Titel: Omvandling av kontorsyta till bostäder – En studie om fastighetsbolags beslutsfattande och bedömning av lönsamheten. Problemformulering: Hur kan fastighetsbolag analysera investeringsmöjligheten avseende omvandling av kontorslokaler till bostäder? Vilken boendeform är mest lönsam vid omvandling av kontorslokaler till bostäder? Syfte: Syftet med uppsatsen är att beskriva och förklara fastighetsbolags investeringsbeslut vid omvandling av kontorsyta till bostäder samt utvärdera vilken boendeform som är mest lönsam. Metod: Författarna har genomfört en kvalitativ studie med abduktiv ansats för att skapa en fördjupad och detaljerad förståelse om fastighetsbolags resonemang. Slutsats: Författarna har kommit fram till att fastighetsbolag kan analysera investeringsmöjligheten avseende omvandling genom fyra steg:  Steg 1: Efterfrågan på kontorsmarknaden  Finns det efterfråga på kontorsytor i den specifika fastigheten, framtida och nuvarande vakans kan analyseras. Steg 2: Byggnadens förutsättningar Vi har kommit fram till att en äldre, frisk kontorsbyggnad med renoveringsbehov som tidigare varit bostäder kan lämpa sig väl för omvandling. Steg 3: Marknadsanalys, riskanalys och beslutsunderlag Risker för projekt men även omvärld analyseras. Marknadens pris samt hyresnivåer analyseras för att kunna avgöra val av boendeform.  Steg 4: Beslutsfattande Fastighetsbolag väger alternativ mot varandra och kan välja de mest lönsamma. Till stor del handlar beslutsfattande om fastighetsbolagets strategi och eller ägarnas krav på avkastning. Bostadsrätter är enligt vår studie mer lönsam i Göteborgs A-lägen, medan hyresrätter är mer lönsamma i B och C-lägen. Äganderätter är en ovanlig upplåtelseform, som inte slagit igenom på den svenska marknaden. Kunderna har svårt att förstå konceptet, de är svåra att prissätta och kapitalskatten påverkar boendeformen negativt.

Sedan drygt två år tillbaka har Covid-19 pandemin förändrat många aspekter av våra liv. Även om det inte är klart vilka förändringar som kommer fortsätta gälla efter pandemin, är det med stor säkerhet att nya rutiner kommer att uppstå. Syftet med studien var att undersöka och få en förståelse kring anställdas och ledares erfarenheter inom kontorsarbete och ledarskap i samband med förändringar som har skett under krisen av Covid-19 pandemin samt få en inblick i hur utbud och efterfrågan av kontorslokaler kommer utvecklas. För att förstå respondenternas sätt att tänka gällande hur användningen av kontorslokaler kommer se ut efter pandemin, presenterades tre scenarion som låg till grund för respondenternas syn på den framtida användningen av kontorslokaler. Dessa scenarier är baserade på vetenskapliga teorier, såsom utbud och efterfrågan, social konstruktion av digitalteknologi, beteendeekonomi och beteendefinans samt social och symbolisk interaktion. Det var viktigt att få fram korrekt information, information från både ett ledar- och medarbetarperspektiv för att se hur dessa har arbetat ihop under krisen. Förändringar kring ledarskap var väsentligt och även hur kommunikationen i företagen har förändrats och dess påverkan och upplevelse. Eftersom mycket arbete har skett på distans och kontorslokaler inte har använts lika mycket undersöktes utbud och efterfrågan av kontorslokaler. För att få materialet till resultatet, genomfördes åtta intervjuer med respondenter i olika roller på åtta olika företag som har kontorslokaler som är lokaliserade i Göteborg, Stockholm och Malmö. Resultatet och teorin analyserades för att därefter få en diskussion och slutsats. Under samtliga intervjuer upprepades gemensamma faktorer bland respondenterna som därefter användes för en vidare analys under kapitel diskussion och slutsats. Den första aspekten är fler grupprum, där fler och mindre grupprum och mötesrum behövs implementeras för ett ökat fokuserat arbete. Den andra aspekten är ökade krav hos anställda på arbetsgivare, som menar att arbetsgivarna måste erbjuda sina anställda mer flexibla arbetspolicys angående distansarbete då många anställda värdesätter fritiden mer. Fler och bättre gemensamma utrymmen utgör den tredje aspekten som handlar om att bolagen bör lägga ett ökat fokus på att implementera en trevligare och mer välkomnande arbetsmiljö för att öka trivseln på kontoret. Den fjärde aspekten är utöka syftet med kontorsarbetet som handlar om att kontoret inte enbart skall vara en plats för att arbeta, men även för att öka den sociala interaktionen med varandra. Sist men inte minst, tålamod i centrum, som handlar om att det är viktigt att låta en tid gå efter pandemin för att se hur användningen av kontorslokaler förändras för att undvika icke-fördelaktiga affärsbeslut. Studien resulterade i en slutsats där utbud och efterfrågan av kontorslokaler kommer förändras, men inte lika markant som vad författarnas förväntade procentenheter presenterar. Andra förändringar på arbetsplatsen kommer även att vänta efter pandemin i form av ändringar på miljön som skall ske medarbetarna en mer trevligare och välkomnande miljö på kontoret. Fler kan tänka sig arbeta hemifrån och inte på kontoret eftersom det finns bra digitala förutsättningar. När det