A área central do município de São Paulo apresenta um elevado déficit habitacional frente a um parque imobiliário vago e obsoleto, o que resulta em um constante conflito social, motivado pelos movimentos populares de moradia, através das ocupações desses imóveis. Este trabalho, com base em três estudos de caso, identifica e sistematiza os pontos relevantes que devem ser considerados, culminando nas diretrizes a serem seguidas no estudo de viabilidade de empreendimentos de habitação de interesse social, realizados por meio da reabilitação de edifícios antigos, ou seja, produzir moradias para a população de baixa renda recuperando imóveis obsoletos. As diretrizes estão dividas de acordo com os serviços de execução da obra, nos quais está destacado o que deve ser avaliado e como avaliar cada um dos itens relevantes para o processo. / The central area of the city of São Paulo presents a high dwelling deficit in comparison to a vague and obsolete mass of buildings, which results in constant social conflict, moved by popular living movements, through illegal of those buildings. This work, based on three case studies, identifies and groups the relevant points that should be considered, leading to the premises to be followed in the feasibility study of social interest building implementation, made through the recovery of old buildings, meaning, producing means of living for the low income population recuperating obsolete buildings. The guidelines are divided and based on the services, in which is detached what should be evaluated and how to evaluate each one of the relevant items for the process.

Este trabalho investiga o papel dos planos e projetos urbanos elaborados para a estruturação do processo de (re)qualificação da Região Central da cidade-metropolitana de São Paulo, no período entre 1970 e 2000, e examina quais seriam os desafios presentes e futuros. A partir da avaliação do quadro institucional do planejamento urbano na cidade de São Paulo e das experiências realizadas em algumas grandes cidades mundiais como Rio de Janeiro, Boston, Berlim e Barcelona, visando à atualização e qualificação urbana, observa-se, no caso paulistano, a existência de vazios institucionais e organizacionais que, em grande parte, explicam a ausência de implementação de projetos urbanos na (re)qualificação de suas áreas centrais. Para a superação desta ausência de prática efetiva são recomendados três encaminhamentos: a) complementação do ordenamento institucional do planejamento urbano, nos âmbitos nacional, metropolitano e municipal; b) implantação de um sistema organizacional, político e administrativo, baseado em unidades territoriais menores que o distrito; e c) a montagem de um plano estratégico para coordenar o processo de reabilitação e renovação das antigas centralidades e bairros centrais. Na última parte do trabalho é apresentada uma proposta para a montagem de um plano estratégico para a Área Central de São Paulo, constituído por três ensaios projetuais, considerados prioritários para estruturar e ordenar o processo de requalificação urbana no médio e longo prazos: 1) Santa Ifigênia - Luz; 2) Praça da Bandeira e entorno; e 3) Parque Dom Pedro II - Brás. Estes ensaios procuram exemplificar quais e que tipos de projetos urbanos têm estado ausentes em São Paulo. / This work investigates the role of the plans and urban projects elaborated for the structuring of the (re)qualification process of the Central Region of the metropolitan-city of São Paulo in the period between 1970-2000, and examines which would be its presente and future challenges. Based on the evaluation of the institutional scenario of the urban planning in the city of São Paulo, and on experiences carried through in some large cities of the word, like Rio de Janeiro, Boston, Berlin and Barcelona, and aiming at urban updating and rehabilitation, we note, in the case of São Pauo, the existence of institutional and organizational blanks which, to a great extent, explains the absence of implementation of urban projects in the re(qualification) of its central areas. To overcome this absence of an effective practice, three procedures are recommended: a) complementing the urban planning institutional ordering at national, metropolitan and local levels; b) establishment of an organizational, political and administrative system, based on territorial units smaller than districts; c) the setting up of a strategic plan to coordinate the process of rehabilitation and renewal of old urban centers and central districts. In the last part of this work a proposal is presented for the setting up of a strategic plan for the Central Area of São Paulo, consisting of three project essays considered as priorities in the structuring and ordering of the process of urban revitalization at medium and long terms: 1) Santa Ifigênia - Luz; 2) Praça da Bandeira and surroundings; and 3) Parque Dom Pedro II - Brás. These essays aim at exemplifying which and what type of urban projects are lacking in São Paulo.

