Made available in DSpace on 2010-04-20T20:20:59Z (GMT). No. of bitstreams: 0 Previous issue date: 2000-10-30T00:00:00Z / Trata da definição e da análise do retorno e do risco dos investimentos em imóveis comerciais. Procura calcular o retorno e o risco deste tipo de investimento a partir do ferramental fornecido pela teoria financeira. Estuda o comportamento deste tipo de ativo frente aos ativos financeiros

Esta dissertação apresenta um estudo sobre o mercado imobiliário de Porto Alegre que tem como objetivo verificar a formação de preços dos mercados de venda e de locação. Este objetivo é cumprido de duas formas: a) analisando como o tempo que um imóvel está no mercado afeta seu preço e b) comparando como diferentes modelos econométricos preveem os preços de imóveis da capital gaúcha. Para o primeiro tópico, encontram-se evidências de que os proprietários reduzem, em média, 9% o valor de locação para atrair clientes à medida que o tempo passa. Isto não se concretiza da mesma forma no mercado de venda, uma vez que há uma valorização à medida que o imóvel está no mercado. Para o segundo tópico, foram estimados cinco modelos (ingênuo, MQO, SAR, SEM e combinação) para averiguar a performance de previsão fora da amostra dos preços de imóveis. Embora as estatísticas descritivas dos erros não permitam análises conclusivas a respeito dos modelos, a estimação do model confidence set de Hansen et al. (2011) mostra o modelo ingênuo como a melhor série de previsões para os mercados de venda e de locação. / This thesis presents a study on the real estate market of Porto Alegre in order to verify the price formation in both sales and rental markets. This objective is accomplished in two ways: a) analyzing how time on market of a property impacts its price and b) comparing how different econometric models predict real estate prices. For the first topic, I show evidence that owners reduce on average 9% of rental value of available homes in order to attract customers as time on market goes by. This pattern is not present in the sales market, in which an appreciation occurs as time passes, indicating an inflation compensation. For the second topic, five models (naive, OLS, SAR, SEM and a combination) were estimated to determine out-of-sample forecasting accuracy. Although traditional error measures do not allow to choose the best forecasting series, the model confidence set procedure of Hansen et al. (2011) shows the naïve model as being the best forecasting model.

Dissertação (mestrado) - Universidade Federal de Santa Catarina, Centro Tecnológico. Programa de Pós-Graduação em Engenharia de Produção. / Made available in DSpace on 2012-10-18T10:29:24Z (GMT). No. of bitstreams: 0Bitstream added on 2014-09-25T19:40:02Z : No. of bitstreams: 1 186213.pdf: 3696577 bytes, checksum: dcb3562793d368c24fa7a56d057cf336 (MD5) / Este trabalho apresenta uma nova sistemática para remuneração do operador logístico. Esta sistemática, estudada a partir da prestação de serviços logísticos integrado à indústria automobilística, coloca o pagamento do operador logístico variável em função da produção da contratante, evidenciando a interdependência dos resultados operacionais entre a contratante (cliente) e seu operador logístico (fornecedor). O estudo apresenta as características da aliança estratégica firmada entre montadora e o operador logístico a partir da terceirização de atividades logísticas a montante (inbound), conhecida como logística para materiais handling. O relacionamento entre estas empresas, inseridas em um ambiente competitivo e em constante evolução, tem trazido a cada instante novas necessidades e provocando a mudança de conceitos. Vincular o faturamento do prestador de serviço logístico em uma indústria automobilística é uma questão que tem se apresentado como uma necessidade que poderá vir a se tornar fundamental no estabelecimento de novas parcerias. Estudado a partir da terceirização dos serviços de logística de materiais handling da Fiat Automóveis S.A. para a TNT Logistics Ltda., este trabalho apresenta uma sistemática para flexibilizar o pagamento do operador logístico, vinculando este à produção de sua contratante. Aplicar esta sistemática é ter o operador logístico como parceiro, compartilhando os riscos e benefícios do negócio. Sendo o produto da contratante sujeito as oscilações de demanda do mercado e o prestador de serviços logísticos vinculado ao volume produzido, estas oscilações passam a impactar diretamente na remuneração deste prestador de serviços logísticos, sem a necessidade de uma revisão no contrato.

