De svenska hushållen har idag en rekordstor skuldsättning, där bolån ofta utgör den största delen av hushållens skuld. Värdet på bostäder har ökat kraftigt sedan början på 1980--‐talet, vilket är en starkt bidragande anledning till den ökade skuldsättningen. I ett försök att kyla ner prisutvecklingen på bo--‐ städer införde finansinspektionen ett bolånetak under år 2010. Dock fick detta inte den önskade effekten utan ledde istället till att andelen blancolån ökade, medan storleken på bolån minskade. Detta har lett till att ett eventuellt amorteringskrav börjat diskuteras. Amorteringskravet skulle leda till att skuldsättningen minskar, men frågan är om det är det bästa sättet för hushållen att få ner sin skuldsättning. Skuldsättningsgraden kan påverkas på två sätt: antingen genom att minska hushållet skulder eller genom att öka hushållets egna kapital. Att tvinga hushållen att amortera innebär att de måsta använda sitt begränsade kapital till att betala av på sitt lån när de istället skulle kunna använda kapitalet till investeringar. Hushållen skulle på så sätt kunna skapa sig en högre nettoförmögenhet, genom till exempel investeringar på aktiemarknaden. Om man väljer att kliva ifrån amorteringskravet blir frågan för hushållen hur de ska välja att fördela sitt kapital på amortering och alternativinvestering. Hushållen står alltså inför ett portföljval där portföljen består av amortering och alternativinvestering. Syftet med studien är att undersöka om en investering på aktiemarknaden, historiskt sett, gett en överavkastning och högre nettoförmögenhet än amortering av ett bostadslån. Syftet är även att komma med en rekommendation på fördelning av eget kapital mellan amortering av bostadslån och investering på aktiemarknaden. Ett antal avgränsningar görs i studien. Dels ses inte bostaden som en tillgång i sig, detta i sin tur leder till att ingen hänsyn tas till hävstångseffekten på den del av kapitalet som är investerat i fastigheten och därigenom incitamentet att inte amortera. Dessutom görs en avgränsning i delen med risk av portföljen, då den endast kan innehålla amortering och aktier. Resultatet visar att en investering på aktiemarknaden gett en kraftig överavkastning och högre nettoförmögenhet än vid amortering. Vidare visar resultatet att aktiemarknaden varit väldigt mycket mer volatil än avkastningen från att amortera. Detta syns på exempelvis värdeackumulering som har gått upp och ned, medan den för amorteringen varit helt linjär. När det gäller den optimala portföljen visar resultatet att om bolåneräntan är låg och man förväntar sig en låg avkastning på aktiemarknaden så ska den absoluta majoriteten av kapitalet allokeras till amortering, men allt eftersom en av variablerna ökar bör mer och mer kapital tillföras aktiemarknaden. Dessutom visar resultatet att på grund av ränteavdraget som hushållen får genomföra i Sverige uppstår situationer när inget kapital ska fördelas till amortering. Dessa situationer uppstår när differensen mellan den riskfria räntan och bolåneräntan är mindre än 30 procent av bolåneräntan. Slutsatsen som dras från resultatet är att amortering bör ske när räntan är låg och förväntningarna på aktiemarknaden är låga. Detta eftersom ränteavdraget gör att avkastningen på att amortera hamnar under den riskfria räntan vid höga bolåneräntor. Hushållen bör dock ha i åtanke att amorteringen inte innebär någon tillgångsspecifik risk för värdeackumulationen, men det gör alternativinvesteringen. Hushållen bör således fundera kring sin riskaptit i sitt val av amortering eller alternativinvestering.

