En stor del av fastighetskrediterna på den svenska fastighetsmarknaden kommer under de närmsta åren att refinansieras. Detta i kombination med striktare kapital- och likviditetskrav samt riskkontroll, innebär att fastighetsinvesterare kommer att söka sig till kapitalmarknaden för alternativa finansieringskällor. Detta öppnar upp för värdepapperisering av fastigheters hyresflöden som ett intressant finansieringsalternativ. Värdepapperisering är ett förfarande som innebär att relativt homogena tillgångar eller fordringar med förutsägbara betalningsflöden överlåtes till ett Special Purpose Vehicle (SPV) vars enda uppgift är att äga tillgångarna eller fordringarna. Förvärvet finansieras genom att SPV:n emitterar obligationer eller andra lätt omsättningsbara värdepapper som placeras hos investerare. I princip alla typer av fordringar kan värdepapperiseras som exempelvis kreditkortsskulder och billån, men värdepapperisering av fastighetslån är det vanligaste. I Sverige har det till dags dato endast genomförts två värdepapperiseringar med fastigheters hyresflöden som underliggande tillgång. Den mest utmärkande av dessa får anses vara Fysikcentrum i Stockholm, vilket innefattade en emission av obligationer till ett värde om totalt 1,7 miljarder kronor. I och med den ökade efterfrågan på såväl investerings- samt finansieringsalternativ i kombination med stramare regelverk, som Basel III, bör intresset för denna typ av värdepapperisering öka. Exemplet Fysikcentrum tyder på att värdepapperiseringar av fastigheters hyresflöden lämpar sig väl vid nybyggnadsprojekt där ett stabilt hyresflöde kan säkerställas genom en långsiktig och säker aktör, såsom en statlig eller kommunal hyresgäst. Värdepapperisering av detta slag är förenliga med en rad potentiella fördelar, såsom effektivare prissättning av risker samt lägre finansieringskostnader i förhållande till traditionella finansieringsalternativ. Då det rör sig om ett komplext finansiellt instrument bör det dock poängteras att kunskapskravet bör vara väl uppfyllt. Slutligen får värdepapperisering, i tider med skillnader i prissättning av fastigheter mellan kapital- och fastighetsmarknad, anses vara en fördelaktig metod för att avyttra fastigheter. Detta kan motiveras med anledning av den arbitragemöjlighet som uppstår p.g.a. skillnaden i prissättning hos de olika marknaderna.

Denna uppsats behandlar små och medelstora fastighetsföretags möjligheter att finansiera sig med lånat kapital, till belåningsgrader som ligger högre än de som de traditionella bankerna vill låna ut till. Uppsatsen syftar till att kartlägga vilka finansieringsalternativ som finns på den  svenska  kapitalmarknaden  för  små  och  medelstora  fastighetsföretag  och  hur  dessa finansieringsalternativ kan utvecklas. Studien har en kvalitativ ansats. Kartläggningen baseras dels på sekundära källor, och dels på information  tillskansad  genom  intervjuer  med   personer   verksamma  inom   fastighets- finansiering, fastighetsägande eller inom akademin. Bland de alternativa finansieringsformerna på kapitalmarknaden för denna typ av företag finns  främst  mezzaninfinansiering  och  obligationsfinansiering.  Mezzaninfinansiering  är skulder som upptas med sämre säkerhetsläge än normala banklån.   Obligationsfinansiering upptas  på  kapitalmarknaden  genom  att  skulder  tas  upp  från  aktörerna  på  marknaden. Säljarreverser,  tilläggsköpeskilling,  banklån  med  hög  amorteringstakt  samt  kapital  från medinvesterare  är  andra  former  av  alternativa  finansieringsformer  som  förekommer  på marknaden, och som företag med framgång kan använda sig av i vissa situationer. Efterfrågan  av  alternativa  finansieringsformer  är  stor.  I  studien  menas  att  mezzanin- finansiering är den av de alternativa finansieringsformerna på kapitalmarknaden som fungerar bäst. Marknaden förväntas dock kunna utvecklas och det bedöms finnas plats för fler aktörer. Även för obligationsmarknaden finns utvecklingspotential, bland annat genom marknads- platser riktade mot privatpersoner. Finansieringsformerna utanför den traditionella kapital- marknaden kan fungera mycket bra för vissa typer av företag och investeringar. / This thesis addresses small and medium sized real estate companies’ debt financing options, to leverage ratios higher than the ratios traditional banks are willing to finance real estate investments to. The thesis aims to identify the financing options available in the Swedish capital market, for small and medium sized real estate companies, and discuss how the financing options can be developed. The study has a qualitative approach. The identification of the funding options is based partly on secondary sources, and partly on information obtained in interviews, with people involved in real estate financing, real estate owning or within academia. Alternative forms of financing, suitable for this group of companies, are primarily mezzanine financing and financing by bonds. Mezzanine financing is debt with lower priority than normal, preferred bank loans. Bond financing is obtained at the capital markets through debt raised from participants on the market. Loans from the previous owner, earnouts, bank loans with a high rate of amortization and capital from co-investors are other forms of alternative funding sources that exist in the market. Many companies can successfully use those forms of funding in certain situations. Demand for alternative funding is high. The study argues that mezzanine financing is the form that works best, of the alternative forms of financing in the capital market. The market for mezzanine financing is expected to develop further, and there is room for more players in the market. Also, the bond market has potential to develop further, with for example market places directed at private individual investors. Financing alternatives outside the traditional capital markets can work very well for certain types of businesses and investments.