Esta dissertação apresenta um estudo sobre o mercado imobiliário de Porto Alegre que tem como objetivo verificar a formação de preços dos mercados de venda e de locação. Este objetivo é cumprido de duas formas: a) analisando como o tempo que um imóvel está no mercado afeta seu preço e b) comparando como diferentes modelos econométricos preveem os preços de imóveis da capital gaúcha. Para o primeiro tópico, encontram-se evidências de que os proprietários reduzem, em média, 9% o valor de locação para atrair clientes à medida que o tempo passa. Isto não se concretiza da mesma forma no mercado de venda, uma vez que há uma valorização à medida que o imóvel está no mercado. Para o segundo tópico, foram estimados cinco modelos (ingênuo, MQO, SAR, SEM e combinação) para averiguar a performance de previsão fora da amostra dos preços de imóveis. Embora as estatísticas descritivas dos erros não permitam análises conclusivas a respeito dos modelos, a estimação do model confidence set de Hansen et al. (2011) mostra o modelo ingênuo como a melhor série de previsões para os mercados de venda e de locação. / This thesis presents a study on the real estate market of Porto Alegre in order to verify the price formation in both sales and rental markets. This objective is accomplished in two ways: a) analyzing how time on market of a property impacts its price and b) comparing how different econometric models predict real estate prices. For the first topic, I show evidence that owners reduce on average 9% of rental value of available homes in order to attract customers as time on market goes by. This pattern is not present in the sales market, in which an appreciation occurs as time passes, indicating an inflation compensation. For the second topic, five models (naive, OLS, SAR, SEM and a combination) were estimated to determine out-of-sample forecasting accuracy. Although traditional error measures do not allow to choose the best forecasting series, the model confidence set procedure of Hansen et al. (2011) shows the naïve model as being the best forecasting model.

O objetivo desta dissertação é apresentar uma análise profunda sobre os contratos built to suit ou contratos de locação nos contratos de construção ajustada. Para tanto, parte-se do exame das peculiaridades, obrigações e dos deveres inerentes a esse modelo contratual. A partir daí, com base na teoria dos contratos atípicos, busca-se apresentar as variáveis e os critérios que podem nortear sua qualificação e, como consequência, a definição das regras a ele aplicáveis. Pretende-se também apresentar o exame do contrato no contexto de conexão negocial no qual ele normalmente se insere na prática jurídica. As conclusões dessa análise serão, ao final, examinadas à luz da Lei do Inquilinato, especialmente das alterações incluídas pela Lei nº. 12.744, de 19 de dezembro de 2012. / The purpose of this essay is to present an in-depth assessment of built to suit contracts or lease agreements in adjusted construction contracts. To that end, this essay will first analyze the particularities, obligations and duties that are inherent to that contractual type. Subsequently, based on the unregulated contracts doctrine, this essay will seek to present the variables and criteria that may serve as guidelines to qualify those contracts and, accordingly, to unveil the rules applicable to them. This paper will also examine those contracts in their business context from a legal practice perspective. Lastly, the conclusions of this assessment will be considered in light of the Brazilian Tenancy Law, and more specifically of the amendments brought by Law No. 12,744, of December 19, 2012.

Desenvolveu-se neste trabalho um método para projeto e fortalecimento de planos de medição, para efeito de estimação de estados. O método proposto permite a obtenção de planos de medição que além de isentos de medidas críticas e de conjuntos críticos de medidas, garantem a observabilidade do sistema, mesmo com a perda simultânea de 1 ou 2 medidas quaisquer, ou, até mesmo, com a perda de 1 UTR. É um método numérico simples, de fácil implantação, que se baseia na análise da estrutura da matriz resultante da decomposição LDU, que é obtida através da fatoração triangular da matriz Jacobiana. Para comprovar a sua eficiência, vários testes foram realizados, utilizando os sistemas de 14 e 30 barras do IEEE, o sistema de 121 barras da ELETROSUL e o sistema de 383 barras da CHESF. / In this work a method to design and to upgrade Measurements Placement Plan for state estimation is proposed. The proposed method allows the obtention of measurements placement plans that, besides free of both critical measurements and critical sets, maintain the system observability when 1 or 2 measurements are lost, at same time, or even when a Remote Terminal Unit (RTU) is lost. It is a simple numerical method, easy to implement and based on the analysis of the structure of the resultant matrix of the decomposition LDU, that it is obtained through a triangular factorization of the Jacobian matrix. To prove the efficiency of the proposed method, several tests were made using the IEEE 14 and 30-bus systems, a 121-bus system from ELETROSUL and a 383-bus system from CHESF.

