<p>Bakgrund: Hyressättningsproblematiken är idag ett hett diskussionsämne, något som år 2005 ledde till att regeringen tillsatte en särskild utredning med uppdrag att formulera förslag och normer till en allmännytta anpassad efter dagens hyresbostadsmarknad. Faktorer som ligger bakom problematiken är det faktum att det byggs allt färre hyresfastigheter, samtidigt som fler ombildningar till bostadsrätter genomförs. Med hänsyn till bostadsmarknadens utvecklingsförlopp är det angeläget att undersöka faktorer som ligger till grund för dagens hyresnivåer, vilka således bestäms genom förhandlingar mellan allmännyttiga bostadsbolag och hyresgästföreningar och därmed inte av det ursprungliga bruksvärdets syfte. Dagens system påstås vara i behov av en förändring, i det avseende att de allmännyttiga bostadsbolagens hyresnormerande roll bör tas bort och istället baseras på hyresgästernas egna värderingar gällande sitt boende. Något som även bör beaktas är frågan om hyresregleringen är en bidragande faktor till minskade investeringar i och nyproduktion av fastigheter och dessutom vad en fastighets värde har för betydelse gällande hyresnivåerna. </p><p>Syfte: Studiens framstående syfte är att opartiskt och rättvist förklara vilka faktorer som påverkar och vilka effekterna är av Sveriges nuvarande hyressättningssystem. Utefter detta ska den möjliga utvecklingen av Sveriges hyresbostadsmarknad och attityderna kring detta granskas.</p><p>Undersökningsmetod: För att uppnå studiens syfte har en kvalitativ undersökningsmetod använts. Vi har genomfört fem stycken intervjuer med respondenter som är väl insatta i Sveriges hyressättningssystem. Samtliga intervjupersoner arbetar inom Sveriges hyresbostadsmarknad med säte på olika orter i Sverige.</p><p>Slutsats: Hyresregleringen framkommer under studien som den mest påverkande faktorn till dagens hyressättning, en faktor som i framtiden kommer elimineras om de allmännyttiga bostadsbolagens normerande roll tas bort. Andra faktorer som idag inverkar på vilken hyresnivå som ska vara gällande är lägenhetens läge och dess attraktivitet, boendekvalitet, standard, trygghet, närhet till kommunikationer och service samt hyresgästens bedömning och värdering av sitt boende som i framtiden, vid en friare hyressättning, kommer få allt större fokus då bruksvärdessystemets ursprungliga syfte återigen ska få en primär roll. Möjligheten till en ökad lönsamhet i och med högre hyresinbetalningar kommer innebära att fler privata fastighetsägare visar sig på marknaden samtidigt som fler byggföretag kommer satsa på nyproduktion.</p>

Bakgrund: Hyressättningsproblematiken är idag ett hett diskussionsämne, något som år 2005 ledde till att regeringen tillsatte en särskild utredning med uppdrag att formulera förslag och normer till en allmännytta anpassad efter dagens hyresbostadsmarknad. Faktorer som ligger bakom problematiken är det faktum att det byggs allt färre hyresfastigheter, samtidigt som fler ombildningar till bostadsrätter genomförs. Med hänsyn till bostadsmarknadens utvecklingsförlopp är det angeläget att undersöka faktorer som ligger till grund för dagens hyresnivåer, vilka således bestäms genom förhandlingar mellan allmännyttiga bostadsbolag och hyresgästföreningar och därmed inte av det ursprungliga bruksvärdets syfte. Dagens system påstås vara i behov av en förändring, i det avseende att de allmännyttiga bostadsbolagens hyresnormerande roll bör tas bort och istället baseras på hyresgästernas egna värderingar gällande sitt boende. Något som även bör beaktas är frågan om hyresregleringen är en bidragande faktor till minskade investeringar i och nyproduktion av fastigheter och dessutom vad en fastighets värde har för betydelse gällande hyresnivåerna. Syfte: Studiens framstående syfte är att opartiskt och rättvist förklara vilka faktorer som påverkar och vilka effekterna är av Sveriges nuvarande hyressättningssystem. Utefter detta ska den möjliga utvecklingen av Sveriges hyresbostadsmarknad och attityderna kring detta granskas. Undersökningsmetod: För att uppnå studiens syfte har en kvalitativ undersökningsmetod använts. Vi har genomfört fem stycken intervjuer med respondenter som är väl insatta i Sveriges hyressättningssystem. Samtliga intervjupersoner arbetar inom Sveriges hyresbostadsmarknad med säte på olika orter i Sverige. Slutsats: Hyresregleringen framkommer under studien som den mest påverkande faktorn till dagens hyressättning, en faktor som i framtiden kommer elimineras om de allmännyttiga bostadsbolagens normerande roll tas bort. Andra faktorer som idag inverkar på vilken hyresnivå som ska vara gällande är lägenhetens läge och dess attraktivitet, boendekvalitet, standard, trygghet, närhet till kommunikationer och service samt hyresgästens bedömning och värdering av sitt boende som i framtiden, vid en friare hyressättning, kommer få allt större fokus då bruksvärdessystemets ursprungliga syfte återigen ska få en primär roll. Möjligheten till en ökad lönsamhet i och med högre hyresinbetalningar kommer innebära att fler privata fastighetsägare visar sig på marknaden samtidigt som fler byggföretag kommer satsa på nyproduktion.

