O objetivo deste trabalho é compreender a lógica de produção imobiliária dos núcleos residenciais fechados nas franjas metropolitanas de São Paulo, através da compreensão do discurso ideológico de seus empreendedores que, ao desqualificar o espaço público, valoriza o seu produto projetado para ser fechado. O trabalho apoia-se no estudo de caso de Alphaville Barueri, um dos primeiros e mais conhecidos loteamentos fechados do Brasil, através da análise das características fundiárias, do processo de incorporação, dos agentes envolvidos, das características físico-territoriais, dos elementos objetivos e subjetivos colocados à venda, como espaço, segurança, meio ambiente e sustentabilidade. Comparando os dados coletados com o discurso, pode-se concluir que muitas das premissas de promoção do empreendimento não correspondem à realidade. A análise de Alphaville Barueri fornece base para o entendimento de outros empreendimentos do gênero, pois nele podemos observar o uso de um discurso ideológico sofisticado para convencer a clientela a investir não apenas em um espaço residencial, mas em \"um novo estilo de vida\". / The objective of this work is to understand the logic behind real state market developments of residential gated communities on the outskirts of the São Paulo metropolitan area through the analysis of the ideological discourse used by developers that stresses a favourable comparison between private planning and public, open, city spaces. The work is based on a case study of Alphaville Barueri, one of the first and the best known gated community development in Brazil, and analyses the origin of the land, the characteristics of the process of incorporation, the actors involved, the spatial characteristics, and the objective and subjective elements that were sold (space, security, environment and sustainability). By contrasting the collected data with the prevailing discourse, we can conclude that many of its assumptions do not find correspondence in reality. The analysis of Alphaville Barueri can be seen as a basis to understand other similar developments that also make use of a ideological discourse aimed to convince the public to invest not only in real state but in a \'new life style\'.

O objetivo deste trabalho é compreender a lógica de produção imobiliária dos núcleos residenciais fechados nas franjas metropolitanas de São Paulo, através da compreensão do discurso ideológico de seus empreendedores que, ao desqualificar o espaço público, valoriza o seu produto projetado para ser fechado. O trabalho apoia-se no estudo de caso de Alphaville Barueri, um dos primeiros e mais conhecidos loteamentos fechados do Brasil, através da análise das características fundiárias, do processo de incorporação, dos agentes envolvidos, das características físico-territoriais, dos elementos objetivos e subjetivos colocados à venda, como espaço, segurança, meio ambiente e sustentabilidade. Comparando os dados coletados com o discurso, pode-se concluir que muitas das premissas de promoção do empreendimento não correspondem à realidade. A análise de Alphaville Barueri fornece base para o entendimento de outros empreendimentos do gênero, pois nele podemos observar o uso de um discurso ideológico sofisticado para convencer a clientela a investir não apenas em um espaço residencial, mas em \"um novo estilo de vida\". / The objective of this work is to understand the logic behind real state market developments of residential gated communities on the outskirts of the São Paulo metropolitan area through the analysis of the ideological discourse used by developers that stresses a favourable comparison between private planning and public, open, city spaces. The work is based on a case study of Alphaville Barueri, one of the first and the best known gated community development in Brazil, and analyses the origin of the land, the characteristics of the process of incorporation, the actors involved, the spatial characteristics, and the objective and subjective elements that were sold (space, security, environment and sustainability). By contrasting the collected data with the prevailing discourse, we can conclude that many of its assumptions do not find correspondence in reality. The analysis of Alphaville Barueri can be seen as a basis to understand other similar developments that also make use of a ideological discourse aimed to convince the public to invest not only in real state but in a \'new life style\'.

