Marknaden som handelsplats lever kvar i Sverige än idag.Flera marknaderharstorpopularitetochharblivitenmötesplatsförmångamänniskor.IenavSverigesstörstastäderfinnsensådanmarknad.Marknadsplatsenharunderlängretiddragitsmednedläggningshoteftersomfastighetsägarenochstadenharandraplanerförområdet.Reaktionernamoteneventuellnedläggningharvaritstoraochidennauppsatshardetundersöktsettannatalternativ,nämligenommarknadenkanomlokaliseras.Frågornasomharställtsär”Vilkaaspekterkanbidratillenlyckadomlokalisering?”och”Hurskullehyresgästenochbrukarnapåverkas?”.Medbrukarnaavsesdesomnyttjarlokalen,detvillsägamarknadensbesökareochsäljare.Förattkommaframtillettresultatharkortareintervjuerhållitsmed62avmarknadensbrukare.Längreintervjuerhargenomförtsmedmarknadensägare,fastighetsägarenochrepresentantfrånstaden.Litteraturochvetenskapligaartiklarhareftersöktsiväletableradedatabaserutifrånnyckelordiuppsatsensproblemformulering.Teoriernasomuppsatsensslutsatsergrundatspåhandlarommänniskorsbehov,förändringarsinnebörd,riskermedomlokaliseringsamtrelevantlagrum.Slutsatsenärattbrukarnakommerattföljamedtillennylokalochderaspåverkankommerattvaraminimalomenmötesplatskanuppstå.Mångaavbrukarnaborinärområdetochennylokalsmestoptimalaplaceringärisammaområde.Detärviktigtattlokalenärlättillgängligoavsettfärdsättochattlokalhyranärrelativtlåg.Braparkeringsmöjligheterär,enligtsäljarna,viktigt.Nyckelntillmarknadensframgångärettstortochvarieratutbud,ochdetärenförutsättningförframtidensmarknad.Förändringenenomlokaliseringinnebär,ärmildareänommarknadentvingaslägganer.Förattförändringenskakunnagenomföraspåbästasättbörmarknadensägareliksomflerabrukareändrainställningocharbetaaktivtförförändring.Enförändringkanledatillenännubättremarknadsplats,ommänniskorvågarsemöjligheterna. / ThisessayexaminesifamarketplaceinoneofSweden'slargestcitiescanberelocated.Themarketplacehashadanongoingriskofshutdownbecausethecityandthepropertyownerhaveotherplansforthearea.Reactionsagainstthepossibleclosurehavebeenmassiveandthereforeitisimportanttostudyifrelocationispossible.Thisstudy’smainquestionsare"Whataspectscancontributetoasuccessfulrelocation?"and"Howwouldtenantsandcustomersbeaffected?".Interviewswereheldwithvendors,visitors,themarket'sowner,propertyownerandarepresentativeofthecity.Theconclusionoftheessaywasbasedontheoriesabouthumanneeds,changeimpact,therisksofrelocationandrelevantprovision.Userswillcomplywithanewpremisesandtheirimpactoftherelocationwillbeminimalifthemeetingplacecanoccurinanewpremises.Aspectsthatareimportanttothenewpremisesare:thesameneighbourhood,goodparking,easilyaccessibleregardlessofmodeoftransport,lowrentandalargeandvariedselectionofproducts.Thechangefromrelocationiseasierforusersthanifthemarketisforcedout.Forbeingimplementedinagoodwaythemarketownerandmanyusershavetochangetheirattitudesandstartworkingforagoodoutcome.Changecanleadtoanevenbettermarketplaceifpeoplearewillingtoseethroughproblemsandseepossibilitiesinstead.

