The capital market, with financial instruments such as corporate bonds, has over the last years emerged as an alternative financing source for Swedish real estate companies. A seemingly unexplored market which given the real estate companies the possibility to diversify their loan stock and limit their exposure towards the bank. In Sweden, unlike more market-oriented countries such as the US, commercial banks have historically almost exclusively supplied debt capital to Swedish corporations. Assessing credit risk is crucial in debt investments, and therefore, this thesis focuses on the Swedish capital market the current and potential future role of credit ratings in the emerging market for corporate bonds issued by real estate companies. We examine why only a limited number of real estate companies are credit rated today and the importance of credit rating for the capital market. The study is based on interviews with Swedish real estate companies, institutional investors and banks- all that in one-way ore an other is affected by credit rating. The Swedish financial system is undergoing a growth process where the real estate companies to a greater extent in using bonds and certificates to finance their investments. A financing method more widely used by government entities in the past. The transition from bank financing to funding investments through institutional investors and private equity appears to be permanent. The market aftermath is an increased demand for credit risk evaluations. Information retained from the banks’ Shadow ratings or the rating institutions. We can conclude that extended credit risk information is inescapable with a transition to a more market oriented financial system- the remaining question is- who should preform the valuation of the credit risk. If the banks continue making the credit risk reports of real estate companies international investors might refrain from establishing a position as an investor in the Swedish market. In the contrary the banks shaded ratings is more favourable for Swedish real estate companies with more qualitative and marked adjusted reports. The market will require independent credit information in the future but if it will be the banks or the rating institutions that provide this information is still uncertain. / Kapitalmarknaden med finansiella instrument som företagsobligationer och –certifikat har de senaste åren vuxit fram som en alternativ lånemarknad för svenska fastighetsbolag. Från att ha varit en förhållandevis outforskad marknad har de senaste årens utveckling gett fastighetsbolagen en bättre möjlighet att diversifiera sin lånestock och begränsa sin exponering mot bankerna. Till skillnad från mer kapitalmarknadsorienterade länder, som exempelvis USA, har företags behov av lånefinansiering i Sverige historiskt sett nästan uteslutande försetts av bankerna. Denna uppsats fokuserar på den svenska kapitalmarknadens fortsatta utveckling och officiell kreditratings betydelse på en växande kapitalmarknad. Vi utreder varför så få fastighetsbolag idag valt att införskaffa ett officiellt kreditbetyg och vilken betydelse kreditbetyget har för kapitalmarknaden. Undersökningen bygger på intervjuer med svenska fastighetsbolag, investerare och banker som alla, på ett eller annat sätt, berörs av kreditvärderingar. Det svenska finansiella systemet genomgår nu en utveckling där fastighetsbolagen använder obligationer och certifikat för att finansiera sina investeringar. Ett finansieringssätt som tidigare mestadels använts av statliga och kommunala fastighetsbolag. Övergången från bankfinansiering till att söka kapital bland privata och institutionella investerare förefaller vara bestående. Marknaden kan till följd av detta få behov av ytterligare information om kreditrisken i företagen. Information som erhålls från bankernas skuggratingar eller från kreditvärderingsinstituten. Vi kan konstatera att utökad kreditinformation är ofrånkomlig vid en övergång mot ett mer marknadsorienterat finansiellt system, frågan som kvarstår är vem som ska utföra kreditvärderingen. Fortsätter bankerna utföra kreditvärderingen av fastighetsbolag kan det resultera i en avhållsamhet från internationella investerare att etablera sig i Sverige och motsatt för fastighetsbolagen är det mer gynnsamt att bankerna, med sina mer kvalitativa och för svenska marknaden anpassade värderingar blir den framtida normen .

The combination of regulatory pressure and rare but impactful defaults together comprise the domain of low default portfolios, which is a central and complex topic that lacks clear industry standards. A novel approach that utilizes external data to create a Shadow Rating model has been proposed by Ulrich Erlenmaier. It addresses the lack of data by estimating a probability of default curve from an external rating scale and subsequently training a statistical model to estimate the credit rating of obligors. The thesis intends to first explore the capabilities of the Cohort model and the Pluto and Tasche model to estimate the probability of default associated with banks and financial institutions through the use of external data. Secondly, the thesis will implement a multinomial logistic regression model, an ordinal logistic regression model, Classification and Regression Trees, and a Random Forest model. Subsequently, their performance to correctly estimate the credit rating of companies in a portfolio of banks and financial institutions using financial data is evaluated. Results suggest that the Cohort model is superior in modelling the underlying data, given a Gini coefficient of 0.730 for the base case, as opposed to Pluto and Tasche's 0.260. Moreover, the Random Forest model displays marginally higher performance across all metrics (such as an accuracy of 57%, a mean absolute error of 0.67 and a multiclass receiver operating characteristic of 0.83). However, given a lower degree of interpretability, the more simplistic ordinal logistic regression model (50%, 0.80 and 0.81, respectively) can be preferred due to its clear interpretability and explainability. / Kombinationen av regulatoriskt påtryck och få men påverkande fallissemang utgör tillsammans området lågfallissemangsportföljer, vilket är ett centralt men komplext ämne med avsaknad av tydliga industristandarder. En metod som använder extern data för att skapa en skuggrating-modell har föreslagits av Ulrich Erlenmaier. Den adresserar problemet av bristande data genom att använda externa ratings för att estimera en kurva över sannolikheten. Sedermera implementeras en statistisk modell som estimerar kreditratingen av låntagare. Denna uppsats ämnar för det första att utforska möjligheterna för kohortmodellen samt Pluto-och-Tasche-modellen att estimera sannolikheten för fallissemang associerat med banker och finansiella institutioner genom användandet av extern data. För det andra implementeras statistiska modeller genom nominell logistisk regression, ordinal logistisk regression, klassificerings- och regressionsträd samt Random Forest. Sedermera utvärderas modellernas förmåga att förutse kreditratings för företag från en portfölj av banker och finansiella institutioner. Resultat föreslår att kohortmodellen är att föredra vid modellering av underliggande data, givet en Ginikoefficient på 0.730 för grundfallet, till skillnad från Pluto och Tasches resultat på 0.260. Vidare genererade Random Forest marginellt bättre resultat över alla utvärderingskriterier (till exempel, 57% träffsäkerhet, 0.67 mean absolute error och 0.83 multiclass receiver operating characteristic). Däremot har den en lägre tolkningsbarhet så att ordinal logistisk regression (med respektive värden 50%, 0.80 och 0.81) skulle kunna föredras, givet dess tydlighet och transparens.