Under det senaste decenniet har antalet fastighetsbolag som noterats på den svenska marknaden ökat markant, och idag är var tionde bolag på börsen ett fastighetsbolag. Denna ökning speglar ett uppsving för fastighetsinvesteringar, som medfört ett ökat inflöde av likviditet i sektorn. Ett inflöde som i sin tur har drivits av ett historiskt lågränteläge, vilket resulterat i att institutionella investerare ökat sin allokering till fastighetssektorn. Fastighetsbolag har generellt sett handlats till substansrabatt över tid, vilket innebär att deras marknadspris är lägre än deras underliggande tillgångar, men på senare tid har förekomsten av substanspremier ökat. Vilket istället innebär att marknadspriset är högre än deras underliggande tillgångar.  Denna studie syftar till att förklara variationen i substansrabatten över studieperioden genom att använda två typer av variabler, bolagsspecifika och makroekonomiska, samt undersöka förekomsten  av diskrepanser mellan delsektorerna bland de noterade fastighetsbolagen. Analysen gjordes med hjälp av paneldataregressioner, där de undersökta bolagen, under en 20-årsperiod, analyserades för tids- och tvärsnittsvariation. Resultatet visar att de undersökta variablerna kan förklara 14% av substansrabattens totala variation under undersökningsperioden. Resultatet visar även förekomsten av sektorspecifika skillnader, där fastighetsbolag verksamma inom industri och logistik, över tid, handlats till substanspremie till skillnad från de övriga undersökta sektorerna. / The number of real estate companies in Sweden has increased significantly over the last decade, and today one in ten listed companies is a property company. This increase reflects a rise in property investment, which has led to an increase in the inflow of liquidity into the sector. This inflow, has, in turn, been fuelled by historically low interest rates, which has encouraged institutional investors to increase their allocations to the real estate sector. While real estate companies have generally traded at a discount to NAV, meaning that their market capitalization is lower than their underlying assets, the prevalence of NAV premiums has increased. This means that their market price is higher than that of their underlying assets.  The aim of this study is to explain the variation in the discount to NAV over the study period using two types of variables, company-specific and macroeconomic variables, and to investigate whether or not sub-sectoral differences among listed real estate companies exist. The analysis was carried out using panel data regressions, where the studied companies were analyzed for time and cross-sectional variation. The results show that the variables examined can explain 14% of the total variation in the NAV discount over the sample period. In addition, the result also proves the existence of sub-sector-specific differences in NAV discount, with real estate companies focused on industry and logistics properties traded at NAV premium in comparison to the rest of the sub-sectors.

In the present work we study the economic capital of pension funds and their possible extension into the new concept of Solvency II. The main task is to examine the risks that are characteristic for pension fund activity. We use several modified stress simulations, which we model using a virtual model of pension fund. Primarily we focus on changes in net asset value (NAV) which is used in standard formula for calculation of the solvency capital requirement (SCR). In conclusion, we evaluate the possible impact of applications Solvency II to pension funds, the resulting economic capital and solvency of modeled pension fund.

Background: In Sweden Internet was introduced in 1983 and IT became a popular phe-nomenon in the 1990s. In the middle of this decade IT-companies had a prosperous period. Many companies acquired competitors frequently dur-ing these years in order to build brand names and stay competitive. More than 400 IT-companies went bankrupt during 2001, due to the burst of the IT-bubble. Today, there is no doubt that IT-companies are willing to acquire other companies in the industry. Before an acquisition both the purchaser and seller do a careful valuation of the current company, using different valuation methods. Lately, there are some IT-companies in the area of Jönköping and its surroundings that have carried out acquisitions. Purpose: In this thesis IT-companies in the area of Jönköping are considered in or-der to describe what valuation methods that are used when valuing these before an acquisition. Intangible assets are of great importance for this in-dustry. Therefore the aim is also to find out which these are and how they are valued. Method: In order to fulfill the purpose a qualitative research is maintained. Primary data is collected from two telephone interviews and six face-to-face inter-views. Three of the interviews are conducted with people working at IT-companies that have carried out an acquisition between 2006 and 2008. The other interviews were performed with people working with business valuation on a daily basis. Conclusion: When valuing IT-companies as well as the intangible assets, where good-will is significant due to synergies, the net present value approach is most commonly used. The relative valuation approach is also useful, especially for companies in the early phase of the life cycle since these do not show any historical facts. Within the IT-industry; P/S, P/E, and value per em-ployee, are all useful. The net asset value approach is the most common before a direct acquisition. In this research indirect acquisitions are most often applied. / Bakgrund: I Sverige introducerades internet 1983 och IT blev ett populärt fenomen under 1990-talet. I mitten av decenniet hade IT-företagen en blomstrande period. Många företag förvärvade konkurrenter ofta för att skapa varu-märke och fortsätta vara konkurrenskraftiga. Över 400 IT-företag gick i konkurs under 2001 på grund av IT-bubblan. Idag är det ingen tvekan om att IT-företag är villiga att förvärva andra företag i denna industri. Innan ett förvärv genomför både förvärvaren och säljaren en noggrann värdering av det aktuella företaget med användning av olika värderingsmetoder. Det finns några IT-företag i Jönköpingsregionen som genomfört företagsför-värv på sista tiden. Syfte: Syftet i denna uppsats är att beskriva vilka värderingsmetoder IT-företag i Jönköpingsregionen använder vid värdering innan ett företagsförvärv. Immateriella tillgångar är viktiga i denna industri. Därför är syftet även att identifiera dessa och se hur de värderas. Metod: För att uppfylla syftet används en kvalitativ metod. Primärdata är insamlad från två telefonintervjuer och de andra sex på intervjuobjektens kontor. Tre intervjuer genomfördes med personer som arbetar på IT-företag som genomfört företagsförvärv mellan 2006 och 2008. De andra intervjuerna genomfördes med personer som arbetar med företagsvärdering dagligen. Slutsats: Vid värdering av IT-företag såväl som de immateriella tillgångarna, främst goodwill tack vare synergier, används i första hand avkastningsvärdering. Relativvärdering är också användbar, särskilt för företag i det tidiga skedet av livscykeln då ingen historisk information finns att tillgå. Inom IT-industrin är; P/S, P/E och värde per anställd, alla användbara. Substans-värdering är vanligast vid ett direkt förvärv. I denna studie är indirekta förvärv oftast förekommande.