The aim of the thesis is to clarify the landlord’s rights and obligations towards the tenant when a case of emergency occurs in the tenant’s apartment. What can a landlord do to get access to the tenant’s apartment when a case of emergency occurs? Will the landlord be liable if he damages any property of the tenant during the time in the apartment? These are some of the questions that we will answer. The problem is guided by two main principles: the landlord’s right of possession of the apartment and also the tenant’s right of use of the same property. The conflict between these two principles and between the interests of the landlord and the tenant is the foundation of this problem. Case of emergencies in an apartment are not regulated in Swedish law. Therefore, we have chosen to do comparisons to other forms of similar situations, which already are regulated in the law. These comparisons are made to see if similar rules can be applicated to cases of emergencies in the tenant’s apartment. In addition to this, we have also used case law, which treats similar situations, to see if the principles from these cases also can be applicated in case of emergencies in the tenant’s apartment. / Uppsatsens syfte är att klargöra hur hyresvärdens rättigheter och skyldigheter gentemot hyresgästen regleras vid en nödsituation i hyresgästens lägenhet. Frågor som vi kommer att försöka svara på är bl a: hur långt får hyresvärden gå när han bereder sig tillträde till hyresgästens lägenhet? Blir han ersättningsskyldig om han skulle skada hyresgästens egendom då en nödsituation föreligger? Problemet är utöver ett obligationsrättsligt, även ett sakrättsligt problem. De sakrättsliga principer som ligger till grund för problemet är äganderätten och nyttjanderätten. I vårt fall kommer dessa till uttryck genom att hyresvärden, som har äganderätten till sin egendom, upplåter nyttjanderätten av sin egendom till hyresgästens förmån. Det här förhållandet mellan hyresvärden och hyresgästen är en av orsakerna till att det uppstår ett problem vid hyresvärdens tillträde till lägenheten vid en nödsituation. Eftersom nödsituationer inte är reglerade i 12 kap. 26 § Jordabalken har vi valt att göra jämförelser med andra typer av situationer som finns reglerade i lagen. Dessa är: mindre brådskande förbättringsarbete och annat arbete, brådskande förbättringsarbete och bekämpning av ohyra i hyresgästens lägenhet. Dessa jämförelser görs för att utreda vilka regler som kan tänkas tillämpas då en nödsituation föreligger. För att uppfylla syftet har vi även tagit hjälp av ett par äldre rättsfall som behandlar områden som har nära anknytning till vårt problem.

<p>Studien visar att Bollnäs Bostäder bör utveckla gemensamma arbetsmetoder och introduktionsmaterial för sina bovärdar när det gäller lägenhetsintroduktionen med de invandrare som har svårigheter med det svenska språket. Jag anser att det skulle skapa förutsättningar för en jämnare kvalitet i kundprocessen. Studien visar också att det inte alls är säkert att de invandrade hyresgästerna upplever samma kommunikationssvårigheter som Bollnäs Bostäder upplever, vilket jag anser kräver en djupare undersökning. Genom att intervjua andra fastighetsföretag har jag också kommit fram till förslaget att Bollnäs Bostäder kan undersöka fördelarna med att utveckla en introduktionsfilm till sina lägenhetsintroduktioner för att lättare nå fram med sina budskap. Slutligen anser jag att det är viktigt att ha kunskap, inte bara i verbal-, utan även i icke-verbal kommunikation för att kommunicera med invandrade hyresgäster som inte kan det svenska språket. Därför tror jag att det skulle vara värdefullt för bovärdarna att få utbilda sig inom detta område.</p> / <p>The study shows that Bollnäs Bostäder should develop common working methods and introductory material for their caretakers in the case of apartment introduction. I think it would create the conditions for the consistent quality of the customer process. The study also shows that it is not at all certain that the immigrant tenants is experiencing the same communication problems as Bollnäs Bostäder experience, which I think requires a deeper investigation. By interviewing second property I have also come to the proposal to Bollnäs Bostäder that they can explore the benefits of developing a movie to their apartment introductions to better reach with their message. Finally I think it is important to have knowledge, not only in verbal-, but also in non-verbal communication to communicate with immigrant tenants who has difficulties with the Swedish language. Therefore I belive it would be useful for the caretakers to receive education in this area.</p>

