Sammanfattning Miljö och hållbarhetstänk har fått en allt mer central position i vårt samhälle. Detta har gjort att allt fler fastighetsbolag väljer att miljöcertifiera sina byggnader, dels vid nyproduktion men även i samband med större renoveringar av befintliga byggnader.  Därför är syftet med den här uppsatsen att ”beskriva de attityder som finns bland lokalhyresgäster gentemot ”gröna byggnader”, samt att beskriva hur dessa attityder påverkar deras val av lokaler”. I teorikapitlet beskrivs grundläggande teorier för ”gröna” byggnader samt deras för och nackdelar, varumärkesperspektiv, varumärkespositionering och brand equity. För att besvara vårt syfte valde vi en kvalitativ metod. Vi använde oss av ett taktiskt urval där vi intervjuade 5 lokalhyresgäster och 3 fastighetsbolag med hjälp av semistrukturerade intervjuguider. Materialet bearbetades sedan utifrån en kvalitativ innehållsanalys. Dessutom beskriver vi hur vi har arbetat med etiska överväganden och termer i form av validitet och reliabilitet diskuteras för att bedöma arbetets tillförlitlighet och trovärdighet. Resultatet visar dels på hyresgästernas relevans, kunskap, värderingar och faktiskt agerande rörande miljö och hållbarhet kopplat till de lokaler de hyr samt hur fastighetsbolagen tänker kring miljö och hållbarhet kopplat till företags varumärke, varumärkespositionering och differentiering. I analysdelen jämför vi teori kring varumärkesperspektiv, varumärkespositionering och brand equtiy med vårt resultat för att utreda orsakssamband till de två kategorier av hyresgäster vi kunde urskilja från resultatet. För att svara på detta diskuterar vi kring de fyra faktorer som sägs styra ett varumärkes brand equity, nämligen differentiering, relevans, kunskap och värderingar samt fastighetsbolagens sätt att positionera sig på. I slutsatsen visar uppsatsen på att det framförallt är positioneringsstrategier och brand equity faktorerna för kunskap och differentiering som påverkar ifall hyresgäster är villiga till att betala mer för “gröna” lokaler eller inte. / Abstract The environment and sustainability have become an increasingly central position in our society. Due to this more and more real estate companies have chosen to certifie there buildings, both when constructing new buildings but also in conjunction with major renovations of existing buildings. Since environmental responsibility are valued higher in today's society than it has been historically. Therefore, the purpose of this report is to describe the attitudes among tenants of premises, towards “green buildings”, and also to describe how these attitudes affect their choice of premises. The report is made from a brand positioning and brand equity perspective. In the theoretical framework, we present research of the advantages and disadvantages of "green" buildings. We also present the basic theories on brand perspective, brand positioning, and brand equity. To answer our purpose we chose a qualitative method. We used a tactical choice when we determined our respondent groups. We interviewed five tenants and three property companies using semi-structured interview guides. The material was then processed using a qualitative content analysis. In addition, we describe how we have worked with ethical considerations and the validity and reliability of this paper. The results showed both the tenants relevans, knowledge and values of the environment and sustainability linked to the premises they rent and also what property companies think about brand positioning and tenants knowledge. In the discussion section, we compare our theoretical framework to our results to investigate the difference between the two types of tenantgroups that we discovered from the results. To relate this too our purpose we discuss the four elements which are said to measure brand equity, namely differentiation, relevance, knowledge and values. We also discusses how the property organisations are positioning there brands. In the conclusion, the research shows that it’s mainly the positioning strategy and the knowledge and differencing factor of brand equity that affect if tenants are willing to pay more for “green” premises or not.

Stadsdelen Ringdansen – belägen söder om Norrköping – är en av många förorter som byggdes i Sverige åren 1965-1974 i det så kallade Miljonprogrammet. Ringdansen har i likhet med många andra av dessa förorter alltsedan det byggdes tampats med en mängd problem av olika slag, där de sociala varit ett av de allra främsta. Andra problem var ekonomiska, ekologiska och estetiska. Runt år 2000 inleddes Ringdansprojektet som syftade till att öka Ringdansens allmänna trivsel och trygghet samt att höja dess rykte som länge varit dåligt. Ringdansprojektet visade sig, till skillnad från tidigare projekt i området, vara mycket lyckat vilket beror på den starka boendemedverkan; de boendes delaktighet i processen och att de fått delta redan från början. Ringdansen är idag ett stabilt område men kräver ett aktivt engagemang för att i fortsättningen upprätthålla detta.

