Spelling suggestions: "subject:"tenant law""
1 |
Constitutionality of the rules governing sectional title schemesvan der Merwe, Zerlinda 12 1900 (has links)
Thesis (LLM (Public Law))--University of Stellenbosch, 2010. / Bibliography / ENGLISH ABSTRACT: Various types of rules govern many areas of life in a sectional title scheme. The
Sectional Titles Act 95 of 1986 prescribes model management and conduct rules in
its regulations. Other non-prescribed rules are adopted by either the developers
initially or later by the trustees of the body corporate. These rules provide for the
control, management, administration, use and enjoyment of the sections and the
common property in the scheme. Sectional owners and other occupiers have the
entitlements of use and enjoyment of their individual sections and their share in the
common property of the sectional title scheme, in proportion to their participation
quota. These entitlements are restricted by the rules in operation within the scheme.
Although these rules limit the entitlements of sectional owners and other occupiers in
the interest of the sectional title community, they may not be unreasonable in their
application and effect. In some instances, the application of the rules might exceed
the bounds of reasonableness and result in unfair discrimination, arbitrary
deprivation, unfair administrative action or restrictions on access to courts for dispute
resolution. If certain rules are unreasonable in their application, based on one or
more of the abovementioned grounds, the court must interpret the potentially
impermissible rules and if the court cannot avoid a declaration of invalidity by
implementing a constitutional remedy such as reading-up, reading-down, reading-in
or severance, these impermissible rules will need to be substituted, amended or
repealed and replaced because they are potentially unconstitutional and invalid.
After a statutory and constitutional enquiry into the nature, scope, application,
operation and effect of the rules governing sectional title schemes, it can be
concluded that the various types of rules governing sectional title schemes restrict
and limit sectional owners’ and occupiers’ entitlements of use and enjoyment of their
individual sections and share in the common property. However, after being tested
against section 25 of the Constitution of the Republic of South Africa 1996 and other
non-property rights entrenched in the Bill of Rights, to determine if the rules are
reasonable in their application and constitutionally permissible, it can be seen that
the application of the rules do not necessarily amount to arbitrary deprivations of property and that they can be justified in terms of the Constitution because there is
sufficient reasons for the particular regulations and they are procedurally fair.
The various different types of rules governing sectional title schemes serve as
reasonable regulations in as far as they contribute to a harmonious relationship
between the trustees of the body corporate and the sectional owners and occupiers
as members of the body corporate as well as between the members of the body
corporate inter se. The rules serve an important function in this regard. Therefore,
they are considered reasonable and constitutionally valid in as far as they do not
enforce excessive regulation and as long as they are equally applicable and do not
unfairly differentiate in their application. / AFRIKAANSE OPSOMMING: Verskeie tipes reëls reguleer alledaagse aangeleenthede in ‘n deeltitelskema. Die
Wet op Deeltitels 95 van 1986 maak voorsiening vir voorgeskrewe bestuurs- en
gedragsreëls in die regulasies. Die ontwikkelaars of die trustees van die regspersoon
kan aanvanklik met die stigting van die skema of op ‘n latere stadium addisionele
reëls byvoeg wat nie alreeds deur die Wet voorgeskryf is nie. Die reëls maak
voorsiening vir die beheer, bestuur, administrasie, gebruik en genot van die eenheid
en die gemeenskaplike eiendom in die skema. Die deeleienaars van deeltitelskemas
en ander okkupeerders van die skema is geregtig om hulle individuele eenhede
sowel as die gemeenskaplike eiendom, in ooreenstemming met hulle
deelnemingskwota, te gebruik en geniet; en dit vorm deel van hul
inhoudsbevoegdhede.