Studien visar att Bollnäs Bostäder bör utveckla gemensamma arbetsmetoder och introduktionsmaterial för sina bovärdar när det gäller lägenhetsintroduktionen med de invandrare som har svårigheter med det svenska språket. Jag anser att det skulle skapa förutsättningar för en jämnare kvalitet i kundprocessen. Studien visar också att det inte alls är säkert att de invandrade hyresgästerna upplever samma kommunikationssvårigheter som Bollnäs Bostäder upplever, vilket jag anser kräver en djupare undersökning. Genom att intervjua andra fastighetsföretag har jag också kommit fram till förslaget att Bollnäs Bostäder kan undersöka fördelarna med att utveckla en introduktionsfilm till sina lägenhetsintroduktioner för att lättare nå fram med sina budskap. Slutligen anser jag att det är viktigt att ha kunskap, inte bara i verbal-, utan även i icke-verbal kommunikation för att kommunicera med invandrade hyresgäster som inte kan det svenska språket. Därför tror jag att det skulle vara värdefullt för bovärdarna att få utbilda sig inom detta område. / The study shows that Bollnäs Bostäder should develop common working methods and introductory material for their caretakers in the case of apartment introduction. I think it would create the conditions for the consistent quality of the customer process. The study also shows that it is not at all certain that the immigrant tenants is experiencing the same communication problems as Bollnäs Bostäder experience, which I think requires a deeper investigation. By interviewing second property I have also come to the proposal to Bollnäs Bostäder that they can explore the benefits of developing a movie to their apartment introductions to better reach with their message. Finally I think it is important to have knowledge, not only in verbal-, but also in non-verbal communication to communicate with immigrant tenants who has difficulties with the Swedish language. Therefore I belive it would be useful for the caretakers to receive education in this area.

Over the last ten years there has been a significant increase in environmental certification of buildings in the world. More and more people are getting aware of the fact that buildings use a lot of energy and affect the wellbeing of the community and our planet. The research has the last 15 years therefore produced several studies investigating different options available to decrease buildings environmental impact. Through the following report a summary is done reviewing the many opinions in the field. The goal with this Bachelor of Science thesis is thus to investigate the issue “Why should property owners and tenants choose environmentally certified buildings? What are the benefits and drawbacks for respective part?” To answer this question an extensive literature review over available materials in this field were made, both internationally and in Sweden. A closer investigation was then conducted through interviews for the market in Sweden to fill in gaps in information. The interviewed parties were all active within the field and had different perspectives representing both property owners and tenants. In our results can we see several benefits for property owners in possessing environmentally certified buildings. Some of the more significant of these benefits are potentially higher rental levels, market values, lower vacancies and energy savings resulting in better net operating income. Add thereto a competitive advantage against other property owners and a decreased risk of being deselected by tenants. Motivating why the tenant should be located in certified real estate is not as simple though, which in Sweden might be because of the high standards in many buildings and that it is hard to directly connect several of the benefits to the certification. Though, generally seen because of that the demand still is high should reasons as better indoor climate, increased productivity and quality assurance be strong arguments to choose environmental certified buildings. Furthermore could the disagreement in the business be solved with more transparency about the cost situation and clearer conformity between the different environmental certification systems. / De senaste tio åren har det kunnat observeras en markant ökning av antalet miljöcertifierade byggnader runt om i världen. Fler och fler blir medvetna om att byggnader använder mycket energi och påverkar hur både människor och vår planet mår. Forskningen har de senaste 15 åren därför producerat många studier som utreder flertalet av de alternativ som finns för att sänka byggnaders miljöpåverkan. Genom följande rapport görs en sammanställning av en del av det brus och åsikter som finns om ämnet. Tanken med kandidatarbetet är således att utreda frågeställningen ”Varför ska fastighetsägare och hyresgäster välja miljöcertifierade fastigheter? Vad finns det för fördelar och nackdelar för respektive part?”. För att kunna svara på denna fråga genomfördes en utförlig litteraturstudie av tillgängligt material inom området, både internationellt och i Sverige. En närmare undersökning har sedan gjorts med hjälp av intervjuer för att komplettera och fylla ut bilden av miljöcertifieringssystem i Sverige. De intervjuade tillhör intressenter som är verksamma från olika perspektiv för fastighetsägare eller hyresgäster. Vi kan i resultaten se att det finns flera fördelar för fastighetsägare i att äga miljöcertifierade fastigheter. Några av de tydligare av dessa är bättre driftnetto på grund av energibesparing, potentiellt högre hyresnivåer och marknadsvärden samt lägre vakans. Lägg därtill ett konkurrensmedel mot andra fastighetsägare och minskad risk för att bli bortvald av hyresgäster. Ur hyresgästperspektiv är det svårare att motivera varför de ska vara lokaliserade till miljöcertifierade fastigheter, vilket i Sverige i många fall beror på att byggnader redan har hög standard samt att det är svårare att knyta fördelar just till själva miljöcertifieringen. Men generellt sett i och med att efterfrågan ändå är stor borde anledningar som bättre inomhusklimat, ökad produktivitet och kvalitetssäkring vara kraftiga argument för att välja miljöcertifierat. Vidare skulle oenigheten i branschen kunna lösas med mer transparens i kostnadsfrågan och en tydligare överensstämmelse mellan de olika miljöcertifieringssystemen.