A construção civil, e mais especificamente os empreendimentos de base imobiliária, necessitam de grandes volumes de recursos concentrados em um curto período para o desenvolvimento de seus produtos, cujo payback é de horizonte largo, dependendo assim de ferramentas que permitam alavancar os empreendimentos para que os recursos sejam utilizados nas atividades fim das empresas deste setor. Desta forma, o setor ganha em produtividade, competitividade e agilidade, incluindo a diminuição da rotatividade de sua mão-de-obra. A securitização vem ao encontro dos interesses do setor por ser um sistema flexível para a captação dos recursos que possibilita o re-direcionamento de recursos da poupança brasileira para o mercado de empreendimentos de base imobiliária. É neste contexto que o presente trabalho apresenta a securitização de empreendimentos de base imobiliária, mais especificamente de edifícios de escritório voltados à locação, como um vetor de impulsão deste mercado a partir do momento que se torna uma alternativa de investimento atrativa aos poupadores, da mesma forma como é vista em países onde este já é um procedimento consagrado. Como o Brasil ainda tem um mercado incipiente, o mercado americano, que já apresenta maturidade, será utilizado como referência para as projeções que serão feitas acerca do desenvolvimento da securitização no Brasil. Com isto, com a projeção das expectativas para o mercado paulistano de edifícios de escritórios e com a demonstração da atratividade dos papéis, pretende-se mostrar que a securitização é um meio de funding2 que pode sustentar grande parte da demanda por recursos para a implantação de novos produtos deste mercado. / Construction industry, specifically, real state ventures, needs great amount of capital concentrated on a short period of time in order to develop its products, which have a long term payback. For that reason, this sector become dependant on methods that allows the leverage of undertakings, so the entrepreneurs’ resources can be employed on the their core business. Such methods allow this sector to have significant gains in terms of productivity, competitiveness and agility, including also the diminution of its employees’ turnover. The securitization comes across the interests of this sector, as it is a flexible financial resource’s gathering system that conducts to the steering of Brazilian’s savings accounts to the real state market. On this context, the present work introduces the real state ventures securitization, focused on office buildings, as an important tool for the development of this market, as it becomes an attractive investment opportunity when compared with the savings options available on the market. As the Brazilian market is still incipient, the American market, that shows more maturity, will be used as benchmark for projections concerning the securitization’s development on Brazil. This projection, combined with São Paulo’s office building market analysis and the demonstration of the attractiveness of the securities as an investment option, will be used to demonstrate that the securitization is a funding structure that can sustain great part of the capital demand for the development of new ventures on this market.