Till följd av att hushållens inkomster inte ökar i samma takt som hushållens skulder, har finansinspektionen på senare år strävat efter att införa ett amorteringskrav i svensk rätt. Sverige har även fått påtryckningar från Europeiska unionen att vidta åtgärder för att korrigera den rådande situationen med allt högre belåningsgrader hos hushållen. De flesta är överens om att ett amorteringskrav är en nödvändig åtgärd, dock har kritik riktats mot regleringen av amorteringskravet som Regeringen har föreslagit. Propositionen som lämnats till Riksdagen innebär ett bemyndigande till Finansinspektionen att lämna föreskrifter. Finansinspektionen ska förskriva om amorteringskrav inom uppdraget för makrotillsynen. För att ett bemyndigande ska vara grundlagsenligt får det inte avse något område som räknas upp i 8 kap. 2 § Regeringsformen. I teorin kommer en sanktion på grund av en överträdelse av bestämmelser om amorteringskrav att träffa förhållandet mellan kreditgivare och Finansinspektionen. Kritik har riktats mot att amorteringskravet kommer träffa det område som 8 kap. 2 § 2p. Regeringsformen nämner, förhållandet mellan enskild och det allmänna. Om amorteringskravet skulle anses träffa det nämnda förhållandet innebär det att bemyndigandet inte är grundlagsenligt. Av vikt, för att avgöra huruvida det är inkonstitutionellt eller inte, är en bedömning, om amorteringskrav hör till det offentligrättsliga området eller det civilrättsliga området. Gränsdragningen har tidigare uppmärksammats av Lagrådet, men utan en tydligt lösning på problemet. Många remissinstanser har lämnat svar på förslaget om amorteringskrav, svar som i de flesta fall talar för amorteringskrav men även ifrågasätter huruvida bemyndigandet är konstitutionellt eller inte. Om en statlig utredning hade tillsatts år 2014, när tankarna om amorteringskrav började, hade frågan utretts noggrant och troligtvis hade ett förslag som inte är kan ifrågasättas varit framlagt idag.

Under de senaste åren har de svenska hushållens tilltagande skuldsättning varit föremål både för debatt och politiska åtgärder. Denna uppsats undersöker effekterna av 2018 års amorteringskrav på relativpriserna mellan bostadsrätter i Uppsala. Hypotesen är att bostadsområden där det bor en stor andel unga ska ha förlorat mer i värde än övriga områden. Denna prediktion härleds från dels konsumtionsteori och dels en prissättningsmodell för bostadsrätter. Studien genomförs genom att analysera paneldata över genomsnittliga månatliga försäljningspriser i 50 bostadsområden mellan juni 2016 och februari 2019. I uppsatsen jämförs prisutvecklingen i bostadsområden med en stor andel unga invånare med prisutvecklingen i bostadsområden där det bor en liten andel unga. Resultatet från analysen visar inte på några statistiskt säkerställda samband mellan den relativa prisutvecklingen och genomförandet eller offentliggörandet av amorteringskravet. Detta är i linje med tidigare forskning på området men kontrasterar samtidigt ekonomisk teori och uttalanden från vissa politiska debattörer.

Amorteringskravet infördes som en åtgärd för att minska de möjliga risker som följde av hushållens stigande skuldnivåer. Reformens införande har debatterats flitigt då somliga hävdar att den lett till oönskade fördelningseffekter. Uppsatsen ämnar fastställa om unga som grupp har blivit negativt påverkade av amorteringskravet jämfört med äldre vuxna, samt undersöka om bolånereformen har medfört fördelningseffekter bland unga från olika inkomstområden. Undersökningen sker genom analys av enrummare i låg- och höginkomstområden inom Stockholm, Göteborg och Malmö kommun. Metoden som används är Difference-in-Differences och bygger på paneldata över de genomsnittliga månatliga kvadratmeterpriserna mellan mars 2015 - mars 2017. Resultatet fastställer ej att unga har blivit annorlunda påverkade jämfört med äldre vuxna. Det visar inte heller på statistisk signifikanta skillnader bland unga från olika inkomstområden. Detta skiljer sig från tidigare forskning, som hävdat att reformen påverkat unga vuxna i högre utsträckning än äldre vuxna, samt att reformen medfört fördelningseffekter bland unga med olika inkomstbakgrund.