The recent turbulence in the financial markets has contributed to the banks becoming more restrictive to lend to real estate financing. Deleveraging in Europe's banking sector has also contributed to banks reducing their leverage and increasing capital adequacy to meet the new requirements. Loan-to-value ratios in real estate loans have fallen while banks' interest margins have increased, which has made property investors to look for alternative sources of funding in the capital markets. The two most interesting forms of financing for real estate right now is bonds and preferred shares as they fit property companies that generate stable and predictable cash flows. A bond is an interest-bearing debenture certifying that the purchaser has lent money to the company that issued the bond. It's a very safe security since the only reason you would not be able to get your money back is if the company goes bankrupt. Preference shares structure is something between an ordinary share and a bond. The preference share generates an annual fixed predetermined dividend paid before common shareholders receive dividend which makes it much more predictable and stable relative to an ordinary share. Demand for investing in bonds and preference shares is considered good since equity investors have shown strong interest and these securities offer a good risk adjusted return The property companies that has issued both bonds and preferred shares have been selected to be further examined in this paper. The property companies currently consist of Corem Property Group, Fastighets AB Balder, Klövern AB and Sagax AB. Since 2007, all of these companies diversified their financing primarily through the issuing of preference shares and bonds, and the majority has moved towards a greater proportion of equity. It is clear that alternative sources of financing such as preferred shares and bonds will become more common in the future as it is abroad. / De senaste årens oro på finansmarknaden har bidragit till att bankerna har blivit mer restriktiva till att ge krediter till fastighetsfinansiering. Skuldnedväxlingen i den europeiska banksektorn har också bidragit till att bankerna minskar sin skuldsättningsgrad och ökar kapitaltäckningen för att möta nya krav. Belåningsgraderna vid fastighetskrediter har sjunkit samtidigt som bankernas räntemarginaler har ökat vilket har fått fastighetsinvesterare att söka sig till alternativa finansieringskällor på kapitalmarknaden. De två kanske mest intressanta finansieringsformerna för fastigheter just nu är obligationer och preferensaktier då de passar fastighetsbolag bra som genererar stabila och förutsägbara kassaflöden. En obligation är ett räntebärande skuldebrev som intygar att köparen har lånat ut pengar till det företag som emitterat obligationen. Det är väldigt säkra värdepapper då den enda anledningen till att man inte skulle kunna få tillbaka sina pengar är om företaget går i konkurs. Preferensaktiers struktur befinner sig i det närmaste mellan en vanlig stamaktie och en obligation. Preferensaktien ger en fast årlig förutbestämd utdelning som betalas ut före stamaktieägarna får utdelning vilket gör att den är mer förutsägbar och stabil i förhållande till en stamaktie. Efterfrågan på att investera i obligationer och preferensaktier får anses god då investerare vid emissioner har visat ett starkt intresse och nämnda värdepapper erbjuder en bra riskjusterad avkastning De fastighetsbolag som har emitterat både obligationer och preferensaktier har valts ut att undersökas närmare i denna uppsats. Dessa fastighetsbolag består i dagsläget av Corem Property Group, Fastighets AB Balder, Klövern AB och Sagax AB. Sedan år 2007 har alla dessa bolag diversifierat sin finansiering främst genom emitterande av preferensaktier och obligationer och majoriteten har gått mot en större andel eget kapital. Det kan konstateras att alternativa finansieringskällor som preferensaktier och obligationer kommer bli vanligare i framtiden vilket det är utomlands.