kommer till ledarskap och kommunikation har det generellt sett gått bra med att leda och arbeta på distans via digitala hjälpmedel samt att utvecklingsmöjligheter har funnits. Studiens respondenter, både ledare och anställda konstaterar att arbetet på distans gjort att anställda tagit mer ansvar och vidare har även möjligheterna för att utvecklas inom företaget funnits. Med ledarnas roll och ledarstil har distansarbetet enligt anställda gått bättre än förväntat. Kommunikationen via digitala hjälpmedel har ibland haft sina komplikationer men i det stora hela var respondenterna positivt överraskade av dess funktionalitet. Att arbeta på distans med hjälp av digitala hjälpmedel kvarstår ännu idag efter Covid-19 pandemin då det har underlättat och en ökad tillit har uppkommit mellan ledare och medarbetare. Företagen har idag utvecklat en strukturerad och optimal arbetsplats där personal tycker att det är givande att arbeta på distans och hemifrån. / Ever since the pandemic due to Covid-19 occurred, many aspects of our lives have changed. Even though it is not clear what changes will continue to apply after the pandemic, it is with great certainty that we are expecting new routines and a new normal situation. The purpose of the study was to investigate and gain an understanding of employees’ and managers' experiences in office work and leadership in connection with changes that have taken place during the crisis of the Covid-19 pandemic and to gain an insight into what the demand for office space looks like. To understand the respondents’ way of thinking about what the use of office space will look like post the pandemic, three scenarios were created and presented that formed the basis for the respondents’ view of the future use of office space. These scenarios are based on the following scientific theories; supply and demand, social construction of digital technology, behavioral- economics and finance and lastly social and symbolic interaction. It was important to obtain correct information, information from both a managerial and employee perspective to see how these two have worked at a distance during the pandemic. Changes in leadership were significant and also how communication in companies has changed and its impact and experience. As a lot of work has been done remotely and office space has not been used as much, the supply and demand of office space was examined. To obtain the results of the material, eight interviews were conducted with respondents with different roles at eight different companies that have office premises located in Gothenburg, Stockholm and Malmö. The result and the theory were analyzed to then have a discussion and conclusion. During all the interviews, common aspects were repeated among the respondents, which are then used for further analysis under the discussion and conclusion chapters. The first aspect is more group rooms, where more and smaller group rooms and meeting rooms need to be implemented for an increased focused work in the office. The second aspect is increased demands from employers, who believe that employers must offer their employees more flexible work policies regarding working from home, as many employees tend to value their spare time more. More and better common areas is the third aspect, which is that companies should put more of their focus on implementing a nicer and more welcoming work environment to increase the employee’s well-being in the office. The fourth aspect is to expand the purpose of the office work, which is about the office not only being a place to work, but also to increase the social interaction with each other. Finally, patience in the center, which is about the importance of letting time go by after the pandemic to see how the use of office space changes to avoid unfavorable business decisions. The study resulted in a conclusion where supply and demand for office space will change, but not as much as what the authors’ expected themselves. Other changes in the workplace will also happen after the pandemic in the form of changes to the environment that will give the employees a more pleasant and welcoming environment in the office. More people can imagine themselves working from home and not in the office because of their good digital conditions. When it comes to leadership and communication, it has generally been good to lead and work remotely via digital aids. Both managers’ and employees in the study state that working from home has made the employees take more responsibility and furthermore, the opportunities for development within the company have also existed. According to the respondents, the leaders have done a better job than expected. The communication via digital aids has sometimes had its complications, but overall, the respondents were positively surprised by its functionality and its facilitation. Working remotely with the help of digital aids remains today after the Covid-19pandemic as it has been facilitated and an increased trust has arisen between managers and employees. Today, companies have developed a structured and optimal workplace where staff find it rewarding to work from home.

