Vår uppsats syftar till att undersöka hur kapitalvinstbeskattningen på fastigheter och amorteringskraven på de lån som tas påverkar rörligheten på bostadsmarknaden idag. Vi kunde se att ämnet ofta är med i debatt men att det ändå inte utförts mycket studier i Sverige men det visade sig finnas studier som gjorts i USA. Vi har i vår studie på ett liknande sett valt att studera hur amorteringskravens införande påverkat bostadspriserna och hushållens utgifter genom att vi jämfört statistik, innan respektive efter dessa regleringars införande. Vi har valt att fokusera på enskilda fall då vi selektivt har valt ut 17 kommuner att undersöka. Detta kan beskrivas som en ”multiple case study” där vi vid varje enskilt fall gör en kvantitativ analys genom insamlad data. Det finns enligt teorin flertalet olika sorters inlåsningseffekter, exempelvis då hushåll aktivt väljer att undvika kostnader då deras nya boende kommer leda till högre månadskostnader efter flytt. Den data vi samlat in visar på att det i flertalet av de studerade kommunerna blir en betydande kostnad som uppkommer då individer väljer att flytta. Med tanke på den prisutveckling som skett på både bostadsrätter och villor över de senaste 20 åren borde respektive hushåll behöva låna mer pengar och därmed dra på sig högre kostnader även om de väljer att flytta till en mindre bostad. Teorin nämner ekonomiska inlåsningseffekter och inom dessa är vinstdriven inlåsning något som uppstår i samhällen som är liberala och globaliserade. Vår empiri visar på att de individer som bott en längre tid i en villa har fått en kraftig värdeökning på sina bostäder. Detta innebär att de behöver skatta mer, vilket är att se som en kostnad, vilket gör att de tjänar mindre när de säljer sina bostäder. Ökade skattekostnader leder enligt teorin till att benägenheten att flytta minskar. För varje 1000 USD, ca 10 000 kronor, som skattekostnader ökar minskar individens och hushållens benägenhet att flytta med 1 procent. Genomsnittet för de 17 studerade kommunerna ligger på ca 369 000 kronor vilket då borde innebära en minskning i benägenhet att flytta med 36,9 procent. Då tanken med amorteringskraven är att hushåll inte ska belåna sig lika högt som tidigare så kommer folk att bli mer restriktiva i sitt lånande vilket då gör att priserna kommer falla. Detta kommer innebära att de som köpt bostäderna då inte vill sälja eftersom de gör en förlust vilket i globalt och liberalt samhälle är ett vardagligt tänk. Därmed finns det inga bostäder som kan tänkas att säljas, flyttkedjornas rörlighet hämmas och inlåsningseffekter uppstår. Vår insamlade data visar på att det första amorteringskravet hade den efterfrågade effekten till viss del då priserna innan, under och kort efter just själva införandet av det första amorteringskravet minskade. Detta är dock mer påtagligt för bostadsrätter där det tydligt framgår att priserna per kvadratmeter sjönk medann K/T-talet för villor, trots att även kvadratmeterpriserna för dessa sjönk, låg kvar på mer stabila nivåer. Det tolkar vi som om att de skatteregler och amorteringskrav som finns idag leder till att folk inte vill flytta då de drar på sig stora kostnader vid en eventuell flytt. Både direkta, vinstskatten, men också retroaktiva i form av ökade månadskostnader. / This thesis analyzes the capital income taxes on real estate and the amortization of loans whether it will have an effect on the real estate market. The topic is up for debate but still not many studies have been made in Sweden. We found studies in the USA and have conducted our research in a similar way of studying the effects of the amortization requirements effect on the accommodation price and households costs. This is done by comparing statistics before and after the amortization requirements have been imposed. We decided to focus on specific cases and have chosen 17 different municipalities to look into. Our research can be described as a multiple case study where every individual case becomes a quantitative analysis though collected data. Different lock-in effects can be found and for example when a household chooses to avoid costs since a new house will lead in to higher monthly costs. The collected data shows that a majority of the municipalities will have significant increase in costs due to the development of both apartments and villas over the past 20 years. This results in higher loans and cost of moving, even when moving to a smaller accommodation. In the theory, we talk about economic lock-in effects due to a profit driven economy that arises in communities that are liberal and globalized. Our research show that people who have lived in their home for a long time have an accreted value. This accreted value leads to high taxes which can be seen as a cost that will make them earn less when trying to sell their home. Increased capital income taxes will lead to less tendency to move. For every 1000 USD a household pays in property taxes, the likelihood they will move decreases by 1 percent. The average capital gains taxation  of the municipalities studied is 369 000 SEK, which implies the households are less likely to move by 36.9 percent. The idea of amortization requirements is that households should not take as big loans as they would have done before so that people will be more restrictive while taking loans that will lead to falling house prices. This would lead to people who already own their homes to not sell since they will lose money, which in a global and liberal community is a colloquial thought. The result of this is: no housing for sale and the moving chain stops, thus the lock-in effects is inevitable. Our collected data shows that the first amortization requirements had the requested effect on the price before, under and for a short period of time after the imposition decline. However the effect is more significant on dwellings where falling square-meter prices clearly appears while the K/T numbers for houses dropped but still remains stable. We infer the tax law and amortization requirements today will lead to less people moving since it will result in increased costs with a potential move. Both direct, capital income taxes but also retroactive monthly costs.

