Pandemins framfart har påverkat den svenska detaljhandeln negativt i många avseenden. Flertalet rapporter från aktörer inom fastighetsbranschen har indikerat på en negativ prisutveckling på transaktionsmarknaden och nedåtgående marknadshyror som en direkt konsekvens av pandemin. Lokalhyresmarknaden har därför ställts inför nya förutsättningar som har förändrat förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Ovissheten inför framtiden och rädslan för oönskad vakans har medfört en ekonomisk risk för avtalsparterna. Den förändrade marknaden har således skapat nya behov för att kunna hantera förändrade konsumentmönster, restriktiv investeringsvilja och nedåtgående marknadshyror. God avtalsflexibilitet har under pandemin visat sig vara ett effektivt verktyg för att dels skydda det ekonomiska värdet som ett hyresavtal implicerar men även parternas egna intressen.   Studiens syfte är att undersöka hur behovet av flexibla avtalsvillkor i standardavtalet 12.B2 har ökat som en direkt konsekvens av de nya marknadsförutsättningarna som pandemin har gett upphov till. Uppsatsen skall identifiera och belysa relevanta avvikelser i standardavtalet 12.B2 samt hur dessa förändringar har hanterat den ekonomiska risken för avtalsparterna. Studien tar även upp efterfrågan på avtalsflexibilitet som inte har kunnat tillgodoses på grund av hyresvärdens och hyresgästens skilda intressen. Behovet för föränderliga avtal diskuteras sedan i sammanhanget av upprätthållandet av det ekonomiska värdet som ett avtalsförhållande antyder. Uppsatsen har grundats på en kvalitativ metod där semistrukturerade intervjuer har varit den primära källan för underlaget som diskuteras.  Samtliga respondenter har reflekterat hur omständigheterna har sett ut under pandemin och hur avtalsparterna har gått till väga för att anpassa sig till den förändrade marknaden. Alla respondenter angav att både hyresvärd och hyresgäst har eftersökt flexibilitet. Det framgår att flexibla hyresavtal har primärt fungerat som ett ekonomiskt redskap för att driva fram det egna intresset. Studien har visat på att samtliga parter i ett avtalsförhållande bör identifiera ekonomiska fördelar för att flexibiliteten skall kunna nyttjas till sin fulla potential. Trots stor efterfrågan på anpassningsbara avtalsformer under pandemin har man inte kunnat tillgodose alla önskemål, i synnerhet inte hyresgästens behov för anpassningsbara öppettider. / The recent pandemic has had a negative impact on the Swedish retail market in many aspects. The majority of the reports about the economical consequences as a result of the pandemic have indicated negative price developments in the transaction market and falling market rents. The retail rental market has therefore been faced with new conditions that have changed the relationship between the landlord and the tenant. Uncertainty about the future and fear of unwanted vacancy have led to vast financial risks for the parties. The changed market has thus created new needs to be able to handle changing consumer patterns, restrictive investment willingness and falling market rents. During the pandemic, good contractual flexibility has proved to be an effective tool to protect the economic value of a rental agreement, but also the interests of the parties themselves.  The main aim of the study is to examine how the need for flexible contractual terms in the standard contract 12.B2 has changed as a direct consequence of the new market conditions that the pandemic has created. The thesis should identify and highlight relevant deviations in the standard agreement 12.B2 and how these changes have managed the financial risk for the parties of the agreement. The study also addresses the demand for contractual flexibility that has not been met due to the different interests of the landlord and the tenant. The need for changing contracts is then discussed in the context of maintaining the economic value implied by a contractual relationship. The essay has been based on a qualitative method where semi-structured interviews have been the primary source for the material being discussed. All respondents have reflected on the situation during the pandemic and how the parties within a contract have  adapted to the changed market. The respondents indicated that both the landlord and the tenant had sought flexibility. It can be seen that flexible rental agreements have primarily served as an economic tool to protect their own interests. The study has shown that all parties in a contractual relationship should identify economic benefits in order to make full use of flexibility. Despite strong demand for adaptable forms of contracts during the pandemic, it has not been possible to meet all requests, especially the tenants' needs for adaptable opening hours.