No Brasil, à semelhança do mercado americano, muitos investidores têm migrado das compras de escritórios e flats, para a aplicação em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII) e outros produtos de investimentos resultado da securitização de portfólios. Apesar de ter a grande vantagem da agilidade de investimento e desinvestimento em contrapartida à imobilização decorrente do investimento direto no imóvel, a falta de conhecimento com relação ao comportamento de mercado, aliada ao desconhecimento dos critérios de avaliação e indicadores de qualidade desse tipo de investimento, acaba por contribuir para a geração de expectativas descoladas do desempenho potencial do portfólio, podendo inibir a aplicação de capital pelos pequenos e médios investidores, os quais constituem a maior parcela no contexto dos FII. O trabalho pretendeu através da análise crítica de dez relatórios de FII existentes, identificar as lacunas de informações e as disparidades de formatação e divulgação de alguns indicadores consolidados no mercado. A partir desta análise, foi possível alcançar o objetivo do trabalho: elencar um conjunto mínimo de informações, organizando-as de forma clara e objetiva, de modo a permitir uma leitura adequada da qualidade e dos riscos do investimento em EEL abrigado em FII. O resultado deste trabalho é destinado aos potenciais investidores e atuais cotistas de FII, pois ajuda na hierarquização das oportunidades de investimento com relação à capacidade de geração de renda homogênea e estável, reserva de valor e liquidez, além de evidenciar os riscos envolvidos relacionados ao desempenho operacional do portfólio de EEL. / In Brazil, as in the American market, many investors have migrated from offices and flats shopping for the application in Real Estate Investment Funds (FII) and other investment products result of the securitization portfolios. Despite the great advantage of investment agility and disinvestment in contrast to immobilization resulting from direct investment in the property, the lack of knowledge regarding the market behavior, coupled with the lack of evaluation criteria and quality indicators such investment, ultimately contributes to the generation of expectations \"unstuck\" the potential performance of the portfolio and may inhibit capital investment by small and medium investors, which make up the largest share in the context of FIIs. The work sought through the critical analysis of ten existing FII reports, identify information gaps and the disparities in formatting and disclosure of some consolidated indicators in the market. From this analysis, it was possible to achieve the objective of the work: to establish a minimum set of information, organizing them in a clear and objective way, in order to allow an adequate reading of the quality and risks of the investment in EII housed in FII. The result of this work is intended for potential investors and current quota holders of FII, as it helps in the hierarchization of investment opportunities with respect to the capacity to generate homogeneous and stable income, reserve value and liquidity, as well as to highlight the risks involved related to performance The EEL portfolio.

Made available in DSpace on 2016-04-26T20:22:43Z (GMT). No. of bitstreams: 1 Ana Carolina Del Picchia de Araujo Nogueira.pdf: 1285752 bytes, checksum: 7d0a33b597b452ba0aa9004447a0ca0e (MD5) Previous issue date: 2014-04-24 / The present work has as its central theme the lease contract in mall. It aims to define the main aspects related to its contract to remove the doubts raised about its legal structure. It has been applied the deductive method, starting with the general knowledge of mall and lease of things to get one particular about the lease in mall, leading to the conclusion about the legal nature and discipline of the theme herein discussed. This research used, likewise, the method of research bibliographic and argumentative dissertation, based on the works displayed at its end, mainly of the jurists CaioMário da Silva Pereira, Maria Elisa GualandiVerri, Rodrigo Barcellos, LadislauKarpat and SylvioCapanema de Souza. Its analysis has been divided into five chapters. In the first, it exposes an historic overview of mall, with the elucidation of its structure, containing its characteristics. The second traces the historical background of lease, as well as its legislative development in Brazil, and brings the elements and major features of the lease contract. The third chapter describes the legal discipline of the lease contract in malls; the discussion of the legal nature of this contract, in order to place it in lease contracts and describes also the peculiar characteristics of this venture. It also attempts to dodge the Law of Tenancy, of the draft laws aimed to discipline the subject in a specific way and how the subject is treated in foreign law. The fourth chapter deals with rents and other tasks of the tenant. The fifth and final chapter discusses the issue of conflicts arising from this contract, of the civil responsibility under this venture and its relation(or not) with the Consumer Protection Code. To finish it, it came to a conclusion and demonstrated the bibliographic source used / O presente trabalho possui como tema central o contrato de locação em shopping center; almeja definir os principais aspectos referentes ao seu contrato, de modo a sanar as dúvidas suscitadas quanto ao seu enquadramento jurídico. Para tanto, aplicou-se o método dedutivo, partindo do conhecimento geral de shopping centere de locação de coisas para obter um específico acerca do contrato de locação em shopping center, levando à conclusão sobre a natureza jurídica e sobre a disciplina legal do tema ora abordado. Foi utilizado, outrossim, o método de pesquisa bibliográfico dissertativo-argumentativo, com fundamento nas obras indicadas ao seu final, principalmente nas dos juristas Caio Mário da Silva Pereira, Maria Elisa Gualandi Verri, Rodrigo Barcellos, Ladislau Karpat e Sylvio Capanema de Souza. Dividiu-se a sua análise em cinco capítulos. No primeiro, expõe-se uma abordagem histórica de shopping center, com a elucidação de sua estrutura e de suas características. O segundo traça o panorama histórico de locação, bem como a sua evolução legislativa no Brasil, seus elementos e características mais importantes. O terceiro capítulo descreve a disciplina legal de contrato de shopping center; a discussão acerca da sua natureza jurídica, a fim de situá-lo entre os contratos locatícios e também as características peculiares desse empreendimento; trata ainda das tentativas de esquiva da Lei do Inquilinato, dos projetos de lei tendentes a disciplinar a matéria de forma específica e como é tratado o tema no direito estrangeiro. O quarto capítulo aborda os aluguéis e demais incumbências do lojista. O quinto e último capítulo discorre sobre a questão dos conflitos decorrentes desse contrato, sobre a responsabilidade civil no âmbito desse empreendimentoe a sua relação (ou ausência de) com o Código de Defesa do Consumidor. Para finalizá-lo, chegou-se a uma conclusão e demonstrou-se a fonte bibliográfica utilizada