Esta dissertação aborda o processo de revitalização do Centro de Santos em curso desde fins da década de 1980 até o presente. Ela está dividida em cinco capítulos. O primeiro busca enfocar aspectos relevantes do referencial teórico sobre intervenções do Poder Público em áreas centrais nos períodos Moderno e Contemporâneo e as aproximações possíveis com o Centro de Santos. No capítulo seguinte pretende-se investigar o crescimento e o apogeu dessa área, com a expansão do porto e as riquezas advindas com o comércio do café. O terceiro capítulo trata da decadência do Centro com a evasão das camadas de alta renda e a precariedade habitacional. O quarto capítulo analisa o processo de revitalização, considerando a questão da legislação, das intervenções e dos projetos para a área, sobretudo no período compreendido pelas duas administrações do PT (1989-1992; 1993-1996). O quinto capítulo continua essa analise para as administrações seguintes, de orientação política antagônica, do antigo PPB (1997-2000; 2001-2004). Por fim, a conclusão avalia o processo de ascensão e declínio do Centro de Santos e as mudanças havidas em relação à política de planejamento urbano para essa área no contexto contemporâneo. / This dissertation evaluates the process of urban revitalization of Santos City Center in course since the late 1980s. It is divided in five chapters. The first analyses the changes in the theory of central area public intervention from Modern to Contemporary periods and defines Santos Historical Center as the case study. The following chapter investigates the growth and the apogee of this area with the port expansion and the resulting wealth with coffee commerce. The third chapter deals with the City Center decay with the evasion of high-income strata and the resulting housing precariousness. The fourth chapter analyzes the law, the interventions and the projects referring to the area, over the period of two PT offices (1989-1992; 1993-1996). The fifth chapter continues these analyses during the old PPB offices (1997-2000; 2001-2004) with an opposite political view. Finally, the conclusion evaluates the process of growth and decline of Santos City Center and the changes in relation to urban planning policies for this area in the present context.

Na América Latina, as grandes cidades vêm apresentando alterações na sua estrutura econômica e espacial, em processos de transformações desde os últimos quarenta anos. Resultados dessas transformações são observados nas áreas centrais dessas cidades - na sua deterioração física, no abandono por parte da população residente, na saída das suas atividades tradicionais de centros principais. São áreas que foram ao longo do tempo sendo popularizadas e que, apesar de ainda bastante vivas, apresentam diferentes graus de deterioração. Por outro lado, algumas destas áreas vêm sendo objetos de intervenções por parte do poder público local que busca a sua recuperação. O objetivo principal deste trabalho é investigar como as áreas centrais de algumas cidades latino-americanas vêm sendo tratadas por seus governos e quais são as políticas praticadas pelos mesmos diante das presentes transformações e processos urbanos. Desta forma, a intenção é a de contribuir para a construção de um quadro que discuta no cenário latino-americano políticas para a recuperação de áreas centrais. Para tal, serão estudadas as políticas e estratégias de intervenção para a requalificação dos centros de São Paulo, Santiago do Chile e Buenos Aires. Neste trabalho serão apresentados e analisados de forma comparativa planos e programas para a área central dessas cidades realizados nas últimas duas décadas. Este trabalho se propõe a responder algumas questões como: existem semelhanças entre os processos e fenômenos metropolitanos apresentados por estas cidades, e como essas se refletem em cada área central? De que forma cada governo local vem respondendo as suas diferentes demandas, visando a recuperação da área central? Quais os principais traços da sua atuação? Quais instrumentos e estratégias são utilizados em determinados setores? Estariam estas políticas seguindo novos direcionamentos na gestão urbana? / In Latin America, big cities have started to change their economical and spacial structure for the last forty years. Consequences of those modifications are observed in the central areas of these cities its physical degradation, its inhabitants renouncement, its traditional activities transference to new locations. Those areas have been popularized and, even though still plenty alive, have presenting different degradation degrees. Otherwise some of these areas have been object of local public power intervention regarding its revitalization. The main goal of this research is to investigate how central areas of some Latin-American cities have been treated by its local government and which are their politics facing the recent urban process. Therefore, our intention is to contribute building a panel that analyzes central areas revitalization politics in a Latin-American scene. For that matter, weve studied the central areas revitalization politics and strategies applied in São Paulo, Santiago de Chile and Buenos Aires. In that way, plans and programs developed for the central areas of these cities for the last two decades will be presented and analyzed in a comparative manner by this study. This research proposes itself to answer some questions: are there similarity between the metropolitans process presented by these cities, and how these reflect in each central area? How each local government is responding their different demands regarding the revitalization of its central areas? What are the main lines of their actions? What instruments and strategies have been used in different sectors? Would this politics be following a new leading in urban management?