Pandemins framfart har påverkat den svenska detaljhandeln negativt i många avseenden. Flertalet rapporter från aktörer inom fastighetsbranschen har indikerat på en negativ prisutveckling på transaktionsmarknaden och nedåtgående marknadshyror som en direkt konsekvens av pandemin. Lokalhyresmarknaden har därför ställts inför nya förutsättningar som har förändrat förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst. Ovissheten inför framtiden och rädslan för oönskad vakans har medfört en ekonomisk risk för avtalsparterna. Den förändrade marknaden har således skapat nya behov för att kunna hantera förändrade konsumentmönster, restriktiv investeringsvilja och nedåtgående marknadshyror. God avtalsflexibilitet har under pandemin visat sig vara ett effektivt verktyg för att dels skydda det ekonomiska värdet som ett hyresavtal implicerar men även parternas egna intressen.   Studiens syfte är att undersöka hur behovet av flexibla avtalsvillkor i standardavtalet 12.B2 har ökat som en direkt konsekvens av de nya marknadsförutsättningarna som pandemin har gett upphov till. Uppsatsen skall identifiera och belysa relevanta avvikelser i standardavtalet 12.B2 samt hur dessa förändringar har hanterat den ekonomiska risken för avtalsparterna. Studien tar även upp efterfrågan på avtalsflexibilitet som inte har kunnat tillgodoses på grund av hyresvärdens och hyresgästens skilda intressen. Behovet för föränderliga avtal diskuteras sedan i sammanhanget av upprätthållandet av det ekonomiska värdet som ett avtalsförhållande antyder. Uppsatsen har grundats på en kvalitativ metod där semistrukturerade intervjuer har varit den primära källan för underlaget som diskuteras.  Samtliga respondenter har reflekterat hur omständigheterna har sett ut under pandemin och hur avtalsparterna har gått till väga för att anpassa sig till den förändrade marknaden. Alla respondenter angav att både hyresvärd och hyresgäst har eftersökt flexibilitet. Det framgår att flexibla hyresavtal har primärt fungerat som ett ekonomiskt redskap för att driva fram det egna intresset. Studien har visat på att samtliga parter i ett avtalsförhållande bör identifiera ekonomiska fördelar för att flexibiliteten skall kunna nyttjas till sin fulla potential. Trots stor efterfrågan på anpassningsbara avtalsformer under pandemin har man inte kunnat tillgodose alla önskemål, i synnerhet inte hyresgästens behov för anpassningsbara öppettider. / The recent pandemic has had a negative impact on the Swedish retail market in many aspects. The majority of the reports about the economical consequences as a result of the pandemic have indicated negative price developments in the transaction market and falling market rents. The retail rental market has therefore been faced with new conditions that have changed the relationship between the landlord and the tenant. Uncertainty about the future and fear of unwanted vacancy have led to vast financial risks for the parties. The changed market has thus created new needs to be able to handle changing consumer patterns, restrictive investment willingness and falling market rents. During the pandemic, good contractual flexibility has proved to be an effective tool to protect the economic value of a rental agreement, but also the interests of the parties themselves.  The main aim of the study is to examine how the need for flexible contractual terms in the standard contract 12.B2 has changed as a direct consequence of the new market conditions that the pandemic has created. The thesis should identify and highlight relevant deviations in the standard agreement 12.B2 and how these changes have managed the financial risk for the parties of the agreement. The study also addresses the demand for contractual flexibility that has not been met due to the different interests of the landlord and the tenant. The need for changing contracts is then discussed in the context of maintaining the economic value implied by a contractual relationship. The essay has been based on a qualitative method where semi-structured interviews have been the primary source for the material being discussed. All respondents have reflected on the situation during the pandemic and how the parties within a contract have  adapted to the changed market. The respondents indicated that both the landlord and the tenant had sought flexibility. It can be seen that flexible rental agreements have primarily served as an economic tool to protect their own interests. The study has shown that all parties in a contractual relationship should identify economic benefits in order to make full use of flexibility. Despite strong demand for adaptable forms of contracts during the pandemic, it has not been possible to meet all requests, especially the tenants' needs for adaptable opening hours.