Hierdie inhoudsbevoegdhede word beperk deur die skema se reëls. Afgesien
daarvan dat die reëls die deeleienaar en ander okkupeerders se
inhoudsbevoegdhede beperk in die belang van die deeltitelgemeenskap, mag die
reëls nie onredelik wees in die toepassing daarvan nie. In sommige gevalle kan die
toepassing van die reëls die perke van redelikheid oorskry en neerkom op
ongeregverdigde diskriminasie, arbitrêre ontneming, ongeregverdigde
administratiewe handeling of ‘n beperking plaas op toegang tot die howe met die oog
op dispuutoplossing. Indien daar bevind word dat sekere reëls onredelik is in die
toepassing daarvan op grond van een of meer van die voorafgemelde gronde, moet
die hof artikel 39 van die Grondwet volg en die reël interpreteer om ‘n deklarasie van
ongeldigheid te vermy. As die hof dit nie kan vermy deur middel van
konstitutusionele remedies soos “op-lesing”, “af-lesing”, “afskeiding” of “in-lesing”
nie, sal die reëls gewysig of geskrap en vervang moet word, anders sal die reël
ongrondwetlik wees en ongeldig verklaar word.
Na afloop van ‘n statutêre en konstitusionele ondersoek ten opsigte van die aard,
omvang, toepassing, werking en effek van die reëls wat deeltitelskemas reguleer
word daar bevind dat die verskeie tipes reëls wat ‘n deeltitelskema reguleer ‘n
beperking plaas op die inhousdbevoegdhede van deeltiteleienaars en ander okkupeerders wat betref die reg om die eenheid sowel as die gemeenskaplike
eiendom te gebruik en geniet. Ten einde te bepaal of die reëls redelik in die
toepassing daarvan sowel as grondwetlik toelaatbaar is, word dit getoets in terme
van artikel 25 van die Grondwet van die Republiek van Suid-Afrika 1996 en ander
regte in die Handves van Regte. Daar word bevind dat die toepassing van die reëls
nie noodwendig ‘n arbitrêre ontneming van eiendom is nie en dat dit geregverdig kan
word in terme van die Grondwet omdat daar voldoende redes vir die spesifieke
regulasies is en omdat dat hulle prosedureel billik is.
Die verskeie tipes reëls wat ‘n deeltitelskema reguleer dien as redelike regulasies
sover dit bydra tot ‘n harmonieuse verhouding tussen die trustees van die
regspersoon, die deeltiteleienaars en die okkupeerders as lede van die regspersoon
sowel as tussen die lede van die regspersoon inter se. Die reëls het ‘n belangrike
funksie in hierdie verband. Die reëls word geag redelik en grondwetlik geldig te wees
sover dit nie buitensporige regulasies afdwing nie, gelyk toegepas word en daar nie
ongeregverdig gedifferensieer word in die toepassing daarvan nie.
|
2 |
Andrahandsuthyrning - Varför bedöms skälen för andrahandsuthyrning av nyttjanderätter olika?Sandén, Gustav, Edsmar, Frida January 2016 (has links)
Bostadsbristen är ett allvarligt problem i Sverige och bostadsmarknaden är långt ifrån välfungerande. År 2015 bedömde Boverket att 183 av landets 290 kommuner hade ett underskott på bostäder. 80 kommuner tyckte sig ha en balans mellan bostadssökande och antalet lediga bostäder medan resterande 27 kommuner fann ett överskott på bostäder. Att tilläga är att 82 procent av befolkningen bor i de 183 kommuner som berörs av underskott.Den förra regeringen anser att om vi bättre nyttjar de redan befintliga bostäderna och skapar ett flexibelt utbud av lägenheter genom andrahandsupplåtelse samt gör outnyttjade bostäder tillgängliga på marknaden kan man hjälpa många människor som söker bostad.Syftet med denna uppsats är att utreda, analysera och diskutera varför bedömningen gällande de skäl som krävs för tillstånd till andrahandsuthyrning skiljer sig åt mellan de två nyttjanderättsformerna, bostadsrätt och hyresrätt. Även klargöra vilka skäl som lagstiftare anser vara tillräckliga vid en tillståndsprövning gällande andrahandsupplåtelse. När utredning av eventuella skillnader i skäl för upplåtelse i andra hand är klar besvaras och diskuteras följande frågeställning: Varför är BRLs regler generösare än hyreslagens regler?I uppsatsen undersöks olika bestämmelser för att få en djupare insikt i gällande rätt. Förarbeten, rättspraxis och doktrin har legat till grund för tolkning av lagar och för att ge läsaren förståelse för den praktiska tillämpningen av valda lagrum.Av det insamlade materialet har det framkommit, att det i första hand är den enskilda bostadsrättsföreningen eller hyresvärden som beslutar vilka skäl som anses tillräckliga för tillstånd till en andrahandsupplåtelse. Reglerna i BRL är generösare än motsvarande regler i hyreslagen då bostadsrättshavaren inte behöver åberopa samma tyngd i sina skäl för uthyrningen som en förstahandshyresgäst. Detta på grund av det ekonomiska intresse och uppbundna kapital som bostadsrättshavaren har i sin bostad vilket en förstahandshyresgäst saknar. Det är enligt oss anledningar till varför BRLs syn på godtagbara skäl är generösare än motsvarande regler i hyreslagen. / The housing shortage is a serious problem in Sweden and the housing market is ineffective and greatly hampered. In 2015 the national board of housing, building and planning in Sweden named Boverket, estimated that 183 of the country’s 290 municipalities had a shortage of housing. 