O edifício localizado na Avenida Prestes Maia nº 911, no centro de São Paulo, desde a década de 1990 sem uso, foi ocupado em 2002 pelo Movimento Sem-Teto do Centro (MSTC). A partir do século XX, diversas ocupações foram realizadas por movimentos sociais de luta por moradia em edifícios vacantes no centro da cidade, como forma de pressionar o poder público para a efetivação de políticas habitacionais. Neste território em disputa, a ocupação Prestes Maia se tornou um importante símbolo e, por isso, foi escolhida como objeto de investigação do presente trabalho. Em consonância com o preceito da função social da propriedade, anunciado pelo Estatuto da Cidade, e com a possibilidade do atendimento pelo Programa de Arrendamento Residencial lançado como medida provisória em 1999 e convertido em lei no ano 2001 os movimentos sociais vislumbraram a possibilidade de habitar o centro, caracterizado por uma grande quantidade de edifícios vazios. Envolvida por um complexo jogo de forças, cada ocupação realizada mobiliza uma série de negociações, determinando uma teia de relações. O principal objetivo desta dissertação é desvendar está teia de relações Prestes Maia, a partir dos conflitos vivenciados por esta ocupação. Esta teia parte da identificação dos principais atores desta disputa, de diversas relações estabelecidas e resultados obtidos neste processo. Ao longo deste caminho percebemos a importância de não ficar apenas naquilo que é visível, o que nos permitiu investigar também a trama de interpretações subjetivas que compõe este território. Assim, procuramos lançar um olhar para esta teia de relações considerando a complexidade da disputa física e simbólica do centro, para adentrar diferentes camadas deste processo. Partindo do princípio de que a analise das relações estabelecidas dentro de um processo de mediação podem colaborar para a identificação de seus conflitos e problemas, realizamos uma operação de distinção de discursos no caso da ocupação Prestes Maia e, com isso, buscamos encontrar os impedimentos para a não conquista do território, ou seja, a não permanência de suas 468 famílias no centro da cidade de São Paulo. Assim, esperamos contribuir para a investigação do insucesso do acordo adquirido pelo grupo de sem tetos com o poder público, identificando os obstáculos e entraves decorrentes tanto do processo de negociação, quanto das políticas inadequáveis ao atendimento desta população. / The building number 911 on Avenida Prestes Maia, in the center of São Paulo city, since 1990 without use, was occupied in 2002 by the homeless movement of the center (MSTC). As from the XX century, several ocupations were realized by social movements fighting for home in empty buildings in the center of the city, as means to pressure public power to put into effect habitation policies. In this territory of contend, Prestes Maia occupation became an important symbol and, for this reason, was chosen as investigation object of the present work. In consonance with the precept of propertys social function, announced on the City Statute, and with the possibility of its accomplishment by the Residencial Lease Program- released as a provisory measure in 1999 and converted in law in 2001- the social movements saw the possibility of living in the center, characterized by a great amount of empty buildings. In the midle of a complex of power relations, each occupation realized has put in motion several negotiations, determining a web of relations. The main goal of this dissertation is the construction of the Prestes Maia web of relations, from the conflicts lived by this occupation. The starting point of this web is the identification of the main actors of this contend, the several relations established and the results obtained in this process. Along this path we realized the importance of paying attention not only in what is factual, and with that we could also investigate the thread of subjective interpretations that are part of this territory. In this manner, we tried to look at this web of relations considering the complexity of the fisical and simbolical contend in the center, to get into the diferent layers of this process. Starting from the principle that the analysis of established relations in a mediation process can colaborate with the identification of its conflicts and problems, we realized an operation of discourse distinction in the Prestes Maia occupation case and, with this, found the hindrances to the conquering of the territory, that is, the staying of 468 families in the center of São Paulo city. In this manner, we hope to contribute to the investigations of the unsuccessfullnes of the agreement obtained by the homeless group with the public power, identifying the obstacles and impediments resulting from the process of negotiation and also from the inadequate policies for the accomplishment of the needs of this population.