I juni 2016 införde Finansinspektionen, i samtycke med regeringen, ett amorteringskrav för nya bolån med avsikten att minska de svenska hushållens skuldsättning. Syftet med uppsatsen är att analysera den effekt amorteringskravet har haft på bostadspriser inom den svenska marknaden för bostadsrätter. Detta har genomförts med en ekonometrisk modell, samt med stöd av nationalekonomisk teori och tidigare forskning. Studien har fokuserat på förändringen i bostadspriser för bostadsrätter i Sveriges tre största kommuner, Stockholm, Göteborg och Malmö. Resultatet visar på en statistiskt och ekonomiskt signifikant negativ effekt av amorteringskravet i Stockholms kommun medan resultatet för de två övriga kommunerna inte går att statistiskt säkerställa. Vidare visar uppsatsen att de faktorer som bestämmer bostadspriser går i en riktning som påverkar priserna positivt och begränsar amorteringskravets effekt på bostadspriser. / On June 1, 2016, the Swedish Financial Supervisory (Finansinspektionen), in agreement with the Swedish government, imposed an amortization requirement for new housing loans with the intention of reducing the households’ indebtedness. The purpose of this paper is to analyze the effect of the amortization requirement on housing prices in the Swedish housing market. This has been executed using an econometric model and with the support of economic theory and previous research. The study has focused on the change in housing prices in condominiums in Sweden’s three largest municipalities, Stockholm, Göteborg and Malmö. The result shows a statistically and economically significant negative effect of the amortization requirement in the municipality of Stockholm, while results for the other two municipalities fail to show statistical significance. Furthermore, this paper shows that factors determining housing prices have developed in a way that positively affects housing prices and limits the effect that the amortization requirement have on housing prices.

Hushållens höga skuldsättning är något som har ökat de senaste åren. Hushållens skuldsättning har blivit så hög att regeringen har ifrågasatt den finansiella stabiliteten och landets tillväxt. Flera åtgärder har införts för att kontrollera den höga skuldsättningen som kan leda till finansiella stabilitetsrisker. 2016 införde Finansinspektionen amorteringskravet som åtgärd vilket innebär att hushåll som har en hög belåningsgrad tvingas amortera en viss procent av sitt bolån. År 2018 införde Finansinspektionen en skärpning av amorteringskravet då skuldsättningen fortfarande låg på en hög nivå. Låga räntor och hög tillväxt i kombination med hushållens höga skulder i förhållande till inkomster i Sverige innebar en ökad risk för samhället och därav infördes skärpningen av amorteringskravet. Vidare har sparandet i finansiella tillgångar i Sverige ökat med 165% under de senaste 20 åren. Utav detta utgör fondsparande en stor del. Finansinspektionen nämner att amortering är ett tvångssparande i sin bostad som kan innebära en minskning av andra typer av sparande, till exempel fondsparande. Amorteringen innebär också ett sparande i sin bostad vilket innebär en investering inom fastighetsbranschen. Utöver detta har också amorteringskraven dämpat bostadspriserna vilket är en orsak till att investerare säljer av fastighetsfonder. Om amorteringskravet samt skärpningen av amorteringskravet påverkar hushållens sparande i fonder är ett outforskat ämne och denna studie syftar till att fylla detta forskningsgap. Tidigare forskning har endast sett till fondkapitalflöden och dess samband med andra faktorer och inte sambandet med amorteringskraven. Studien undersöker om amorteringskraven har haft en påverkan på hushållens sparande i fonder. Resultaten från studien visar på att amorteringskravet samt skärpningen av amorteringskravet har ett negativt samband med fondkapitalflöden. Detta innebär att amorteringskravet samt skärpningen av det har minskat hushållens sparande i fonder. Resultatet finner stöd för livscykelhypotesen då hushållens övriga sparande korrigeras till följd av ett tvingat sparande genom amorteringskraven. Detta för att optimera konsumtionen samt sparandet under livstiden. Resultaten visar på att Finansinspektionens åtgärd för att minska hushållens höga skuldsättning även påverkar hushållens sparande i fonder. Utöver