The theme of this master s dissertation represents material of real interest for the organization and management of occupied spaces of the Brazilian cities, considering the growing demand for housing in horizontal condominiums and closed lots. Thus, the aim of this paper is to diagnostic the causes and effects of the implantation of these housing enterprises in a way that it will contribute for the construction of an urban legislation that is more convenient for the soil division in restrict access areas. The city of Maceió currently has about 50 enterprises of this kind. At first, for an urban legislation comprehension, it will be shown a history of the formation of Maceió and its physic and territorial structuration. Following there will be mentioned the current urban legislation and its evolution through time. The legislation review permitted to verify that this legislation still doesn´t supply the demand and necessities imposed by the new model of urban soil division. At last, the creation of a database that includes the habitation enterprises built in Maceió during the last decades, supported by research focused on the typologies of soil division with restricted access enterprises, permitted to verify the extension of compromising urban distortions that reflect in the appropriations of public areas, roads, urban morphology, among other things, that are resulted of the indiscriminate implantation of the locking accesses and condo enterprises. / O tema desta dissertação de mestrado representa matéria de real interesse para a organização e gestão do espaço habitado nas cidades brasileiras, considerando a crescente demanda por moradias em condomínios horizontais e loteamentos fechados. Dessa forma o objetivo deste trabalho é diagnosticar as causas e efeitos da implantação desses empreendimentos imobiliários, de maneira a contribuir para a construção de uma legislação urbanística mais adequada para as demandas de parcelamento do solo com acesso restrito, com foco na cidade de Maceió, com aproximadamente 50 empreendimentos desse tipo. Inicialmente, a título de compreensão da dinâmica urbana, será apresentado um histórico da formação da cidade de Maceió e a sua estruturação física territorial. Em seguida será comentada a legislação urbanística atual e sua evolução ao longo do tempo. A crítica da legislação permitiu constatar que essa ainda não atende às exigências e necessidades impostas pelo novo modelo de parcelamento do solo urbano. Por fim, a elaboração do cadastro dos empreendimentos habitacionais construídos nas últimas décadas em Maceió, apoiado por pesquisa dirigida para as tipologias de empreendimentos de parcelamento do solo com características de acesso restrito, permitiu constatar a extensão de distorções urbanísticas comprometedoras, com reflexos nas apropriações de áreas públicas, malha viária, morfologia urbana, entre outras, resultantes da implantação indiscriminada do fechamento de acessos e de empreendimentos ―condominiais‖.

A desordem na ocupaÃÃo dos territÃrios brasileiros à um fato real desde a Ãpoca da colonizaÃÃo. Com o passar do tempo, os problemas foram apenas mudando de forma, mas jamais foram solucionados, deixando sempre uma heranÃa difÃcil de ser resolvida. A partir dos anos 1970, inicia-se um grande ciclo de debates em torno dos problemas da desordem urbana e das ocupaÃÃes mal planejadas. ApÃs a aprovaÃÃo da onstituiÃÃo Federal de 1988, os municÃpios brasileiros assaram a ter um novo modo de desenvolver polÃticas pÃblicas urbanÃsticas, recebendo competÃncias legislativas sobre a matÃria e podendo exercer sua funÃÃo de ordenadora da sua territorialidade. Ao ser aprovada a Lei no 10.257/01, que institui o Estatuto da Cidade, ficou definido como se processariam as polÃticas pÃblicas de planejamento urbano. Embora se tenha feito muito, pouco se evoluiu, pois os planos diretores foram sendo criados e aprovados, mas com muitas falhas, pouca legitimidade e participaÃÃo. Neste contexto, esta dissertaÃÃo avalia a PolÃtica PÃblica de Uso e OcupaÃÃo do Solo na Zona Rural do MunicÃpio de Guaramiranga, com base na anÃlise de legitimidade legal da nomenclatura âZona Rural Especialâ, - que nÃo se apresenta como ilegal, mas acaba por gerar dÃvidas aos que operam com a lei. Mediante investigaÃÃo da viabilidade jurÃdica da instalaÃÃo de condomÃnios