During the last year and a half, the current Covid-19 pandemic has changed many aspects ofour lives, and while we cannot yet for sure say what changes are here to stay, we do knowthat we might expect a new everyday-normal. This study aims to investigate the future ofoffice space and whether we can expect a change in demand for the required space needed,and in addition, discover what trends are on the rise. The study is based on qualitative data in the form of scenario-based interviews with principalactors within the industry, including real estate companies and tenants active within different sectors. By grounding my research and scenarios on scientific theories, such as behavior aleconomics, the rational expectations theory, symbolic interactionism and the familiar theory of demand and supply, well-grounded reasoning for future office demand and trends has been made. The results of this study suggest that a significant change in terms of the required office space needed is unlikely. A majority of the interviewees believes that we will bounce back tobusiness as usual and that the office space required decreases with no more than five percent. Organizations and real estate companies will base their decision on rational expectations, inaccordance with the rational expectations theory. Furthermore, the study highlights five main trends in the future. The first being a redesign of the office layout with additional smaller meeting rooms dedicated for focus-oriented work. The second one, elevated experience/services where full-services buildings will have to offer its tenants elevated and enhanced experiences in order to attract employees back to the office. The third the meidentified is increased expectations of employers which employees will put on their employers where flexible working policies will be demanded. The fourth is named change of purpose where the office will transform from solely being a place to get things done to becoming an even more social place and an important attractor for new talent. And lastly, time, shedding light on the importance of letting some time pass after returning back to “normal” in order for organizations to avoid making poor and costly judgment calls. / Under drygt ett år har många aspekter av våra liv förändrats till följd av den pågående Covid19 pandemin. Medan det inte är klarlagt vilka förändringar som är här för att stanna, är det säkert att säga att ett nytt normalläge är att vänta sig. Denna studie syftar till att undersökaframtidens kontorsbehov och huruvida vi kan förvänta oss en förändring i efterfråga på kontorsyta, samt till att belysa framtida kontorstrender. Studien baseras på kvalitativ data i form av scenariobaserade intervjuer med principiella aktörer verksamma inom branschen. Dessa inkluderar fastighetsbolag, projektutvecklare samt hyresgäster inom olika sektorer. Genom att grunda scenarierna på vetenskapliga teorier,såsom beteendeekonomi, teorin om rationella förväntningar, symbolisk interaktionism ochden bekanta teorin om utbud och efterfråga, har välgrundade resonemang om framtidens kontors efterfråga förts. Resultaten tyder på att det är osannolikt att en signifikant förändring i efterfråga på kontorsyta kommer att äga rum. Majoroiteten av intervjupersonerna tror att vi eller mindre kommer att återgå till våra kontor utan en större förändring sett till kontorsyta. I det fall kontorsytan minskar, minskar den inte med mer än fem procent. Vidare baserar företag deras beslut pår ationella förväntningar, i enlighet med teorin om rationella förväntningar. Därutöver identifierar studien fem framtida kontorstrender. Första trenden är en omfördelning av kontorsyta med fler, mindre mötesrum avsedda för fokuserat arbete. Den andra trenden ären förhöjd kontorsupplevelse med fullservicekontorsfastigheter där hyresgäster erbjuds en förhöjd jobbupplevelse för att locka tillbaka anställda till kontoret. Tredje trenden är ökade förväntningar på arbetsgivare där arbetstagare kommer att efterfråga en mer flexibel och dynamisk jobbpolicy. Förändrat kontorssyfte utgör den fjärde trenden där framtidens kontor blir mer än enbart en plats att arbeta på, utan även en plats för social interaktion och för att attrahera nya talanger. Sist men inte minst, tid, i syfte att belysa vikten av att låta en viss essentiell tid passera efter man återgått till en mer normal vardag, detta för att undvika kostsamma och icke-fördelaktiga affärsbeslut.