detta visar resultaten att amorteringskravet inte har haft någon ytterligare påverkan på hushållens sparande till fastighetsfonder då resultatet inte är statistiskt signifikant. Däremot visar resultaten på att skärpningen av amorteringskravet har ett positivt samband med fastighetsfondernas kapitalflöden. Detta innebär att skärpningen av amorteringskravet har ökat hushållens sparande i fastighetsfonder. / Households' high indebtedness is something that has increased in recent years. Household indebtedness has become so high that the government has questioned financial stability and the country's growth. Several measures have been introduced to control the high level of indebtedness that can lead to financial stability risks. In 2016, Finansinspektionen introduced the amortization requirement as a measure, which means that households with a high loan-to-value ratio are forced to repay a certain percentage of their mortgage. In 2018, Finansinspektionen introduced a tightening of the amortization requirement as indebtedness was still at a high level. Low interest rates and high growth in combination with households' high debt in relation to income in Sweden meant an increased risk for the society and hence the tightening of the amortization requirement was introduced. Furthermore, savings in financial assets in Sweden have increased by 165% over the past 20 years. Of this, fund savings make up a large part. Finansinspektionen mentions that amortization is a compulsory saving in their home that can mean a reduction in other types of savings, such as fund savings. The amortization also means saving in their home, which means an investment in the real estate industry. In addition to this, the amortization requirement has also dampened housing prices, which is one reason why investors are selling real estate funds. Whether the amortization requirement and the tightening of the amortization requirement affect households' fund capital flows is an unexplored topic and this study aims to fill this research gap. Previous research has only looked at fund capital flows and their relationship with other factors and not the relationship with amortization requirements. The study examines whether the amortization requirement has had an impact on households' savings in funds. The results from the study show that the amortization requirement and the tightening of the amortization requirement have a negative relationship with fund capital flows. This means that the amortization requirement and its tightening have reduced households' savings in funds. The result finds support for the life cycle hypothesis as households' other savings are corrected as a result of forced savings through the amortization requirement. This is to optimize consumption and savings during the lifetime. The results show that Finansinspektionen's measure to reduce households' high indebtedness also affects households' savings in funds. In addition to this, the results show that the amortization requirement has not had any further impact on household savings to real estate funds as the result is not statistically significant. On the other hand, the results show that the tightening of the amortization requirement has a positive relationship with capital flows to real estate funds. This means that the tightening of the amortization requirement has increased households' savings in real estate funds.

Denna uppsats undersöker den initiala effekten på bostadsrättsmarknaden till följd av det statliga ingripandet på bostads- och kreditmarknaden som amorteringskravets införande inneburit. Effekten av amorteringskravet mäts empiriskt på bostadsrättspriser i Stockholm och Oslo. Faktumet att Sverige och Norge inte infört amorteringskravet samtidigt utnyttjas genom att städerna får turas om att agera kontroll- respektive behandlingsgrupp, i enlighet medDifference in Differences-metoden. Resultaten för både Stockholm och Oslo är signifikanta och indikerar en prisnedgång. En genomsnittlig lägenhet på 50 kvadratmeter i både Stockholm och Oslo har sjunkit i pris med ungefär en halv miljon svenska kronor i relation till hur trenden skulle ha fortsatt utan amorteringskravets införande. Resultaten tyder på att amorteringskravet har varit en effektiv marknadsåtgärd för att dämpa bostadsrättspristillväxten.

No description available.