Esta tese se insere no debate sobre os desafios em garantir habitação inclusiva para a população de baixa renda em áreas centrais sujeitas à valorização imobiliária e processos de gentrificação. Essa discussão é feita através da análise da ZEIS 3 em São Paulo, que após dez anos de implementação pelo Plano Diretor de 2002, não teve seus objetivos alcançados apesar da potencialidade do instrumento, seja em função da baixa produção e uso inadequado das ZEIS 3 pelas gestões públicas ou devido às limitações da legislação. A revisão do Plano Diretor realizada em 2014 trouxe avanços importantes para a regulamentação sobre as ZEIS 3, destinando-as prioritariamente às faixas de menor renda e direcionando recursos públicos para a aquisição de terras para produção de HIS. Contudo, ainda há muitos desafios a serem superados, sobretudo em relação às formas de acesso à moradia e permanência pelos mais pobres e ao controle social pelos atores envolvidos, questões centrais à produção em ZEIS 3. Essas questões foram identificadas no processo de revisão do Plano Diretor e na análise da ZEIS 3 C 016 (Sé), inserida no perímetro do Projeto Nova Luz, estudo de caso desse trabalho. Os governos federais, estaduais e municipais têm utilizado como política majoritária, quando não exclusiva, a produção habitacional via financiamento da propriedade individual. Enquanto isso, o Programa Locação Social, que possui grande potencial para atender a população mais vulnerável e impedir que os subsídios públicos sejam transferidos para o mercado e consecutivamente para faixas de renda mais altas, permanece sem investimentos, e a ineficácia da produção habitacional em garantir não apenas o acesso, mas a permanência dos pobres em áreas bem localizadas, permanece inalterada. / This work is part of the debate on the challenges in ensuring inclusive housing for low-income population in central areas with real estate valuation and gentrification processes. This discussion is based on the analysis of the ZEIS 3 in Sao Paulo which, after ten years of it\'s implementation on the Master Plan 2002, had not achieved their objectives despite the instrument\'s potential, whether as a result of low production and inadequate use of ZEIS 3 by public administrations or due to legislation limitations. The Master Plan review held in 2014 brought important advances to the regulations on ZEIS 3, prioritizing lower income groups and directing public funds to acquire land for the production of HIS. However, there are still many challenges to be overcome related to the forms of access to housing and residence by the poor, and social control by the actors involved, issues that are central to production in ZEIS 3. Those points are identified in the analysis of the ZEIS 3 C 016 (Sé), inserted on the Nova Luz Project perimeter - study case of this work. Federal, state and local governments have used as political majority, if not exclusive, housing production via funding of private property. Meanwhile, the Social Rental Program has great potential to serve the most vulnerable population and prevent that public subsidies are transferred to the market and consecutively for higher income levels, nevertheless remains without investment. And the ineffectiveness of housing production to ensure not just access, but the permanence of the poor in well located areas, remains unchanged

Investigação crítica dos processos de intervenção urbana em áreas centrais históricas. Analisa o aprofundamento das formas de segregação causadas pela valorização desses espaços, a redefinição do papel da cultura e a contraposição entre discursos e políticas, revelando a contradição entre produção socializada do espaço e sua apropriação privada. Discute aspectos do processo de empresariamento da produção da cidade, que incorpora o Patrimônio Cultural de áreas históricas às dinâmicas de promoção das cidades no mercado mundial, no qual a diferenciação é fundamental à competitividade. Trata-se da mercantilização da cultura que resulta na banalização da paisagem urbana, reduz e simplifica aspectos culturais, convertidos em objetos de consumo. Propõe o estudo de intervenções realizadas no Centro Histórico de Salvador e no Bairro do Recife. Para tanto, estabelece marcos conceituais específicos, definidos a partir dos elementos definidores da Urbanalização e do Processo de Containerização do Espaço Urbano e de questões relativas à preservação do Patrimônio Cultural, considerando-se as relações entre Patrimônio Arquitetônico, Patrimônio Imaterial e as formas de vivência estabelecidas no território. Nesse sentido, o turismo, que privilegia as atividades de comércio e serviço em