Bostad är för de flesta den största investeringen en person gör och finansieras med hjälp av bolån. Bolån medför makroekonomiska risker, till följd av höga skuldkvoter och minskad konsumtion. För att minska dessa infördes år 2016 samt år 2018 amorteringskrav. Amorteringskraven kan ses som mindre reglering hos bankerna men är av många ansedd som ett komplext införande. Rådgivare på svenska banker är de som ansvarar för utlåning till privatpersoner och de har behövt anpassa sig efter de nya regelverken. Syftet med studien är att undersöka hur amorteringskraven påverkat bolånerådgivare i form av stress, standardiserad arbetsprocess och inlärning. Detta för att undersöka om det upplevdes som stressande att behöva anpassa sig till amorteringskraven. Vidare undersöktes vilka konsekvenser amorteringskravens införande fått för bolånerådgivares arbete, huruvida det i takt med ett ökande antal regleringar blivit mer standardiserat. Slutligen studerades om amorteringskraven upplevdes som svåra att lära sig eller implementera i det dagliga arbetet. Genom en kvantitativ forskningsmetod, har rådgivare svarat på en enkät baserad på studiens syfte. Tidigare studier har i större utsträckning fokuserat på amorteringskravens ekonomiska konsekvenser samt hur de påverkat bostadsmarknaden. Syftet med studien är därmed intressant att undersöka utifrån ett yrkesprofessionellt perspektiv.  Resultatet av studien visade ett samband mellan amorteringskravens införande och en ökad stressnivå hos rådgivarna. Resultatet stödjer även tidigare forskning vad gäller att rådgivarna upplevt att amorteringskraven bidragit till en mer standardiserad arbetsprocess. Däremot fanns det inget stöd för att amorteringskraven varit svåra att lära sig eller att implementera i arbetet med bolånerådgivning. / For most people, housing is the biggest investment in life, and it is financed by mortgages. However, this entails macroeconomic risks as a result of high debt ratios and reduced consumption. To reduce these risks, amortization requirements were introduced in 2016 and 2018. The amortization requirements can be seen as a minor regulation for the banks, but it is considered by many to be a complex regulation. Advisors in Swedish banks are the ones responsible for lending to private individuals and have therefore had to adapt to the new rules. The purpose of the study is to investigate how the amortization requirements has affected mortgage advisors in terms of stress, standardized work process and learning. This is with the reason to examine investigate whether it was considered stressful to have to adapt to the amortization requirements. Furthermore, the consequences of the introduction of the amortization requirements for the work of mortgage counselors were examined, whether, as a growing number of regulations became more standardized. Finally, it was studied whether the amortization requirements were perceived as difficult to learn or implement in the mortgage advisors daily work. Through a quantitative research, advisors have responded to a survey based on the purpose of the study. Previous studies have focused to a greater extent on the financial consequences of the amortization requirements and how they have affected the housing market. The purpose of the study is thus interesting to investigate from a professional perspective.   The results of the study showed a link between the introduction of the amortization requirements and an increased stress level of the advisers. The result also supports previous research in that the advisers considered that the amortization requirements contributed to a more standardized work process. However, there was no support for the fact that the repayment requirements were difficult to learn or implement in the work of mortgage counseling.

