This study will describe how a digitization of the detailed planning process affects the formation of a property in a plan implementation.  How the investments made by the state to the authorities, municipalities and organizations to try to be at the forefront of society's growth and leading edge reaches out.  The purpose of the government is to provide easier access to detailed plans through digital aids, in order to make the information more easily available compared to todays analogue formats in the municipality's archive, ie in paper form. Today, the subject of digitalization is extremely relevant in the media, but also a large part of our processes for developing and streamlining highlights the opportunities that it brings. Although the journey within a digital community building process as a whole has been going on for a long time and does not stop here, there are clear examples that Sweden's municipalities are not united in the work and development. The study will mainly highlight the opportunity for medium-sized municipalities to keep up with the development and how private developers are affected by the changes that take place in the digitization work. The study deals with how a digital detailed planning process can influence the planning work, the plan implementation and subsequent property formation. The focus of the study lies on the effect that digital detailed planning process will have on the plan implementation and subsequent property formation. These points address both economic and legal aspects of land surveying. Keywords: Digitization, Plan implementation, Municipality, Developer

Genomförandeavtal är ett civilrättsligt avtal med offentligrättslig grund. Ingen lag behandlar upprättandet av genomförandeavtal, däremot har kommunen och exploatören stöd från bland annat plan- och bygglagen (PBL) och lagen om offentlig upphandling (LOU) vid upprättande av avtal. I tidigare studier har problematiken angående bristande lagstiftning gällande upprättandet av genomförandeavtal diskuterats. Det primära syftet är att analysera sex genomförandeavtal i Västra Götalands län. Granskningen bygger på en textanalys, det vill säga en kvalitativ metod för att få en djupare förståelse i hur avtalen skrivs. En sammanställning görs för att få en bra överblick över de olika bestämmelserna i avtalen. De tre frågeställningar som besvaras i studien avser vad kommunen och exploatören reglerar i avtalen, vad som eventuellt saknar lagstöd samt om planen genomförs. Resultatet i studien visar att två av de sex avtal som har ingått i studien är mindre detaljerade medan de andra fyra är utförligare. Efter granskning av avtal i studien kan en slutsats dras att grundläggande information om exempelvis parter, exploateringsområde och köpeskilling finns med i alla avtalen. Gemensamt för avtalen är också att vissa formuleringar är opreciserade och därför svåra att tolka samt att alla avtalen saknar bestämmelser angående vilka konsekvenser som blir om delar av avtalen inte genomförs. Avtalen innehåller även villkor som eventuellt saknar lagstöd. Det visade sig också att områdena i princip utformades enligt detaljplanerna. / Implementation Agreement is a civil contract with public legal basis. No law deals with establishing the implementing agreement, however, the municipality and the developer support from, among other things, the Planning and Building Act (PBA) and the Public Procurement Act (LOU) on the formation of contracts. In previous studies, the problem regarding the lack of legislation regulating the establishment of implementation agreements has been discussed. The primary purpose is to analyze six executive agreements in California. The review is based on a text analysis, i.e. a qualitative method to gain a deeper understanding of how contracts are written. A compilation is done to get a good overview of the various provisions of the agreements. The three questions answered in this study refers to what the municipality and the developer regulate in the agreements, what possibly has no legal basis and also if the plan is implemented. The results of the study show that two of the six contracts that have been included in the study are less detailed, while the other four are more detailed. After reviewing the agreement in the study, a conclusion is drawn that basic information such as parties, exploitation area and the purchase price is included in all contracts. In common for the agreements are also that some formulations are imprecise and therefore difficult to interpret. The agreements also contain conditions that may lack legal support. It was also found that the area were basically designed according to detailed plans.