När man hyr en lägenhet är det oundvikligt att det på ett eller annat sätt kommer synas att man nyttjat lägenheten, inte minst för hyresvärden som äger fastigheten. Allt fler väljer idag att hyra lägenhet då det finns många fördelar, bland annat slipper man ansvara för underhåll av bostaden och om något av den tekniska utrustningen går sönder är det hyresvärdens ansvar att byta ut detta. Men det finns också nackdelar med att bo i en hyresrätt. Uppstår det skador som man som hyresgäst vållat genom oaktsamhet kan man bli ersättningsskyldig i form av skadestånd. Detta skadestånd beror på hur och vem som orsakat skadan. 24 § hyreslagen redogör för att hyresgästen under hyrestiden ska vårda lägenheten väl och att man är skyldig att ersätta all skada som uppkommer genom dennes vållande. Man svarar även för familjemedlemmars, gästers och hantverkares vårdslösa handlingar. Allt detta kan tyckas självklart men när skadan väl är skedd är i många fall varken hyresgästen eller hyresvärden villiga att ta ansvar för detta. Vid dessa tillfällen är bevisning en viktig del och har en stor betydelse. Att få ta del av ett besiktningsprotokoll när man flyttar in i en bostad som dokumenterar de skador som finns i lägenheten kan motverka tvister. Syftet med uppsatsen är att klargöra förhållandet mellan hyresgästen och hyresvärden för att ta reda på vem som bär ansvaret för de skador som kan uppstå i en hyresrättslägenhet. / When you are renting an apartment, it is ineluctable that it in one way or another will show that you have been using the apartment, at least for the landlord. More people frequently choose to rent an apartment because there are many advantages, for example the tenant is not responsible for the maintenance of the apartment and if the technical equipment breaks it is the landlord’s responsibility to replace it. But there are also disadvantages in renting. The tenant is obliged to compensate for any damage caused by his negligence or carelessness. This recompense depends on who caused the damage and how they did it. Our renting law 24 § states that the tenant during the rental period, have to take good care of the apartment and appurtenance. The tenant is also responsible not only for their own negligence but also for that of family members, customers and craftsmen negligent acts. This may seem obvious, but when the damage is done in many cases the tenant and the landlord are not willing to take responsibility. In such situations there must exist a sort of evidence. To make sure, the tenant should always request an inspection of the apartment. In this way, both tenant and landlord have documented the previous damages and flaws found in the apartment so that the tenant do not risk becoming liable for compensation for the damage that may occur. The purpose with the paper is to clearify the relation between tenants and landlords to find out who has the responsibility for the damages that may occur in a rented apartment.

Syftet med denna studie var att undersöka individers påverkade trivsel vid nybyggnation och ombyggnation, samt ta reda på hur hyresvärdar kan få sina hyresgäster att trivas så bra som möjligt under byggnationens gång.Metoden som har använts för att genomföra denna studie var en komparativ fallstudie av två hyreshus. Ett hus i Malmö som heter Kronprinsen och ett i Göteborg som heter Mölnlycke fabriker. Insamlingen av data genomfördes genom enkäter som skickades ut till både boenden i dessa hyreshus och till husens ansvariga hyresvärdar. Enkätens frågor var öppna så att respondenterna kunde svara med egna ord. Frågorna behandlade de boendes påverkade trivsel under en ombyggnation eller nybyggnation. Frågorna till hyresvärdarna behandlade hur de aktivt arbetar för att skapa en så god trivsel som möjligt under arbetets gång.Resultatet visade att hyresgästernas trivsel påverkas av olika faktorer vid ombyggnationer och nybyggnationer i deras närområde till olika grad beroende på byggnationens omfattning.De boende berättar att de trivs bättre när det förs en kontinuerlig kommunikation mellan hyresvärden och hyresgästen. Detta något som hyresvärden bekräftar att de aktivt arbetar med. Slutsatsen som kan dras är att hyresgästerna påverkas av bostadsutveckling på olika sätt och omfattning. Hyresvärden kan med hjälp av åtgärder och strategier skapa goda förutsättningar för trivsel och välbefinnande hos sina hyresgäster under byggnationen.