After the recent financial crisis real estate companies in Sweden experienced difficulties obtaining funding for both new projects as well as refinancing of current investments. The situation in the credit market has since then improved but the refinancing problems that real estate companies experienced during this time has made firms aware of this risk and many companies now seek to diversify their funding sources. This thesis discusses the usage of corporate bonds as an alternative funding source to bank loans, ways of structuring issuances of both unsecured and secured bonds and the effects this have on both the issuing company as well as investors. Several Swedish real estate companies have issued unsecured corporate bonds in the past few years and just recently, in 2011, the first secured corporate bond issuance was made. Issuing corporate bonds in a cost effective way with competitive rates have however proven difficult for many companies in the past and 90 % of the debt funding of real estate companies still come from banks. The research concludes that corporate bonds are a viable alternative to bank loans today, since interest rates have become more competitive for these instruments. Presumably, these rates will decrease even more as the issuing processes and bond structures become more standardized - thereby creating a downward pressure on corporate bank loan rates and margins. It is concluded that larger real estate companies could benefit from being more active in the bond market. Possible benefits are e.g. reduction of the refinancing risk, being able to borrow capital for longer periods of time, increased bargaining power when negotiating new bank loan terms, access to a new pool of capital and opportunities to increase leverage. This study has shown that many support functions for the corporate bond market are underdeveloped, such as rating and stock exchange listing. Several actors in the market are currently working on improving these support functions, which hopefully will lead to effective industry standards that will allow for an expansion of the market. Based on the conducted research it is likely that the market for corporate bonds will continue to expand and develop. / Efter den senaste finanskrisen upplevde fastighetsbolagen i Sverige svårigheter att erhålla finansiering för nya projekt samt refinansiering av befintliga investeringar. Läget på kreditmarknaden har sedan dess förbättrats men de refinansieringsproblem som bolagen upplevde under denna tid har gjort företagen mer riskmedvetna, vilket ökat efterfrågan på att diversifiera finansieringskällorna. Denna uppsats behandlar användningen av företagsobligationer som en alternativ finansieringskälla till banklån och även olika sätt att strukturera emissioner för både icke säkerställda- och säkerställda obligationer samt effekterna av detta för både utfärdande bolag och investerare. Flertalet svenska fastighetsbolag har ställt ut icke-säkerställda företagsobligationer de senaste åren och nyligen, under 2011 emitterades den första säkerställda företagsobligationen. Att emittera företagsobligationer på ett kostnadseffektivt sätt med konkurrenskraftiga räntenivåer i förhållande till banklån har dock visat sig svårt för många fastighetsföretag och 90 % av lånefinansiering av dessa bolag kommer fortfarande från banker. Utifrån studien går det att dra slutsatsen att fastighetsobligationer är ett konkurrenskraftigt alternativ till banklån eftersom att räntorna på dessa instrument har sjunkit. Det är troligt att dessa räntor kommer sjunka ytterligare allt eftersom emitteringsstrukturer och processer blir mer standardiserade – vilket skapar press på bankerna att minska sina marginaler. De flesta stora fastighetsbolag skulle gynnas av att bli mer aktiva i obligationsmarknaden. Möjliga fördelar är t.ex. reducerad refinansieringsrisk, möjligheter att låna upp kapital under längre tidsperioder, ökad förhandlingsstyrka vid förhandlingar om nya lånevillkor för banklån, tillgång till en ny kapitalpool samt möjlighet till att höja belåningsgrader. I rapporten har det visat sig att många stödfunktioner till företagsobligationsmarknaden är underutvecklade, såsom rating och börsnotering. Flera aktörer på marknaden arbetar för närvarande med att förbättra dessa stödfunktioner vilket förhoppningsvis kommer leda till effektiva branschstandarder vilket möjliggör för expansion av marknaden. Baserat på vad som har framkommit i studien antas marknaden för företagsobligationer för fastighetsbolag att vidare utvecklas och expandera.