e loteamentos fechados na Ãrea rural do municÃpio por meio de um trabalho da anÃlise de leis, suscitaram-se os problemas gerados por conflitos entre as normas estaduais que regulamentam a APA de BaturitÃ, e os ditames da lei municipal que se enquadra como competente para regular o uso do solo em zona rural. Isso posto, este trabalho percorre os caminhos da doutrina jurÃdica referente à legalidade dos loteamentos e/ou condomÃnios fechados, apontando que, para a regulamentaÃÃo destes, deve haver normas municipais que os definam, e os empreendimentos devem seguir os preceitos de leis federais que os caracterizem. Com isso, pretendeu-se avaliar esta polÃtica pÃblica e propor soluÃÃes e medidas necessÃrias para o melhor regramento do uso do solo rural do MunicÃpio de Guaramiranga. / The disorder in the occupation of the Brazilian territory is a fact since the colonization period. Over time, the problems just changed forms but never had a solution, always leaving behind a heritage that was hard to solve. The first cities were on the coastland and soon also started to develop towards the inside of the continent. Those cities were usually located close to natural resources that suffered with the pressure exerted over the riverbed deteriorating their natural conditions. As from the 1970âs, a large cycle of debates started about urban disorder problems and unplanned occupations. After the approval of the Federal Constitution of 1988, Brazilian cities started to develop urban public policies in a new way, with legal competency to rule on the issue and power to exert their territorial order function. The approval of Law 10.257/01, which established the City Statute, defined the processing of public urban planning policies. Although a lot has been done, evolution was small, as urban plans were created and approved, however, with many flaws, little legitimacy and participation. In this context, this thesis assesses the Public Policy of Land Use and Occupation in the Rural Zone of Guaramiranga, based on an analysis of the legitimacy of the nomenclature âSpecial Rural Zoneâ which, although not illegal, ends up generating doubts among stakeholders. The examination of the legal viability of the installation of condominiums and land plots in the rural area of the city, through a legal analysis, surveyed the problems created by conflicts between state laws that regulate the APA of BaturitÃ, and the dictates of the Municipal Law, with legal competency to regulate land use in the rural zone. This study looks at the legal doctrine that rules the legality of condominiums and land plots, appointing that, for their regulation, here should be municipal rules to define them, and the projects should follow the rules of the federal laws that characterize them. This study intended to evaluate this public politic and propose solutions and measures needed for a better regulation of rural land use in Guaramiranga.

O trabalho analisa as dinâmicas territoriais contemporâneas e os fluxos de metropolização promovidos em áreas de expansão urbana, tendo como estudo Ribeirão Preto, cidade de médio porte localizada no interior do estado de São Paulo/Brasil. O município, com área de 650,955 Km², apresenta 604.682 habitantes, conforme o censo de 2010 promovido pelo IBGE-Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. É um dos principais parques agroindustriais brasileiros compondo a terceira região de maior relevância econômica do estado de São Paulo - principal região econômica do país -, com um produto interno bruto per capita igual a 28.100,52 reais [sendo o produto interno bruto per capita brasileiro igual a 21.252,41 reais, segundo o mesmo censo]. O período entre a década de 1980 e os anos 2000 foi marcado por um extraordinário desenvolvimento econômico da região de Ribeirão Preto com desdobramentos na urbanização de seu território contíguo. De forma semelhante ao que ocorreu nas principais metrópoles brasileiras, a cidade passou a produzir e experimentar situações urbanas decorrentes das novas lógicas de organização econômica e social, com particular articulação em relação aos interesses imobiliários. A lógica do mercado imobiliário, coligada ao modelo de acumulação vigente nos últimos quarenta anos - marcado pela financeirização da economia -, possui rebatimentos na configuração do