En hyresgäst som hyr en bostadslägenhet har ett direkt besittningsskydd vilket innebär atthyresgästen som huvudregel har rätt att få hyresavtalet förlängt. För att hyresgästen i praktikenska ha en ekonomisk möjlighet att bo kvar i lägenheten, det reella besittningsskyddet,finns det en bestämmelse som anger att om tvist avseende hyran uppstår ska denna fastställastill skäligt belopp. Den 1 januari 2011 trädde två lagändringar vilka har en väsentlig betydelse för fastställandetav skälig hyra i kraft. I samband med lagändringarna förutsågs skälig hyra avseende mångalägenheter kunna bli väsentligt högre och hyresgästens reella besittningsskydd därav kunnaurholkas. I syfte att hindra detta infördes därför den 1 januari 2011 en skyddsregel i 12 kap.55 § 5st JB. Bestämmelsen ger hyresgästen en möjlighet att, i det fall skälig hyra bestäms tillett väsentligt högre belopp än den tidigare satta hyran, begära att hyran under en skälig tidska betalas med lägre belopp. Uppsatsen syftar till att analysera huruvida motivet med skyddsregeln i 12 kap. 55 § 5st kananses uppfyllt. För att kunna besvara detta redogörs för när skyddsregeln är tillämplig samtvilken möjlighet hyresgästen enligt lag har att motsätta sig hyreshöjningar i andra fall. Ett problem är att skyddsregeln inte är tillämplig i det fall skälig hyra bestäms till ett högrebelopp till följd av standardhöjande åtgärder, till vilka hyresgästen eller hyresnämnden gettsitt godkännande till. Praxis visar på att hyresgästen i praktiken många gånger inte har någonmöjlighet att motsätta sig att sådana åtgärder vidtas i samband med en större ombyggnation. Syftet med skyddsregeln kan därför i sin helhet inte anses vara uppfyllt. En lämplig åtgärdär enligt författaren att ge hyresgästen en möjlighet att själv komma med förslag till ombyggnation,vilka hyresnämnden ska godkänna om dessa är rimliga.

No description available.

Bostadsbristen som råder i Sverige har gjort det möjligt för förstahandshyresgäster att göra ekonomisk vinst på otillåtna andrahandsupplåtelser och oskäliga andrahandshyror. Denna möjlighet har gett upphov till att nämnda företeelser är två växande problem på den svenska hyresmarknaden. I kommittébetänkandet Utredningen om åtgärder mot handel med hyreskontrakt (SOU 2017:86) presenteras förslag till revideringar i hyreslagen som är ämnade att motverka dessa problem. I utredningen föreslås att rekvisitet för självständigt brukande vid andrahandsupplåtelser förtydligas. Detta eftersom hyresgästen tidigare med framgång kunnat komma runt ett förverkande av hyresrätten vid otillåten andrahandsupplåtelse, genom att hävda att upplåtelsen avsett inneboende. Vidare ska det förtydligas vad som anses vara en skälig andrahandshyra, eftersom reglerna tidigare ansetts vara svårtillämpade. Med anledning av det senare förtydligandet anser utredningen att det är motiverat att förlänga tidsfristen för återbetalning av oskäliga andrahandshyror, och införa två nya förverkandegrunder som ska bli tillämpliga då hyresgästen otillåtet har gjort ekonomisk vinst på en andrahandsupplåtelse. Dessutom ska förverkandegrunden vad gäller otillåtna andrahandsuthyrningar skärpas, genom att möjligheten att vidta rättelse slopas. Den nuvarande regleringen har resulterat i att hyresgäster, efter att ha vidtagit rättelse, har undgått förverkande av hyresrätten samtidigt som de har kunnat fortsätta hyra ut otillåtet i andra hand. Efter att ha analyserat förslaget ur sociala aspekter samt marknads- och rättssäkerhetsperspektiv kan konstateras att åtgärderna är ingripande gentemot hyresgäster. Trots hyreslagens karaktär av skyddslagstiftning, synes emellertid de föreslagna revideringarna av hyreslagen motiverade för att förbättra hyresmarknadens funktion. Bestämmelsernas avskräckande effekt torde motverka förekomsten av otillåtna andrahandsupplåtelser och oskäliga andrahandshyror. Analysen visar dock att den femåriga preskriptionstid som föreslås vid handel med andrahandskontrakt är oproportionerlig. Dessutom finns det behov av att utreda hur ett barnperspektiv lämpligast kan införas i hyreslagen, eftersom barn är de som drabbas hårdast i vräkningssituationer.