The transaction volumes on the Swedish real estate market have during the last few years been soaring. The correlation between the financing climate in Sweden and the transaction volumes have been eminent. In an industry where external capital is of vital essence, it is extremely important to create a financing arrangement that sustains both booms and recessions. To generate a broader view of the real estate market, the purpose of the thesis has been to survey the financing arrangements in large property transactions during an economic cycle, the last decade. Through the information the thesis has aimed for creating a view of determining factors behind the choice of financing arrangement, provide a prospective view and to explore suitable arrangements given the economy. The thesis has mainly used a qualitative approach combined with a quantitative collection of data. Thus, it is based on a survey of financing arrangements from the 4 largest transactions each year from the last decade and on information gathered through interviews with key figures from both real estate owners and real estate consultants. The gathered material indicated that the numerous companies’ different financial arrangements was defined by their purpose of ownership. The real estate owners have historically used a high degree of external financing in transactions, primarily bank debt. The banks’ willingness of lending have however varied over time which inevitably affect the companies. The more recent period of the survey shows that financing through capital markets have become an important source. Despite varying loanto- value ratios during the period, the high levels from before have not been found. The reason behind the lower degree of leverage in general is due to the fact that the real estate owners have learnt a lesson from previous crisis. Our thesis displays that financing arrangements differs depending on buyer and that it is company specific. The various arrangements depending on buyer and company have evidentially made it problematic to find direct connections between choice of financing and economy or to find basis in earlier theories. However, when it comes to the real estate owners, we were able to see resemblance of the Trade-off theory. The consistent coherence amongst the real estate owners – which also endorses the Trade-off theory – is to find a sustainable combination of internal- and external capital to, from without a defined risk profile, maximise returns. / Transaktionsvolymerna på fastighetsmarknaden har under de senaste åren varit glödhet. Det allmänna finansieringsklimatet i landet har varit starkt korrelerad till transaktionsvolymerna. I en bransch där lånekapital är av vital betydelse har det varit synnerligen betydelsefullt för aktörerna att hitta ett finansieringsupplägg som är tillräckligt slagkraftigt i både upp- och nedgång. För att bilda oss en bredare uppfattning om fastighetsmarknaden har studiens syfte gått ut på att kartlägga hur finansieringsuppläggen vid stora fastighetsaffärer har sett ut under en konjunkturcykel, det senaste decenniet. Utifrån det har studien syftat till att ge en bild kring faktorerna bakom valet av finansieringsupplägg, ge en framåtblickande syn samt försöka hitta ett förslag på ett lämpligt finansieringsupplägg givet konjunktur. Studien har huvudsakligen haft en kvalitativ ansats, kombinerat med en kvantitativ datainsamling. Studien baseras således dels på en kartläggning av finansieringsuppläggen på de 4 största transaktionerna för respektive år under det senaste decenniet och dels på information inhämtad genom intervjuer med personer verksamma inom fastighetsbolag och fastighetsrådgivning. Det insamlade materialet indikerade att de olika aktörernas finansieringsupplägg definierades av respektive aktörs ägandesyfte. Fastighetsbolag har exempelvis historiskt utnyttjat en hög grad av extern finansiering vid transaktioner, primärt bankfinansiering. Bankernas utlåningsvilja har dock från tid till annan varierat vilket påverkat företagen i allra högsta grad. Under senare delen av undersökningsperioden har även kapitalmarknaderna varit en betydande finansieringskälla. Trots varierande belåningsgrader under perioden, har de höga nivåerna från förr inte återfunnits. Anledningen har framförallt kopplats till att aktörerna lärt sig en ordentlig läxa från tidigare kriser.  Studien har framförallt visat att finansieringsuppläggen skiljt sig markant beroende på vem köparen är och att finansieringsupplägg rent generellt är väldigt bolagsspecifikt. Detta har medfört att det blivit svårt att finna direkta samband mot samtliga aktörer och kunna koppla deras agerande till tidigare teorier. Allmänt vad gäller just fastighetsbolag har vi däremot funnit störst likheter med Trade-off theory. En grundläggande tanke för många fastighetsbolag har visat sig vara att finna en stabil avvägning mellan eget- och främmande kapital för att utifrån en definierad riskprofil maximera avkastningen. Detta är också vad Trade-off förespråkar.