espaço urbano. A privatização de frações consideráveis do território, principalmente em áreas de expansão, apresenta-se como produto e preceito da conformação espacial atual, colaborando para o acirramento de processos de segregação morfológica e social dos ambientes urbanos e de transformação dos valores públicos e culturais. Este modelo de expansão, cindido da conformação histórica da cidade e alimentado pela flexibilização da legislação urbana, cria condições para o surgimento de problemas que associam um desenho urbano tributário da iniciativa privada a processos de gentrification. A resultante é uma urbanização dispersa, contudo, conectada à estrutura urbana existente por um viário que estimula o transporte individual em detrimento de sistemas coletivos. O problema de tal constituição urbana não está no fato de responder às demandas provenientes do novo modelo de acumulação, mas sim de reduzir-se apenas a isso, voltando-se exclusivamente às dinâmicas econômicas e, portanto, estando divorciada das dimensões políticas e de cidadania da sociedade. O trabalho busca compreender as novas produções em curso dos espaços urbanos, investigando as privatizações de áreas significativas do território de Ribeirão Preto: os condomínios urbanísticos e loteamentos fechados de alto padrão [de usos habitacionais e mistos] localizados em áreas de expansão urbana, particularmente implantados em regiões adjacentes à Avenida Professor João Fiúsa e à Rodovia José Fregonesi [SP-328], os quais parecem prescindir do conceito de cidade conformada historicamente, produzindo no limite [e contraditoriamente] um urbanismo sem cidade. / The work analyzes the current territorial dynamics and its metropolization flows at urban growth areas. The city chosen as the object of study was Ribeirão Preto, a São Paulo state inner city, which is classified as a medium-sized one. It has a population of 604.682 inhabitants in a 650,955 Km² area according to the 2010 census. Well known as one of the main agribusiness centers in the country, Ribeirão Preto represents the third most important economy of São Paulo state and plays a major role in the Brazilian economy. Contrasting with Brazil GDP of R$21.252,41, Ribeirão Preto has a GDP of R$28.100,52, both values per capita. Between 1980 and 2000 decades a remarkable economic development and urbanization improvement were noticed at Ribeirão Preto. As other major Brazilian metropolis, the city began to produce and experience urban situations derived from novel economic and social logics of organization with a particular articulation connected to real estate interests. The property market logic linked to an accumulation model - marked by economy financialisation -, which has been applied in the last forty years, has reverberated on urban space structural configuration. The privatization of significant fractions of the urban territory is presented as a product and provision of current spaces conformation, especially in their expansion areas. It contributes to worsening some urban processes with regards to morphological and social segregation and the transformation of public and cultural values. This urban expansion model is interpreted as one whose historical values are diminished or even not existent. It is fueled by the easing of urban legislation and increases problems involving an urban design derived from private initiatives to the gentrification process. The result is an urban sprawl which is connected to the urban sites through highways systems that stimulates individualities rather than a sense of collectiveness. The problem highlighted by this urban constitution is not only related to its response of economical demands, but it is reduced exclusively to that. This urban model has been accumulating several negative critiques, particularly concerning the divorce between the political and social dimensions of society. Based on it, the work aims the understanding of the redefinition of urban spaces. Hence, some urban private areas that exemplify this dynamic were selected: the high level private condominiums located at expansion areas, especially on Professor João Fiúsa Avenue and José Fregonesi Highway, which seems to abstract the whole concept of a city shaped historically, producing at most [and contradictorily] urban spaces without an actual city.