detrimento da habitação, é a chave de inserção dos marcos conceituais propostos e revela o processo de substituição e/ou afastamento dos grupos de usuários locais. Em nossas análises encontramos, no lugar do Turismo Cultural, apresentado como um modelo adequado para conciliar rentabilidade econômica, melhoria da qualidade do ambiente urbano e preservação do Patrimônio Cultural, um turismo predatório, direcionado para o mercado e voltado à média e alta renda, situação que privilegia grupos específicos direcionados ao consumo e compromete significativamente Identidades Culturais anteriormente estabelecidas. Em meio ao Processo de Privatização do Espaço Urbano, observa-se o comprometimento da cultura local face à ausência de seus agentes produtores e a desarticulação da dinâmica urbana cotidiana. A preocupação com essa temática se justifica porque o processo de conformação de novas dinâmicas urbanas compromete, ao menos em parte, a paisagem urbana anteriormente constituída. Sem as formas de apropriação e usos cotidianos anteriores, atrelados ao Patrimônio Imaterial e aos vínculos estabelecidos com o tempo, o que concede ao Patrimônio Arquitetônico e ao espaço urbano características específicas, vemos a transformação da paisagem em um cenário artificial, vigiado e controlado, para usos dirigidos, em horários determinados. Neste quadro de análise, a tese pretende contribuir com o debate sobre as formas contemporâneas de produção do espaço urbano, especialmente quanto ao papel das Áreas Centrais Históricas, levando à reflexão quanto às nuances entre a preservação de sua paisagem particular e os processos de banalização a que estão sujeitas. / Critical investigation of the urban intervention processes in historic central areas. It analyzes the deepening of the segregation forms caused by the appreciation of these spaces, the redefinition of the culture role and the contrast between discourses and policies, revealing the contradiction between socialized production of space and its private appropriation. It discusses aspects of the production of the city entrepreneurship process, which incorporates the Cultural Patrimony of historical areas to the promoting dynamic of the cities in the world market, in which differentiation is the key to competitiveness. This is the commodification of culture that results in the trivialization of the urban landscape, reduces and simplifies the cultural aspects converted into objects of consumption. It proposes the study of interventions realized in the historic center of Salvador and in the Recife District. To do so, it establishes specific conceptual frameworks, defined from the defining elements of the Urbanalization and Containerization Process of the Urban Space and of issues related to the preservation of the Cultural Patrimony, considering the relationship between Architectural Patrimony, Intangible Patrimony and ways of living established in the territory. In this sense, tourism, which focuses on the activities of trade and service over housing, is the key of the integration of proposed conceptual frameworks and reveals the process of replacement and/or removal of local user groups. In our analysis we have found, in the place of Cultural Tourism, presented as a suitable model for reconciling economic profitability, improvement of the urban environment quality and preservation of Cultural Patrimony, a predatory tourism, directed to the market and geared to middle and high-income, status which privileges specific groups targeted to consumption and significantly undermines Cultural Identities previously established. Amid the Privatization Process of Urban Space, there is the commitment of the local culture with the absence of its producing agents and the disarticulation of the quotidian urban dynamics. The concern with this topic is justified because the process of shaping new urban dynamics compromises, at least in part, the urban landscape previously constituted. Without the appropriation forms of and earlier quotidian use, linked to the Intangible Patrimony and to the links established along the time, which gives to the Architectural Patrimony and to the urban space specific characteristics, we see the transformation of the landscape in an artificial setting, monitored and controlled to directed uses, at certain times. In this framework of analysis, the thesis aims to contribute to the debate on contemporary forms of urban space production, especially regarding to the role of Historical Central Areas, leading to a reflection about the nuances between preserving their particular landscape and the trivialization processes to which they are subjected.