SammanfattningExamensarbetets titel: Den ekonomiska politiken begränsar flyttviljanSeminariedatum: 2019-05-27Ämne/kurs: FF321FFörfattare: Daniel Bokhari Friberg, Eric Lagerlöf och Jakob GustafssonHandledare: Martin GranderNyckelord: Transaktionskostnad, ekonomisk politik, ränta, amorteringskrav, uppskov,reavinstbeskattning, flyttkedjor, lock-in-effekt.Syfte: Syftet med uppsatsen är att undersöka vilka faktorer som påverkar äldre människors benägenhet att flytta samt vilken effekt den nuvarande ekonomiska politiken har på den svenska bostadsmarknaden. Vidare utreds varför rörligheten och flyttkedjan bland äldre ser ut som den gör med anledning av dessa faktorer.Metod: För att uppnå syftet med uppsatsen har en kvalitativ studie genomförts i form av 15 semistrukturerade intervjuer.Teoretiska perspektiv: Den teoretiska referensramen är uppdelad i två avsnitt, tidigare forskning samt teori. I det första avsnittet berörs främst äldres rörlighet på bostadsmarknaden. I den andra delen återfinns följande rubriker: Marknadsteori, Pristeori bostadsrätter, Transaktionskostnader samt Flyttkedjor.Empiri: Studiens empiri består utav två avsnitt, en dokumentstudie samt ett intervjuresultat. Första delen består utav följande rubriker: Reavinstskatt, Fastighetsskatt och fastighetsavgift, Uppskov, Ränta samt Amortering och amorteringskrav. Intervjuresultatet är uppdelat i två huvudrubriker: Ekonomiska faktorer samt Personliga faktorer.Analys: Studiens intervjuresultat analyseras här med hjälp av den teoretiska referensramen samt tidigare forskning.Slutsats: Sammanfattningsvis vittnar studien om att dagens ekonomiska politik har stor inverkan på äldres flyttbenägenhet. Sveriges höga vinstbeskattning för permanentboende pekar mot en inlåsningseffekt som följaktligen leder till att bostadsbeståndet inte nyttjas optimalt. De ekonomiska faktorerna i kombination med de personliga faktorerna är avgörande för huruvida Sverige ska lyckas bearbeta den tröga rörligheten som råder på dagens bostadsmarknad. / AbstractTitle: The economic policy limits the willingness to moveSeminar date: 2019-05-27Course: FF321FAuthor: Daniel Bokhari Friberg, Eric Lagerlöf and Jakob GustafssonAdvisor: Martin GranderKey words: Transaction cost, economic policy, interest, amortization requirements, suspension, capital gains tax, relocation chains, lock-in effect,Purpose: The purpose of the thesis is to investigate which factors affect older people'sinclination to move and what effect the current economic policy has on the Swedishhousingmarket. As well as, why mobility and the migration chain among the elderly occurspresently as a result of these factors.Methodology: To achieve the purpose of the thesis, a qualitative study has been conducted in the form of 15 semi-structured interviews.Theoretical perspectives: The theoretical frame of reference is divided into two sections,previous research and theory. The first section deals primarily with elderly people's mobility in the housing market. The second section contains the following headings: Market theory,Price theory housing, Transaction costs and Moving chains.Empirical foundation: The study's empirical foundation data consists of two sections, adocument study and a part where the results of the interviews are presented. The first partconsists of the following headings: Capital gains tax, Property tax and Property fees, Deferral, Interest and Amortization and repayment requirements. The interview result is divided into two main headings: Economic factors and personal factors.Analysis: The study's interview results are analyzed using the theoretical frame of reference and previous research.Conclusions: In conclusion, the study testifies that today's economic policy has a great impact on the Elderly migratory propensity. Sweden's highest profit taxation for permanent residents points to alock-in effect which consequently leads to the housing stock not being used optimally. The economicfactors in combination with the personal factors is crucial for whether Sweden will succeed in processingit stagnant mobility that prevails in today's housing market

Vår uppsats syftar till att undersöka hur kapitalvinstbeskattningen på fastigheter och amorteringskraven på de lån som tas påverkar rörligheten på bostadsmarknaden idag. Vi kunde se att ämnet ofta är med i debatt men att det ändå inte utförts mycket studier i Sverige men det visade sig finnas studier som gjorts i USA. Vi har i vår studie på ett liknande sett valt att studera hur amorteringskravens införande påverkat bostadspriserna och hushållens utgifter genom att vi jämfört statistik, innan respektive efter dessa regleringars införande. Vi har valt att fokusera på enskilda fall då vi selektivt har valt ut 17 kommuner att undersöka. Detta kan beskrivas som en ”multiple case study” där vi vid varje enskilt fall gör en kvantitativ analys genom insamlad data. Det finns enligt teorin flertalet olika sorters inlåsningseffekter, exempelvis då hushåll aktivt väljer att undvika kostnader då deras nya boende kommer leda till högre månadskostnader efter flytt. Den data vi samlat in visar på att det i flertalet av de studerade kommunerna blir