Esta tese trata dos ambientes coletivos dos condomínios horizontais e dos loteamentos fechados construídos a partir de 1990 na cidade de Londrina Pr. Busca descobrir quais as necessidades dos usuários (moradores) e, a partir da avaliação de desempenho físico e de satisfação do usuário voltada aos ambientes construídos e de uso coletivo, com ênfase nos aspectos social, funcional, segurança, durabilidade e manutenabilidade, formula procedimentos metodológicos de desempenho de avaliação para dar suporte na definição de programas de necessidades para futuros empreendimentos similares. Propõe um modelo metodológico que encontra suporte no Analytic Hierarchy Process (AHP) para hierarquizar os atributos e as alternativas que influenciam nas decisões de projeto (critérios e subcritérios) e cuja calibragem do modelo se dá por meio da Avaliação Pós-Ocupação (APO), envolvendo os pontos de vista dos moradores, dos administradores ou síndicos, dos autores dos projetos destes empreendimentos, além dos levantamentos in loco realizado pelo pesquisador. / ABSTRACT This thesis deals with collective environments of gated communities and plots which started being built in 1990 in the city of Londrina-PR. It searches for finding out the needs of the users (residents) and, from the evaluation of their physical performance and satisfaction regarding the built and collective environments, with special emphasis on social, functional, safety, durability and maintenance aspects, conceives the methodological procedures of performance evaluation to support the definition of programs of needs for future similar developments. It proposes a methodological model supported by the Analytic Hierarchy Process (AHP) to form as a hierarchy the attributes and the alternatives which have influence on the design decisions (criteria and sub-criteria), whose calibration of the proposed methodological model took place through the Post-Occupancy Evaluation (POE), involving the viewpoints from the residents, the administrators or syndics and architects, besides the surveys in loco carried out by this researcher.

Esta tese trata dos ambientes coletivos dos condomínios horizontais e dos loteamentos fechados construídos a partir de 1990 na cidade de Londrina Pr. Busca descobrir quais as necessidades dos usuários (moradores) e, a partir da avaliação de desempenho físico e de satisfação do usuário voltada aos ambientes construídos e de uso coletivo, com ênfase nos aspectos social, funcional, segurança, durabilidade e manutenabilidade, formula procedimentos metodológicos de desempenho de avaliação para dar suporte na definição de programas de necessidades para futuros empreendimentos similares. Propõe um modelo metodológico que encontra suporte no Analytic Hierarchy Process (AHP) para hierarquizar os atributos e as alternativas que influenciam nas decisões de projeto (critérios e subcritérios) e cuja calibragem do modelo se dá por meio da Avaliação Pós-Ocupação (APO), envolvendo os pontos de vista dos moradores, dos administradores ou síndicos, dos autores dos projetos destes empreendimentos, além dos levantamentos in loco realizado pelo pesquisador. / ABSTRACT This thesis deals with collective environments of gated communities and plots which started being built in 1990 in the city of Londrina-PR. It searches for finding out the needs of the users (residents) and, from the evaluation of their physical performance and satisfaction regarding the built and collective environments, with special emphasis on social, functional, safety, durability and maintenance aspects, conceives the methodological procedures of performance evaluation to support the definition of programs of needs for future similar developments. It proposes a methodological model supported by the Analytic Hierarchy Process (AHP) to form as a hierarchy the attributes and the alternatives which have influence on the design decisions (criteria and sub-criteria), whose calibration of the proposed methodological model took place through the Post-Occupancy Evaluation (POE), involving the viewpoints from the residents, the administrators or syndics and architects, besides the surveys in loco carried out by this researcher.