Examensarbetets titel - Besittningsskyddets balansering mellan hyresgäst och hyresvärd.Inlämningsdatum - 2017-05-18.Kurs - FF321F Fastighetsvetenskap: examensarbete.Författare - Johanna Helm, Catharina Swartz.Handledare - Peter Gottschalk.Nyckelord - Besittningsskydd, hyresgäst, hyresvärd, förverkandegrunder,hyresrätt, rättsfallSyfte - Syftet med studien är att analysera besittningsskyddet och se omdet är i behov av att balanseras om.Metod - Vi har valt att använda en rättsdogmatisk metod till denna studiedå den är bäst lämpad. Vi har bland annat studerat och fastställtgällande rätt, men även historien bakom besittningsskyddetsuppkomst. Detta gjordes genom att studera rättskälleläran sominnefattar lagar, propositioner, offentliga utredningar, rättspraxisoch doktrin.Gällande rätt - Vi har valt att fokusera på besittningsskyddets förverkandegrunderobetald hyra, vanvård av bostad, brottslig verksamhet samt olovligöverlåtelse. Vi har studerat rättsfall och domslut kring dessa.Analys och slutsats - Vi har kommit fram till att besittningsskyddet borde omformulerasnär det kommer till obetald hyra och vanvård av bostad. Det hadeäven varit bra om det förtydligats inom brottslig verksamhet då detär många rekvisit som ska uppfyllas. / Title - The balancing of the security of tenure between the tenant and thelandlord.Date - of submission 2017-05-18.Course - FF321F Real Estate Science: Degree Thesis.Authors - Johanna Helm, Catharina Swartz.Advisor - Peter Gottschalk.Key words - Security of tenure, tenant, landlord, forfeiture of property, tenancy,case.Purpose - The purpose of this study is to analyze the security of tenure andsee if it needs re-balancing.Methodology - For this paper we have chosen the legal method, because it is bestsuited for the purpose. We have studied and concluded the lawregarding the security of tenure and its history. We did this bystudying sources of the law, which are: the law, government bills,case law and doctrine.The Law - We chose to focus on the security of tenure´s forfeiture of propertyunpaid rent/part of rent, mismanagement of the apartment, criminalactivity and illegal transfer of tenant.Conclusion - We concluded that the security of tenure should be rewritten whenit comes to unpaid rent and mismanagement of the apartment. Wealso think it would be good if the necessary conditions for criminalactivity would be clarified.