In order to satisfy the demands on our environment it’s essential that there are laws who regulates and makes it possible for the authorities to compulsory acquire land for the good of the public’s interest. The infrastructure connects different types of constructions and buildings and let the people travel between them. The infrastructure can also be used to transport different goods and natural resources, such as water supplies and electricity. Without this type of legislation, it would be difficult, time consuming and expensive to fulfill different kinds of projects. An example of this is the construction of a highway. In most cases it would cross a high number of properties where each owner had the power to exploit the monopoly situation to his or her own benefit, in order to either raise the price significantly or in other way impose their will. A district in the municipality of Huddinge was earlier designated for summer houses. When more and more owners started to live there permanently and the solution for the sewage system no longer was sustainable something had to be done. The municipality had more or less two choices, either to solve the problem by agreement with the property owners or to use the legislation to forcibly acquire land for the new sewage system and the new streets. The municipality tried to solve the problem by agreement and succeeded very well, only one property owner didn’t comply with the will of the municipality and turned the offer down. Since there are laws regarding the compensation for the land that can be compulsory acquired this should affect the outcome of an agreement. The purpose for this report is to compare the compensation given by the municipality according to the agreements to the compensation that would be given if the land was taken forcibly. The results show that the difference between the agreements between the municipality and each owner and if the land had been taken compulsory can vary much. In our assessment of the payments we can divide it in more or less two groups. In the first group, the difference is average, the span is 0 - 200 000 SEK. The second group has a larger difference, it ranges between 200 000 – 1 200 000 SEK. The second groups results varies more than in the first group with the spiking top of 1 200 000 SEK. / För att kunna tillfredsställa de krav som ställs på vår omgivning är det viktigt att det finns lagar och regler som gör det möjligt för myndigheter att tvångsvis förvärva mark för samhällsnyttiga funktioner och för de allmänna intressen som finns. En förutsättning för att ett samhälle ska fungera är bl.a. att infrastrukturen knyter samman bebyggelsen och låter människor kunna färdas från och till arbeten, naturresurser som vatten fördelas bland invånarna m.m. Utan denna typ av lagstiftning skulle det bli väldigt svårt, omfattande och dyrt att genomföra en mängd projekt. Som exempel kan en dragning av ny motorväg beskrivas. Denna kommer att korsa ett stort antal fastigheter där varje enskilt fastighetsägare skulle kunna se och utnyttja sin monopolsituation för att driva upp priset eller på andra sätt få fram sin vilja. I ett område i Huddinge kommun fanns det sedan tidigare ett fritidshusområde som skulle förtätas p.g.a. att fastighetsägarna börjat bo där permanent samt att avloppslösningen för området inte längre var hållbar. I det läget hade kommunen två val, antingen att förhandla med fastighetsägarna och nå en överenskommelse eller att utnyttja de lagar och regler som finns för att med tvång ta marken i anspråk. Kommunen försökte i första hand att lösa markförvärven genom överenskommelser. Kommunen lyckades bra och endast en av fastighetsägarna accepterade inte det avtal kommunen hade att erbjuda. Eftersom det finns lagar och regler angående tvångsförvärv av mark samt ersättningen för denna borde dessa påverka utgången av eventuella avtal som skrivs. Syftet med arbetet är att i planområdet i Huddinge jämföra ersättningen som gavs i praktiken enligt de avtal som skrevs och hur stor den skulle varit om marken istället hade tagits med tvång. Resultaten visar att skillnaden för ersättningsnivåerna mellan de avtal som kommunen upprättat och vår bedömning av tvångsreglerna varierar mycket. Lite grovt kan vi dela in ersättningsnivåerna i två delar. I den första är skillnaden mellan 0 – 200 000 kr. I den andra skiljer det sig lite mer, spannet är här 200 000 – 1 200 000 kr. I den sista är skillnaden också större, där skillnaden sticker iväg på vissa fastigheter.

Begreppet markexploatering innefattar den omfattande process som rör förändring av den fysiska miljön och markanvändningen i någon mening. Processen innefattar allt ifrån en inledande idé tills det att genomförandet är klart och den nya bebyggelsen är uppförd. Inom ramen för kommunens specialkompetens ligger plan- och bygglagstiftningen och planarbetet. I PBL:s portalparagraf framgår att lagen reglerar planläggningen av mark, vatten och bebyggelse. När kommunen beslutar om antagande av detaljplan eller beviljande av bygglov görs detta i egenskap av planmyndighet med det kommunala planmonopolet i PBL som lagstöd. I de fall kommunen äger marken som ska exploateras agerar kommunen även som fastighetsägare. Under plangenomförandeprocessens gång kan kommunen alltså på ett sätt sägas inneha dubbla roller.  Som ett komplement till PBL tecknar kommunen ofta avtal med byggherren i syfte att utreda ansvars- och kostnadsfördelning under exploateringsprocessen. Dessa går under samlingsbegreppet genomförandeavtal. Vilken typ av avtal som träffas beror på vem som äger marken när exploateringen påbörjas. När byggherren äger marken som ska exploateras sätter legalitetsprincipen en yttersta gräns för vad kommunen får reglera med exploateringsavtalet. Denna avtalstyp är även reglerad i lag sedan 2015, och rättsläget får därmed anses någorlunda klarlagt. Inslaget av myndighetsutövning i exploateringsavtalen är så pass stort att det knappast torde råda några tveksamheter till vad kommunen får och inte får reglera med dessa avtal.  I Sverige har vi ett starkt, grundlagsfäst, egendomsskydd. Vad man som fastighetsägare kan avtala om ligger inom ramen för civilrättslig reglering, där lagar som avtalslagen och jordabalken sätter de yttersta begränsningarna. När marken som ska exploateras ägs av kommunen tecknas ett markanvisningsavtal. Dessa är inte reglerade i lag på samma sätt som exploateringsavtalen är. Detta i kombination med kommunens roll som fastighetsägare har bidragit till uppfattningen att kommunen har mer långtgående möjligheter att reglera avtalsinnehållet än i exploateringsavtalen.   Under själva genomförandefasen av en detaljplan kommer kommunen med andra ord i kontakt med båda dessa rättsområden, vilket i praktiken innebär att markanvisningsavtalen befinner sig någonstans i gränslandet mellan civilrätten och den offentliga rätten. Detta arbete syftar till att utreda det rättsliga dilemmat med markanvisningsavtalen och vilken lagstiftning som är tillämplig i vilka situationer.   Bevis för att även markanvisningsavtalen har stora inslag av myndighetsutövning återfinns bland annat i propositionen till den nya lagen om förbud mot kommunala byggnadstekniska särkrav. De nya förbuden träffar endast kommunen i de avtalssituationer som syftar till genomförandet av en detaljplan, och alltså inte i de fall där kommunen kan sägas agera huvudsakligen i egenskap av fastighetsägare. I samma proposition nämns även att förbudet får anses vara en precisering av legalitetsprincipen. Även om det nu är utrett att även markanvisningsavtalen utgör myndighetsutövning och kommunen har de offentligrättsliga reglerna att ta hänsyn till så finns inga hinder för en exploatör att åberopa avtalslagens ogiltighetsgrunder i otillbörliga avtalsförhållanden med kommunen. Problemet numer ligger snarare i efterlevnaden av lagen, då exploatören sällan torde överklaga avtalsinnehållet, med risk att samarbetet med kommunen uteblir.