The goal of this paper is to examine the possibility to use crowdfunding as an alternative to the traditional real estate financing solutions. We have decided to focus on the project owners’ perspective contrary to the investors’ side. During the 80’s and 90’s there was a great influx of venture capital to the start-up market, however, financial crisis of 2000 resulted in a faded interest regarding investing in start-ups. The financial crisis and the new rules regarding banks outgoing loan balance, introduced after the crisis of 2008, Basel III, which created a real estate market that is very hard to penetrate for new developers and small businesses. When the real estate market was at its peak in Sweden it was common to find projects were banks represented 90 percent of the total capital, but the equivalent number today is commonly not representing more than 60 percent. The current state of the market creates a rough climate and difficulties for developers, who are continuously searching for new capital. This is where the notion of crowdfunding becomes important and where support from companies such as Tessin gives a developer the opportunity to bring forth the capital needed to create a project that will create value for its investors. Whether crowdfunding is a complement to traditional funding is what this paper aim to answer. The focus company of this research is Tessin, through conducted interviews, and secondary research about the company and the real estate market, this paper aspire to find out what is a reasonable goal for real estate crowdfunding in Sweden and for Tessin as a platform. / Denna uppsats syftar till att undersöka möjligheten att använda crowdfunding som en alternativ finansieringslösning i enskilda fastighetsprojekt. Vi har valt att endast fokusera på projektägarens perspektiv och tar därför mindre hänsyn till investerarens. Under 80- och 90-talet kom en stor tillförsel av riskkapital till start-ups, men efter finanskrisen år 2000 försvann i stort sätt all denna vilja att satsa pengar på start-ups. Detta, i samspel med de restriktiva reglerna för bankutlåning som trädde i kraft i och med Basel III skapade en fastighetsmarknad som är svår penetrerad för nya aktörer och mindre företag. Tidigare hörde en belåningsgrad på fastigheter om 90 procent till vardagen, men idag får många företag vara glada om de blir beviljade 60 procent, detta medför en ständig jakt på kapital för projektutvecklare. Det är här crowdfunding kommer in i bilden. Med hjälp av aktörer som Tessin kan projekten komma över det kapital som krävs för att förverkligas. Huruvida detta kan vara ett komplement till traditionell finansiering har vi försökt att besvara genom att samla information från dels Tessin, dels personer med god insyn i både Tessin och fastighetsmarknaden i allmänhet och dels genom att intervjua projektägare som har använt sig av Tessins tjänst. Detta har vi gjort för att bilda oss en uppfattning om hur läget ser ut idag, men även för att undersöka vad som är ett rimligt mål för Tessin och crowdfunding av fastigheter i allmänhet.

Fastighetsfinansieringsmarknaden är i ständig förändring. Bolag söker kontinuerligt nya sätt att anskaffa kapital och på senare år har trenden att finansiera sig genom obligationer slagit på bred front i Sverige. På senare år har även diskussionen om klimathotet intensifierats och inte bara stater försöker vara hållbara och arbeta för en bättre omvärld. Med bakgrund av detta ämnar uppsatsen undersöka finansieringstrender på den svenska fastighetsmarknaden med fokus på gröna obligationer.För fastighetsbolag kan det finnas flera nyttor i att vara mer miljövänlig. De kan dels sänka driftkostnader och i förlängningen höja driftnettot och lönsamheten i deras fastigheter, men de kan också emittera gröna obligationer. De som emitterar gröna obligationer kan åtnjuta en något lägre premie än om den varit icke-grön och de får även möjligheten att kommunicera detta i sin hållbarhetsrapportering vilket ger företaget viss good-will. Det råder dock en viss oro på marknaden för bolag som kan utnyttja bristande information och kunskap för att emittera gröna obligationer och på så sätt ”åka snålskjuts” på denna förmånliga trend.Till denna kandidatuppsats har vi intervjuat företagsrepresentanter från fem stora svenska fastighetsbolag samt en från SFF som emitterar obligationer åt fem fastighetsbolag (varav ett vi intervjuat). Vi har även samlat in data om hur svenska fastighetsbolags kapitalstruktur förändrats sedan 2012. / The Capital Market for Real Estate is ever changing. Companies continuously try to find new ways to obtain financing and for the past years the trend has been for companies to go to the capital market and finance their projects with bonds. Furthermore, the climate-question has been intensified lately and companies are taking more responsibility when it comes to working towards a sustainable future. In view of this, this research paper aims to examine financing trends on the Swedish Real Estate Market with special focus on green bonds.The benefits that real estate companies can enjoy from being more environmentally sustainable are many, but the main benefits are that more sustainable buildings often result in lower operating and maintenance costs which in turn has a positive effect on the net operating income. Furthermore, companies that issue green bonds can enjoy a lower interest rate compared to those issuing regular bonds. Issuing a green bond also allows the company to communicate their sustainability work in a more natural way which in turn gives the company some good-will. Though some companies worry that there are other firms out there trying to capitalise on this green trend thus taking advantage of the work of others and attracting investors for the wrong reasons.The research has been conducted by interviewing representatives from five large Swedish real estate companies in addition to Svensk Fastighetsfinansiering, a bond issuer co-owned by five real estate companies, one which we have interviewed. Moreover, we have collected historical data of 26 Swedish real estate companies aggregated capital structure since 2012.