Lag (2012:978) om uthyrning av egen bostad (UEB) trädde ikraft den 1 februari 2013 och är tillämplig när en privatperson hyr ut sin bostad. Lagens förmånliga regler tillkom för att stimulera privatpersoner att hyra ut sin bostad som de för tillfället inte nyttjar. Reglerna är förmånliga för hyresvärden men desto mindre förmånliga för hyresgästen. Den sistnämnda får aldrig något besittningsskydd och kan när som helst under hyresförhållandet, utan saklig grund, sägas upp till det månadsskifte som inträffar närmast om tre månader. Hyresvärden tillåts även att säga upp tidsbestämda avtal i förtid trots att längre avtalstid överenskommits. Hyreslagen (12 kap JB) var tidigare uteslutande tillämplig på rättsområdet. Enligt lagens huvudregel krävs saklig grund för uppsägning men det finns undantag. Uppsatsen syftar till att analysera motiven till hyreslagens besittningsskydd och jämföra med motiven till avsaknad av sådant skydd enligt UEB samt rätten att säga upp tidsbestämda avtal i förtid. Förarbetena till UEB granskas kritiskt för att fastställa vilka skäl samt vilka undersökningar som ligger till grund för hyresvärdens uppsägningsrätt. Utredningarna som ligger till grund för UEB anses av författaren vara bristfälliga och det saknas underlag som visar att fler bostäder skulle hyras ut om reglerna blir förmånligare. Främst saknas undersökningar som visar att dispositionsrätten ses som ett hinder. En lagändring av sådan här karaktär bör omfattas av grundligare utredningar. Hyresvärdens rätt att utan saklig grund säga upp hyresgästen sätter denna i en osäker ställ-ning, särskilt rätten att säga upp tidsbestämda avtal i förtid. Hyresgästen har svårt att göra sina rättigheter gällande. Lämplig åtgärd är enligt författaren att saklig grund ska krävas för uppsägning vid längre hyresförhållande, som varat i två år eller mer. Hyresvärden bör inte heller få säga upp tidsbestämda avtal i förtid - avtal skall hållas. / The Act (2012:978) on renting of own property (UEB) came into force on 1 February 2013. The law applies where a private individual rents out his home. The beneficial rules of the act are created to encourage private individuals to rent out their homes as they currently do not use. The rules are beneficial to the landlord but less beneficial to the tenant. The latter should never have any security of tenure and may at any time during the tenancy, without objective reason, be terminated with three month notice. The landlord is even allowed to terminate fixed term contracts premature, although longer agreement period is agreed. Tenancy Act was previously exclusively applicable to the legal field. According to the principal rule objective reasons are required for termination but there are exceptions. The thesis aims to analyze the motives of the security of tenure according to the Tenancy Act and compare with the motives for the absence of such protection according to UEB and the right to terminate fixed term contracts prematurely. The preparatory work for UEB is critically examined to identify the reasons and what studies that underlies the landlord's right of termination. The investigations which form the basis for UEB is considered by the author to be inade-quate and there is no data showing that more housing units would be rented out if the rules becomes more beneficial. Mainly no studies show that the right of disposal is seen as an obstacle. A change in the law of such a character should be subject to more thorough investigation. Landlord's right, without objective reasons to terminate the tenant puts this in a precarious position, especially the right to terminate fixed contracts prematurely. It is difficult for the tenant to assert its rights. Action is according to the author that objective reasons shall be required for termination of longer rental relationship, which lasted for two years or more. The landlord should never have the right to terminate temporary contracts prematurely.