<p>Vid olika skeden i köpcentrums utveckling har olika faktorer stått i fokus för vad som karaktäriserat svenska köpcentrum. I och med det kulturella värderingsskiftet ställer dagens besökare nya krav på köpcentrum och dess involverade aktörer. Pågående och framtida köpcentrumprojekt skiljer sig från vad som tidigare har karaktäriserat denna handelsplats.</p><p>Köpcentrum har ursprungligen utformats som boxliknande byggnader segregerade från andra funktioner. Trenden visar dock att köpcentrum blir alltmer integrerade med andra funktioner och miljöer i samhället. Rationellt och standardiserat byggande har utvecklats till emotionell och upplevelsebaserad design med inslag av städernas miljö. Därmed har köpcentrum fått en annan innebörd än enbart handelsplats, de kan idag ses som egna varumärken vars identitet återspeglar besökarnas värderingar. När köpcentrum först började etableras i Sverige var det ofta byggföretag som ägde och uppförde anläggningarna. Under utvecklingens gång har köpcentrumbranschen professionaliserats och vi ser allt fler specialiserade köpcentrumutvecklare samt en ökad grad av internationellt ägande. Denna utveckling har bidragit till att köpcentrum expanderat i storlek och anpassats efter besökarnas förändrade konsumtionsmönster och krav. Anpassning till bilen, långa öppettider och ett brett utbud har länge varit centrala faktorer som karaktäriserat köpcentrum och dess roll och funktion i samhället. Vi kan konstatera att dessa faktorer inte längre är tillräckliga och att människors benägenhet att åka alltmer kollektivt samt deras behov av att uppleva och uppehålla sig i integrerade miljöer får ökad betydelse.</p>

Vid olika skeden i köpcentrums utveckling har olika faktorer stått i fokus för vad som karaktäriserat svenska köpcentrum. I och med det kulturella värderingsskiftet ställer dagens besökare nya krav på köpcentrum och dess involverade aktörer. Pågående och framtida köpcentrumprojekt skiljer sig från vad som tidigare har karaktäriserat denna handelsplats. Köpcentrum har ursprungligen utformats som boxliknande byggnader segregerade från andra funktioner. Trenden visar dock att köpcentrum blir alltmer integrerade med andra funktioner och miljöer i samhället. Rationellt och standardiserat byggande har utvecklats till emotionell och upplevelsebaserad design med inslag av städernas miljö. Därmed har köpcentrum fått en annan innebörd än enbart handelsplats, de kan idag ses som egna varumärken vars identitet återspeglar besökarnas värderingar. När köpcentrum först började etableras i Sverige var det ofta byggföretag som ägde och uppförde anläggningarna. Under utvecklingens gång har köpcentrumbranschen professionaliserats och vi ser allt fler specialiserade köpcentrumutvecklare samt en ökad grad av internationellt ägande. Denna utveckling har bidragit till att köpcentrum expanderat i storlek och anpassats efter besökarnas förändrade konsumtionsmönster och krav. Anpassning till bilen, långa öppettider och ett brett utbud har länge varit centrala faktorer som karaktäriserat köpcentrum och dess roll och funktion i samhället. Vi kan konstatera att dessa faktorer inte längre är tillräckliga och att människors benägenhet att åka alltmer kollektivt samt deras behov av att uppleva och uppehålla sig i integrerade miljöer får ökad betydelse.

Hyreslagens (1970:994) regler kan vid ett första anblick tyckas noggranna och täckande. Ur ett praktiskt perspektiv är så inte fallet, inte minst efter min praktik på Hyres- och arrendenämnden i Linköping. Denna uppsats kommer därför ge en tydligare bild av rättsläget. Rättsfall på det senare 2000-talet kommer i uppsatsen att behandlas. Tvisterna berör bland annat frågan; ”Vad är en skälig acceptfrist?”. Här kan vägledning hämtas från det traditionella avtalet, dess principer och dess regler. Vidare diskuteras vilket tillvägagångssätt som anses korrekt. I nuläget finns möjlighet till skriftligt, muntligt och konkludent handlande vid uppsägning. Muntlig uppsägning eller uppsägning genom konkludent handlande, anses i nuläget inte tillräckligt användbara. Muntlig uppsägning har varit ett alternativt tillvägagångssätt sedan 1907 års nyttjanderättslag och ansågs enligt propositionen 1983/84: 137 s 119 alldeles för inarbetad för att tas bort. Frågan är om denna uppsats kan väcka frågor om möjligheten fortfarande bör stå kvar. Konkludent uppsägning är fortfarande ytterst oklar som metod. I uppsatsen diskuteras dessutom hur man ska tolka tvetydiga uppsägningar. Av vikt att påtala är att villkorsändring och avflyttning har olika rättsverkningar. Mottagandet av uppsägningshandlingen bör därför vara tydlig. Slutligen vill jag, innan framställningen presenteras, rikta ett stort tack till Stieg Synnergren1 för givande samtal. Att sätta sig in och hantera ett komplext område kräver en dialog med någon som har flera år av erfarenhet inom området. 1Jurist inom domstolsväsendet sedan 1958 och hyresråd och ordförande i Hyresnämnden och Arrendenämnden i Linköping mellan 1972-1999.