The Green Bond market in Sweden is still relatively new and the first companies to issue these new financial products in Sweden were companies on the real estate market. The purpose of this thesis is to examine the characteristic that makes a Green Bond different to other Bonds and to understand why this product is of interest to investors and issuers. Furthermore we try to estimate the future for this financial product. This descriptive study on Green Bonds at the real estate market derives from economic theories on capital structure, Greenwashing, CSR, environmental certification of buildings and interviews with prominent individuals within this field. We have limited our field of study to Swedish real estate companies that have issued Green Bonds to answer the research questions. A Green Bond does not different from an ordinary Bond, so what makes this product unique is the framework that states that the money should be invested in projects that lowers climate impact. The Swedish real estate companies who have issued Green Bonds recognized a great demand for their products. One reason behind this great demand among investors is that they don’t need to give up yield on their investment and at the same time receive positive reactions from the society when investing in these products. To avoid the risks of Greeenwashing the invested money must be traceable to projects within the framework. The Norwegian research institute CICERO plays an important role in assuring that the framework made for the Green Bods clearly states which projects the money are allowed to be spent on. / Marknaden för gröna obligationer i Sverige är fortfarande relativt ny och de företag som har varit i framkant med att emittera gröna obligationer är företag på den svenska fastighetsmarknaden. Syftet med vår uppsats är att ta reda på hur en grön obligation skiljer sig från en vanlig obligation, vilka aktörer som har intresserat sig för produkten och hur framtidsutsikterna för denna finansiella produkt ser ut. Utifrån teorier som beskriver företags kapitalstruktur, Greenwashing, CSR, miljöcertifiering av byggnader och med stöd från de tolv intervjuer som genomförts har vi genomfört en deskriptiv studie av marknaden för gröna obligationer, med avgränsning mot fastighetsbolag som emitterat denna produkt för att få svar på vårt syfte- och frågeställning. En grön obligations finansiella aspekt är direkt kopierad från en vanlig obligation, det som skiljer dem åt är att ett ramverk reglerar vilka projekt likviden får gå till. De svenska fastighetsbolagen som emitterat gröna obligationer har mött en hög efterfrågan på produkten och har inte haft problem med att få in kapital för att miljöcertifiera sina fastigheter. En orsak till det stora intresset för produkten är att investerare inte behöver göra avkall på avkastningen på investeringen, samtidigt som både emittenter och investerare hamnar i ett positivt sammanhang när produkten emitteras. För att inte riskera att konceptet urvattnas och att likviden inte går till projekt som bidrar till en sänkt klimatpåverkan ställs höga krav på de inblandade parterna. Därför spelar det norska forskningsinstitutet CICERO en viktig roll vars uppgift är att granska det ramverk som reglerar vilka projekt likviden får gå till.