<p>Background:</p><p>In Sweden Internet was introduced in 1983 and IT became a popular phe-nomenon in the 1990s. In the middle of this decade IT-companies had a prosperous period. Many companies acquired competitors frequently dur-ing these years in order to build brand names and stay competitive. More than 400 IT-companies went bankrupt during 2001, due to the burst of the IT-bubble. Today, there is no doubt that IT-companies are willing to acquire other companies in the industry. Before an acquisition both the purchaser and seller do a careful valuation of the current company, using different valuation methods. Lately, there are some IT-companies in the area of Jönköping and its surroundings that have carried out acquisitions.</p><p>Purpose:</p><p>In this thesis IT-companies in the area of Jönköping are considered in or-der to describe what valuation methods that are used when valuing these before an acquisition. Intangible assets are of great importance for this in-dustry. Therefore the aim is also to find out which these are and how they are valued.</p><p>Method:</p><p>In order to fulfill the purpose a qualitative research is maintained. Primary data is collected from two telephone interviews and six face-to-face inter-views. Three of the interviews are conducted with people working at IT-companies that have carried out an acquisition between 2006 and 2008. The other interviews were performed with people working with business valuation on a daily basis.</p><p>Conclusion:</p><p>When valuing IT-companies as well as the intangible assets, where good-will is significant due to synergies, the net present value approach is most commonly used. The relative valuation approach is also useful, especially for companies in the early phase of the life cycle since these do not show any historical facts. Within the IT-industry; P/S, P/E, and value per em-ployee, are all useful. The net asset value approach is the most common before a direct acquisition. In this research indirect acquisitions are most often applied.</p> / <p>Bakgrund:</p><p>I Sverige introducerades internet 1983 och IT blev ett populärt fenomen under 1990-talet. I mitten av decenniet hade IT-företagen en blomstrande period. Många företag förvärvade konkurrenter ofta för att skapa varu-märke och fortsätta vara konkurrenskraftiga. Över 400 IT-företag gick i konkurs under 2001 på grund av IT-bubblan. Idag är det ingen tvekan om att IT-företag är villiga att förvärva andra företag i denna industri. Innan ett förvärv genomför både förvärvaren och säljaren en noggrann värdering av det aktuella företaget med användning av olika värderingsmetoder. Det finns några IT-företag i Jönköpingsregionen som genomfört företagsför-värv på sista tiden.</p><p>Syfte:</p><p>Syftet i denna uppsats är att beskriva vilka värderingsmetoder IT-företag i Jönköpingsregionen använder vid värdering innan ett företagsförvärv. Immateriella tillgångar är viktiga i denna industri. Därför är syftet även att identifiera dessa och se hur de värderas.</p><p>Metod:</p><p>För att uppfylla syftet används en kvalitativ metod. Primärdata är insamlad från två telefonintervjuer och de andra sex på intervjuobjektens kontor. Tre intervjuer genomfördes med personer som arbetar på IT-företag som genomfört företagsförvärv mellan 2006 och 2008. De andra intervjuerna genomfördes med personer som arbetar med företagsvärdering dagligen.</p><p>Slutsats:</p><p>Vid värdering av IT-företag såväl som de immateriella tillgångarna, främst goodwill tack vare synergier, används i första hand avkastningsvärdering. Relativvärdering är också användbar, särskilt för företag i det tidiga skedet av livscykeln då ingen historisk information finns att tillgå. Inom IT-industrin är; P/S, P/E och värde per anställd, alla användbara. Substans-värdering är vanligast vid ett direkt förvärv. I denna studie är indirekta förvärv oftast förekommande.</p>