Le sujet développé dans cette thèse pose comme objectif de répondre à trois problématique résumables par une corrélation entre trois points principaux :(a) la relation entre l'usage des nouveaux outils des plateformes 2.0 dans l’intermédiation de la finance et l’émergence d’un nouvel archétype de financement ; (b) la distinction observée entre le capital-risque conventionnel et les financements opérant actuellement dans un environnement 2.0 et (c) l’approche optimale pour construire un environnement juridique modulé à l’évolution récente introduite par les outils 2.0 dans le financement de l’innovation. La recherche aborde la problématique en déconstruisant la dynamique institutionnelle de l’évolution économique contemporaine. Par cela la recherche tente de déterminer la nature et l’étendue des changements subis par l’économie en interaction constante avec le progrès technologique des nouvelles technologies d’information et de communication. La méthodologie du fond adoptée dans cette recherche fait partie de l’analyse économique de droit (Law and Economics). Néanmoins, l’analyse est enrichie par une référence aux outils théorétiques du courant économique néo-institutionnaliste américain et la sociologie économique critique française. Cette transdisciplinarité permet ainsi de comprendre la nature de l’évolution d’une manière plus élaborée. Le fil conducteur de cette recherche réside dans le phénomène de la financiarisation de l’économie. Cette recherche supporte l’idée selon laquelle les bouleversements du format et fonctionnement économiques actuels sont majoritairement le résultat d’un double mouvement institutionnel de nature financière et technologique. La recherche identifie trois institutions de nature économique et juridique au cœur du modèle de financement de l’innovation américain : la gouvernance par la flexibilité contractuelle fondée sur la notion du private ordering, la liquidité financière et l’externalisation du processus de l’innovation par rapport à la firme. Une analyse comparative de différents cadres règlementaires portant sur le capital risque en vigueur à travers le monde confirme la centralité de ces trois institutions. En conclusion de la recherche, il est ainsi nécessaire pour un Etat de reconnaître la nature institutionnelle du modèle de financement par lequel il compte supporter l’innovation. Pour le modèle de financement par capital-risque dominant aux Etats-Unis, un point d’équilibre entre d’une part un cadre règlementaire visant la protection des investisseurs et d’autre part des mesures favorisant la création de la liquidité financière devient indispensable. Néanmoins,l’oscillation règlementaire entre des mesures de support de liquidité et des règlements restrictifs reste en effet inévitable. L’évolution de la financiarisation de l’économie en alliance avec une concurrence pour l’innovation technologique ramènera les acteurs privés à assurer eux-mêmes la création de la liquidité. L’émergence des nouveaux types de contrats de financement par fonds propres allégés aux Etats- Unis (KISS contracts) puis reconfigurés pour le système juridique français (Contrats AIR) sert de preuve à cette hypothèse. La tâche la plus signifiante aujourd’hui pour les législateurs sera ainsi la création d’un ensemble de mesures protectrices contre les risques déraisonnables et démesurés. Ceci tout en assurant que les deux éléments irréductibles propres à l’institution du capital-risque – la spéculation conditionnelle et l’autonomie contractuelle – soient assurés par une marge de manœuvre suffisante requise pour supporter l’innovation. / The present doctorate research thesis attempts to resolve three correlated problematics summarized as following: (a) the relation between the use of new tools provided by the 2.0 platforms especially in the field of financial intermediation and the advent of a new financial archetype; (b) the difference between venture capital 2.0 and the conventional venture capital and (c) the concern over the utmost optimum approach in constructing a legal environment adapted to the current evolution introduced by the use of 2.0 tools in the financing of innovation. The research confronts the problematic by conducting a preliminary deconstruction of the ongoing institutional dynamic in regards to the current economical transformation. Subsequently, the research would attempt to define the nature and extent of the economical mutations in constant exposure to the new technologies in information and communication. This research fundamentally adopts a law and economics (L&E) analysis. In addition, the research would complement the traditional L&E analysis with further theoretical instruments by referral to the American neo-institutionnalist school of thought along with the French critical socio-economic theories. This transdisciplinarity would grant the possibility of attaining a more indepth understanding of nature of the economical mutation. The central unifying theme throughout the research resides on the concept of financialization of the economy. The research attributes the major disruption in the form and functioning of contemporary economy to an institutional financial and technological wave of change. The research identifies three economical and legal institutions residing at the core of the American financing of innovation model : the governance through contractual flexibility based on the notion of “private ordering”, financial liquidity and the externalization of the innovation process. A comparative analysis of different venture capital regulatory framework in various national jurisdictions confirms the major importance of the three stated institutions. In sum, the institutional nature of the financing model adopted by the government in support of innovation should be fully considered by national governments. For the case of the US venture capital model, an equilibrium point should be attained between two main regulatory framework objectives: the protection of investors and the creation of financial liquidity. A regulatory oscillation between liquidity creation and regulation would always prevail. Nonetheless, the financialization of the economy in conjunction with IT innovation would oblige private actors to maintain the creation of financial liquidity through private initiative. The emergence of new types of simplified equity financing model contracts such as the KISS contracts and the French variant, AIR contracts confirms this statement. Legislators would have to provide protection against unreasonable risk taking while ensuring that the two main elements of venture capital rest unhindered : conditional speculation and sufficient contractual autonomy to support innovation.