This bachelor thesis aims to study the relationship between higher capital costs and the households' ability to repay their loans as well as how this affects the housing market. The work studies three areas in three different municipalities in the Stockholm region. The limitations for this report were that it primarily focused on areas that have relatively new housing developments where the interest rate was the sole alternating variable. Today, the interest rates for housing loans are very low which has resulted in that Swedish people has record breaking high leverages. Recently, a new amortization requirement was adopted. This will affect all households when they take new loans with an LTV of 50 percent. House prices in Sweden are at a historically high level, especially in the Stockholm region. Households’ expectations play a large impact on prices, and some experts believe that the market today is overvalued and that we are in a housing bubble, which, if it bursts, can bring negative impact on the housing market. Consequently, migration and housing demands has not previously been seen at these levels in Stockholm. In this paper, we intend to examine how rising interest rates will affect households with different leverage ratios in three different municipalities in the Stockholm county region. Utilizing data from sources such as InsightOne and Konsumentverket among others a spreadsheet was created comparing four different typical households that reflect the most common household composition within the selected municipalities. The disposable income, after all expenses for accommodation and necessities accounted for, will be examined. We will also analyze how these households would cope in a scenario where changing fundamentals give households higher housing costs and further how the selected municipalities, all of which have a relatively high rate of construction, would be affected by a sudden drop in prices on the market. A spreadsheet with data from Statistics Sweden was also set up to investigate the percentage of all households in Stockholm that have the same capital costs as a custom range of the selected mosaichouseholds’. Our results show that not all households could cope with increased housing costs such as higher interest rates among other factors. According to the calculated budget estimate for each typical household, it was concluded that some households would be unable to cover their monthly necessities. In a scenario where this would become reality, the households with a high leverage and a high interest rate would have a much smaller amount of money to live on each month. This would lead to a reduction in consumption and a decrease in demand for housing, which would result in a less secure position in the housing market and force households to reassess its choice of timing for this type of investment. Ultimately this could lead to vacancies in the municipalities we investigated that are located quite a bit outside the city center. Based on our results, we consider the hypothesis proven; due to half of the mosaic households in the study reflecting a deficit in their budget when the leverage and interest rates peaked at high levels. Based on the income statistics from SCB, we could also deduce that 49.8 percent of all households in the Stockholm region displayed a lower annual income than the investigated mosaic households. Consequently, these households would demonstrate a greater deficit in their budget if their housing costs rose. / Kandidatarbetet syftar till att studera hur högre kapitalkostnader påverkar hushållens betalningsförmåga och vilka effekter det kan få på bostadsmarknaden. I arbetet undersöks tre områden i tre olika kommuner i stockholmsregionen. I rapporten finns begränsningen att räntorna är den enda variabeln som ändras och att det i de områden som undersöks finns relativt nyproducerade bostäder. I dagsläget är räntenivåerna väldigt låga för bostadslån och det har medfört att svenskarna aldrig någonsin har varit så högt belånade. Nyligen har även ett nytt amorteringskrav antagits, vilket kommer att påverka alla hushåll som tar nya lån med en belåningsgrad över 50 procent. Bostadspriserna ligger idag på en historiskt hög nivå och speciellt hög är prisutvecklingen i Stockholmsregionen. Hushållens förväntningar har en stor inverkan på priserna och vissa experter menar att marknaden idag är övervärderad och att vi befinner oss i en bostadsbubbla som, om den spricker, kan innebära stora negativa konsekvenser för bostadsmarknaden. Samtidigt har inflyttningen och efterfrågan på bostäder aldrig varit så hög som nu inom Stockholms län. I denna uppsats avser vi att undersöka hur en stigande ränta kan påverka hushåll med olika belåningsgrader i tre olika kommuner inom Stockholms län. Med hjälp av data från bland annat InsightOne och Konsumentverket har en kalkyl för fyra olika typhushåll ställts upp som speglar den vanligaste hushållssammansättningen i de valda områdena. Här kommer sedan den disponibla inkomsten efter att alla utgifter för boende och nödvändigheter är betalade att undersökas. Vi kommer därefter att analysera hur dessa hushåll skulle klara sig i ett scenario där förändrade fundamentala faktorer ger hushållen högre boendekostnader och vidare hur de valda kommunerna, som alla har en relativt hög nybyggnadstakt, skulle komma att påverkas av ett plötsligt prisfall på marknaden. Dessutom har en kalkyl med data från SCB satts upp för att undersöka hur många procent av alla hushåll i Stockholms län som har samma årsinkomst som ett anpassat intervall av de valda mosaichushållen. Våra resultat visar att inte alla hushåll skulle klara av ökade boendekostnader, exempelvis som en följd av högre räntor. De skulle alltså gått med underskott varje månad enligt den budget vi ställt upp för varje mosaichushåll och som redovisar de viktigaste utgifterna ett hushåll med denna sammansättning har. I ett scenario där detta blir verklighet skulle alltså hushåll med en hög belåningsgrad och höga räntor få en betydligt mindre summa pengar att leva på varje månad efter att alla nödvändiga kostnader är betalde, vilket skulle leda till en minskad konsumtion och minskad efterfrågan på bostäder. Detta skulle i sin tur leda till ett osäkrare läge på bostadsmarknaden, vilket skulle få ytterligare hushåll att omvärdera sitt val av tidpunkt för denna typ av investering. I slutändan skulle detta kunna komma att leda till vakanser i de kommuner vi valt att undersöka och som ligger någon eller några mil utanför innerstaden med dess ständigt höga efterfrågan på bostäder. Utifrån våra resultat kan den uppställda hypotesen styrkas. Detta då hälften av de mosaichushåll vi utgick ifrån i undersökningen visade ett underskott i sin budget då ränta och belåningsgrad låg på en hög, om än inte orimlig, nivå. Utifrån inkomststatistiken från SCB kunde vi även utläsa att hela 49.8 procent av alla hushåll inom Stockholms län har en lägre årsinkomst än de undersökta mosaichushållen, vilket innebär att dessa hushåll skulle visa ett större underskott i sin budget om deras boendekostnader ökade.

