generales, se realiza la ingeniería inversa de los costos directos de obra para identificar aquellos puntos en los que se podría ser más eficiente en la implementación del mismo. Igualmente se analiza la factibilidad del proyecto tal como está planteado, en base a sus fortalezas, oportunidades, riesgos y debilidades presentes, se propondrán alternativas si es que se amerita; en torno a la estratégica de mercado basada en una mejor comprensión del comportamiento del entorno urbano y las oportunidades que este brinda a fin de obtener una máxima rentabilidad con riesgos menores. / Tesis