De hyresrättsliga reglerna innehåller stränga skyddsregler för lokalhyresgäster. Genom det indirekta besittningsskyddet ges en lokalhyresgäst rätt till ersättning motsvarande skadan av att verksamheten inte kan fortgå när uppsägningen anses obefogad. Hyresgästen skall alltså ekonomiskt sättas i en position som om uppsägningen inte ägt rum. Beräkning av ersättning för hinder eller intrång i näringsverksamhet, så kallad rörelseskada, vid obefogad uppsägning görs enligt 12 kap. 57 § och 58 b § 2 st. JB. Den mest förekommande metoden för att beräkna rörelseskada är avkastningsvärdeberäkning. Denna metod ger ett nuvärde som i princip skall motsvara rörelsens förväntade framtida vinster. I normala fall kan detta ge en rimlig värdering men det kan också bli orättvist när det kommer till blandavtal med hyresmoment. Blandavtalen innehåller delar som inte kan sägas vara direkt hänförliga till hyreslagstiftningen. De vanligaste blandavtalen vari hyresmoment kan ingå torde vara franchiseavtal och centrumavtal. Blandavtalen, särskilt franchiseavtal, skiljer sig från rena hyresavtal på sådant sätt att det mer liknar ett samarbete med ett ömsesidigt beroende. Ett avtalsförhållande som blandavtalen innebär, kräver därmed mer komplicerade avtal. Flexibiliteten som kan behövas för att få dessa avtal att få den verkan som parterna har tänkt är dock svår att uppnå om hyreslagstiftningen skall tillämpas på avtalsförhållandet. Högsta domstolen har utarbetat en praxis som ser blandavtalen som ett enda avtal vilket skall hänföras till hyreslagstiftningen, den så kallade enhetslinjen. I Solvallamålet, NJA 1971 s. 129, gavs en möjlighet att ett blandavtal skulle hänföras till annat än hyra om hyresmomentet var av klart underordnad betydelse. Detta har tolkats strikt. I ett franchiseförhållande kan enhetslinjen medföra att hela samarbetsförhållandets värde räknas in i en beräkning av rörelseskada. Detta kan i många fall bli orimligt. I två senare rättsfall[1] har dock, när det gäller beräkningen av ersättning för rörelseskada i franchiseförhållande, domstolarna valt att inte tillämpa enhetslinjen fullt ut. Observeras bör dock att de två senare rättsfallen rörde ett mycket speciellt franchiseförhållande med bensinstationer. Vi anser därför att förutsebarheten fortfarande inte är helt tillfredsställande på området. Därav har vi utarbetat alternativa tillvägagångssätt som kan ge vägledning i hur man bör tänka vid utformande av ett blandavtal med hyresmoment, för att ersättning vid obefogad uppsägning inte skall utgå med hela blandavtalets värde. Vi har beskrivit tillvägagångssätt för att separera avtalen genom olika bolagskonstruktioner samt ett sätt att göra blandavtalet till ett bolagsavtal. Syftet med att separera avtal är att på så sätt skilja de delar som inte är direkt hänförliga till hyreslagstiftningen från själva hyresmoment. Därigenom kan man undkomma att rörelseskadan beräknas på delar som hänförs till annat än hyresmomentet. I förhållanden där samarbetet är av större värde än själva hyresmomentet kan det vara bättre att utforma blandavtalet som ett bolagsförhållande. Räknas hyresmomentet som ett underordnat moment i bolagsförhållandet eller kan omständigheterna i övrigt anses avvika från vad som är normalt vid hyra - skall inte hyreslagstiftningen tillämpas. [1] NJA 2007 s. 1080 samt Göta hovrätts dom 2001-10-04, T 79-01.

No description available.

