No description available.

En kommitté med uppgift att utreda huruvida en övergång bör ske från traditionsprincipen till avtalsprincipen tillsattes den 14 mars 2013. Utredningen har påkallats bland annat med anledning av att köpares okunskap, beträffande kravet på tradition, föranleder ett omedvetet risktagande från köparens sida i form av att en förvärvad vara kvarlämnas i säljarens besittning. Om en köpare kvarlämnar en köpt vara i säljarens besittning riskerar han enligt gällande rätt att gå miste om såväl varan som erlagd köpeskilling, med anledning av att förvärvet inte är skyddat mot säljarens borgenärer. Säljarens borgenärer har följaktligen möjlighet att ta en kvarlämnad vara i anspråk för täckning av säljarens skulder. Om en över­gång skulle ske till avtalsprincipen skulle köparens förvärv erhålla skydd mot säljarens borgenärer vid köpeavtalets ingående och köparen skulle därför kunna hindra att en köpt, men kvarlämnad, vara tas i anspråk för täckning av säljarens skulder. Köparen erhåller emellertid enbart separationsrätt till en vara om köpet uppfyller kravet på individualisering. För att er­hålla separationsrätt krävs även att köparen kan uppvisa betryggande bevisning till stöd för sin rätt, vilket kan medföra att köparen, om han efter köpet kvarlämnar varan i säljarens besittning, riskerar att gå miste om den på grund av att han inte kan styrka sin äganderätt. En övergång kan därför innebära att köparen likväl riskerar att gå miste om en köpt vara, dels eftersom han kan vara ovetandes om kravet på individualisering och dels eftersom han kan ha svårt att styrka sin rätt. Även säljaren vidtar, när han ingår ett överlåtelseavtal, en risk för att göra en förlust, men det är osannolikt att den risken skulle förändras med anledning av ett principbyte.

Vid en fastighetsöverlåtelse är det mycket information som ska utbytas på kort tid, mellan köpare, säljare och mäklare vad beträffar fastighetens fysiska skick och standard. I egenskap av en lojal, opartisk och sakkunnig person avseende fastighetsförsäljningar, har mäklaren ålagts en upplysningsplikt avseende sådant kring fastighetens skick som denne iakttagit, känner till eller annars har anledning att misstänka, som kan antas ha betydelse för köparen. Räckvidden av mäklarens upplysningsplikt gentemot köparen, avseende fysiska missförhållanden enligt FML 16§ 3st. kommer att utgöra uppsatsens brännpunkt. I detta inryms att söka klar-göra vilka typer av fysiska missförhållanden som en mäklare förväntas informera en köpare om, för att inte riskera att drabbas av någon typ av påföljd. Därutöver utreds förutsägbarheten och ändamålsenligheten kring FML 16§ 3st. Bedömningen av mäklarens upplysningsplikt ska även ses utifrån köparens och säljarens inbördes ansvarsområden för faktiska fel i fastigheten, samt i vilken omfattning det anses motiverat att mäklaren ikläder sig parternas ansvarsroller. Hänsyn i bedömningen får även tas till det faktum att mäklaren åläggs en grundläggande lojalitetsplikt som denne uppbär gentemot såväl köparen som säljaren. Problematiken kan i första hand härledas till tvetydiga och tämligen oklara förarbetsuttalanden, samt frånvaron av prejudicerade rättspraxis på området. Rättsreglerna kring bestämmelsen synes därav även vara svåra att tillämpa i de lägre domstolsinstanserna och hos tillsynsmyndigheten, FMN. Därav kvarstår osäkerhet kring rättsläget avseende omfattningen av mäklarens upplysningsplikt vad beträffar fysiska missförhållanden härlett till fastigheten. / When selling a property there is much information, in regards to the property’s physical standard, which should be discussed between the parties; the realtor, the buyer and the property owner. In relation to the buyer and the property owner, the realtor will be known as a loyal, independent person that carries expert know-ledge in regards to selling property. Therefore the realtor should carry the liability to inform the buyer about physical errors according to the property, that has been found, or for some other reason will be known, or if there is a reason to suspect an error, that can be of  importance to the buyer. The focus point of this thesis is the magnitude of the realtor’s liability to inform the buyer on physical errors, according to FML 16§ 3st., and to examine what kind of physical errors that the buyer have the right to be informed of. Because if the realtor do not respect the obligations according to FML 16§ 3st., legal sanctions will be given. The author will also examine if the legal rule, FML 16§ 3st., is predictable and appropriate. To examine the magnitude of the realtor’s liability to inform the buyer on physical errors, the legal relation between the buyer and the property owner has to be taken into account according to JB 4:19§. The fact that the realtor also carries a responsibility to submit to good faith and fair dealing will also be interesting. The principal legal issue will be based on the unclear preparatory work, regarding to FML (2011:666) 16§ 3st., and the magnitude of realtor’s liability to inform the buyer on physical errors. Furthermore, there is no case law given by the Swedish Supreme Courts, and that is one more reason why the area is so hard to apply. The legal position will therefore stay unclear, according the realtor’s liability to inform the buyer about physical errors of the property.