A área central do município de São Paulo apresenta um elevado déficit habitacional frente a um parque imobiliário vago e obsoleto, o que resulta em um constante conflito social, motivado pelos movimentos populares de moradia, através das ocupações desses imóveis. Este trabalho, com base em três estudos de caso, identifica e sistematiza os pontos relevantes que devem ser considerados, culminando nas diretrizes a serem seguidas no estudo de viabilidade de empreendimentos de habitação de interesse social, realizados por meio da reabilitação de edifícios antigos, ou seja, produzir moradias para a população de baixa renda recuperando imóveis obsoletos. As diretrizes estão dividas de acordo com os serviços de execução da obra, nos quais está destacado o que deve ser avaliado e como avaliar cada um dos itens relevantes para o processo. / The central area of the city of São Paulo presents a high dwelling deficit in comparison to a vague and obsolete mass of buildings, which results in constant social conflict, moved by popular living movements, through illegal of those buildings. This work, based on three case studies, identifies and groups the relevant points that should be considered, leading to the premises to be followed in the feasibility study of social interest building implementation, made through the recovery of old buildings, meaning, producing means of living for the low income population recuperating obsolete buildings. The guidelines are divided and based on the services, in which is detached what should be evaluated and how to evaluate each one of the relevant items for the process.

Este trabalho discute a importância da Política Habitacional voltada à Habitação de Interesse Social no Centro de São Paulo como forma de requalificação do espaço urbano e principalmente como garantia do direito à moradia e direito à cidade, na produção de uma cidade mais democrática e humana. Aborda mais especificamente a atuação do Programa Federal Minha Casa Minha Vida nessa área em sua Faixa 1 a partir dos únicos três empreendimentos existentes até o momento, viabilizados pela Unificação das Lutas de Cortiço e Moradia - ULCM, movimento de moradia mais antigo em atuação na cidade de São Paulo. A partir da experiência profissional no processo de viabilização e de execução de obra desses projetos, debate-se a operacionalização do Programa, bem como de seus limites e possibilidades, visando seu aprimoramento e contribuição dentro de uma Política Habitacional para o Centro. / This dissertation discusses the importance of the Housing Policy focused on Social Housing in the Center of São Paulo as a way of requalifying urban space, and especially as a guarantee of the right to housing and the right to the city, in the production of a more democratic and humane city. It addresses more specifically the performance of the Federal Housing Program Minha Casa Minha Vida in this area in Track 1, which serves lower-income families, based on the only three existing projects to date, made possible by the Unification of Tenement-Housing Struggles - ULCM, the oldest housing movement in action in Sao Paulo. From the professional experience in the process of feasibility and execution of work of these projects, discusses the operationalization of the Program, as well as its limits and possibilities, aiming at its improvement and contribution within a Housing Policy for the Center.

Esta pesquisa visa desenvolver uma reflexão crítica a respeito das formas de apropriação atuais e desejáveis nos moldes de um uso democrático e socialmente justo dos espaços públicos na área central de São Paulo, dentro do contexto de re-apropriação da área por diferentes atores sociais. / This dissertation develops a critical reflection of the claims and uses by many social actors of public spaces in downtown Sao Paulo. It analyses current and potential approaches, following values of democracy and social justice.