80 of the municipalities showed a balance between housing applicants and the number of vacant homes, while remaining 27 municipalities showed a surplus of housing. Important to note is that 82 percent of the population reside in the municipalities affected by the shortage.The previous government believes that by better utilizing existing dwellings and creating a flexible supply of apartments by sublease as well as making unused homes available to the market they can help a lot of people in their search for a home.The purpose of this essay is to investigate, analyze and discuss why there are differences between two forms of tenancies, owner-occupied apartments and rental units, with respect to the reasons thought to be sufficient in the assessment of obtaining permission to sublease. After clarifying differences regarding reasons for sublease, the following question is answered: Why is the law concerning owner-occupied apartments more generous than the law regarding rental units?Various regulations are examined in the essay to create a deeper understanding of the law. Travaux préparatoires, case law and jurisprudence has formed the basis for the interpretation of the statutes and to provide the reader with a deeper understanding of the practical use of selected section of the law.The collected material has illustrated that it is primarily the individual co-operative housing association or landlord who decides what reasons are sufficient to permit a sublease. The rules considering owner-occupied apartments are more generous than the corresponding law for rental units, since the owner of a co-operative apartment does not need to invoke the same substance in their reasons for renting as primary tenant because of their financial interest which a tenant lacks. According to us this is the main reason why the view on acceptable grounds for sublease regarding owner-occupied apartments are more generous than the corresponding laws applied on rental units.
|
3 |
A critical analysis of the financial and social obligations imposed on sectional owners in sectional title schemes, as well as their enforcementBooysen, Juann 04 1900 (has links)
Thesis (LLD)--Stellenbosch University, 2012 / ENGLISH ABSTRACT: Over the years sectional ownership satisfied the psychological need of many South
Africans to acquire home-ownership and it is currently estimated that there are more
than 780 000 sectional title units throughout South Africa. The concept of sectional
ownership consists of three elements, namely individual ownership of a section
(residential or commercial); joint ownership of the common parts of the sectional title
scheme and membership of the body corporate which governs the sectional title
community. Sectional ownership is therefore a unique statutory institution with its
own characteristics.
An imperative of every sectional title scheme is to strive for financial stability,
happiness and harmony in an intensified, diverse community where the objects of
ownership, the individual units, are physically interdependent. The Sectional Titles
Act 95 of 1986, as amended, therefore imposes numerous financial and social
obligations on sectional owners. These obligations require each owner to give up a
certain degree of freedom that he might otherwise enjoy in separate, privately owned
property. Ultimately the success of a sectional title scheme will depend upon the
necessary co-operation and support of its members for compliance with these
obligations. Since non-compliance can destroy the financial stability and social
harmony in a sectional title scheme, effective procedures for the enforcement of
these financial and social obligations are essential. Accordingly, effective sanctions
are a sine qua non for a financially viable and socially successful sectional title
scheme.