1942 infördes i svenskt rätt den första typen av besittningsskydd för bostadshyresgäster. Efter det har besittningsskyddet stärkts allt mer till förmån för hyresgästen. Idag är besittningsskyddet mycket starkt och en diskussion som väckts är huruvida man ska prioritera den enskilda äganderätten eller hyresgästens rätt till egen bostad. Som fastighetsägare idag finns både hyresregleringar samt ett starkt besittningsskydd vilket gör det svårare för fastighetsägare att fritt kunna förfoga över sin fastighet. En fråga kring ämnet som uppkommer är hur starkt besittningsskyddet faktiskt är och hur det påverkar hyresvärdens möjligheter att säga upp en hyresgäst som inte är skötsam.  Syftet med uppsatsen är att redovisa och analysera punkt 1 och 2 i 12 kap. 46 § JB och förutsättningarna för de besittningsbrytande grunderna samt tillämpningen av dessa. För att kunna besvara uppsatsens frågeställningar har en rättsdogmatisk metod tillämpats. Som slutsats konstateras att för fall gällande betalningsförsummelser, störningar och vanvård skiljer sig hyresvärdens möjlighet att säga upp en hyresgäst. Av arbetet framgår att för mål rörande betalningsförsummelser är domstolen relativt öppensinnad och tillåter förhållandevis omfattande försummelser. Vilket blir till fördel för hyresgästen. Vid bedömning av mål gällande störningar samt vanvård visar domsluten istället på en mer restriktiv bedömning där hyresgästens vårdslöshet accepteras i mindre grad. För mål gällande vanvård finns tydligare regler och mer distinkta riktlinjer för domstolen att bedöma utifrån. Detta i jämförelse med de andra två typerna där bedömningen blir mer diffus. Tillsist kan konstateras att fastighetsägare vissa gånger tvingas lida förlust till förmån för att trygga misskötsamma hyresgästers rätt till sitt hem. / In 1942, Swedish law introduced the first type of tenure protection for residential tenants. Since then, the protection of possession has been strengthened more and more in favor of the tenant. Today, the tenure protection is very strong and one discussion that has been raised is whether to prioritize the individual right of ownership or the tenant's right to their home.  As a property owner today, there are both rent controls and a strong tenure protection, which makes it more difficult for property owners to be able to freely dispose of their property. One question arises is how strong the tenure protection actually is and how it affects the property owners ability to terminate a tenant who has misbehaved. The purpose of the thesis is to present and analyze point 1 and 2 of Chapter 12. 46 § JB and the conditions for the possession breaking grounds and finally the application thereof. In order to answer the questions of the essay, a legal dogmatic method has been applied. In conclusion, it is found that in cases of default, disturbance and neglect, the landlord's ability to terminate a tenant differs. The essay shows that for cases concerning defaults on payment, the court is relatively open-minded and allows for relatively extensive omissions. Which will be to the great benefit of the tenant. When assessing cases concerning disturbances and neglect, the rulings instead show a more restrictive assessment where the tenant's negligence is accepted to a lesser extent. For cases concerning neglect, there are clearer rules and more distinct guidelines helping the court in their judgment. This is in comparison to the other two types where the assessment becomes more diffuse. Finally, it can be stated that property owners are sometimes forced to suffer losses in favor of misbehaving tenants.

Examensarbetets titel - Besittningsskyddets balansering mellan hyresgäst och hyresvärd.Inlämningsdatum - 2017-05-18.Kurs - FF321F Fastighetsvetenskap: examensarbete.Författare - Johanna Helm, Catharina Swartz.Handledare - Peter Gottschalk.Nyckelord - Besittningsskydd, hyresgäst, hyresvärd, förverkandegrunder,hyresrätt, rättsfallSyfte - Syftet med studien är att analysera besittningsskyddet och se omdet är i behov av att balanseras om.Metod - Vi har valt att använda en rättsdogmatisk metod till denna studiedå den är bäst lämpad. Vi har bland annat studerat och fastställtgällande rätt, men även historien bakom besittningsskyddetsuppkomst. Detta gjordes genom att studera rättskälleläran sominnefattar lagar, propositioner, offentliga utredningar, rättspraxisoch doktrin.Gällande rätt - Vi har valt att fokusera på besittningsskyddets förverkandegrunderobetald hyra, vanvård av bostad, brottslig verksamhet samt olovligöverlåtelse. Vi har studerat rättsfall och domslut kring dessa.Analys och slutsats - Vi har kommit fram till att besittningsskyddet borde omformulerasnär det kommer till obetald hyra och vanvård av bostad. Det hadeäven varit bra om det förtydligats inom brottslig verksamhet då detär många rekvisit som ska uppfyllas. / Title - The balancing of the security of tenure between the tenant and thelandlord.Date - of submission 2017-05-18.Course - FF321F Real Estate Science: Degree Thesis.Authors - Johanna Helm, Catharina Swartz.Advisor - Peter Gottschalk.Key words - Security of tenure, tenant, landlord, forfeiture of property, tenancy,case.Purpose - The purpose of this study is to analyze the security of tenure andsee if it needs re-balancing.Methodology - For this paper we have chosen the legal method, because it is bestsuited for the purpose. We have studied and concluded the lawregarding the security of tenure and its history. We did this bystudying sources of the law, which are: the law, government bills,case law and doctrine.The Law - We chose to focus on the security of tenure´s forfeiture of propertyunpaid rent/part of rent, mismanagement of the apartment, criminalactivity and illegal transfer of tenant.Conclusion - We concluded that the security of tenure should be rewritten whenit comes to unpaid rent and mismanagement of the apartment. Wealso think it would be good if the necessary conditions for criminalactivity would be clarified.