en betydande kostnad som uppkommer då individer väljer att flytta. Med tanke på den prisutveckling som skett på både bostadsrätter och villor över de senaste 20 åren borde respektive hushåll behöva låna mer pengar och därmed dra på sig högre kostnader även om de väljer att flytta till en mindre bostad. Teorin nämner ekonomiska inlåsningseffekter och inom dessa är vinstdriven inlåsning något som uppstår i samhällen som är liberala och globaliserade. Vår empiri visar på att de individer som bott en längre tid i en villa har fått en kraftig värdeökning på sina bostäder. Detta innebär att de behöver skatta mer, vilket är att se som en kostnad, vilket gör att de tjänar mindre när de säljer sina bostäder. Ökade skattekostnader leder enligt teorin till att benägenheten att flytta minskar. För varje 1000 USD, ca 10 000 kronor, som skattekostnader ökar minskar individens och hushållens benägenhet att flytta med 1 procent. Genomsnittet för de 17 studerade kommunerna ligger på ca 369 000 kronor vilket då borde innebära en minskning i benägenhet att flytta med 36,9 procent. Då tanken med amorteringskraven är att hushåll inte ska belåna sig lika högt som tidigare så kommer folk att bli mer restriktiva i sitt lånande vilket då gör att priserna kommer falla. Detta kommer innebära att de som köpt bostäderna då inte vill sälja eftersom de gör en förlust vilket i globalt och liberalt samhälle är ett vardagligt tänk. Därmed finns det inga bostäder som kan tänkas att säljas, flyttkedjornas rörlighet hämmas och inlåsningseffekter uppstår. Vår insamlade data visar på att det första amorteringskravet hade den efterfrågade effekten till viss del då priserna innan, under och kort efter just själva införandet av det första amorteringskravet minskade. Detta är dock mer påtagligt för bostadsrätter där det tydligt framgår att priserna per kvadratmeter sjönk medann K/T-talet för villor, trots att även kvadratmeterpriserna för dessa sjönk, låg kvar på mer stabila nivåer. Det tolkar vi som om att de skatteregler och amorteringskrav som finns idag leder till att folk inte vill flytta då de drar på sig stora kostnader vid en eventuell flytt. Både direkta, vinstskatten, men också retroaktiva i form av ökade månadskostnader. / This thesis analyzes the capital income taxes on real estate and the amortization of loans whether it will have an effect on the real estate market. The topic is up for debate but still not many studies have been made in Sweden. We found studies in the USA and have conducted our research in a similar way of studying the effects of the amortization requirements effect on the accommodation price and households costs. This is done by comparing statistics before and after the amortization requirements have been imposed. We decided to focus on specific cases and have chosen 17 different municipalities to look into. Our research can be described as a multiple case study where every individual case becomes a quantitative analysis though collected data. Different lock-in effects can be found and for example when a household chooses to avoid costs since a new house will lead in to higher monthly costs. The collected data shows that a majority of the municipalities will have significant increase in costs due to the development of both apartments and villas over the past 20 years. This results in higher loans and cost of moving, even when moving to a smaller accommodation. In the theory, we talk about economic lock-in effects due to a profit driven economy that arises in communities that are liberal and globalized. Our research show that people who have lived in their home for a long time have an accreted value. This accreted value leads to high taxes which can be seen as a cost that will make them earn less when trying to sell their home. Increased capital income taxes will lead to less tendency to move. For every 1000 USD a household pays in property taxes, the likelihood they will move decreases by 1 percent. The average capital gains taxation  of the municipalities studied is 369 000 SEK, which implies the households are less likely to move by 36.9 percent. The idea of amortization requirements is that households should not take as big loans as they would have done before so that people will be more restrictive while taking loans that will lead to falling house prices. This would lead to people who already own their homes to not sell since they will lose money, which in a global and liberal community is a colloquial thought. The result of this is: no housing for sale and the moving chain stops, thus the lock-in effects is inevitable. Our collected data shows that the first amortization requirements had the requested effect on the price before, under and for a short period of time after the imposition decline. However the effect is more significant on dwellings where falling square-meter prices clearly appears while the K/T numbers for houses dropped but still remains stable. We infer the tax law and amortization requirements today will lead to less people moving since it will result in increased costs with a potential move. Both direct, capital income taxes but also retroactive monthly costs.