Efterfrågan på miljömässigt hållbara fastigheter har ökat i takt med att samhällets miljömedvetenhet har växt. År 2010 satte Vasakronan begreppet "gröna hyresavtal" på kartan när de lanserade denna avtalstyp. Begreppet har sitt ursprung utanför Sveriges gränser där Australien är det land som kommit längst i utvecklingen. Det är även här som kontraktsformen fått störst popularitet. Avtalstypen brukar innefatta mål för: minimering av energianvändning, en miljövänlig avfallshantering, användning av "grön el" och val av material som minimerar miljöpåverkan vid ombyggnad. Målen sätts gemensamt av hyresgästen och värden, samt förutsätter ett fortgående samarbete parterna emellan. Sedan länge har gröna villkor skrivits in i hyresavtal men intresset har varit lågt. Idag arbetar Fastighetsägarna Sverige AB med att ta fram en standardmall för gröna hyresavtal med syfte att skapa en entydig definition av begreppet och ett lättanvändligt verktyg. Målet är att fler hyresgäster ska välja att teckna denna avtalstyp och att fler fastighetsägare vill erbjuda det, trots att det ännu inte visat sig lönsamt. Syftet med detta kandidatarbete är att ta reda på vilka typer av företag som är mer benägna att teckna gröna hyresavtal. Med utgångspunkt i ett antal hypoteser av Eichholtz, med kollegor, från 2009 undersöker arbetet branscherna: Miljöorganisationer, Teknikkonsultföretag, Statligt ägda företag, och Gruv- och Oljeindustriföretag. Vår hypotes är att företag som arbetar med miljörelaterad konsultverksamhet samt statligt ägda företag bör föregå med gott exempel och agera grönt, som förebilder för andra företag. Miljöorganisationer bör driva sin verksamhet i gröna lokaler eftersom detta passar bäst ihop med deras värdegrund. De företag som arbetar med miljöstörande verksamhet, såsom gruv- och oljeindustrin, väljer i större utsträckning att sitta i gröna lokaler för att försöka väga upp för de negativa miljörelaterade effekterna av deras verksamhet. Som referens presenteras även Fastighetskonsultföretag och Övriga företag i arbetet. Resultatet som presenteras i rapporten styrker hypoteserna om teknikkonsultföretag och statligt ägda företag, dock ej hypoteserna om miljöorganisationer och gruv- och oljeindustriföretag. Kandidatarbetet visar att intresset för gröna hyresavtal är varierande, dock väldigt starkt i vissa branscher. Det visar att det finns en marknad för denna kontraktsform men att fastighetsägare måste engagera sig och börja erbjuda sina hyresgäster denna typ av avtal om spridningen ska öka. Detta skulle underlättas av en standardisering av begreppet. Många företag arbetar hårt med miljöfrågor och driver miljöarbete i sina kontorslokaler vilket framkommit i resultatet. Dock är det få som medvetet väljer att sitta i miljömässigt hållbara fastigheter, det är inte den aspekt som prioriteras högst vid lokalisering av företagens kontorslokaler.