<p>From the filing of an application to evict to the final execution of an eviction order is a long and complicated process. This raises questions about how the actors involved experience and act during this process. The general aim of the study was to describe and analyse this process from the respective perspectives of the landlords, the social services and the individuals (families) facing eviction in three municipalities in the county of Stockholm. The issues discussed are how the landlords and the social welfare offices are organised, their work procedures, respective scopes of action and resources, and how individuals facing eviction cope with their life situation.</p><p>The material for the study consists of qualitative interviews with nine handling officers at six landlord offices, fifteen social workers at three social welfare offices, twelve individuals who were facing eviction and fifteen observations of conversations between social workers and individuals who were facing eviction. The analytic framework used consists of perspectives and concepts derived from organisation theory – Human Service Organizations and street-level bureaucrats – and theories on coping. A main result of the study is that the work procedures of the professionals are standardised in many ways and are characterised by similar procedures for classifying and categorising the individuals facing eviction, irrespective of how the three municipalities have organised their work. Another main result is that the primarily interests of the individuals facing eviction are to meet what they experience to be their children’s needs, and to avoid eviction. Further, the individuals experience as stressful their life situation marked by the threat of eviction in combination with reduced financial resources that make it difficult for them to meet their children’s needs. The study has identified two types of strategies that individuals facing eviction use in order to cope with their life situation and to achieve their interests. These are emotion-focused strategies and problem-focused strategies, which are described and discussed.</p>

In 1965–1974 a million households were built in Sweden as a part of a project called ”the Million program”. Now, approximately 50 years later when the service life of several components in the buildings has run out, Sweden is facing a major need of renovating these households. Due to the fact that construction increased during that time, the need for renovation will also increase now fifty years later. The question then is how to solve the housing issue for tenants when their apartments are to undergo an extensive renovation as well as how the choice of housing options affects the involved parties, such as developer, contractor and tenant. The purpose with this degree project was to map and compile the housing alternatives available to tenants during a comprehensive renovation of rental housing. At the same time, it was compared what impact on the developer, contractor and tenant the chosen housing alternatives have, based on time, economy and socially. In order to arrive at the results of the work, a fact-based literature study, a case study that followed a real renovation project and several interviews with people in the industry were conducted. The result of this degree projekt is that there are two main housing options for the tenants during a extensive renovation wich are either remain living in their apartments or evacuate their apartments. And the main conclusion is that depending wich housing option the developer chose for the project, the impact on the project and the involved parties varies. Whichever option is chosen, it is a crucial issue.

En av de större utmaningarna med ombyggnadsprojekt är de fall när det i byggnaden finns kvarboende eller andra brukare under tiden. En ombyggnad innehåller i regel både bygg- och rivningsarbeten som ofta medför störningar för människor som vistas i eller intill fastigheten. Samtliga störningar är påverkningsbara och kan vid god projektering och produktion minskas. Målet med examensarbetet har varit att ge konkreta förslag på hur ett fastighetsbolag kan arbeta för att öka hyresgästens kvalitetsupplevelse under en ombyggnad som sker i eller intill hyresgästens lokal. Detta har gjorts genom att identifiera vanliga störningar, genom att påvisa hur hyresgästen har påverkats av dessa störningar och genom att undersöka hur tidigare uppkomna störningar har hanterats. I samråd med fastighetsbolaget Vasakronan har tre ombyggnadsprojekt valts. På respektive ombyggnadsprojekt har kontorshyresgäster, intern projektledare och extern projektledare intervjuats.  Även observationer i form av platsbesök och litteraturstudier har genomförts. Studien har resulterat i förbättringsförslag till fastighetsbolaget. Ett av de viktigaste resultaten som studien visar är att ett fastighetsbolag genom tydlig information via olika informationskanaler och genom att säkra att de överenskomna tiderna för störande arbeten efterföljs, kan öka hyresgästens kvalitetsupplevelse vid en ombyggnad. / One of the more difficult challenges with refurbishment projects is when the building is to be kept in use by tenants throughout the time of renovation. A refurbishment project usually contains both construction and demolition activities, of which both often leads to disturbances. In order to minimize these disturbances during the time of refurbishment, and doing so without affecting the production negatively, planning is of key importance. Every disturbance is manageable, and can through good execution of planning and production be minimized. The goal of this study has been to provide the property company with concrete proposals on how to increase tenants quality experience during the time of renovation. This has been achieved by identifying the most common disturbances, how these disturbances have been affecting the tenants and finally how these disturbances have been handled in the past. In consultation with the property company Vasakronan three refurbishment projects of office buildings has been selected for analysis. In addition to interviews that have been carried out with tenants and project managers on each of the three projects, site visits and literature studies have also been performed. The study shows that a property company through the efficient use of communication through various information channels, in conjunction with enforcing that the time periods for production activities classified as sources of disturbances is followed, in fact can increase the level of experienced quality of their tenant during a refurbishment project.