This thesis provides a critical analysis of the various financial and social obligations
that are imposed on sectional owners, as well as the measures available for their
enforcement. It will become evident that the sanctions in the South African sectional
title legislation for non-compliance with these obligations are conspicuously few and
far between. It is generally accepted that the Sectional Titles Act 95 of 1986 does
not have sharp enough „teeth‟ to deal effectively with the non-compliance of these
obligations. Consequently, the thesis will also focus on sanctions that are used in
foreign jurisdictions to enforce sectional owners‟ financial and social obligations, with the aim to identify sanctions that may be adopted in the South African context to
render the enforcement of these obligations more efficient and effective. In
conclusion it will be recommended that the only manner in which financial stability
and social harmony can be restored in a troubled sectional title scheme is to
introduce legislation which allows the body corporate as a last resort to exclude a
persistent offender who makes it impossible for the other sectional owners to share
the sectional owners‟ community with him or her temporarily from this community. / AFRIKAANSE OPSOMMING: Met die verloop van tyd sedert die eerste deeltitelwetgewing in 1971 in Suid Afrika
ingevoer is, het deeleiendom die droom van menige Suid-Afrikaners verwesenlik om
eiendomsreg van „n eie woning te verkry. Huidige statistieke dui daarop dat daar
meer as 780 000 deeltiteleenhede in Suid Afrika is. Drie elemente word in die begrip
„deeleiendom‟ saamgevat, naamlik individuele eiendomsreg van „n deel (residensiëel
of kommersiëel), mede-eindomsreg van die gemeenskaplike gedeeltes van „n skema
en lidmaatskap van „n regspersoon. Deeleiendom is dus „n unieke statutêre
instelling met sy eie ongewone karaktertrekke.
Die belangrikste doelwit van elke deeltitelskema is om finansiële stabiliteit, geluk en
harmonie in „n geϊntensifeerde, diverse gemeenskap waar individuele
eiendomseenhede, fisies interafhanklik is, te bewerkstellig. Die Wet op Deeltitels 95
van 1986, soos gewysig, onderwerp deeleienaars daarom aan verskeie finansiële en
sosiale verpligtinge wat meebring dat elke deeleienaar „n sekere mate van vryheid
moet prys gee wat hy andersins sou geniet het as hy eienaar was van „n huis op „n
private erf. Die uiteindelike sukses van „n deeltitelskema is grotendeels afhanklik
van die samewerking en ondersteuning van sy lede wat betref die nakoming van
hierdie verpligtinge. Omdat nie-nakoming die finansiële stabiliteit en sosiale
harmonie kan versteur word doeltreffende maatreëls vereis vir die afdwinging van
hierdie finansiële en sosiale verpligtinge. „n Deeltitelskema kan slegs met sukses
bestuur word indien op doeltreffende sanksies gesteun kan word.
Hierdie tesis fokus op „n kritiese analise van die verskeie finansiële en sosiale
verpligtinge waaraan deeleienaars onderhewig is, en die maatreëls wat aangewend
kan word om hierdie verpligtinge af te dwing. Daar sal aangetoon word dat die
sanksies in die Suid-Afrikaanse deeltitelwetgewing vir die nie-nakoming van hierdie
verpligtinge gans te min, en boonop uiters ondoeltreffend is. Daarom word
algemeen aanvaar dat die „tande‟ van die Wet op Deeltitels 95 van 1986 nie skerp
genoeg is om die nie-nakoming van hierdie verpligtinge doeltreffend te straf nie.
Gevolglik sal die tesis ook fokus op sanksies wat in buitelandse regstelsels
aangewend word om die finansiële en sosiale verpligtinge van deeleienaars af te dwing. Die oogmerk hiermee is om buitelandse sanksies te identifiseer wat met vrug
in die Suid-Afrikaanse konteks aangewend kan word ten einde die nie-nakoming van
hierdie verpligtinge doeltreffend hok te slaan. Ter afsluiting sal voorgestel word dat
finansiële stabiliteit en sosiale harmonie in „n erg ontwrigte deeltitelskema slegs
herstel kan word indien wetgewing aangeneem word wat die regspersoon toelaat om
„n deeleienaar wat ondanks waarskuwings dit vir mede-deeleienaars onmoontlik
maak om saam met hom of haar in dieselfde deeleiendomsgemeenskap te leef
tydelik van die skema te verwyder.
|
Page generated in 0.0383 seconds