Today  Real  estate  companies  face  the  challenge  where  extensive  renovations  on  existing housing built before 1980 must be performed. Conditions have changed and the housing need performance-­‐enhancing measures that meet today's quality. With a current renovation rate,  it  would  take  30  years  to  meet  the  renovation  needs.  The  renovation  rate  must therefore rise dramatically, which requires the real estate companies to act consistently in accordance with commercial principles and in an economically, socially and environmentally responsible way. The  paper  discusses  renovation  strategies  in  four  municipal  housing  companies  in  the Stockholm  suburbs.  The  report  includes  surveys  of  four  ongoing  renovation  projects; Fastighets AB Förvaltaren in Sundbyberg project Hundloken 3, Stiftelsen Signalisten in Solna project Ritorp, Sollentunahem in Sollentuna project Svalgången och Väsbyhem in Upplands Väsby project Dragonvägen. The main purpose of this study was to analyze the practices of redevelopment projects. What opportunities and obstacles arise and how do the housing companies choose to respond to the current societal requirements. How do you work with redevelopment projects and how do you finance these.  The purpose of this paper is not to provide a clear and definite conclusion; the basis of the thesis has therefor been case studies. As the needs and conditions vary depending on the renovation project; there are no standard solutions, but there are important issues to be highlighted. It can be noted that the hard part of a renovation project is to get a flow without any barriers, where both the tenant's needs and wishes are taken into account and at  the same time it has to be economically and socially reasonable for the companies to implement the great need of renovation. The study indicates to some important questions to  have  in  consideration  when  renovating;  a  social  responsibility  to  not  stop  the  ever growing housing queue and a financial responsibility to ensure that the tenant is possible to take on the new rent increase that comes with refurbishment and also reasoning about the grounds  on  which  one  should  get  the  right  to  appeal  renovations.  The  results  generated  in this report should be seen as a basis for further discussion on the issue. / Fastighetsbolag  står  idag  inför  utmaningen  där  omfattande  renoveringar  på  befintliga fastigheter byggda innan  1980-­‐talet  måste realiseras. Förutsättningarna har ändrats  och fastigheterna  behöver  prestandahöjande  åtgärder som  möter  dagens  kvalitet.    Med  en nuvarande   renoveringstakt   skulle   det   ta   30   år   att   tillgodose   renoveringsbehovet. Upprustningstakten måste således öka radikalt, vilket ställer krav på fastighetsbolagen att agera  konsekvent  enligt  affärsmässiga  principer  och  på  ett  ekonomiskt,  socialt  och miljömässigt försvarbart sätt. Den  här  uppsatsen  behandlar  renoveringsstrategier  på  fyra  kommunala  allmännyttiga fastighetsbolag i Stockholmsförorter. Rapporten innefattar undersökningar av fyra pågående renoveringsprojekt; Fastighets AB Förvaltaren i Sundbyberg projekt Hundloken 3, Stiftelsen Signalisten  i  Solna  projekt  Ritorp,  Sollentunahem  i  Sollentuna  projekt  Svalgången  och Väsbyhem i Upplands Väsby projekt Dragonvägen.   Huvudsyftet med studien har varit att analysera tillvägagångssätt vid ombyggnadsprojekt. Vilka förutsättningar och hinder uppstår och  hur  väljer  man  att  bemöta  de  aktuella  samhällskraven.  Hur  arbetar  man  kring ombyggnadsprojekt och hur finansieras dessa.  Avsikten med uppsatsen är inte att lämna någon tydlig och klar slutsats, utgångspunkten i uppsatsen har därför varit fallstudier. Då behov och förutsättningar varierar beroende av renoveringsprojekt finns inga standardlösningar, men däremot finns det viktiga frågor att lyfta fram. Det man kan konstatera är att det svåra i ett renoveringsprojekt, är att få ett flöde utan  hinder där såväl hyresgästens behov och önskemål beaktas samtidigt som det för företagen ska vara företagsekonomiskt och samhällsekonomiskt försvarbart att genomföra det stora behovet av upprustningar. Studien indikerar för en del viktiga punkter att tänka på; socialt ansvar att inte stoppa upp den ständigt växande bostadskön och ett ekonomiskt ansvar att se till att det för hyresgästen är möjligt att ta sig an ny hyreshöjning som kommer med renovering samt resonemang kring på vilka grunder man ska få rätten att överklaga renoveringar. Det resultat som uppkommer i rapporten bör ses som underlag för vidare diskussion                                                               kring                                                               frågan.

Syftet med följande examensarbete har varit att kartlägga och utforska vilka åtgärder som fastighetsbolag bör tillämpa eller utveckla vid ombyggnationer som uppfattas främja en förbättrad inomhusmiljö. Arbetet omfattar en kartläggning över vilka områden som fastighetsbolag bör fokusera på att förbättra vid en ombyggnation. Inklusionskriterier för fastighetsbolag och entreprenadföretag i examensarbetet har varit: att huvudbolaget eller de själva varit verksamma under minst 10 år i branschen, att företaget i dagsläget arbetar med ett utarbetat miljösystem inom företaget och/eller inom projekt samt att fastighetsbolagen ska inneha fler än 165 lägenheter och/eller kontorslokaler. Studien har tillämpat intervjuer med utvalda fastighetsbolag och entreprenadföretag samt en fallstudie med hjälp av fastighetsbolaget Diös som belyser praktiska åtgärder som uppfattas främja en förbättrad inomhusmiljö. Innehållsanalysen av intervjuerna och tillämpad fallstudie har sedan jämförts med insamlad teori vilken består av både litteratur och artiklar. Resultatet av studien presenterar de analyserade intervjuerna samt fallstudien. Slutsatsen av studien är att fastighetsbolagen kan utföra ombyggnationer som uppfattas kunna främja en förbättrad inomhusmiljö genom att effektivisera projekteringsskedet, utveckla ett styrmedel som kan generera en god dialog mellan hyresgäst och beställare samt fördela resurser inom aspekter som anses viktiga för en trivsam inomhusmiljö: termisk-, akustisk- och visuell miljö samt luftkvaliteten.