The purpose of the thesis is to describe how decisions related to investments and propertymanagement change for real estate companies with an increased interest rate, as well asbanks' lending to real estate companies.  To achieve the purpose of the study, a qualitative method was conducted through semistructured interviews with each respondent. The empirical material has interwoven with thetheoretical frame of reference. Thus, an abductive research approach has been used.  The analysis consists of interpretations of the empirical data covered by the thesis. Resultsand of the empirical data are linked to the thesis. The results of the analysis showed changesin the thesis in three areas: Changes in decisions in property management and propertyinvestments in the event of an increased interest rate situation. As well as the bank's lendingfor real estate companies in the event of an increased interest rate situation. The chapter alsoforms the basis for the thesis' later conclusions  The conclusions that have been established from studies are that real estate companies usesmany different types of security measures to minimize the sensitivity to an increased interestrate situation. In property management operations, long-term measures are taken to ensurecash flow. In the short term, it can be indirectly affected. Investment decisions are changedby re-prioritizing real estate companies' investment planning because of the returnrequirements. The conclusion for how the banks' lending changes is that lending as a wholedecrease with an increased interest rate situation. This is not due to the banks, but is about thereal estate companies finding it more difficult to meet the assessment requirements

After the environmental debate was put firmly into economics literature, an emerging sustainable finance sector attempts to discipline corporate social and environmental behaviour, in which the financial markets and the real estate sector have been stated to play particularly important roles. Research within Swedish real estate financing has identified a growing interest of sustainable financing, mentioning green bonds in particular. Green bonds are based on traditional corporate bonds with the difference that green bonds possess an element of influence. The issuer is obliged to report back to the investor how net proceeds from the issuance have been used to finance green projects, which creates a requirement for transparency. The fact that green bonds is a fairly new financing and investment alternative whilst simultaneously growing incredibly fast has highlighted the significance of reliance for green bonds as a financial product. The aim of this study has been to explore in what ways green bonds in the Swedish real estate market are being initiated and structured and subsequently governed to establish investor reliance.  This research is conducted with a qualitative methodology on the basis of an exploratory nature, and the collection of qualitative data has mainly been performed through semi-structured interviews with all categories of stakeholders currently involved in the use of green bonds in the Swedish real estate market. The empirical results and subsequent analysis have concluded that it is obvious that there are numerous positive incentives related to issuing green bonds. All positive incentives consequently give rise to concerns regarding the true purpose of the issuances and whether or not these are aligned with the original purpose of the product. The more positive incentives, the more the risk of greenwashing increases. The risk of greenwashing could pose a significant threat to the general perception of and reliance in the green bond market. Obviously, all positive incentives do not necessarily entail greenwashing; there has to be positive incentives for the market of green bonds to occur, especially as it is a widely appreciated product with a generally good purpose. However, the issuers must be transparent, and the investors must be aware of the potential risk factors in order to establish investor reliance in green bonds as a financial product. / Sedan miljödebatten introducerades inom den ekonomiska litteraturen har en framväxande sektor för hållbar finansiering arbetat för att disciplinera företags sociala och miljömässiga ansvarstagande, där den finansiella marknaden och fastighetssektorn uppgetts ha särskilt viktiga roller. Forskning inom svensk fastighetsfinansiering har identifierat ett växande intresse för hållbar finansiering och i synnerhet gröna obligationer. Gröna obligationer är baserade på traditionella företagsobligationer, med skillnaden att kapitalet enbart syftar att användas till finansiering eller återfinansiering av hållbara projekt. Emittenten är bunden till att återrapportera hur kapitalet använts, vilket skapar ett krav på transparens. Det faktum att gröna obligationer fortfarande är ett ganska nytt finansierings- och investeringsalternativ, samtidigt som det vuxit oerhört snabbt, har framhävt betydelsen av förtroende för gröna obligationer som finansiell produkt. Syftet med denna studie har varit att undersöka hur gröna obligationer på den svenska fastighetsmarknaden initieras och struktureras och därefter hanteras för att etablera investerarnas förtroende.  Denna forskning har genomförts med en kvalitativ metod av utforskande karaktär och insamlingen av kvalitativa data har i huvudsak utförts genom semistrukturerade intervjuer med alla intressentkategorier som för närvarande är aktiva i användningen av gröna obligationer på den svenska fastighetsmarknaden. Det empiriska resultatet och den efterföljande analysen har påvisat att det är uppenbart att det finns många positiva incitament i samband med emissioner av gröna obligationer. Alla positiva incitament ger följaktligen upphov till oro kring det verkliga syftet med emissionerna och huruvida dessa är anpassade till produktens ursprungliga syfte eller inte. Ju mer positiva incitament, desto mer ökar risken för greenwashing. Risken för greenwashing kan utgöra ett betydande hot mot den allmänna uppfattningen av, och förtroendet för, den gröna obligationsmarknaden. Självklart innebär inte alla positiva incitament nödvändigtvis greenwashing; det måste finnas positiva incitament för att marknaden för gröna obligationer ska finnas, särskilt eftersom det är en mycket uppskattad produkt med ett generellt bra syfte. Emittenterna måste emellertid vara transparenta och investerarna måste vara medvetna om de potentiella riskfaktorerna för att etablera investerarnas förtroende för gröna obligationer som en finansiell produkt.