After the financial crisis in 2008 Sweden implemented a stricter monetary expansionary enforcement trying to stabilize the overall economy of the country. These measures have led to discussions about secular stagnation and an increased savings glut when the interest rate is lowered.Between 2013 and 2018, Stockholm has seen an increase of construction levels trying to meet the market demand of a somewhat neglected supply of housing. The import of the new tenant-owned assets has shown indications of not fulfilling the market demand as after stricter amortization requirements was implemented, the possibilities to purchase these assets has been somewhat limited.The research will focus on four inner city areas in Stockholm between the timeline, aiming to determine the household effect of a larger intake of supply and implemented regulations onto the price point of tenant-owned assets.Regression analysis is utilized to statistically determine the effects of these market conditions together with an overall analysis of the imposed dataset with a theoretical framework capitalizing models of the Stock-flow theory, Tobin’s Q and the four-quadrant model.Statistically the research regression model is built up with newly imposed variables such as user cost and new supply together with a variation of other independent variables determining effects the variables have had on the price development of tenant-owned assets. The empirical analysis then researches the mentioned scenarios together with individual area analysis in all of the specific research areas imposed by a hedonic cross-sectional method.The results of the paper indicate the amortization requirements as having a large part of the declining price development within the research areas. The new supply entering the market has had a small effect. Nevertheless, the intake of new supply has been greater than previous years, amounting to 30% over thetransaction volume at the end of 2018 indicating a large supply of tenant-owned assets that are not being sold.We conclude that the market is not in equilibrium and together with a large intake of new supply in a certain segment and strict amortization requirements, the price development has decreased indicating myopic and herd behavior by construction firms and developers that are advised to further increase and advance their strategies as well as tactics with deeper market analysis before processing new construction. / Till följd av finanskrisen år 2008 implementerades striktare monetära krav på bostadsmarknaden med syftet att stabilisera ekonomin i landet och minska skuldsättningen hos hushållen. Dessa krav har skapat diskussioner om sekulär stagnation och en ökad benägenhet att spara vid låg ränta.Mellan 2013 och 2018 har Stockholm haft en betydlig ökning av nybyggda bostäder för att möta den efterfrågan som tillkommit som följd av tidigare låg byggnation. Tillkomsten av nya bostäder på marknaden har visat indikationer på att de inte möter den påstådda efterfrågan, detta till följd av de konsekvenser som striktare amorteringskrav har haft på hushållens förmåga att få tillgång till bostadslån.Denna uppsats kommer att fokusera på bostadsmarknaden i fyra områden av Stockholms innerstad med fokus på tidsramen innan samt efter implementeringen av amorteringskraven i samband med den ökade byggnationen. Målet är att redogöra för effekten på bostadspriserna av den ökade byggnationen i samband med de striktare amorteringskraven.Uppsatsen kommer att tillämpa regressionsanalys för att statistiskt kunna avgöra effekten av amorteringskraven samt nybyggnationen med data från Bostad 2.0 i samband med ett teoretiskt ramverk bestående av Stock-flow, Tobin’s Q och Four-Quadrant modellen.Regressionsmodellen består av variabler som beskriver hushållens kostnader och mängden nytt utbud med en variation av andra oberoende variabler som bestämmer prisnivån på en bostad som storlek, antal rum, område och tiden för försäljningen.Resultatet av analysen påvisar att amorteringskraven har haft en betydande effekt av den nedåtgående prisutvecklingen i Stockholms innerstad. Den stora mängd nytt utbud har haft en liten effekt men transaktionsnivån har sjunkit vilket indikerar på att många bostäder inte har blivit sålda.Slutsatsen är att marknaden är i obalans där en stor mängd nytt utbud inte möter efterfrågan. Priset på bostäder har sjunkit det senaste året till följd av amorteringskraven och mängden nytt utbud indikerar att bostadsutvecklare inte har lyckats förutsemarknadsutvecklingen där bättre modeller och strategier behövs med mer djupgående analyser för att i framtiden kunna tillgodose marknadsutvecklingen för nybyggnation.