A análise da bibliografia de referência sobre a questão habitacional mostra sua forte relação com as formas de apropriação do espaço e seus resultados na conformação dos núcleos urbanos. Nas metrópoles brasileiras, em especial na de São Paulo, se evidencia ainda que a eficácia do atendimento habitacional é prejudicada pela deficiência na efetiva inclusão social, motivada por fatores relacionados ao contexto e desenho das políticas públicas adotadas para o setor. Quando vinculadas exclusivamente ao conceito de propriedade, que entendem o atendimento como a oferta de um \"produto\", as políticas públicas dificultam e chegam a inviabilizar a estruturação e aplicação de novas opções de atendimento. Além disto, não garantem efetivamente que a família incorpore ao seu patrimônio o valor integral do imóvel. Certamente não podemos descartar os argumentos favoráveis à propriedade, mas o estímulo exclusivo a esta forma de acesso também acaba gerando distorções que só podem ser equilibradas através de uma oferta significativa de alternativas. Nossa hipótese é que opções de moradia através da locação se aproximam mais do conceito de atendimento habitacional como \"serviço\" e, em função disto, seriam adequadas como uma das opções de atendimento para famílias de baixa renda. O objetivo foi definir aspectos fundamentais para a modelagem e estruturação de novos programas a partir da observação ao longo do tempo de nossas próprias políticas habitacionais e de exemplos internacionais em quatro dimensões: formas de atendimento; agentes promotores; beneficiários; e fontes de financiamento e políticas de subsídio associadas. O Município de São Paulo foi escolhido como a referência de grande centro metropolitano nacional, em função tanto de sua enorme demanda por habitação quanto pela existência de experiências recentes de alternativas de atendimento habitacional complementares à aquisição do imóvel próprio. / The bibliography reference analysis on the housing issues shows its relationship with the different means of space appropriation and its results in urban conformation. In Brazilian metropolis, especially in São Paulo, it is evident that the effectiveness of the housing service is hampered by the deficiency in effective social inclusion; which is motivated for different factors related to the context and design of public policies adopted in this area. Public policies tend to hinder and even restrain the structuring and application of new ways of attendance when exclusively attached to the property concept, once understands it as an offer of a \"product\". Besides that, these public policies do not guarantee that families obtain the whole amount of the patrimony to their property. Certainly, we cannot discard arguments favorable to property, but exclusive stimulus to this way of access can also generate distortions and an imbalance that only significant supply and diversity of alternatives can solve. The thesis\' central discussion proposes that rental options in housing are closer to the concept of housing assistance as a \"service\" and thereby would be suitable as an option of attendance for low-income families. It also analyzes international examples and the Brazilian housing policies over time in four dimensions: housing access kind, promoter\'s agents, beneficiaries, funding sources and associated subsidy policies, to rescue the similarities, differences and potentialities of each one and then define fundamental aspects for the modeling and structuring of new programs. São Paulo county was chosen as the reference of one large Brazilian metropolitan center not only by its enormous demand for housing but also because of the existence of recent alternative experiments in housing attendance that complements the acquisition of the own property.