O trabalho analisa as dinâmicas territoriais contemporâneas e os fluxos de metropolização promovidos em áreas de expansão urbana, tendo como estudo Ribeirão Preto, cidade de médio porte localizada no interior do estado de São Paulo/Brasil. O município, com área de 650,955 Km², apresenta 604.682 habitantes, conforme o censo de 2010 promovido pelo IBGE-Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística. É um dos principais parques agroindustriais brasileiros compondo a terceira região de maior relevância econômica do estado de São Paulo - principal região econômica do país -, com um produto interno bruto per capita igual a 28.100,52 reais [sendo o produto interno bruto per capita brasileiro igual a 21.252,41 reais, segundo o mesmo censo]. O período entre a década de 1980 e os anos 2000 foi marcado por um extraordinário desenvolvimento econômico da região de Ribeirão Preto com desdobramentos na urbanização de seu território contíguo. De forma semelhante ao que ocorreu nas principais metrópoles brasileiras, a cidade passou a produzir e experimentar situações urbanas decorrentes das novas lógicas de organização econômica e social, com particular articulação em relação aos interesses imobiliários. A lógica do mercado imobiliário, coligada ao modelo de acumulação vigente nos últimos quarenta anos - marcado pela financeirização da economia -, possui rebatimentos na configuração do espaço urbano. A privatização de frações consideráveis do território, principalmente em áreas de expansão, apresenta-se como produto e preceito da conformação espacial atual, colaborando para o acirramento de processos de segregação morfológica e social dos ambientes urbanos e de transformação dos valores públicos e culturais. Este modelo de expansão, cindido da conformação histórica da cidade e alimentado pela flexibilização da legislação urbana, cria condições para o surgimento de problemas que associam um desenho urbano tributário da iniciativa privada a processos de gentrification. A resultante é uma urbanização dispersa, contudo, conectada à estrutura urbana existente por um viário que estimula o transporte individual em detrimento de sistemas coletivos. O problema de tal constituição urbana não está no fato de responder às demandas provenientes do novo modelo de acumulação, mas sim de reduzir-se apenas a isso, voltando-se exclusivamente às dinâmicas econômicas e, portanto, estando divorciada das dimensões políticas e de cidadania da sociedade. O trabalho busca compreender as novas produções em curso dos espaços urbanos, investigando as privatizações de áreas significativas do território de Ribeirão Preto: os condomínios urbanísticos e loteamentos fechados de alto padrão [de usos habitacionais e mistos] localizados em áreas de expansão urbana, particularmente implantados em regiões adjacentes à Avenida Professor João Fiúsa e à Rodovia José Fregonesi [SP-328], os quais parecem prescindir do conceito de cidade conformada historicamente, produzindo no limite [e contraditoriamente] um urbanismo sem cidade. / The work analyzes the current territorial dynamics and its metropolization flows at urban growth areas. The city chosen as the object of study was Ribeirão Preto, a São Paulo state inner city, which is classified as a medium-sized one. It has a population of 604.682 inhabitants in a 650,955 Km² area according to the 2010 census. Well known as one of the main agribusiness centers in the country, Ribeirão Preto represents the third most important economy of São Paulo state and plays a major role in the Brazilian economy. Contrasting with Brazil GDP of R$21.252,41, Ribeirão Preto has a GDP of R$28.100,52, both values per capita. Between 1980 and 2000 decades a remarkable economic development and urbanization improvement were noticed at Ribeirão Preto. As other major Brazilian metropolis, the city began to produce and experience urban situations derived from novel economic and social logics of organization with a particular articulation connected to real estate interests. The property market logic linked to an accumulation model - marked by economy financialisation -, which has been applied in the last forty years, has reverberated on urban space structural configuration. The privatization of significant fractions of the urban territory is presented as a product and provision of current spaces conformation, especially in their expansion areas. It contributes to worsening some urban processes with regards to morphological and social segregation and the transformation of public and cultural values. This urban expansion model is interpreted as one whose historical values are diminished or even not existent. It is fueled by the easing of urban legislation and increases problems involving an urban design derived from private initiatives to the gentrification process. The result is an urban sprawl which is connected to the urban sites through highways systems that stimulates individualities rather than a sense of collectiveness. The problem highlighted by this urban constitution is not only related to its response of economical demands, but it is reduced exclusively to that. This urban model has been accumulating several negative critiques, particularly concerning the divorce between the political and social dimensions of society. Based on it, the work aims the understanding of the redefinition of urban spaces. Hence, some urban private areas that exemplify this dynamic were selected: the high level private condominiums located at expansion areas, especially on Professor João Fiúsa Avenue and José Fregonesi Highway, which seems to abstract the whole concept of a city shaped historically, producing at most [and contradictorily] urban spaces without an actual city.